Tranzacția imobiliară din Turcia este organizată mai transparent decât se crede: dreptul de proprietate se transferă exclusiv printr-un act oficial semnat la direcția cadastrală, iar banii și documentele circulă într-o succesiune clară. Riscurile nu vin din procedura în sine, ci din pașii din jurul ei — contractul cu dezvoltatorul, avansul, transferul valutar și verificarea imobilului. Mai jos găsiți ordinea pas cu pas a tranzacției, cu cerințele valabile în 2026.
Cine poate cumpăra și ce restricții există
Cetățenii majorității statelor pot achiziționa în Turcia locuințe și spații comerciale pe numele lor; condiția reciprocității a fost eliminată în urmă cu peste zece ani. Restricțiile rămân pe trei planuri: nu se pot cumpăra imobile în zonele militare interzise și în zonele de securitate; o persoană fizică străină nu poate deține mai mult de 30 de hectare pe întreaga țară; achizițiile străinilor în limitele unei singure localități nu pot depăși 10 % din suprafața terenurilor private din acea localitate.
Separat, trebuie avute în vedere restricțiile privind cartierele „închise" (mahalle): acestea nu vizează cumpărarea, ci înregistrarea la adresă și permisul de ședere. Lista este revizuită periodic de Direcția pentru migrație, așa că verificarea trebuie făcută chiar înainte de tranzacție, nu după articole vechi de un an.
Pasul 1. Alegerea imobilului și verificarea vânzătorului
Înainte de orice plată trebuie clarificate trei lucruri: cine vinde, ce anume se vinde și dacă imobilul are restricții.
- Vânzătorul. Comparați numele din tapu (actul de proprietate din registrul cadastral) cu pașaportul. Dacă acționează un reprezentant, studiați procura (vekâletname): termenul, întinderea împuternicirilor, dreptul de a primi bani. La cumpărarea de la dezvoltator verificați compania: obiectivele predate, autorizațiile deținute, litigiile în instanță.
- Imobilul. Tipul titlului (kat mülkiyeti, proprietate individuală pe etaje, sau kat irtifakı), destinația spațiului, suprafața din proiect, etajul și numărul unității. Cum se citește documentul aflați din materialul TAPU în Turcia.
- Sarcinile. Cereți vânzătorului să vă deschidă accesul la extras prin Web-Tapu sau să îl obțină de la cadastru. Ipoteca și sechestrul se transferă odată cu imobilul.
- Documentele de autorizare. Dacă clădirea are autorizație de utilizare (iskân), dacă nu există somații ale primăriei și abateri de la proiect.
- Datoriile aferente imobilului. Restanțele la impozitul pe proprietate, la utilități și la cotele de întreținere a clădirii (aidat) — cereți adeverințe, ca să nu vă ocupați de ele după tranzacție.
Pasul 2. Contractul și avansul
În Turcia se folosesc două tipuri de contract fundamental diferite, iar deosebirea dintre ele înseamnă un nivel diferit de protecție.
Satış vaadi sözleşmesi la notar
Contractul de promisiune de vânzare (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) impune forma oficială — se autentifică la notar. Un asemenea contract poate fi înscris printr-o mențiune (şerh) în registru: atunci imobilul nu mai poate fi vândut pe nesimțite unui terț, iar dumneavoastră aveți temei să cereți transferul proprietății pe cale judecătorească. Mențiunea are o durată limitată și este radiată automat de cadastru dacă în acest interval tranzacția nu s-a realizat.
Contractul simplu, sub semnătură privată
Contractul semnat de părți fără notar nu creează drept de proprietate și nu se reflectă în registru. Poate fi util pentru consemnarea condițiilor comerciale, dar nu oferă protecția unei promisiuni de vânzare autentificate. Pentru achiziția unui imobil în construcție sau când între avans și semnare trece mult timp, este mai rezonabil să mergeți la notar.
