Түркиядағы жылжымайтын мүлік мәмілесі көпшілік ойлағаннан әлдеқайда ашық ұйымдастырылған: құқық тек кадастр басқармасында қол қойылған ресми акт бойынша ауысады, ал ақша мен құжаттар түсінікті реттілікпен қозғалады. Тәуекелді рәсімнің өзі емес, оның айналасындағы қадамдар — құрылыс салушымен жасалатын шарт, кепілақы, валюта аудару және нысанды тексеру туғызады. Төменде — 2026 жылға өзекті талаптармен берілген қадамдық мәміле тәртібі.
Кім сатып ала алады және қандай шектеулер бар
Елдердің басым бөлігінің азаматтары Түркияда тұрғын үй мен коммерциялық үй-жайларды өз атына сатып ала алады; өзаралық талабы он жылдан астам уақыт бұрын алынып тасталған. Шектеулер үш салада сақталады: әскери тыйым салынған аймақтар мен қауіпсіздік аймақтарындағы нысандарды сатып алуға болмайды; бір шетелдік жеке тұлғаға ел бойынша 30 гектардан аспайтын жер тиесілі; шетелдіктердің бір ауданның шегіндегі сатып алулары сол ауданның жеке меншік жерлері ауданының 10 %-ынан аспауы тиіс.
Бөлек ескеретін нәрсе — «жабық» шағын аудандарға (mahalle) қатысты шектеулер: олар сатып алуға емес, мекенжай бойынша тіркелуге және ықтиярхатқа қатысты. Тізімді Көші-қон мәселелері жөніндегі басқарма үнемі қайта қарап отырады, сондықтан оны бір жыл бұрынғы мақалалар бойынша емес, мәміле алдында тікелей тексеру керек.
1-қадам. Нысанды таңдау және сатушыны тексеру
Қандай да бір ақша төлемес бұрын үш нәрсені білу қажет: кім сатып тұр, нақты не сатылады және нысанда шектеулер жоқ па.
- Сатушы. Tapu-дағы (меншік құқығы туралы куәлік) есімді төлқұжатпен салыстырыңыз. Егер өкіл әрекет етсе — сенімхатты (vekâletname) зерделеңіз: мерзімі, өкілеттік көлемі, ақша алу құқығы. Құрылыс салушыдан сатып алғанда компанияны тексеріңіз: пайдалануға берілген нысандар, рұқсаттардың болуы, сот дауларының бар-жоғы.
- Нысан. Атау түрі (kat mülkiyeti — қабаттық меншік немесе kat irtifakı — қабаттық құрылыс құқығы), үй-жайдың мақсаты, жоба бойынша ауданы, қабаты мен үй-жай нөмірі. Құжатты қалай оқу керектігі Түркиядағы ТАПУ материалында.
- Ауыртпалықтар. Сатушыдан Web-Tapu арқылы үзінді көшірмеге қол жеткізу мүмкіндігін ашуды немесе оны кадастрдан алуды сұраңыз. Ипотека мен тыйым нысанмен бірге ауысады.
- Рұқсат құжаттары. Ғимаратта пайдалануға беру рұқсаты (искан) бар ма, муниципалитеттің нұсқамалары мен жобадан ауытқулар жоқ па.
- Нысан бойынша қарыздар. Жылжымайтын мүлік салығы, коммуналдық қызметтер және үйді ұстау жарналары (айдат) бойынша берешек — мәміледен кейін олармен айналыспас үшін анықтамаларды сұратып алыңыз.
2-қадам. Шарт және кепілақы
Түркияда шарттың түбегейлі екі түрі қолданылады, ал олардың арасындағы айырмашылық — қорғаныс деңгейіндегі айырмашылық.
