Procura se numește în Turcia vekâletname, iar regulile de întocmire diferă de cele cu care cumpărătorii străini sunt obișnuiți acasă. Regula principală: o procură pentru orice operațiune care trece prin cadastru (tapu) este valabilă doar dacă a fost întocmită de un notar turc (noter) sau de un consulat al Turciei din străinătate. O procură dată de un notar local, chiar și cu apostilă, nu va fi acceptată la direcția cadastrală. Mai jos aflați de ce este așa, ce anume trebuie inclus în document și cum îl revocați la timp.
Ce este vekâletname și cine o autentifică
Vekâletname este documentul scris prin care mandantul (vekâlet veren) transmite reprezentantului (vekil) dreptul de a acționa în numele său. În Turcia îl autentifică doar două instituții: biroul notarial (noterlik) din interiorul țării și secția consulară a ambasadei sau a consulatului general al Turciei din străinătate. Consulul îndeplinește funcții notariale potrivit dreptului turc, așa că procura consulară este echivalentă celei notariale.
Să lămurim de la început o confuzie frecventă: firmele de avocatură, agențiile imobiliare și birourile de traduceri nu întocmesc procuri. Ele pot pregăti textul, vă pot programa și vă pot asigura un traducător, dar semnătura și ștampila de autentificare aparțin întotdeauna notarului sau consulului. Dacă vi se propune „să faceți procura la sediul agenției", acela nu este o procură.
Restricția esențială: pentru imobile — doar noter turc sau consulat
Articolul 89 din Legea turcă a notariatului (Noterlik Kanunu) impune ca o serie de documente să fie întocmite într-o formă specială, „de redactare" (düzenleme şeklinde): notarul nu doar legalizează semnătura, ci redactează el însuși textul, stabilește voința părților și citește documentul. În această listă intră contractele și procurile care, prin natura lor, presupun operațiuni la cadastru, precum și testamentele, vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate și antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară (satış vaadi).
Consecința practică: o procură eliberată de notarul altei țări nu este potrivită pentru operațiunile din tapu. Notele informative oficiale ale misiunilor consulare turce o spun direct — pentru contractele și procurile care presupun operațiuni la cadastru, un document întocmit în fața autorităților străine nu poate fi recunoscut ca valabil în Turcia nici măcar cu apostilă.
Ce faceți dacă vă aflați în străinătate
Singura variantă sigură este să vă programați la cel mai apropiat consulat general al Turciei și să întocmiți vekâletname acolo. Programarea se face de obicei prin portalul oficial de servicii consulare; la ghișeu se prezintă doar mandantul, prezența viitorului reprezentant nefiind necesară. Procura consulară este deja redactată în limba turcă, nu are nevoie de apostilă și traducere — poate fi transmisă direct reprezentantului din Turcia.
Procura de la un notar local, cu apostilă și traducere autorizată, rămâne un instrument util pentru alte sarcini: reprezentarea în instanță, chestiunile fiscale, o parte dintre procedurile administrative, uneori operațiunile bancare. Procedura de legalizare a unei astfel de procuri o analizăm pe larg în materialul despre apostila pentru Turcia. Însă nu o puteți include într-o tranzacție imobiliară: riscați să ajungeți la data semnării cu un document care va fi refuzat.
De ce sunt necesare fotografia și traducătorul autorizat
Pentru procurile privind operațiunile imobiliare — vânzare, donație, ipotecă, partaj — legislația turcă cere ca în document să fie lipită fotografia mandantului și ștampilată. Fără fotografie, direcția cadastrală nu acceptă procura. Recomandarea practică: prezentați-vă la notar sau la consulat cu cel puțin două fotografii color, format pașaport, făcute cu maximum șase luni în urmă.
A doua cerință privește limba. Dacă mandantul nu cunoaște turca, notarul este obligat să apeleze la un traducător autorizat (yeminli tercüman) înregistrat pe lângă acel birou notarial. Traducătorul este prezent personal, traduce textul cu voce tare și semnează documentul împreună cu dumneavoastră. Nu este o formalitate: astfel se asigură legea că înțelegeți întinderea împuternicirilor transmise. Căutați traducătorul din timp — în plin sezon, în Alanya, un specialist liber poate fi așteptat o zi-două.
Procură generală sau specială
Practica turcă distinge între procura generală (genel vekâletname), care acoperă o gamă largă de acțiuni, și cea specială (özel vekâletname), dată pentru o sarcină concretă.
Aici intervine un detaliu adesea uitat: caracterul „general" nu conferă în sine dreptul de a dispune de un imobil. Dreptul turc cere o împuternicire specială (özel yetki) — o mențiune expresă și lipsită de echivoc privind vânzarea, transferul dreptului de proprietate, constituirea ipotecii. În lipsa unei asemenea formulări, cadastrul refuză, oricât de larg ar părea restul textului.
