Aidat în Turcia: pentru ce plătesc proprietarii și ce se întâmplă în caz de neplată

Aidat (aidat) este contribuția lunară a proprietarului pentru întreținerea complexului rezidențial: curățenie, pază, ascensoare, piscină, iluminatul zonelor comune și salariile personalului. Nu este un „serviciu suplimentar” la care poți renunța: obligația de a participa la cheltuielile comune este stabilită în mod expres de Legea condominiului nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Analizăm ce include aidat, cine și cum îi aprobă mărimea, plătește chiriașul și ce se întâmplă în caz de întârziere.

Baza legală

Tot ce ține de proprietatea comună asupra unui bloc de apartamente sau a unui complex în Turcia este reglementat de Legea nr. 634 „Privind dreptul de proprietate pe etaje” din 1965. Aceasta introduce noțiunile-cheie pe care le veți întâlni în documente:

• kat maliki — proprietarul unei secțiuni independente (apartament, magazin, birou);
• kat malikleri kurulu — adunarea generală a proprietarilor, organul suprem de administrare;
• yönetici / yönetim kurulu — administratorul sau consiliul de administrație, aleși de adunare; funcțiile pot fi delegate unei companii de administrare profesioniste;
• yönetim planı — planul de administrare, un fel de statut al complexului; se înregistrează împreună cu evidențele cadastrale și este obligatoriu pentru toți proprietarii, inclusiv pentru cei viitori;
• işletme projesi — devizul anual al veniturilor și cheltuielilor;
• ortak gider și avans — cheltuielile comune și contribuțiile în avans.

Strict vorbind, cuvântul „aidat” nu apare în lege — acolo se vorbește despre participarea la cheltuielile comune și despre avansuri. Însă în anunțuri și pe chitanțe se folosește tocmai acest termen.

Ce include aidat

Articolul 20 din lege împarte cheltuielile comune în două grupe și le repartizează diferit:

• În mod egal între toți proprietarii — cheltuielile pentru portar (kapıcı), operatorul de încălzire, grădinar și paznic. Aici mărimea apartamentului nu contează.
• Proporțional cotei din terenul aferent (arsa payı) — primele de asigurare a clădirii, întreținerea și reparația spațiilor comune, remunerarea administratorului, cheltuielile de exploatare a instalațiilor comune: ascensoare, piscină, generator, stație de pompare, iluminatul teritoriului.

Planul de administrare poate stabili o altă repartizare — de exemplu, proporțional suprafeței apartamentului. O astfel de regulă se întâlnește foarte des, iar în complexele noi aidat se calculează cel mai adesea pe metru pătrat. Pe lângă cheltuielile curente, adunarea aprobă de obicei și contribuțiile în avans și un fond de rezervă pentru lucrări majore și pentru completarea bunurilor comune (demirbaş) — fațadă, acoperiș, înlocuirea ascensorului, reparația piscinei.

Ce nu include de regulă aidat: consumul individual de electricitate, apă și gaze din apartamentul dvs., impozitul pe imobil și asigurarea propriei secțiuni. Asigurarea bunurilor comune, dimpotrivă, se finanțează din cheltuielile comune.

Cine stabilește mărimea

Mărimea aidat nu este fixată de dezvoltator pe veci și nu este luată din senin. Ea este stabilită de adunarea generală a proprietarilor, prin aprobarea devizului anual — işletme projesi. Conform articolului 37 din lege, devizul indică veniturile și cheltuielile preconizate pe an, cota fiecărui proprietar și mărimea avansului pe care acesta trebuie să îl verse.

Devizul este comunicat proprietarilor și celor care folosesc efectiv secțiunea, sub semnătură sau prin scrisoare recomandată. Pentru obiecții se acordă șapte zile; obiecția depusă este examinată de adunarea generală, care ia o decizie sau pregătește un nou deviz. Devizul aprobat și deciziile adunării privind cheltuielile de exploatare sunt asimilate documentelor care dau dreptul la executare simplificată conform Legii privind executarea și falimentul.

Cvorumul și modul de votare la adunare sunt de asemenea stabilite de lege: deciziile se iau cu majoritate atât după numărul de proprietari, cât și după cotele din teren, iar dacă prima adunare nu a avut loc din cauza lipsei cvorumului, la cea repetată se decide cu majoritatea celor prezenți. Modificarea însuși a planului de administrare — inclusiv a principiului de repartizare a cheltuielilor — este mai dificilă: pentru aceasta se cere o majoritate de patru cincimi din toți proprietarii.

Cine plătește — proprietarul sau chiriașul

Obligația de a participa la cheltuielile comune revine, conform legii, proprietarului. Totodată, articolul 22 adaugă răspunderea solidară a celor care folosesc permanent secțiunea în baza unui contract de locațiune, a unui drept de abitație sau a altui temei. Adică administrația are dreptul să ceară plata și de la chiriaș.

