Moștenirea bunurilor imobiliare în Turcia: procedura pentru proprietarii străini

Dacă o persoană a deținut un apartament sau o casă în Turcia, soarta acestui bun după decesul ei se soluționează potrivit dreptului turc — indiferent al cărei țări cetățean era și unde a locuit permanent. Moștenitorii vor trebui să parcurgă integral procedura turcă: să obțină certificatul de moștenitor, să depună declarația privind impozitul pe moștenire și să reînregistreze tapu. Mai jos — cum funcționează acest lucru în 2026, în ce ordine trebuie procedat și unde se pierd de obicei timp și bani.

Ce drept se aplică imobilelor din Turcia

Legea turcă privind dreptul internațional privat și procedura (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, nr. 5718), în articolul 20, împarte masa succesorală în două. Moștenirea bunurilor mobile este supusă legii naționale a defunctului, iar moștenirea bunurilor imobile situate în Turcia — dreptului turc. Acesta este clasicul principiu lex rei sitae: soarta bunului este determinată de legea țării în care acesta este situat.

Concluzia practică este simplă. Chiar dacă, potrivit legii țării de cetățenie a defunctului, cotele s-ar fi distribuit altfel, cadastrul va aplica apartamentului turcesc Codul civil al Turciei (Türk Medeni Kanunu, nr. 4721). Un certificat de moștenitor străin, în sine, nu va fi acceptat de oficiul de cadastru — va fi necesar fie un document turcesc, fie recunoașterea unei hotărâri judecătorești străine de către instanța turcă (tanıma ve tenfiz), ceea ce durează mai mult și costă mai scump.

Separat, merită să înlăturăm un mit vechi. Cerința reciprocității (mütekabiliyet) la dobândirea de imobile de către străini a fost abrogată prin legea nr. 6302 din 2012, care a modificat articolul 35 din Legea cadastrului. Dreptul de a moșteni nu mai depinde de faptul dacă cetățenii Turciei pot cumpăra imobile în țara moștenitorului. Restricțiile generale privind bunurile în sine se mențin — zonele militare și cele cu regim special, limitele de suprafață pentru un singur străin; dacă bunul moștenit se încadrează în acestea, autoritatea poate cere înstrăinarea lui, iar acest lucru merită verificat din timp.

Cine moștenește potrivit legii: sistemul claselor

Codul civil turc construiește moștenirea pe clase de rudenie (zümre). Acestea sunt trei:

• Prima clasă — descendenții defunctului (altsoy): copiii, iar prin ei nepoții și strănepoții. Copiii adoptați sunt asimilați celor biologici.
• A doua clasă — părinții defunctului și descendenții lor, adică frații și surorile sale, iar mai departe nepoții de frate.
• A treia clasă — bunicii defunctului și descendenții lor.

Funcționează o regulă strictă: cât timp este în viață măcar un moștenitor din clasa precedentă, următoarea nu este chemată la moștenire. În cadrul clasei, cota moștenitorului decedat anterior trece la propriii săi descendenți.

Soțul supraviețuitor (sağ kalan eş) nu face parte din nicio clasă — el moștenește împreună cu clasa care este chemată. Cota sa este fixată expres în articolul 499 din Codul civil și depinde de componența celorlalți moștenitori.

O rezervă importantă la al treilea rând: cota de 3/4 a soțului apare atunci când moștenesc bunicii și copiii acestora. Dacă din a treia clasă au rămas în viață doar descendenți mai îndepărtați, moștenirea îi revine integral soțului.

Separat de cotele succesorale operează partajul bunurilor soților potrivit regimului matrimonial aplicabil căsătoriei. Mai întâi se separă cota soțului, și abia partea rămasă formează masa succesorală. Pentru căsătoriile încheiate în Turcia după anul 2002, se aplică în mod implicit regimul comunității bunurilor dobândite (edinilmiş mallara katılma) — acesta poate modifica semnificativ cifrele finale.

