Ruta investițională este cea mai rapidă cale de a obține pașaportul turcesc: ea nu necesită nici rezidența în țară, nici examen de limbă. Pragul pentru imobil constituie, din iunie 2022, 400 000 USD, obiectul nu poate fi vândut timp de trei ani, iar tranzacția în sine este însoțită de un set de formalități care se încalcă ușor din necunoaștere. Analizăm procedura pentru anul 2026 — cu restricțiile reale, nu cu versiunea publicitară.
Cât trebuie să investești și în ce
Temeiul îl constituie articolul 12 al Legii turce privind cetățenia nr. 5901 și actul normativ subordonat acesteia: străinul a cărui investiție este confirmată de instituția de profil obține cetățenia prin decizia Președintelui, ocolind cerința celor cinci ani de rezidență.
Pentru imobil, pragul este de cel puțin 400 000 USD sau echivalentul în altă valută. El a fost majorat de la precedentul prag de 250 000 USD și se aplică tranzacțiilor începând cu mijlocul lunii iunie 2022. Suma poate fi acoperită prin mai multe obiecte — aici nu există o cerință strictă de „un singur obiect”, spre deosebire de permisul de ședere pe termen scurt în baza proprietății, unde pragul trebuie acoperit printr-un singur obiect.
Există și alte variante investiționale — depozit într-o bancă turcă, titluri de datorie de stat, unități de fond, aport la capitalul social, crearea de locuri de muncă. Pragurile lor sunt mai mari; un tabel sintetic se găsește în materialul general despre cetățenia Turciei.
Ce fel de imobil este potrivit și care nu
Din decembrie 2023, cerințele privind tipul de obiect au fost înăsprite. Pentru obținerea cetățeniei este potrivit imobilul pentru care este întocmită proprietatea pe etaje (kat mülkiyeti) sau dreptul de construire pe etaje (kat irtifakı), ori un teren de categoria arsa pe care există deja o construcție.
- Nu sunt potrivite terenurile agricole (tarla) și loturile „goale” fără construcții, achiziționate după această dată.
- Nu este potrivită cumpărarea unei cote-părți: obiectul trebuie să treacă la străin în întregime. Dacă imobilul era înregistrat pe numele mai multor proprietari, iar străinul îl răscumpără integral — acest lucru este admisibil.
- Un obiect — un pașaport. Imobilul deja folosit pentru obținerea cetățeniei nu se ia din nou în calcul în această calitate.
Se poate achiziționa atât un obiect finit, prin contractul obișnuit de vânzare-cumpărare, cât și unul în construcție — printr-un contract notarial de promisiune de vânzare (satış vaadi sözleşmesi) cu plata integrală anticipată și cu mențiunea în registru că timp de trei ani nu va exista nici transfer, nici radiere a înscrierii.
Restricțiile privind vânzătorul: unde eșuează cel mai des tranzacția
Aceasta este partea cea mai subestimată a regulilor. Kadastro verifică nu doar prețul, ci și lanțul de tranzacții cu obiectul începând din ianuarie 2017. Certificatul de conformitate nu va fi eliberat dacă:
- obiectul se achiziționează de la o persoană fizică străină de aceeași cetățenie ca a solicitantului;
- vânzător este însuși solicitantul, soțul/soția sau copiii săi;
- vânzătorul este o companie turcă în care solicitantul, soțul/soția sau copiii săi sunt asociați ori administratori;
- obiectul a fost anterior (după ianuarie 2017) vândut de solicitant, de soțul/soția, copiii săi ori de un străin de aceeași cetățenie unui cetățean turc sau unei companii turce — cu alte cuvinte, schema „am vândut și am răscumpărat înapoi” nu trece.
Concluzia practică este simplă: înainte de a depune arvuna, trebuie să ridici istoricul tapu-ului și să verifici cine și când a fost proprietar. Pentru obiectele de pe piața secundară acesta este un pas obligatoriu — ce anume trebuie urmărit am descris în ghidul despre tapu.
Evaluarea SPK și cele trei sume care trebuie să coincidă
Înainte de tranzacție este necesar un raport de evaluare (ekspertiz raporu), întocmit de o companie licențiată de autoritatea turcă de reglementare a pieței de capital (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK). Pentru tranzacțiile cu participarea străinilor, un asemenea raport este obligatoriu indiferent de scopul cumpărării, iar termenul său de valabilitate este limitat — de regulă, în jur de câteva luni de la data întocmirii, de aceea nu are sens să-l comanzi cu mult timp înainte.