Însă răspunderea chiriașului este limitată: ea nu depășește suma chiriei pe care este obligat să o achite, iar sumele plătite se scad din chirie. Cu alte cuvinte, chiriașul nu poate ajunge să datoreze administrației mai mult decât datorează proprietarului conform contractului de locațiune.

În practică, repartizarea se fixează în contractul de locațiune: la închirierea pe termen lung aidat îl plătește mai des chiriașul, la cea pe termen scurt — aproape întotdeauna proprietarul. Însă contractul produce efecte doar între părți: față de administrația complexului, pentru datorie răspunde proprietarul.

De aici o consecință importantă pentru cumpărător. Datoria la aidat este garantată printr-o ipotecă legală: prin hotărâre judecătorească, asupra secțiunii independente a debitorului, la cererea administratorului sau a altui proprietar, se înregistrează o kanuni ipotek în favoarea celorlalți proprietari. Datoria este de fapt „legată” de apartament, de aceea înainte de tranzacție se ia întotdeauna de la administrație o adeverință privind lipsa datoriilor. Ce mai trebuie verificat înainte de cumpărare — în articolele despre tapu și despre procedura tranzacției.

Ce se întâmplă în caz de neplată

Legea stabilește o penalitate de întârziere (gecikme tazminatı) în mărime de 5 % pe lună pentru zilele de întârziere — acesta este minimul legal. Planul de administrare sau decizia adunării pot stabili o mărime mai mare, dar nu mai mică decât cea prevăzută de lege.

Procedura de recuperare este următoarea:

1. Administratorul (sau oricare dintre proprietari) inițiază executarea silită fără hotărâre judecătorească — în baza devizului aprobat sau a deciziei adunării.
2. Debitorului i se transmite o somație de plată. Dacă în termen de șapte zile nu se depun obiecții, executarea devine definitivă; în caz de obiecție, cauza trece în instanță.
3. Dacă datoria nu a putut fi recuperată, instanța îi stabilește cuantumul, iar asupra secțiunii independente se înregistrează o ipotecă legală în favoarea celorlalți proprietari.
4. În cazuri extreme de încălcare sistematică a obligațiilor, legea admite o acțiune de transmitere silită a cotei proprietarului (devir davası) — o măsură rară, dar existentă.

În schimb, administrația nu are dreptul să deconecteze debitorului apa sau electricitatea, deși astfel de încercări apar. Instanțele pornesc de la ideea că întreruperea furnizării de resurse comunale este de competența organizațiilor furnizoare, nu a administrației complexului; deciziile adunării și chiar prevederile planului de administrare care permit astfel de deconectări au fost declarate nule. Dacă vi s-a deconectat apa pentru aidat, acesta este un motiv să vă adresați unui jurist, nu să plătiți sub presiune.

Încă o eroare răspândită: datoria la aidat ar atrage, chipurile, refuzul prelungirii permisului de ședere. Nu există o legătură juridică directă între aceste lucruri — motivele de refuz sunt enumerate în legislația privind migrația, iar aidat nu se numără printre ele. Mai multe — în articolul despre refuzul permisului de ședere.

Se poate să nu plătești pentru ceea ce nu folosești

Nu. Legea răspunde direct: proprietarul nu se poate sustrage de la plata cotei sale renunțând la dreptul de folosință a spațiilor comune sau invocând faptul că, prin natura secțiunii sale, nu are nevoie de ele. Un magazin la parter cu intrare separată participă oricum la cheltuielile pentru scară și ascensor; un apartament în care stați două luni pe an plătește aidat toate cele douăsprezece.

Singura cale legală de a schimba principiul de repartizare este modificarea planului de administrare, iar aceasta necesită acordul a patru cincimi din proprietari. Deciziile privind un tarif diferit, adoptate cu majoritate simplă contrar planului de administrare, sunt anulabile.

Cum se contestă decizia adunării

Dacă mărimea aidat sau modul de calcul al acestuia a fost aprobat cu încălcarea legii, decizia adunării generale poate fi contestată la judecătoria civilă de pace (sulh hukuk mahkemesi) de la locul aflării imobilului. Termenele sunt stabilite de articolul 33 din lege:

Termenele sunt de decădere. Excepție — deciziile nule de drept prin însăși natura lor (de exemplu, adoptate de un organ care nu avea competența necesară sau care contravin normelor imperative): nulitatea lor poate fi invocată fără limitare în timp. Separat, legea acordă șapte zile pentru obiecție împotriva devizului anual — acest mecanism este mai simplu și mai rapid decât instanța, și merită folosit.

Important: depunerea acțiunii în sine nu scutește de plata aidat pentru perioada litigioasă. Practica este să plătești și, concomitent, să contești, altfel la litigiu se va adăuga și penalitatea.