Нотариустағы satış vaadi sözleşmesi
Сату уәдесі шарты (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) ресми нысанды талап етеді — оны noter (нотариус) куәландырады. Мұндай шартты тізілімге белгі (şerh) қоя отырып тіркеуге болады: сонда нысанды үшінші тұлғаға байқаусыз сатып жіберу мүмкін болмайды, ал сізде сот арқылы қайта ресімдеуді талап етуге негіз пайда болады. Белгі шектеулі мерзімде күшінде болады және осы уақыт ішінде мәміле жасалмаса, кадастр оны автоматты түрде алып тастайды.
Жай жазбаша шарт
Тараптардың нотариуссыз қол қойған шарты меншік құқығын туғызбайды және тізілімде көрсетілмейді. Ол коммерциялық шарттарды бекітуге пайдалы болуы мүмкін, бірақ нотариалды сату уәдесі деңгейіндегі қорғанысты бермейді. Салынып жатқан нысанды сатып алу үшін немесе кепілақы мен қол қою арасында уақыт алшақтығы болғанда нотариусқа барған дұрыс.
Кепілақы
Кепілақы (kapora) әдетте баға келісілгеннен кейін және құжаттар жиналғанға дейін төленеді. Шартта немесе қолхатта мыналарды бекітіңіз: нақты сома мен валюта, мәмілеге шығу мерзімі, қайтару шарттары (мысалы, ауыртпалық анықталса немесе келісім алынбаса), сондай-ақ баж бен алымдарды кім төлейтіні. Қайтару шарттары жазбаша бекітілмеген ірі кепілақы — ақша жоғалтудың ең жиі себебі.
3-қадам. Салық нөмірі және банк шоты
Салық нөмірі (vergi numarası) іс жүзінде бәріне қажет: шот ашуға, tapu ресімдеуге, коммуналдық абоненттік шарттарға. Шетелдіктер әлеуетті салық нөмірін төлқұжат деректері бойынша сандық салық кабинеті арқылы онлайн немесе салық инспекциясынан алады. Толығырақ — түрік СТН.
Түрік банкіндегі банк шоты валютаны айырбастау және растайтын құжаттарды алу үшін, ал кейінірек — коммуналдық қызметтер мен салықтарды төлеу үшін керек. Банктердің құжаттар топтамасына қоятын талаптары әртүрлі және мезгіл-мезгіл қатаңдатылады; әдетте төлқұжат, салық нөмірі, мекенжай және қаражат көзін растауды сұрайды. Түркия банкіндегі шот материалын қараңыз.
4-қадам. Бағалау есебі және DASK
Бағалау есебі. Шетелдіктер қатысатын мәмілелер үшін капитал нарығы реттеушісі (SPK) лицензиялаған компания дайындаған бағалау есебі талап етіледі. Тапсырыс Web-Tapu жүйесі арқылы ресімделеді. Есептің қолданылу мерзімі шектеулі, әрі оны беру тәртібі соңғы жылдары өзгеріп отырды: инвестициялық азаматтық шеңберіндегі өтініштер үшін өз мерзімі бар жеке соманы растау құжаты (Tutar Tespit Belgesi, TTB) қолданылады. Есеп қол қою күніне «күйіп кетпес» үшін өзекті тәртіп пен мерзімдерді тапсырыс бермес бұрын TKGM-нен нақтылаңыз.
DASK. Жер сілкінісінен міндетті сақтандыру (DASK) нысанға мәміледен бұрын ресімделеді. Қолданыстағы полис болмаса, кадастр қайта ресімдеуді жүргізбейді, ал коммуналдық қызмет жеткізушілері абоненттік шарттар ашпайды.
5-қадам. Ақша: валюта аудару және міндетті айырбастау
Бұл — интернеттегі ескірген кеңестер ең жиі кездесетін блок.
