Iskân în Turcia: autorizația de utilizare care decide soarta actului tapu

Iskân — denumirea uzuală a autorizației de utilizare a clădirii, care oficial se numește yapı kullanma izin belgesi. Documentul este eliberat de primărie după ce aceasta constată că imobilul a fost construit conform proiectului aprobat și este apt pentru folosință. Pentru cumpărător nu este o simplă formalitate: de iskân depinde dacă apartamentul va avea un titlu complet de proprietate kat mülkiyeti (proprietate individuală pe etaje), abonamente permanente la utilități și acces normal la creditare ipotecară.

Ce este iskân și ce confirmă el

Iskân confirmă că lucrările de construcție s-au încheiat în conformitate cu autorizația și cu proiectul, iar clădirea a trecut verificările necesare. Documentul se eliberează pentru clădire (sau pentru o unitate independentă din interiorul acesteia) la cererea dezvoltatorului ori a proprietarilor, adresată primăriei, iar în anumite cazuri administrației provinciei.

Iskân se obține o singură dată și nu se reemite la schimbarea proprietarului: în document poate rămâne numele primului proprietar sau al dezvoltatorului. Este normal și nu vă afectează drepturile — datele despre proprietar se află în tapu (actul de proprietate din registrul cadastral), nu în iskân.

Autorizația de utilizare nu este un act care atestă dreptul de proprietate. Ea nu spune nimic despre cine deține apartamentul, ci doar că imobilul este legal și apt pentru folosință.

Iskân și yapı ruhsatı: documente diferite, etape diferite

Cele două documente sunt adesea confundate, iar unii vânzători le confundă în mod deliberat.

Formula „clădirea are autorizație", fără precizarea despre care anume este vorba, nu înseamnă nimic. Cereți să vi se arate documentul concret și verificați-i denumirea.

Genel iskan și ferdi iskan

Autorizația de utilizare este de două feluri.

• Genel iskan (în limbaj curent și „toplu iskan") — autorizație generală pentru întreaga clădire sau pentru tot complexul. O obține dezvoltatorul atunci când obiectivul este predat integral. Pentru cumpărător este varianta ideală: în continuare, titlurile tuturor apartamentelor se transformă în kat mülkiyeti.
• Ferdi iskan — autorizație individuală pentru o singură unitate. Se obține la cererea proprietarului unui apartament anume și este posibilă atunci când clădirea în sine îndeplinește condițiile de eliberare a autorizației. Varianta apare când complexul se predă pe tranșe sau când proprietarul este nevoit să obțină singur documentul, fără să îi mai aștepte pe ceilalți.

Mai există o a treia situație — clădirile legalizate în cadrul amnistiei în construcții, pentru care s-a eliberat un certificat de înregistrare a construcției (yapı kayıt belgesi). Acesta nu este iskân: documentul consemnează existența construcției, dar nu confirmă conformitatea ei cu proiectul și nu deschide întotdeauna calea către kat mülkiyeti. Imobilele cu acest statut trebuie tratate separat și cu prudență.

Ce riscă cel care cumpără un apartament fără iskân

O clădire fără autorizație de utilizare poate fi cumpărată, iar tranzacția va fi înregistrată la cadastru. Numai că problemele vă rămân dumneavoastră.

• Tapu rămâne kat irtifakı. Dețineți o cotă din teren cu o unitate atribuită, nu unitatea în sine. Detalii găsiți în materialul TAPU în Turcia.
• Abonamentele la utilități. Contractele permanente de apă, electricitate și gaz se încheie pentru clădirile cu iskân. Fără el, racordarea se face cu titlu temporar — în baza unor temeiuri speciale din legislația privind urbanismul, cu o procedură mai complicată și în condiții mai puțin avantajoase. Nu rareori, în astfel de clădiri contoarele sunt înregistrate pe numele dezvoltatorului sau sunt comune pe bloc, iar dumneavoastră plătiți prin administrație, fără să controlați tariful.
• Înregistrarea la adresă și permisul de ședere. Pentru obținerea permisului de ședere este nevoie de o adresă de locuit confirmată. Când apartamentul nu are abonament permanent și înregistrare corectă a adresei, confirmarea devine mai dificilă, iar uneori imposibilă fără documente suplimentare. Ce se poate face în caz de refuz analizăm în articolul refuzul permisului de ședere.
• Creditul ipotecar. Băncile finanțează mult mai ușor imobilele cu kat mülkiyeti. Pentru clădirile fără iskân condițiile sunt mai dure, iar o parte dintre bănci nici nu analizează cererile. Asta vă limitează atât accesul la credit, cât și cercul viitorilor cumpărători.
• Revânzarea. Un cumpărător informat fie negociază prețul în jos, fie renunță. Un imobil fără iskân se vinde mai greu și mai ieftin decât unul comparabil.
• Sancțiunile primăriei. Dacă neconformitatea față de proiect este gravă, primăria poate emite o somație, aplica amenzi, iar în cazuri severe poate cere aducerea construcției în conformitate, până la demolarea părții edificate fără autorizație.
• Siguranța și părțile comune. Eliberarea iskân-ului presupune verificări — de la lifturi până la cerințele de protecție împotriva incendiilor. O clădire care nu le-a trecut poate fi folosită cu restricții: de exemplu, liftul nu este pus formal în funcțiune.

Cum verificați dacă există iskân

Cuvântul vânzătorului sau al agentului nu este suficient — aveți nevoie de document sau de o înregistrare oficială.