Este valabil și reversul: o procură largă, cu împuternicirea de a vinde, este un document cu care, la nevoie, apartamentul dumneavoastră poate fi vândut fără știrea dumneavoastră. De aceea abordarea rezonabilă este procura specială pentru o operațiune concretă, cu imobilul și termenul descrise clar.
Ce împuterniciri trebuie prevăzute
Greșeala „am prevăzut prea puțin" costă un al doilea drum la notar, iar greșeala „am prevăzut prea mult" costă mai scump. Ghidați-vă după lista reală de sarcini.
SarcinaCe trebuie să conțină textulCumpărarea unui imobilDreptul de a dobândi bunuri imobile, de a semna documente la direcția cadastrală (tapu müdürlüğü), de a depune cereri și de a primi tapuVânzarea unui imobilÎmputernicire specială expresă de vânzare și de transfer al dreptului de proprietate, cu indicarea imobiluluiProceduri cadastraleDepunerea cererilor la TKGM, programarea și operațiunile prin Web-Tapu, obținerea extraselor și a informațiilor despre sarciniFiscalitateObținerea codului fiscal (vergi numarası), reprezentarea la vergi dairesi, plata taxelorUtilitățiÎncheierea și transferul abonamentelor de electricitate, apă, gaz, achitarea restanțelor, încheierea poliței DASKBancăDeschiderea contului, administrarea lui, depunerea și transferul fondurilor — cu mențiunea că banca poate aplica reguli propriiInstanțăReprezentarea în instanțe și în executarea silită — doar pe numele unui avocat (avukat), altor persoane nu li se poate transmite această împuternicirePentru tranzacție este util să indicați suplimentar imobilul: provincia, districtul, cartierul (mahalle), numerele ada și parsel, numărul unității independente (bağımsız bölüm). Astfel, procura va funcționa pentru un singur apartament anume și pentru niciunul altul.
Durata de valabilitate și încetarea procurii
Potrivit dreptului turc, procura este valabilă pe termen nelimitat, dacă în ea nu este menționat un termen. Ea își păstrează efectele până la revocare sau până la apariția unor împrejurări care sting reprezentarea. Ca regulă generală a Codului obligațiilor, reprezentarea încetează prin decesul mandantului, prin pierderea capacității de exercițiu sau prin faliment — dacă părțile nu au convenit altfel și dacă natura mandatului nu impune altceva.
Caracterul nelimitat sună comod, dar în practică este principala sursă de probleme: o procură dată „pentru tranzacție" acum cinci ani continuă să producă efecte și după ce tranzacția s-a încheiat. Prin urmare, fie limitați expres termenul în text (de exemplu, la câteva luni), fie revocați documentul imediat după îndeplinirea sarcinii.
Rețineți separat: anumite instituții și bănci pot cere, conform regulilor lor interne, o procură „proaspătă" și pot refuza să lucreze cu un document vechi de mai mulți ani. Nu este o prevedere legală, ci o politică internă, dar vă puteți lovi de ea.
Cum revocați procura: azilname
Revocarea procurii se numește azil, iar documentul de revocare — azilname. Mandantul are dreptul să revoce procura oricând și fără a motiva.
- Adresați-vă unui notar (în Turcia) sau consulatului Turciei (în străinătate) și întocmiți azilname. Veți avea nevoie de actul dumneavoastră de identitate și de datele procurii revocate: denumirea biroului notarial, data și numărul din registru (yevmiye numarası), precum și datele reprezentantului.
- Asigurați-vă că revocarea ajunge la reprezentant. Cât timp nu este înștiințat, actele lui de bună-credință vă pot obliga față de terți.
- Transmiteți azilname direcției cadastrale de la locul unde se află imobilul. Cadastrul ia în considerare revocarea din momentul primirii, iar aceasta este protecția-cheie împotriva vânzării imobilului „cu dată anterioară". Proprietarul poate iniția revocarea și personal, la tapu müdürlüğü, precum și prin sistemul Web-Tapu.
Teoretic, dreptul turc nu impune o formă strictă pentru revocare — ea este posibilă și printr-o scrisoare. Dar nu merită să vă bazați pe asta: fără forma notarială și fără înștiințarea cadastrului nu veți putea dovedi momentul revocării, iar tocmai acest moment decide soarta unui litigiu. Revocarea este procedura la care nu se face economie pe notar.