Банк арқылы айырбастау және DAB анықтамасы. 2022 жылғы 24 қаңтардан бастап шетелдік жеке тұлға жылжымайтын мүлік сатып алғанда, сатып алуға бағытталған валюта банк арқылы Түркия Орталық банкіне сатылады, ал банк валюта сатып алу туралы анықтама — Döviz Alım Belgesi (DAB) береді. Бұл анықтама кадастр басқармасына ұсынылады: онсыз тіркеу жүргізілмейді. DAB-тағы сома сату актісінде мәлімделген құнмен сәйкес келуі тиіс. Бөліп төлеген кезде бірнеше анықтамаға жол беріледі.
Қолма-қол есеп айырысу. Ақшаны «қолдан қолға» беру тәжірибесі кадастрда жұмыс істемейді және құжатпен расталмайды. Төлем банк арналары арқылы, сатып алушының шотынан сатушының шотына, барлық растауларды сақтай отырып өтуі керек.
Қауіпсіз төлемдер жүйесі. Жылжымайтын мүлік мәмілелері бойынша есеп айырысу бұғатталған шот тетігіне көшірілуде: сатып алушы соманы арнайы шотқа салады, ақша құқықтың ауысуы тіркелген сәтке дейін мұздатылады және қайта ресімдеуден кейін сатушыға автоматты түрде барады, ал мәміле бұзылса, сатып алушыға қайтарылады. Жүйені міндетті түрде қолдану 2026 жылғы 1 қазаннан бастап жарияланды (бастапқы мерзім ауыстырылған болатын), ол тек тұрғын үйді ғана емес, коммерциялық нысандар мен жер учаскелерін, сондай-ақ заңды тұлғалардың мәмілелерін де қамтиды. Мәміле алдында жүйенің сіздің күніңізде қандай режимде жұмыс істейтінін банк пен кадастрдан нақтылаңыз.
Шетелдік сатып алушы үшін бұл құрылым артықшылық болып саналады: ол «ақшаны бердім — қайта ресімдеу болмады» деген классикалық тәуекелді жояды.
6-қадам. Кадастрға өтініш беру және қол қоюға жазылу
Мәмілеге өтініш Web-Tapu арқылы беріледі. Оған құжаттар қоса тіркеледі: tapu немесе нысан туралы мәліметтер, қажет болғанда ант берген аудармасы бар тараптардың төлқұжаттары, салық нөмірі, бағалау есебі, DASK полисі, муниципалитеттен алынған кадастрлық құн туралы анықтама, белгіленген үлгідегі фотосуреттер, валюта айырбастау туралы анықтама және банк төлемдерін растайтын құжаттар.
Тексеруден кейін жүйе қол қою уақытын тағайындайды. Күту әдетте жұмыс күндерімен өлшенеді, бірақ курорттық басқармаларда маусым кезінде ұзағырақ болады — әсіресе бағалау есебінің мерзімі шектеулі болса, қор уақыт қалдырыңыз.
Егер тараптар Түркияда болмаса, мәмілені нотариалды сенімхат бойынша өкіл жүргізеді. Сенімхаттағы тұжырымдарға қойылатын талаптар қатаң: Түркиядағы сенімхат және сенімхат бойынша жылжымайтын мүлік сатып алу материалдарын қараңыз. Шетелде ресімделген құжаттар әдетте апостиль мен ант берген аударманы талап етеді — бұл туралы Түркияға арналған апостиль материалында.
7-қадам. Кадастр басқармасындағы мәміле күні
Белгіленген уақытта тараптар tapu müdürlüğü-ге келеді. Тәртібі мынадай:
- Баждар төленеді: мәлімделген құнның 4 % мөлшеріндегі tapu harcı (заң бойынша 2 % сатып алушыдан және 2 % сатушыдан) және шетелдіктер үшін мөлшері жоғары әрі жыл сайын индекстелетін döner sermaye алымы.
- Кадастр қызметкері ресми актіні (resmî senet) — құнды, тараптарды, нысан сипаттамасын дауыстап оқиды.
- Егер сатып алушы немесе сатушы түрік тілін білмесе, мәтінді сот комиссиясының тізіміне енгізілген ант берген аудармашы (yeminli tercüman) аударады. Ол да актіге қол қояды.
