المسار الاستثماري هو أسرع طريق للحصول على جواز السفر التركي: فهو لا يشترط الإقامة في البلاد ولا امتحان لغة. والحدّ الأدنى الخاص بالعقارات هو 400 000 دولار أمريكي منذ يونيو 2022، ولا يجوز بيع العقار لثلاث سنوات، والصفقة نفسها محاطة بجملة من الشكليات التي يسهل الإخلال بها عن جهل. نستعرض الإجراءات لعام 2026 — بقيودها الحقيقية، لا بنسختها الدعائية.
كم يجب أن تستثمر وفيمَ
السند هو المادة 12 من قانون الجنسية التركية رقم 5901 واللائحة التنفيذية الصادرة بموجبه: فالأجنبي الذي تؤكّد الجهة المختصة استثماره يحصل على الجنسية بقرار من رئيس الجمهورية، متجاوزاً شرط السنوات الخمس من الإقامة.
وبالنسبة للعقارات فالحدّ هو 400 000 دولار أمريكي على الأقل أو ما يعادلها بعملة أخرى. وقد رُفع من 250 000 دولار سابقاً ويُطبَّق على الصفقات المبرمة اعتباراً من منتصف يونيو 2022. ويمكن تجميع المبلغ عبر عدة عقارات — فلا يوجد هنا شرط صارم بـ«عقار واحد»، خلافاً لـالإقامة قصيرة الأمد عبر التملّك حيث يجب استيفاء الحدّ بعقار واحد.
وثمة خيارات استثمارية أخرى — وديعة في مصرف تركي، وأوراق دين حكومية، وحصص في صناديق، واستثمار في رأس المال الثابت، وخلق فرص عمل. وحدودها الدنيا أعلى؛ وتجد جدولاً مجمَّعاً في المقال العام عن الجنسية التركية.
أي عقار يصلح وأيّها لا يصلح
منذ ديسمبر 2023 شُدِّدت الشروط المتعلقة بنوع العقار. فالصالح لأغراض الجنسية هو العقار المسجَّل عليه ملكية الطوابق (kat mülkiyeti) أو حقّ ارتفاق البناء الطابقي (kat irtifakı)، أو قطعة أرض من فئة arsa يقوم عليها بناء بالفعل.
- لا تصلح الأراضي الزراعية (tarla) ولا القطع «الخالية» من البناء التي اشتُريت بعد هذا التاريخ.
- لا يصلح شراء حصة: إذ يجب أن تنتقل ملكية العقار إلى الأجنبي كاملة. أما إذا كان العقار مسجّلاً باسم عدة ملّاك واشتراه الأجنبي بالكامل، فذلك جائز.
- عقار واحد مقابل جواز سفر واحد. فالعقار الذي استُخدم من قبل للحصول على الجنسية لا يُحتسب بهذه الصفة مرة أخرى.
ويمكن شراء عقار جاهز بعقد بيع وشراء اعتيادي، أو عقار قيد الإنشاء — بعقد وعد بالبيع موثَّق لدى الكاتب بالعدل (satış vaadi sözleşmesi) مع سداد كامل الثمن مقدماً وتأشيرة في السجل بأنه لن يجري نقل الملكية ولا شطب القيد لمدة ثلاث سنوات.
القيود المتعلقة بالبائع: حيث تفشل الصفقة في أغلب الأحيان
هذا هو الجزء الأكثر استهانةً في القواعد. فالسجل العقاري لا يدقّق في السعر وحده، بل في سلسلة الصفقات على العقار ابتداءً من يناير 2017. ولن تُمنح شهادة المطابقة إذا:
- كان العقار يُشترى من شخص طبيعي أجنبي يحمل الجنسية نفسها التي يحملها مقدّم الطلب؛
- كان البائع هو مقدّم الطلب نفسه أو زوجه أو أبناءه؛
- كان البائع شركة تركية يكون فيها مقدّم الطلب أو زوجه أو أبناؤه شريكاً أو مديراً؛
- كان العقار قد بيع سابقاً (بعد يناير 2017) من مقدّم الطلب أو زوجه أو أبنائه أو من أجنبي يحمل الجنسية نفسها إلى مواطن تركي أو إلى شركة تركية — أي إن أسلوب «البيع ثم إعادة الشراء» لا يمرّ.
والخلاصة العملية بسيطة: قبل دفع العربون، يجب استخراج تاريخ الـ tapu والتحقّق ممّن كان المالك ومتى. وهذه خطوة إلزامية في عقارات السوق الثانوية — وقد بيّنّا ما يجب النظر إليه بالتحديد في دليل سند الملكية tapu.
تقييم SPK والمبالغ الثلاثة التي يجب أن تتطابق
قبل الصفقة يلزم تقرير تقييم (ekspertiz raporu) تعدّه شركة مرخّصة من منظّم أسواق رأس المال التركي (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK). وهذا التقرير إلزامي في الصفقات التي يشارك فيها أجانب بصرف النظر عن الغرض من الشراء، ومدة سريانه محدودة — وهي وفق القاعدة العامة بضعة أشهر من تاريخ إعداده، ولذلك لا جدوى من طلبه قبل الأوان بكثير.