Pentru ruta investițională, practica direcțiilor se reduce la faptul că pragul trebuie acoperit simultan de toate cele trei valori:
- suma achitată efectiv vânzătorului și confirmată prin documente bancare;
- valoarea conform raportului evaluatorului SPK;
- valoarea declarată în tapu la reînregistrare.
De aici rezultă o consecință importantă: pe această rută nu se poate subevalua prețul în tapu „pentru a economisi la taxă” — cererea pur și simplu nu va fi acceptată. Taxa la reînregistrare (tapu harcı) constituie 4 % din valoarea declarată și, conform legii, se împarte în mod egal între părți, deși în practică condiția este adesea transferată asupra cumpărătorului; separat se percepe taxa döner sermaye, al cărei cuantum se indexează anual.
Banii: banca, valuta și Döviz Alım Belgesi
Ruta investițională exclude decontarea „cu numerar din mână în mână”. Plata trebuie să treacă prin sistemul bancar al Turciei și să fie trasabilă documentar.
Schema arată astfel: străinul deschide un cont într-o bancă turcă, aduce valuta, o vinde băncii (pentru vânzarea ulterioară către Banca Centrală a Turciei) și primește adeverința de cumpărare a valutei — Döviz Alım Belgesi (DAB). Acest document se prezintă la direcția de cadastru înainte de înregistrarea tranzacției; în el trebuie indicate corect părțile și legătura cu obiectul concret. Ordinele de plată și extrasele (dekont) cu destinația plății se păstrează — vor fi solicitate la depunerea cererii de cetățenie.
Înainte de bancă va fi necesar un număr fiscal turcesc: fără el nu se poate deschide contul și nici întocmi tapu-ul.
Ordinea acțiunilor: pas cu pas
- Numărul fiscal și contul bancar. Numărul se obține online prin Administrația Fiscală Digitală sau personal la vergi dairesi, apoi se deschide contul.
- Verificarea obiectului. Istoricul proprietății, sarcinile, existența iskan-ului, conformitatea cu tipul de imobil și cu restricțiile privind vânzătorul.
- Raportul evaluatorului SPK. Se comandă înainte de tranzacție; evaluarea finală trebuie să acopere pragul.
- Transferul mijloacelor și DAB. Valuta se aduce prin banca turcă, se întocmește adeverința de cumpărare a valutei.
- Tranzacția la cadastru. Se întocmește tapu-ul, simultan fiind înscrisă mențiunea privind obligația de a nu vinde obiectul timp de trei ani. Sunt necesare o poliță DASK valabilă și un traducător autorizat, dacă nu cunoașteți turca. Procedura completă — în materialul despre tranzacția de cumpărare a imobilului.
- Certificatul de conformitate (uygunluk belgesi). Se eliberează de autoritatea cadastrală și confirmă că obiectul și suma corespund cerințelor.
- Permisul de ședere al investitorului. În baza certificatului se întocmește un permis de ședere pe termen scurt, pe temeiul special al Legii privind străinii nr. 6458 — el servește drept „bilet de acces” la depunerea cererii de cetățenie.
- Cererea de cetățenie. Se depune împreună cu cererile pentru membrii familiei; apoi urmează verificarea și decizia Președintelui.
Dacă nu puteți fi prezent personal, o parte semnificativă a pașilor se realizează prin procură — dar formulările ei sunt critice, despre ele am scris în ghidurile despre procura în Turcia și cumpărarea prin procură.
Cine din familie primește pașaportul
Împreună cu investitorul, cetățenia o obțin soțul/soția și copiii care nu au împlinit 18 ani (precum și copiii majori aflați în întreținere din cauza unei dizabilități). Părinții, copiii adulți independenți, frații și surorile nu sunt incluși în cerere — pentru ei sunt disponibile temeiuri obișnuite, precum permisul de ședere familial.
Atenție: căsătoria trebuie să fie în vigoare și confirmată prin documente legalizate. Certificatele de căsătorie și de naștere a copiilor sunt necesare cu apostil și traducere autorizată.
Termenele și ce se întâmplă după
În lege nu există termene garantate. Conform practicii consacrate, de la tranzacție până la obținerea certificatului de conformitate trec câteva săptămâni, întocmirea permisului de ședere al investitorului — încă câteva săptămâni, iar examinarea cererii de cetățenie durează de la câteva luni; cea mai mare parte a timpului se consumă cu verificarea pe linia organelor de securitate.