Avansul
Avansul (kapora) se plătește de regulă după convenirea prețului și înainte de strângerea documentelor. În contract sau în chitanță consemnați: suma exactă și moneda, termenul până la încheierea tranzacției, condițiile de restituire (de exemplu, dacă se descoperă o sarcină ori dacă nu se obține un aviz), precum și cine suportă taxele și comisioanele. Un avans mare fără condiții scrise de restituire este cea mai frecventă cauză a pierderii banilor.
Pasul 3. Codul fiscal și contul bancar
Codul fiscal (vergi numarası) este necesar practic pentru orice: deschiderea contului, întocmirea tapu, abonamentele la utilități. Străinii obțin un cod fiscal potențial online, prin cabinetul fiscal digital, pe baza datelor din pașaport, ori la administrația fiscală. Detalii în articolul codul fiscal turcesc.
Contul la o bancă turcească este necesar pentru conversia valutară și pentru obținerea documentelor justificative, iar ulterior pentru plata utilităților și a impozitelor. Cerințele băncilor privind dosarul diferă și se înăspresc periodic; de regulă se solicită pașaportul, codul fiscal, adresa și dovada provenienței fondurilor. Vedeți materialul cont bancar în Turcia.
Pasul 4. Raportul de evaluare și DASK
Raportul de evaluare. Pentru tranzacțiile cu participarea străinilor este obligatoriu un raport de evaluare întocmit de o societate licențiată de autoritatea pieței de capital (SPK). Comanda se plasează prin sistemul Web-Tapu. Raportul are o valabilitate limitată, iar modul de eliberare s-a schimbat în ultimii ani: pentru cererile din cadrul cetățeniei prin investiții se folosește un document separat de confirmare a sumei (Tutar Tespit Belgesi, TTB), cu termenul său propriu. Procedura și termenele în vigoare trebuie verificate la TKGM înainte de comandă, ca raportul să nu expire până la data semnării.
DASK. Asigurarea obligatorie împotriva cutremurului se încheie pentru imobil înainte de tranzacție. Fără o poliță valabilă, cadastrul nu efectuează transferul, iar furnizorii de utilități nu deschid abonamente.
Pasul 5. Banii: transferul valutar și conversia obligatorie
Acesta este capitolul în care circulă cele mai multe sfaturi depășite de pe internet.
Conversia prin bancă și adeverința DAB. Începând cu 24 ianuarie 2022, la achiziția unui imobil de către o persoană fizică străină, valuta destinată cumpărării se vinde prin bancă către Banca Centrală a Turciei, iar banca eliberează o adeverință de cumpărare de valută — Döviz Alım Belgesi (DAB). Această adeverință se prezintă la direcția cadastrală: fără ea, înregistrarea nu se face. Suma din DAB trebuie să corespundă valorii declarate în actul de vânzare. Când plata se face în tranșe, sunt admise mai multe adeverințe.
Plățile în numerar. Practica predării banilor „din mână în mână" nu funcționează la cadastru și nu se poate dovedi cu documente. Plata trebuie să treacă prin canale bancare, din contul cumpărătorului în contul vânzătorului, cu păstrarea tuturor dovezilor.
Sistemul de plăți securizate. Decontările din tranzacțiile imobiliare trec pe mecanismul contului blocat: cumpărătorul depune suma într-un cont special, banii sunt blocați până la înregistrarea transferului dreptului de proprietate și ajung automat la vânzător după transcriere, iar dacă tranzacția eșuează se întorc la cumpărător. Aplicarea obligatorie a sistemului a fost anunțată pentru 1 octombrie 2026 (termenul inițial a fost amânat) și acoperă nu doar locuințele, ci și spațiile comerciale și terenurile, precum și tranzacțiile persoanelor juridice. Înainte de tranzacție, verificați la bancă și la cadastru în ce regim funcționează sistemul la data dumneavoastră.
Pentru cumpărătorul străin, această construcție este mai degrabă un avantaj: elimină riscul clasic al situației „banii au fost plătiți, dar transferul nu s-a produs".