Rezerva succesorală (saklı pay)

Rezerva succesorală este partea din cota legală de care defunctul nu poate lipsi moștenitorul prin testament. Articolul 506 din Codul civil o definește astfel:

Frații și surorile defunctului nu figurează în lista articolului 506 — ei nu au rezervă succesorală. Tot ceea ce rămâne peste rezervele succesorale se numește partea disponibilă (tasarruf edilebilir kısım), iar defunctul dispune de ea cum dorește. Dacă nu există deloc moștenitori cu rezervă succesorală, se poate dispune de întregul patrimoniu.

Testamentul și limitele sale

Poate întocmi un testament (vasiyetname) în Turcia persoana care a împlinit cincisprezece ani și are capacitatea de a înțelege semnificația faptelor sale (articolul 502 CC). Există trei forme:

• Testamentul oficial (resmî vasiyetname) — se întocmește la notar sau la judecătorul de pace, în prezența a doi martori. Cea mai sigură variantă din punctul de vedere al probațiunii.
• Olograf (el yazılı vasiyetname) — scris integral de mâna testatorului, cu indicarea zilei, lunii și anului și cu semnătură. Textul dactilografiat este nul.
• Verbal (sözlü vasiyetname) — doar în circumstanțe excepționale, în prezența a doi martori; formă excepțională, care în practică aproape nu se întâlnește.

Testamentul nu anulează rezervele succesorale. Dacă dispoziția le încalcă, moștenitorul lipsit introduce o acțiune în reducțiune (tenkis davası). Termenul este strict: un an din momentul în care moștenitorul a luat cunoștință de încălcarea rezervei sale succesorale și, în orice caz, nu mai mult de zece ani — de la deschiderea testamentului ori de la deschiderea moștenirii. Acestea sunt termene de decădere, care nu pot fi repuse.

Pentru un străin care deține imobile în Turcia este rezonabil să întocmească un testament turcesc separat de testamentul din țara de reședință — acest lucru reduce drastic volumul de legalizare a documentelor pentru moștenitori. Se întocmește la notar, cu traducător autorizat, dacă testatorul nu cunoaște limba turcă.

Pasul 1. Certificatul de moștenitor

Documentul de bază este mirasçılık belgesi, cunoscut și ca veraset ilamı: în el sunt enumerați toți moștenitorii și cotele lor. Pentru cetățenii Turciei acesta este eliberat de notar. Însă dacă măcar unul dintre moștenitori este străin, notarul nu are dreptul să îl elibereze (restricție stabilită de Legea notariatului). În acest caz, moștenitorii se adresează judecătoriei de pace pentru cauze civile (sulh hukuk mahkemesi) — de la ultimul domiciliu al defunctului ori de la domiciliul oricăruia dintre moștenitori.

Ce se solicită de obicei:

• certificatul de deces;
• documentele care atestă rudenia și căsătoria (certificate de naștere, de căsătorie, extrase din actele de stare civilă);
• pașapoartele moștenitorilor;
• extrasul din cadastru sau copia tapu a bunului;
• testamentul, dacă există.

Toate documentele străine trebuie legalizate — pentru statele Convenției de la Haga acesta este apostil, apoi traducere autorizată (yeminli tercüman) și legalizare notarială deja în Turcia. Mai multe — în materialul despre apostilul pentru Turcia. Nu este obligatoriu să vă prezentați personal: procedura este condusă de un avocat pe bază de procură, întocmită la un notar turc sau la consulatul Turciei; procedura este descrisă în articolul despre procură.

Pasul 2. Declarația și impozitul pe moștenire

Impozitul pe moștenire și donație (veraset ve intikal vergisi) este reglementat de legea nr. 7338. Cotele sunt progresive și diferă în funcție de temeiul transferului: la moștenire — de la 1 % la 10 % pe cinci trepte (1, 3, 5, 7 și 10 %), iar la transferul cu titlu gratuit în timpul vieții, adică la donație — de la 10 % la 30 % pe aceleași trepte (10, 15, 20, 25 și 30 %).