- Тараптар қол қояды, тіркеу тізілімге енгізіледі, жаңа tapu, әдетте, сол күні беріледі.
Қол қоюдың өзі бір сағаттан аз уақыт алады. Актіде мәлімделген құн нысанның кадастрлық құнынан төмен бола алмайды — салық органдары да соған сүйенеді.
8-қадам. Мәміледен кейін не істеу керек
- Есептегіштерді қайта ресімдеу. Электр мен суға арналған шарттар жаңа меншік иесіне ауыстырылады; tapu, төлқұжат, салық нөмірі және DASK полисі қажет болады. Исканы жоқ үйлерде қосылымдар уақытша болуы мүмкін.
- Жылжымайтын мүлік салығы бойынша есепке тұру. Emlak vergisi нысан орналасқан жердегі муниципалитетте мәлімделеді. Тұрғын үй үшін базалық мөлшерлеме — кадастрлық құнның 0,1 %-ы, астаналық муниципалитет мәртебесіндегі қалаларда — 0,2 %; салық жыл ішінде екі бөлікпен төленеді. Нақты сомалар мен мерзімдерді өз муниципалитетіңізден нақтылаңыз.
- Сақтандыруды ресімдеу және қаласаңыз, мүлікті ерікті сақтандыру — міндетті DASK-тан бөлек.
- Айдатпен танысу. Кешенді ұстауға арналған ай сайынғы жарналар — болжамды, бірақ айтарлықтай шығын бабы: Түркиядағы айдат.
- Ықтиярхат туралы ойлану. Меншік өтініш беруге негіз береді, бірақ автоматты құқық емес: нысан құнына, құқықтағы үлеске және мекенжайға қойылатын талаптар қолданылады. Түркиядағы ықтиярхат материалын қараңыз.
- Қайта сатудың салықтық салдарын ескеру. Заңда белгіленген иелену мерзімінен ерте сатқанда құнның өсімі салық салынады, әрі алғашқы актідегі төмендетілген баға бұл жерде сізге қарсы жұмыс істейді.
Егер нысан түрік паспортын алу үшін сатып алынып жатса, инвестиция табалдырығы 400 000 АҚШ доллары, ал tapu-ға үш жыл бойы иеліктен шығаруға тыйым салу туралы белгі қойылады. Толығырақ — жылжымайтын мүлік арқылы Түркия азаматтығы материалында.
Қызыл жалаушалар және әдеттегі қателер
- Актідегі соманы төмендетуді сұрау. Баждан үнемдеу екі тарапқа да қосымша есептеулер мен айыппұлдарға, ал қайта сатқанда — құн өсіміне салынатын үлкен салыққа айналады. 2026 жылы кадастрлық базалар айтарлықтай көтерілді, сондықтан мұндай сызбалар едәуір қымбаттады.
- Қолма-қол немесе «менеджердің» жеке картасына төлеу. Мұндай төлемдер ештеңені растамайды және валюта айырбастау талаптарынан өтпейді.
- Қайтару шарттары жазбаша бекітілмеген кепілақы. Ақшаның қандай жағдайларда қайтарылатынын әрқашан бекітіп қойыңыз.
- Сатушының ауыртпалықтары бар үзінді көшірмені көрсетуден бас тартуы. Web-Tapu арқылы қол жеткізуді ашу — бірнеше минуттық іс; бас тарту онда жасырар нәрсе бар дегенді білдіреді.
- «Искан бір айдан кейін болады» дегені үшінші жыл. Уәдені емес, құжатты сұраңыз.
- Ант берген аудармашысыз қол қою. «Дос менеджердің» аудармасы белгіленген рәсімді алмастырмайды және сізді мәтінді түсінбегенім туралы дәлелден айырады.
- Өкілеттігі бұлыңғыр сенімхат. «Кез келген әрекетті жасау» деген тұжырым — ыңғайлылық емес, тәуекел.