Pasul 6. Cererea la cadastru și programarea semnării
Cererea pentru tranzacție se depune prin Web-Tapu. La ea se anexează documentele: tapu sau informațiile despre imobil, pașapoartele părților cu traducere autorizată dacă este cazul, codul fiscal, raportul de evaluare, polița DASK, adeverința de valoare cadastrală de la primărie, fotografii în formatul stabilit, adeverința de conversie valutară și dovezile plăților bancare.
După verificare, sistemul stabilește ora semnării. Așteptarea se măsoară de obicei în zile lucrătoare, dar la direcțiile din stațiuni, în sezon, poate dura mai mult — prevedeți o rezervă de timp, mai ales dacă raportul de evaluare are valabilitate scurtă.
Dacă părțile nu se află în Turcia, tranzacția este realizată de un reprezentant în baza unei procuri notariale. Cerințele privind formulările din procură sunt stricte: vedeți procura în Turcia și cumpărarea unui imobil prin procură. Documentele întocmite în străinătate necesită de obicei apostilă și traducere autorizată — despre asta în materialul apostila pentru Turcia.
Pasul 7. Ziua tranzacției la direcția cadastrală
La ora stabilită, părțile se prezintă la tapu müdürlüğü. Ordinea este următoarea:
- Se achită taxele: tapu harcı în cuantum de 4 % din valoarea declarată (potrivit legii, 2 % de la cumpărător și 2 % de la vânzător) și taxa döner sermaye, al cărei cuantum este mai mare pentru străini și se indexează anual.
- Funcționarul cadastrului citește actul oficial (resmî senet) — valoarea, părțile, descrierea imobilului.
- Dacă vânzătorul sau cumpărătorul nu cunoaște turca, textul este tradus de un traducător autorizat (yeminli tercüman) înscris pe lista comisiei judiciare. Acesta semnează și el actul.
- Părțile semnează, înregistrarea se operează în registru, iar noul tapu se eliberează, de regulă, în aceeași zi.
Semnarea propriu-zisă durează mai puțin de o oră. Valoarea declarată în act nu poate fi mai mică decât valoarea cadastrală a imobilului — aceeași la care se raportează și autoritățile fiscale.
Pasul 8. Ce faceți după tranzacție
- Transferați contoarele. Contractele de electricitate și apă se trec pe noul proprietar; veți avea nevoie de tapu, pașaport, cod fiscal și polița DASK. În clădirile fără iskân, racordurile pot fi temporare.
- Înregistrați-vă pentru impozitul pe proprietate. Emlak vergisi se declară la primăria pe raza căreia se află imobilul. Cota de bază pentru locuințe este de 0,1 % din valoarea cadastrală, iar în orașele cu statut de municipiu metropolitan de 0,2 %; impozitul se achită în două tranșe pe parcursul anului. Sumele și termenele exacte se verifică la primăria dumneavoastră.
- Încheiați asigurarea și, dacă doriți, o asigurare facultativă a bunurilor peste polița obligatorie DASK.
- Lămuriți situația aidat-ului. Cotele lunare de întreținere a complexului sunt o cheltuială previzibilă, dar consistentă: aidat în Turcia.
- Gândiți-vă la permisul de ședere. Proprietatea constituie un temei pentru depunerea cererii, dar nu un drept automat: există cerințe privind valoarea imobilului, cota deținută și adresa. Vedeți permisul de ședere în Turcia.
- Luați în calcul consecințele fiscale ale revânzării. Câștigul de valoare la vânzarea înainte de termenul de deținere prevăzut de lege se impozitează, iar un preț subevaluat în primul act se întoarce aici împotriva dumneavoastră.
Dacă imobilul se achiziționează pentru obținerea pașaportului turcesc, pragul investiției este de 400 000 de dolari SUA, iar în tapu se înscrie mențiunea de interdicție a înstrăinării timp de trei ani. Detaliile sunt în materialul cetățenia Turciei prin investiție imobiliară.
Semnale de alarmă și greșeli tipice
- Cererea de a subevalua suma din act. Economia la taxă se transformă în impuneri suplimentare și amenzi pentru ambele părți, iar la revânzare într-un impozit mai mare pe câștig. În 2026, bazele cadastrale au fost majorate substanțial, iar astfel de scheme au devenit vizibil mai costisitoare.