Limitele treptelor și minimul neimpozabil (istisna), care se aplică separat cotei soțului supraviețuitor și cotei fiecărui copil, se revizuiesc anual potrivit coeficientului de reevaluare. Nu are rost să fixăm aici sume concrete în lire — valorile actuale sunt publicate de Administrația Veniturilor (gib.gov.tr), iar acestea vor fi confirmate și de inspectoratul fiscal sau de contabil.

Încă un detaliu important: imobilul se declară nu la prețul de piață, ci la valoarea care servește drept bază pentru impozitul pe imobil (emlak vergisi değeri). Aceasta este, de regulă, sensibil mai mică decât cea de piață, de aceea sarcina fiscală reală la moștenirea unui apartament se dovedește de obicei mai mică decât se așteaptă moștenitorii. Datoriile defunctului și cheltuielile de înmormântare se deduc din bază.

Termenele de depunere a declarației depind de locul unde a survenit decesul și de locul unde se află moștenitorii:

Impozitul propriu-zis se plătește nu imediat și nu integral: el este eșalonat pe trei ani — în șase rate egale, în mai și noiembrie ale fiecărui an. La eșalonare nu se percep dobânzi. Depunerea cu întârziere a declarației, în schimb, atrage amendă și penalități, de aceea este mai bine să nu se rateze termenele, chiar și cu un dosar incomplet.

Pasul 3. Reînregistrarea tapu

Cu certificatul judecătoresc de moștenitor, moștenitorii se adresează oficiului de cadastru (Tapu Müdürlüğü) de la locul situării bunului. Aici există o nuanță care se transmite adesea greșit: legea permite efectuarea propriu-zisă a înregistrării transferului către moștenitori fără a aștepta calcularea impozitului pe moștenire. În schimb, mai departe — vânzarea bunului, donarea lui sau grevarea cu ipotecă — nu este posibilă cât timp impozitul nu este plătit integral și nu se obține certificatul de lipsă a datoriilor fiscale (ilişik kesme belgesi).

Latura financiară a reînregistrării prin moștenire este mai blândă decât la vânzare-cumpărare: taxa obișnuită de 4 % din valoarea declarată nu se percepe aici, se achită taxa döner sermaye. Cuantumul acesteia se indexează anual și depinde de regiune — informați-vă asupra tarifului chiar la oficiu. La partajul ulterior al bunurilor între moștenitori (taksim) poate apărea o taxă separată.

După înregistrare, bunul aparține moștenitorilor în regim de proprietate comună fără determinarea cotelor (elbirliği mülkiyeti). Orice tranzacție necesită acordul tuturor. Pentru a obține posibilitatea de a dispune de partea sa în mod independent, moștenitorii transformă bunul în proprietate pe cote-părți (paylı mülkiyet) — prin acord sau prin instanță. Ce anume trebuie urmărit în documentul propriu-zis este analizat în articolul despre tapu. Va fi necesară și o poliță DASK valabilă, precum și un vergi numarası turc pentru fiecare moștenitor — cum se obține este descris în materialul despre vergi numarası.

Renunțarea la moștenire și datoriile

În Turcia moștenitorii răspund pentru datoriile defunctului personal și solidar — acest lucru este de o importanță principială, dacă bunul avea o ipotecă, un aidat acumulat sau datorii fiscale. De aceea, înainte de acceptarea moștenirii, este mai bine să se clarifice componența datoriilor.

Renunțarea la moștenire (mirasın reddi) se declară la judecătoria de pace de la ultimul domiciliu al defunctului în termen de trei luni. Pentru moștenitorii legali termenul curge din momentul în care aceștia au luat cunoștință de deces și de faptul că sunt moștenitori; pentru cei desemnați prin testament — din momentul notificării oficiale a dispoziției. Termenul este de decădere: el nu se suspendă și nu se prelungește.

Un caz aparte este așa-numita renunțare de drept (hükmen ret). Dacă la data decesului insolvabilitatea defunctului era evidentă sau constatată oficial, moștenirea se consideră respinsă automat, iar termenul de trei luni nu se aplică. Însă a te baza pe această regulă fără un jurist este riscant: orice acțiune care arată ca o acceptare a moștenirii — dispunerea de bunuri, încasarea chiriei, plata facturilor în nume propriu — poate lipsi de dreptul de a renunța.