1. Uitați-vă în tapu. Dacă în titlu este menționat kat mülkiyeti, înseamnă că imobilul are iskân: fără el trecerea la proprietatea pe etaje nu este posibilă. Kat irtifakı este semnalul că, cel mai probabil, iskân-ul lipsește.
2. Cereți documentul în original. Solicitați dezvoltatorului sau administrației o copie a yapı kullanma izin belgesi și verificați adresa, numerele cadastrale (ada/parsel) și numărul blocului.
3. Adresați-vă primăriei. La direcția de urbanism (imar müdürlüğü) de la adresa imobilului vi se va confirma dacă iskân-ul a fost eliberat și, totodată, dacă nu există somații sau neconformități față de proiect.
4. Verificați contractele de utilități. Abonamentele permanente de apă și electricitate pe apartamentul respectiv sunt un indiciu indirect, dar sigur. Racordarea temporară este, la rândul ei, un semnal.

Dacă vânzătorul evită un răspuns direct sau invocă de mai mulți ani faptul că „iskân-ul vine imediat", acesta este în sine un motiv să reconsiderați tranzacția sau prețul.

Ce faceți dacă nu există iskân

Situațiile sunt diferite și nu toate sunt fără ieșire.

• Clădirea tocmai a fost finalizată. Formalitățile durează: dezvoltatorul strânge documentele, primăria verifică obiectivul. Este o situație de lucru, dar stabiliți în contract termenul de obținere a iskân-ului și răspunderea dezvoltatorului pentru întârziere.
• Există neconformități minore față de proiect. Acestea se remediază — balcoanele închise cu geam revin la starea din proiect, pereții despărțitori adăugați se demontează. Costul și termenele depind de volumul lucrărilor.
• Neconformitățile sunt semnificative. Un etaj în plus, suprafața construită modificată, abaterea de la autorizație — acesta este un caz greu. Uneori problema se rezolvă doar prin modificarea documentației de urbanism, alteori nu se rezolvă deloc.
• Dezvoltatorul nu mai există. Atunci obținerea autorizației cade în sarcina proprietarilor — colectiv, prin adunarea generală, sau individual, prin ferdi iskan. Procesul este de durată și necesită asistență juridică.

Regula universală: nu cumpărați un imobil fără iskân la prețul unuia cu iskân. Diferența de statut înseamnă diferență de bani și de termene pentru ieșirea din investiție.

Legătura dintre iskân și trecerea tapu la kat mülkiyeti

Iskân nu este un scop în sine, ci o condiție. De îndată ce primăria a eliberat autorizația de utilizare și a transmis-o direcției cadastrale, titlurile din clădire se transformă din kat irtifakı în kat mülkiyeti. Cererea poate fi depusă de oricare dintre coproprietari, fără a fi nevoie de un dosar suplimentar din partea fiecărui proprietar.

Formal, această trecere este obligatorie. Însă amenda administrativă pentru lipsa ei a fost eliminată, așa că imobilele rămân uneori ani la rând cu statutul vechi chiar și după obținerea iskân-ului — pur și simplu fiindcă nimeni nu a depus cererea. Dacă achiziționați un apartament într-o astfel de clădire, întrebați dacă iskân-ul a fost obținut și, la nevoie, inițiați chiar dumneavoastră schimbarea: activul devine astfel mai lichid.

Întrebări frecvente

Se poate locui într-un apartament fără iskân?

Practic, oamenii locuiesc, dar aceasta nu este o folosire „conformă legii" a clădirii: racordurile sunt temporare, iar primăria păstrează temeiuri pentru somații. Folosirea corectă din punct de vedere juridic începe cu obținerea autorizației.

Iskân-ul trebuie transferat pe noul proprietar?

Nu. Documentul se eliberează pentru clădire sau pentru unitate, nu pentru o persoană. Numele primului proprietar înscris în el nu constituie o problemă.

Cât durează obținerea iskân-ului?

Depinde de volumul de lucru al primăriei, de mărimea clădirii și de cât de complet este dosarul. Pentru un obiectiv finalizat integral vorbim despre săptămâni, iar când există deficiențe — despre luni sau mai mult. Termenele exacte este bine să fie verificate la primăria respectivă.

Cine plătește pentru obținerea iskân-ului?

La construcțiile noi — dezvoltatorul, face parte din obligațiile sale. În cazul obținerii individuale, cheltuielile sunt suportate de proprietar. Cuantumul taxelor este stabilit de primărie și se revizuiește, așa că sumele actuale trebuie verificate la fața locului.

Lipsa iskân-ului influențează impozitul pe proprietate?

Impozitul pe proprietate (emlak vergisi) se plătește indiferent de existența autorizației de utilizare — el este legat de imobil și de valoarea sa cadastrală, nu de statutul documentului.

Ce contează mai mult: iskân-ul sau kat mülkiyeti în tapu?

Sunt lucruri legate între ele. Kat mülkiyeti în tapu este cel mai rapid și mai sigur indicator pentru cumpărător, pentru că fără iskân acest statut nu există. Dar dacă titlul este deocamdată kat irtifakı, existența iskân-ului trebuie verificată direct la primărie.

Informațiile din articol au caracter orientativ. Cerințele cadastrului (TKGM), ale primăriilor și ale serviciului de migrație, cuantumul taxelor și listele de documente se modifică, iar practica diferă de la o direcție la alta. Înainte de a depune actele, verificați regulile în vigoare la instituția de resort sau la un avocat.

Aveți nevoie de ajutor?

New Time Investment asigură asistență la tranzacțiile imobiliare și la întocmirea documentelor în Alanya și în toată Turcia. Verificăm imobilul la cadastru și la primărie, analizăm sarcinile și statutul tapu, pregătim dosarul complet și vă însoțim în ziua semnării împreună cu un traducător autorizat (yeminli tercüman).

Dacă sunteți încă în etapa de alegere a imobilului, are sens să ne arătați varianta înainte de a plăti avansul — în acest stadiu remedierile costă cel mai puțin.