De ce sunt periculoase împuternicirile largi
Instanțele turce judecă în mod curent cereri de anulare a înscrierii din cadastru pe temeiul „abuzului de împuternicire al reprezentantului" (vekâlet görevinin kötüye kullanılması). Logica practicii consacrate este următoarea: chiar dacă în procură scrie „să vândă la orice preț oricărei persoane", reprezentantul este obligat să acționeze cu bună-credință și în interesul mandantului, iar o tranzacție la un preț vădit subevaluat sau în favoarea unei persoane apropiate nu este considerată de bună-credință.
Vestea bună: astfel de acțiuni se întemeiază pe dreptul real, iar instanța supremă pornește de la premisa că ele nu sunt limitate de termenul de prescripție. Vestea proastă: imobilul poate fi recuperat doar dacă se dovedește reaua-credință a dobânditorului. Dacă apartamentul a fost cumpărat de o persoană care nu știa nimic despre înțelegerile dumneavoastră, aceasta va rămâne, cel mai probabil, proprietar, iar dumneavoastră vă rămân pretențiile în despăgubiri față de reprezentant.
De aici concluziile practice: nu dați procură generală unor persoane care au un interes propriu în tranzacție, limitați întinderea împuternicirilor și nu lăsați documentul în vigoare mai mult decât este necesar.
Greșeli frecvente
- Întocmirea procurii la un notar din țara de origine, mizând pe apostilă. Pentru cadastru acest lucru nu funcționează. Doar noter turc sau consulatul Turciei.
- Prezentarea fără fotografii. Pentru procura privind operațiunile imobiliare fotografia este obligatorie — programarea va trebui reprogramată.
- Neverificarea traducerii. Traducătorul autorizat este obligat să citească documentul. Dacă vi se dă pur și simplu să semnați un text în turcă, cereți traducerea integrală și lămuriți fiecare punct neclar.
- Omiterea özel yetki. Formula generală „să îmi reprezinte interesele" nu conferă dreptul de a vinde imobile.
- Emiterea unei singure procuri „pentru tot și pentru totdeauna". Separați: tranzacția, banca, permisul de ședere, utilitățile sunt sarcini diferite, cu întinderi diferite ale împuternicirilor.
- Nerevocarea procurii după tranzacție. Documentul continuă să producă efecte; revocarea costă puțin și se face într-o singură vizită.
- Acordarea procurii vânzătorului, dezvoltatorului sau unui angajat al agenției vânzătorului. Mai multe detalii în materialul despre cumpărarea unui imobil prin procură.
Întrebări frecvente
Pot întocmi o procură în Turcia dacă nu am permis de ședere?
Da. Este suficient un pașaport valabil. Dacă ați obținut deja codul fiscal turcesc sau numărul de identificare pentru străini, luați-le cu dumneavoastră — notarul va trece datele în document.
Este necesară prezența reprezentantului la notar?
Nu. Procura este semnată de mandant. Sunt necesare doar datele exacte ale reprezentantului: numele și prenumele așa cum apar în acte, numărul T.C. kimlik sau numărul de identificare pentru străini, adresa.
Cât costă o procură?
Tarifele notariale din Turcia se revizuiesc anual, iar documentul cu fotografie destinat cadastrului este mai scump decât unul obișnuit. Sumele actuale se verifică direct la biroul notarial sau la consulat — nu are sens să publicăm cifre care se învechesc în fiecare ianuarie. Onorariul traducătorului autorizat se achită separat.
Este valabilă în țara mea o procură turcească?
Pentru a fi folosită în afara Turciei, trebuie să i se aplice apostila la kaymakamlık sau la valilik și să fie tradusă în limba necesară. Procedura este descrisă în articolul despre apostilă.
Pot da procură mai multor persoane deodată?
Da, și uneori este util: de exemplu, dreptul de semnătură la cadastru revine avocatului, iar chestiunile curente unei persoane de încredere aflate la fața locului. Precizați la notar dacă reprezentanții acționează împreună sau fiecare separat.
Ce faceți dacă procura s-a pierdut?
O copie poate fi obținută de la notarul emitent, pe baza numărului din registru. Dacă documentul ar fi putut ajunge în mâini străine, nu îl reconstituiți, ci revocați-l: întocmiți azilname și înștiințați cadastrul.
Aveți nevoie de ajutor?
New Time Investment asigură asistență la tranzacțiile imobiliare și la întocmirea documentelor în Alanya și în toată Turcia. Vă ajutăm să redactați corect textul procurii pentru situația dumneavoastră, organizăm traducătorul autorizat și programarea la notar, verificăm imobilul înainte de cumpărare și urmărim ca procura să fie revocată la timp după tranzacție.
Materialul are caracter orientativ. Cerințele cadastrului, ale notariatului și ale serviciului de migrație din Turcia se modifică periodic, iar practica diferă de la o instituție la alta — înainte de a depune actele, verificați regulile în vigoare la instituția de resort sau la un specialist în domeniu.