Ce trebuie verificat și unde se greșește cel mai des

• Se așteaptă un transfer „automat”. Nimic nu se transferă de la sine: fără adresarea la instanță și la cadastru, apartamentul figurează ani de zile pe numele defunctului, iar datoriile la aidat și la impozitul pe imobil continuă să crească.
• Se aduce certificatul de moștenitor străin. Cadastrul nu îl va accepta. Este necesar un veraset ilamı turcesc ori recunoașterea hotărârii străine de către instanță.
• Se ratează termenul declarației. Patru sau șase luni trec repede, mai ales la strângerea documentelor apostilate dintr-o altă țară.
• Nu se verifică datoriile înainte de acceptarea moștenirii. Termenul de trei luni pentru renunțare este de decădere.
• Se uită de regimul proprietății comune. Cât timp bunul nu este transformat în proprietate pe cote-părți, niciunul dintre moștenitori nu își poate vinde „partea” sa.
• Se lasă abonamentele la utilități pe numele defunctului. Electricitatea, apa și internetul se reînregistrează separat, iar fără aceasta furnizorii pot suspenda serviciile.

Întrebări frecvente

Moștenesc străinii imobile în Turcia în condiții de egalitate cu cetățenii Turciei?

Da. Cetățenia moștenitorului, în sine, nu are importanță, cerința reciprocității a fost abrogată în 2012. Restricțiile privesc nu persoana moștenitorului, ci bunuri concrete — de exemplu, cele situate în zone militare sau cu regim special, precum și limita generală de suprafață pentru un singur străin.

Este obligatoriu să zbori în Turcia pentru a intra în posesia moștenirii?

Nu. Întreaga procedură — instanța, declarația fiscală, cadastrul — poate fi condusă de un reprezentant pe bază de procură notarială. Procura se întocmește la un notar turc sau la consulatul Turciei din străinătate, cu o listă exactă a împuternicirilor.

Cât timp durează formalitățile?

Nu există un termen general: certificatul judecătoresc se obține de obicei mai repede decât se strâng și se legalizează documentele din străinătate. În practică, cea mai mare parte a termenului o consumă apostilarea, traducerile și încărcarea instanței concrete. Este mai bine să planificați procesul în luni, nu în săptămâni.

Se poate vinde apartamentul moștenit imediat după înregistrare?

Înregistrarea pe numele moștenitorilor se efectuează fără a aștepta calcularea impozitului, dar bunul nu poate fi vândut ori grevat cu ipotecă până la plata integrală a impozitului pe moștenire. În plus, este necesar acordul tuturor comoștenitorilor cât timp este în vigoare regimul proprietății comune.

Ce se întâmplă dacă moștenitorul nu se prezintă deloc?

Bunul va rămâne înregistrat pe numele defunctului, datoria la impozitul pe imobil și la aidat va continua să se acumuleze, iar administrația complexului are dreptul să recupereze datoria pe cale de executare silită. În lipsa totală a moștenitorilor, patrimoniul trece în cele din urmă la stat.

Se socotește imobilul turcesc în masa succesorală dacă defunctul nu a locuit niciodată în Turcia?

Da. Importanță are locul situării bunului, nu domiciliul proprietarului. Dreptul turc se aplică unui bun din Turcia în orice caz.

Aveți nevoie de ajutor?

Informația din acest articol are caracter orientativ. Practica judiciară, cotele și pragurile impozitului pe moștenire, precum și cerințele cadastrului și ale serviciului de migrație se modifică cu regularitate — înainte de depunerea documentelor, verificați regulile actuale la autoritatea competentă sau la un jurist de profil.

New Time Investment asigură asistență la tranzacții și la întocmirea documentelor în Alanya și în toată Turcia. Vă vom ajuta să clarificați componența masei succesorale, să strângeți și să legalizați documentele, să pregătiți procura și să duceți cazul până la înscrierea în tapu — ori să evaluați bunul, dacă moștenitorii decid să îl vândă.