وفي المسار الاستثماري، تتلخّص ممارسة الإدارات في أن الحدّ يجب أن تغطيه القيم الثلاث في آن واحد:
- المبلغ المدفوع فعلياً للبائع والمثبَت بمستندات مصرفية؛
- القيمة الواردة في تقرير المقيّم المرخَّص من SPK؛
- القيمة المصرَّح بها في الـ tapu عند نقل الملكية.
ومن هنا تنشأ نتيجة مهمة: لا يجوز في هذا المسار تخفيض السعر في الـ tapu «توفيراً للرسوم» — إذ لن يُقبل الطلب ببساطة. ورسم نقل الملكية (tapu harcı) يبلغ 4 % من القيمة المصرَّح بها ويُقسَم قانوناً مناصفةً بين الطرفين، وإن كان الشرط يُنقَل عملياً إلى المشتري في كثير من الأحيان؛ ويُستوفى إضافةً إلى ذلك رسم döner sermaye الذي يُعدَّل مقداره سنوياً.
الأموال: المصرف والعملة و Döviz Alım Belgesi
المسار الاستثماري يغلق الباب أمام السداد «نقداً من يد إلى يد». فالدفع يجب أن يمرّ عبر المنظومة المصرفية التركية وأن يكون قابلاً للتتبّع مستندياً.
وتسير الآلية على النحو التالي: يفتح الأجنبي حساباً في مصرف تركي، ويحوّل إليه العملة الأجنبية، ويبيعها للمصرف (تمهيداً لبيعها لاحقاً إلى البنك المركزي التركي)، ويحصل على إفادة شراء العملة — Döviz Alım Belgesi (DAB). ويُقدَّم هذا المستند إلى دائرة السجل العقاري قبل تسجيل الصفقة؛ ويجب أن تُذكر فيه الأطراف بشكل صحيح وأن يُربَط بالعقار المعنيّ تحديداً. وتُحفَظ أوامر الدفع والإشعارات (dekont) مع بيان الغرض من الدفع — فسيُطلب تقديمها عند التقدّم بطلب الجنسية.
وقبل التوجّه إلى المصرف ستحتاج إلى الرقم الضريبي التركي: فمن دونه لا يُفتح حساب ولا يُستخرج tapu.
تسلسل الخطوات
- الرقم الضريبي والحساب المصرفي. يُستخرج الرقم إلكترونياً عبر الإدارة الضريبية الرقمية أو حضورياً في vergi dairesi، ثم يُفتح الحساب.
- فحص العقار. تاريخ الملكية، والقيود، ووجود رخصة الإشغال iskân، ومطابقة نوع العقار والقيود المتعلقة بالبائع.
- تقرير المقيّم المرخَّص من SPK. يُطلب قبل الصفقة؛ ويجب أن يغطي التقييم النهائي الحدّ المطلوب.
- تحويل الأموال و DAB. تُحوَّل العملة عبر مصرف تركي، وتُستخرج إفادة شراء العملة.
- الصفقة في السجل العقاري. يُستخرج الـ tapu، وتُدوَّن في الوقت نفسه تأشيرة بالالتزام بعدم بيع العقار لثلاث سنوات. ويلزم وجود وثيقة DASK سارية ومترجم محلَّف إن كنت لا تجيد التركية. والإجراءات الكاملة في مقال صفقة شراء العقار.
- شهادة المطابقة (uygunluk belgesi). تصدرها هيئة السجل العقاري وتؤكّد أن العقار والمبلغ يستوفيان الشروط.
- إقامة المستثمر. تُستخرج بموجب الشهادة إقامةٌ قصيرة الأمد على أساس خاص منصوص عليه في قانون الأجانب رقم 6458 — وهي بمثابة «بطاقة العبور» إلى تقديم طلب الجنسية.
- طلب الجنسية. يُقدَّم مع طلبات أفراد الأسرة؛ ثم يليه الفحص وقرار رئيس الجمهورية.
وإن تعذّر عليك الحضور شخصياً، فيمكن تنفيذ جزء كبير من الخطوات بموجب توكيل — غير أن صياغاته حاسمة، وقد تناولناها في دليلَي التوكيل في تركيا والشراء بموجب توكيل.
من من أفراد الأسرة يحصل على جواز السفر
يحصل على الجنسية مع المستثمر زوجُه وأبناؤه دون سن الثامنة عشرة (وكذلك الأبناء البالغون المعالون بسبب إعاقة). أما الوالدان والأبناء البالغون المستقلون والإخوة والأخوات فلا يُدرَجون في الطلب — وتتاح لهم الأسس الاعتيادية كـالإقامة العائلية.
وانتبه: يجب أن يكون الزواج قائماً وأن تثبته مستندات مصدَّقة. فشهادات الزواج وميلاد الأبناء مطلوبة بأبوستيل وبترجمة محلَّفة.