De ce depinde mărimea aidat

Sume concrete nu indicăm aici în mod intenționat: aidat se revizuiește în fiecare an la adunare, depinde de inflație și de creșterea salariului minim, iar diferențele între complexe sunt uriașe. Merită să vă orientați după factori, nu după cifrele din articole vechi:

• Infrastructura. Piscine (mai ales încălzite), saună și hamam, sală de sport, generator, mai multe ascensoare — fiecare poziție înseamnă personal, electricitate și întreținere.
• Personalul. Paza non-stop, grădinari, femei de serviciu, recepție — partea cea mai grea a devizului, care crește odată cu salariul minim.
• Numărul de secțiuni independente. Cu cât sunt mai multe apartamente, cu atât mai mică este cota fiecăruia din aceleași cheltuieli.
• Vechimea clădirii. Complexele vechi necesită mai multe reparații, dar au adesea mai puțină infrastructură.
• Principiul de calcul. Pe metru pătrat, egal pe apartament sau după cota din teren — la același buget, sumele pentru un anumit apartament vor ieși diferite.
• Poziții separate. În unele complexe încălzirea, apa caldă sau ridicarea gunoiului se calculează separat de aidat.

Ordinul de mărime: într-o clădire fără infrastructură și personal permanent contribuția este simbolică, într-un complex mare cu piscine și pază non-stop ea poate fi de câteva ori mai mare. Singura sursă de încredere este devizul în vigoare al complexului concret, nu valorile medii pe oraș.

Ce trebuie verificat înainte de cumpărare și greșeli frecvente

• Adeverința privind lipsa datoriilor de la administrație pentru secțiunea dvs. — obligatorie, datoria practic urmează apartamentul.
• Devizul în vigoare (işletme projesi) și procesele-verbale ale adunărilor din ultimii doi-trei ani: se vede cum a evoluat aidat și dacă se planifică lucrări majore.
• Planul de administrare (yönetim planı) — acolo sunt prevăzute principiul de repartizare a cheltuielilor, modul de votare și regulile de folosire a zonelor comune, inclusiv restricțiile privind închirierea pe termen scurt și animalele de companie.
• Ce include tariful. Precizați dacă sunt incluse încălzirea, apa, internetul, ridicarea gunoiului — formularea „totul inclus” din partea vânzătorului nu înseamnă nimic.
• Valuta decontărilor. În complexele cu o pondere mare de proprietari străini, aidat este uneori exprimat în valută; verificați cum este fixat acest lucru în decizia adunării.
• Existența iskan. Procedura neîncheiată de dare în exploatare afectează atât administrarea complexului, cât și abonamentele la utilități — vezi articolul despre iskan.
• Plata automată. Dacă veniți în Turcia doar din când în când, setați aidat la debitare automată dintr-un cont turcesc — cum se deschide este descris în articolul despre contul bancar.

Întrebări frecvente

Se plătește aidat dacă apartamentul stă gol?

Da. Obligația este legată de dreptul de proprietate, nu de faptul locuirii. Legea nu permite renunțarea la folosirea zonelor comune și, pe acest temei, neplata.

Cine plătește aidat la închiriere?

Conform legii, este obligat proprietarul, dar chiriașul răspunde solidar — în limita sumei chiriei sale. Cum se repartizează în practică stabilesc părțile în contractul de locațiune; față de administrația complexului, răspunderea proprietarului se menține.

Ce penalitate se aplică pentru întârziere?

Legea stabilește 5 % pe lună pentru zilele de întârziere. Planul de administrare sau decizia adunării pot prevedea o mărime mai mare, dar nu mai mică.

Poate administrația să deconecteze apa sau electricitatea pentru datorie?

O astfel de practică apare, dar instanțele nu o susțin: deconectarea resurselor ține de competența organizațiilor furnizoare. Administrația trebuie să recupereze datoria prin executare silită și instanță.

Se moștenește datoria la aidat?

Da, datoriile defunctului trec la moștenitori. Mai multe despre procedură și despre termenul de renunțare la moștenire — în articolul despre moștenirea imobilelor.

Se poate obține reducerea aidat?

Da, dar numai prin procedură: obiecție împotriva devizului în termen de șapte zile, aducerea chestiunii în fața adunării, iar la nevoie — acțiune în instanță în termenele stabilite. Pur și simplu să încetezi să plătești este cea mai proastă variantă: se vor adăuga penalitatea și executarea silită.

Aveți nevoie de ajutor?

Informația are caracter orientativ. Practica judiciară în litigiile privind întreținerea bunurilor comune, cuantumul contribuțiilor și regulile interne ale complexelor se schimbă, iar cerințele cadastrului și ale serviciului de migrație — cu atât mai mult: înainte de a lua decizii, verificați regulile și documentele în vigoare ale complexului concret.

New Time Investment asigură asistență la tranzacții și la întocmirea documentelor în Alanya și în toată Turcia. Înainte de cumpărare verificăm planul de administrare și devizul complexului, solicităm administrației adeverința privind lipsa datoriilor și explicăm cât va costa în realitate întreținerea imobilului.