- Plata în numerar sau pe cardul personal al „managerului". Asemenea plăți nu dovedesc nimic și nu îndeplinesc cerințele de conversie valutară.
- Avans fără condiții scrise de restituire. Consemnați întotdeauna în ce împrejurări banii se returnează.
- Refuzul vânzătorului de a arăta extrasul cu sarcini. Deschiderea accesului prin Web-Tapu durează câteva minute; refuzul înseamnă că este ceva de ascuns.
- „Iskân-ul vine peste o lună" — de trei ani. Cereți documentul, nu promisiunea.
- Semnarea fără traducător autorizat. Traducerea unui „manager prietenos" nu înlocuiește procedura prevăzută și vă lipsește de argumentul că nu ați înțeles textul.
- Procura cu împuterniciri vagi. Formula „să efectueze orice acțiuni" este un risc, nu o comoditate.
- Planificarea termenelor fără rezervă. Raportul de evaluare, polița, programarea la cadastru și procedurile bancare au termene proprii, care nu se sincronizează întotdeauna.
- Achiziția unui imobil într-un cartier închis pentru înregistrarea străinilor, dacă scopul era tocmai legalizarea șederii.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu ca suma tranzacției să fie convertită în lire?
Da. La cumpărarea unui imobil de către o persoană fizică străină, valuta se vinde prin bancă, iar adeverința de cumpărare de valută (DAB) se prezintă la direcția cadastrală. Fără ea, transferul nu se efectuează. Cerința se aplică din ianuarie 2022 și rămâne în vigoare.
Se poate cumpăra un imobil fără a veni în Turcia?
Da, printr-un reprezentant cu procură notarială. Însă deschiderea contului bancar și o parte dintre procedurile bancare pot necesita prezența personală — verificați din timp la banca respectivă.
Cine plătește taxa de 4 %?
Potrivit legii, ea se împarte în mod egal între cumpărător și vânzător. În practică, este adesea transferată integral asupra cumpărătorului — este un subiect de negociere care trebuie consemnat în scris înainte de plata avansului.
Este obligatoriu un agent imobiliar sau un avocat?
Din punct de vedere juridic, nu — tranzacția poate fi realizată pe cont propriu. În practică, pierderile principale ale cumpărătorilor străini nu apar la cadastru, ci înainte de el: în contract, în avans și în verificarea imobilului. Exact acolo se amortizează un specialist independent.
Cât durează întreaga tranzacție?
Cu dosarul complet și cu un imobil fără sarcini, vorbim despre câteva săptămâni: obținerea codului fiscal și a contului, evaluarea, asigurarea, depunerea cererii și așteptarea programării. Semnarea la cadastru durează mai puțin de o oră. Termenele sunt prelungite de procedurile bancare, de documentele lipsă ale vânzătorului și de sezonul de vârf.
Ce faceți dacă vânzătorul cere plata integrală înainte de semnare?
Este un risc standard, exact cel pe care îl acoperă sistemul de plăți securizate cu cont blocat. Până la aplicarea lui obligatorie, folosiți contractul notarial de promisiune de vânzare cu mențiune în registru și legați plățile de etape, nu de promisiuni.
Informațiile din articol au caracter orientativ. Cerințele cadastrului (TKGM), ale primăriilor și ale serviciului de migrație, cuantumul taxelor și listele de documente se modifică, iar practica diferă de la o direcție la alta. Înainte de a depune actele, verificați regulile în vigoare la instituția de resort sau la un avocat.
Aveți nevoie de ajutor?
New Time Investment asigură asistență la tranzacțiile imobiliare și la întocmirea documentelor în Alanya și în toată Turcia. Verificăm imobilul la cadastru și la primărie, analizăm sarcinile și statutul tapu, pregătim dosarul complet și vă însoțim în ziua semnării împreună cu un traducător autorizat.
Dacă sunteți încă în etapa de alegere a imobilului, are sens să ne arătați varianta înainte de a plăti avansul — în acest stadiu remedierile costă cel mai puțin.