După obținerea pașaportului rămâne o obligație: obiectul nu poate fi vândut timp de trei ani. Poate fi dat în chirie, locuit, se poate ceda dreptul de folosință — dar transmiterea dreptului de proprietate — nu. Mențiunea se ridică automat la expirarea termenului. Vânzarea anticipată pune în pericol însuși temeiul obținerii cetățeniei.
Încă două aspecte care adesea se lămuresc post factum. Primul: imobilul atrage un impozit anual pe proprietate (emlak vergisi) și plățile obligatorii ale complexului — aidat. Al doilea: la prima vânzare a unei locuințe noi de către dezvoltator către un străin nerezident se poate aplica scutirea de TVA, dar aceasta are propriul set de condiții și propriul termen de deținere a obiectului — această chestiune trebuie discutată din timp cu un consultant fiscal, nu presupusă „implicit”.
Ce trebuie verificat înainte de arvună: checklist
- Tipul obiectului: este întocmit kat mülkiyeti ori kat irtifakı, există construcție pe teren.
- Istoricul proprietății din 2017 și cetățenia foștilor proprietari.
- Dacă obiectul a fost folosit anterior pentru obținerea cetățeniei.
- Sarcini: ipotecă (ipotek), popriri (haciz), servituți, mențiuni privind interdicția de înstrăinare.
- Concordanța dintre evaluarea SPK, prețul din tapu și suma plății efective.
- Disponibilitatea vânzătorului de a accepta plata prin bancă și de a întocmi corect DAB.
- Existența iskan-ului (yapı kullanma izin belgesi) și a unei polițe DASK valabile.
- Lipsa datoriilor la plățile comunale și la aidat din partea fostului proprietar.
Întrebări frecvente
Se pot acoperi cei 400 000 USD prin mai multe apartamente?
Da, pragul poate fi acoperit prin mai multe obiecte, dacă fiecare dintre ele corespunde cerințelor și toate sunt achiziționate cu mențiunile corespunzătoare.
Se ia în calcul cumpărarea de la un alt străin?
Nu se ia în calcul dacă vânzătorul este o persoană fizică străină de aceeași cetățenie ca a cumpărătorului. În plus, cadastrul verifică întregul lanț de tranzacții din 2017, de aceea istoricul obiectului trebuie examinat înainte de arvună.
Este obligatoriu să locuiești în Turcia?
Nu. Ruta investițională nu necesită nici o perioadă de rezidență, nici examen de limbă. Permisul de ședere al investitorului se întocmește ca o etapă tehnică a procedurii.
Ce se întâmplă dacă vinzi obiectul înainte de trei ani?
Mențiunea din tapu blochează fizic reînregistrarea, iar încercarea de a ocoli condiția pune la îndoială temeiul cetățeniei deja obținute. Este mai simplu să aștepți expirarea termenului.
Se poate întocmi totul la distanță?
Cea mai mare parte — da, prin procură notarială. Dar procura trebuie să conțină expres împuternicirile necesare, inclusiv operațiunile la cadastru și acțiunile bancare, altfel nu va fi acceptată.
Este necesară limba turcă la interviu?
Pe ruta investițională nu se desfășoară interviu de limbă.
Se păstrează cetățenia precedentă?
Turcia admite cetățenia multiplă și nu cere renunțarea. Restricții pot exista în legislația țării dumneavoastră.
Materialul are caracter informativ și nu înlocuiește consultația juridică. Cerințele serviciului de migrație, ale cadastrului și ale organelor fiscale din Turcia se modifică periodic, iar practica direcțiilor locale diferă — înainte de depunerea documentelor, verificați regulile actuale la instituția de profil sau la un jurist.
Aveți nevoie de ajutor?
New Time Investment lucrează cu tranzacții investiționale în Alanya și în alte regiuni ale Turciei: selectăm obiecte care corespund cu adevărat criteriilor, verificăm istoricul tapu-ului și al vânzătorului înainte de arvună și însoțim întocmirea — de la evaluarea SPK până la depunerea documentelor. Dacă aveți îndoieli că un anumit apartament corespunde cerințelor, arătați-ne obiectul înainte de a depune banii: este mai ieftin decât să corectați consecințele.