المُهَل وما يحدث بعد ذلك
لا ينصّ القانون على مُهَل مضمونة. وبحسب الممارسة المستقرّة، تمرّ بضعة أسابيع بين الصفقة والحصول على شهادة المطابقة، ويستغرق استخراج إقامة المستثمر بضعة أسابيع أخرى، أما دراسة طلب الجنسية فتستغرق أشهراً عدة؛ ويذهب معظم الوقت إلى الفحص عبر الأجهزة الأمنية.
وبعد الحصول على جواز السفر يبقى التزام قائم: لا يجوز بيع العقار لثلاث سنوات. أما تأجيره والسكن فيه ومنح حقّ الانتفاع به فمسموح؛ ونقل الملكية ممنوع. وتُرفع التأشيرة تلقائياً بانقضاء المدة. أما البيع المبكر فيعرّض أساس الحصول على الجنسية نفسه للخطر.
وثمة أمران آخران كثيراً ما يُكتشفان بعد فوات الأوان. الأول: أن العقار يستتبع ضريبة أملاك سنوية (emlak vergisi) ومدفوعات إلزامية للمجمّع — aidat. والثاني: أنه عند البيع الأول لمسكن جديد من المطوّر إلى أجنبي غير مقيم قد يُطبَّق إعفاء من ضريبة القيمة المضافة، لكن له شروطه الخاصة ومدة احتفاظ خاصة به بالعقار — وهذه مسألة ينبغي بحثها مسبقاً مع مستشار ضريبي لا افتراضها «تلقائياً».
ما يجب التحقّق منه قبل العربون: قائمة مرجعية
- نوع العقار: هل سُجِّلت عليه kat mülkiyeti أو kat irtifakı، وهل يوجد بناء على قطعة الأرض.
- تاريخ الملكية منذ 2017 وجنسيات الملّاك السابقين.
- ما إذا كان العقار قد استُخدم سابقاً للحصول على الجنسية.
- القيود: الرهن (ipotek)، والحجوزات (haciz)، وحقوق الارتفاق، وتأشيرات منع التصرّف.
- تطابق تقييم SPK والسعر في الـ tapu ومبلغ الدفع الفعلي.
- استعداد البائع لقبول السداد عبر المصرف ولاستخراج DAB بشكل صحيح.
- وجود رخصة الإشغال (yapı kullanma izin belgesi) ووثيقة DASK سارية.
- خلوّ ذمّة المالك السابق من ديون الخدمات العامة والـ aidat.
أسئلة شائعة
هل يمكن تجميع 400 000 دولار عبر عدة شقق؟
نعم، يجوز استيفاء الحدّ عبر عدة عقارات إذا استوفى كل منها الشروط واشتُريت جميعها مع التأشيرات المطلوبة.
هل يُحتسب الشراء من أجنبي آخر؟
لا يُحتسب إذا كان البائع شخصاً طبيعياً أجنبياً يحمل الجنسية نفسها التي يحملها المشتري. كما أن السجل العقاري يدقّق في سلسلة الصفقات كلها منذ 2017، ولذلك يجب فحص تاريخ العقار قبل دفع العربون.
هل الإقامة في تركيا إلزامية؟
لا. فالمسار الاستثماري لا يشترط مدة إقامة ولا امتحان لغة. أما إقامة المستثمر فتُستخرج بوصفها درجة فنية ضمن الإجراء.
ماذا يحدث إذا بعتُ العقار قبل ثلاث سنوات؟
التأشيرة المدوَّنة في الـ tapu تحول فعلياً دون نقل الملكية، ومحاولة الالتفاف على الشرط تُشكّك في أساس الجنسية التي حصلت عليها بالفعل. والأيسر انتظار انقضاء المدة.
هل يمكن إنجاز كل شيء عن بُعد؟
الجزء الأكبر نعم، بموجب توكيل موثَّق. لكن يجب أن يتضمّن التوكيل صراحةً الصلاحيات اللازمة، بما فيها المعاملات لدى السجل العقاري والإجراءات المصرفية، وإلا فلن يُقبَل.
هل تُشترط اللغة التركية في المقابلة؟
لا تُجرى مقابلة لغوية في المسار الاستثماري.
هل أحتفظ بجنسيتي السابقة؟
تجيز تركيا تعدّد الجنسيات ولا تشترط التخلّي. وقد توجد قيود في تشريعات بلدك.
المادة ذات طابع إرشادي ولا تُغني عن الاستشارة القانونية. فمتطلبات إدارة الهجرة والسجل العقاري والجهات الضريبية في تركيا تتغيّر بانتظام، وتتباين ممارسة المديريات محلياً — لذا تحقّق قبل تقديم أوراقك من القواعد السارية لدى الجهة المختصة أو عند محامٍ.
هل تحتاج إلى مساعدة؟
تعمل New Time Investment على الصفقات الاستثمارية في ألانيا وفي مناطق أخرى من تركيا: نختار العقارات التي تستوفي المعايير فعلاً، ونفحص تاريخ الـ tapu والبائع قبل دفع العربون، ونرافق الإجراءات — من تقييم SPK إلى تقديم المستندات. وإن كنت تشكّ في مدى استيفاء شقة بعينها للشروط، فاعرض علينا العقار قبل دفع أي مبلغ: فذلك أقل كلفة من تصحيح النتائج.