- Мерзімдерді қор уақытсыз есептеу. Бағалау есебінің, полистің, кадастрдағы жазылудың және банк рәсімдерінің өз мерзімдері бар, әрі олар әрқашан үйлесе бермейді.
- Шетелдіктерді тіркеу үшін жабылған шағын ауданнан нысан сатып алу, егер мақсат дәл тұруды заңдастыру болса.
Жиі қойылатын сұрақтар
Мәміле сомасын лираға айырбастау міндетті ме?
Иә. Шетелдік жеке тұлға жылжымайтын мүлік сатып алғанда валюта банк арқылы сатылады, ал валюта сатып алу туралы анықтама (DAB) кадастр басқармасына ұсынылады. Онсыз қайта ресімдеу жүргізілмейді. Талап 2022 жылдың қаңтарынан бері қолданылады және күшінде қалып отыр.
Түркияға келмей жылжымайтын мүлік сатып алуға бола ма?
Иә, нотариалды сенімхат бойынша өкіл арқылы. Бірақ банк шотын ашу және банк рәсімдерінің бір бөлігі жеке қатысуды талап етуі мүмкін — нақты банктен алдын ала нақтылаңыз.
4 % бажды кім төлейді?
Заң бойынша ол сатып алушы мен сатушының арасында тең бөлінеді. Іс жүзінде оны жиі толығымен сатып алушыға артады — бұл келіссөз мәселесі, оны кепілақы төлемес бұрын жазбаша бекіту керек.
Риелтор немесе заңгер міндетті ме?
Заңды түрде — жоқ, мәмілені өз бетінше жүргізуге болады. Іс жүзінде шетелдік сатып алушылардың негізгі шығыны кадастрда емес, оған дейін туындайды: шартта, кепілақыда және нысанды тексеруде. Тәуелсіз маман дәл сол жерде өзін ақтайды.
Мәміле толығымен қанша уақыт алады?
Құжаттар топтамасы дайын және нысанда ауыртпалық болмаса, әңгіме бірнеше апта туралы: салық нөмірі мен шот алу, бағалау, сақтандыру, өтініш беру және жазылуды күту. Кадастрдағы қол қоюдың өзі — бір сағаттан аз. Мерзімді банк рәсімдері, сатушыда жоқ құжаттар және жоғары маусым созады.
Сатушы қол қоймас бұрын толық төлемді талап етсе не істеу керек?
Бұл — стандартты тәуекел, әрі оны дәл бұғатталған шоты бар қауіпсіз төлемдер жүйесі жабады. Ол міндетті түрде қолданылғанға дейін тізілімде белгісі бар нотариалды сату уәдесі шартын пайдаланыңыз және төлемдерді уәделерге емес, кезеңдерге байлаңыз.
Мақаладағы ақпарат анықтамалық сипатта. Кадастр (TKGM), муниципалитеттер мен көші-қон қызметінің талаптары, алым мөлшерлері мен құжаттар тізімі өзгеріп отырады, ал тәжірибе басқармадан басқармаға түрленеді. Құжат тапсырар алдында өзекті ережелерді бейінді ведомстводан немесе заңгерден тексеріңіз.
Көмек керек пе?
New Time Investment Аланияда және бүкіл Түркияда жылжымайтын мүлік мәмілелерін және құжат ресімдеуді сүйемелдейді. Біз нысанды кадастр мен муниципалитет бойынша тексереміз, ауыртпалықтар мен tapu мәртебесін қараймыз, құжаттар топтамасын дайындаймыз және қол қою күні yeminli tercüman (ант берген аудармашы) бірге сізді сүйемелдейміз.
Егер сіз нысанды енді ғана таңдап жүрсеңіз, нұсқаны кепілақы төлемес бұрын бізге көрсеткен жөн — дәл осы кезеңде бір нәрсені түзету ең арзанға түседі.