Түркиядағы искан: tapu тағдырын шешетін пайдалануға беру рұқсаты

Искан (iskân) — ғимаратты пайдалануға беру рұқсатының ауызекі атауы, ресми түрде ол yapı kullanma izin belgesi деп аталады. Бұл құжатты муниципалитет ғимараттың бекітілген жобаға сай салынғанына және пайдалануға жарамды екеніне көз жеткізгеннен кейін береді. Сатып алушы үшін бұл жай ғана ресімдеу емес: пәтердің kat mülkiyeti (қабаттық меншік) деген толыққанды атауы, тұрақты коммуналдық абоненттік шарттары және қалыпты ипотека алу мүмкіндігі дәл осы исканға байланысты.

Искан дегеніміз не және ол нені растайды

Искан құрылыстың рұқсат пен жобаға сәйкес аяқталғанын, ғимараттың қажетті тексерулерден өткенін растайды. Құжат құрылыс салушының немесе меншік иелерінің муниципалитетке берген өтініші бойынша бүкіл ғимаратқа (не оның ішіндегі жеке үй-жайға) беріледі, жекелеген жағдайларда өтініш облыс әкімшілігіне беріледі.

Искан бір рет ресімделеді және меншік иесі ауысқанда қайта рәсімделмейді: құжатта алғашқы иенің немесе құрылыс салушының аты қалуы мүмкін. Бұл қалыпты жағдай және сіздің құқығыңызға әсер етпейді — меншік иесі туралы мәліметтер исканда емес, tapu-да (меншік құқығы туралы куәлік) көрсетіледі.

Пайдалануға беру рұқсаты құқық белгілейтін құжат емес. Ол пәтердің кімге тиесілі екенін мүлдем көрсетпейді — тек ғимараттың заңды әрі пайдалануға жарамды екенін ғана растайды.

Искан және yapı ruhsatı: әртүрлі кезеңдегі әртүрлі құжаттар

Бұл екі құжатты жиі шатастырады, ал кейде сатушылар оны әдейі шатастырады.

Қандай екені нақтыланбаған «үйдің рұқсаты бар» деген сөздің ешқандай мәні жоқ. Нақты құжатты көрсетуді сұраңыз және оның атауын салыстырып тексеріңіз.

Genel iskân және ferdi iskân

Пайдалануға беру рұқсатының екі түрі бар.

• Genel iskân (ауызекі тілде «toplu iskân» деп те аталады) — бүкіл ғимаратқа немесе кешенге түгелдей берілетін жалпы рұқсат. Оны нысан толық пайдалануға берілгенде құрылыс салушы алады. Сатып алушы үшін бұл ең тиімді нұсқа: одан әрі барлық пәтерлердің атаулары kat mülkiyeti-ге ауыстырылады.
• Ferdi iskân — жеке үй-жайға берілетін жеке рұқсат. Ол нақты пәтер иесінің өтініші бойынша ресімделеді және ғимараттың өзі рұқсат беру шарттарына сай болған жағдайда ғана мүмкін болады. Мұндай нұсқа кешен бөлік-бөлікпен пайдалануға берілгенде немесе меншік иесі басқаларды күтпей, құжатты өзі жеке алуға мәжбүр болғанда кездеседі.

Үшінші жағдай да бар — құрылыс амнистиясы аясында заңдастырылған, құрылысты тіркеу туралы куәлік (yapı kayıt belgesi) берілген ғимараттар. Бұл искан емес: мұндай құжат құрылыстың бар екенін тіркейді, бірақ оның жобаға сәйкестігін растамайды және әрқашан kat mülkiyeti-ге жол аша бермейді. Осы мәртебедегі нысандарға бөлек әрі аса сақтықпен қарау қажет.

Исканы жоқ пәтерді сатып алушы неге тәуекел етеді

Пайдалануға беру рұқсаты жоқ үйді сатып алуға болады, мәмілені кадастрда да тіркейді. Бірақ одан туындайтын мәселелердің бәрі сізге қалады.

• Tapu kat irtifakı күйінде қалады. Сіз үй-жайдың өзіне емес, нақты үй-жай бекітілген жер учаскесіндегі үлеске ие боласыз. Бұл туралы толығырақ Түркиядағы ТАПУ материалында жазылған.
• Коммуналдық абоненттік шарттар. Су, электр және газға тұрақты шарттар исканы бар ғимаратқа ресімделеді. Ол болмаса, қосылым уақытша ретінде — қала құрылысы заңнамасындағы ерекше негіздер бойынша, күрделірек рәсіммен және қолайсыз шарттармен ресімделеді. Мұндай үйлерде есептегіштер жиі құрылыс салушының атына немесе бүкіл блокқа ортақ болып ресімделеді, ал сіз тарифті бақыламай, басқарушы компания арқылы төлейсіз.
• Мекенжай бойынша тіркелу және ықтиярхат. Ықтиярхат алу үшін расталған тұрғылықты мекенжай қажет. Пәтердің тұрақты абоненттік шарты және дұрыс мекенжай жазбасы болмаса, мекенжайды растау қиынға соғады, кейде қосымша құжаттарсыз мүмкін болмайды. Бас тартқан жағдайда не істеу керектігін ықтиярхаттан бас тарту мақаласында талдаймыз.
• Ипотека. Банктер kat mülkiyeti мәртебесіндегі нысандарды әлдеқайда ықыласпен несиелендіреді. Исканы жоқ ғимараттар бойынша талаптар қатаң, ал кейбір банктер өтінімді мүлде қарамайды. Бұл сіздің несие алу мүмкіндігіңізді де, болашақ сатып алушылардың ауқымын да шектейді.
• Қайта сату. Хабардар сатып алушы не бағаны төмендетуді талап етеді, не кетіп қалады. Исканы жоқ нысан ұқсас нысанмен салыстырғанда ұзағырақ әрі арзанырақ сатылады.
• Муниципалитет санкциялары. Егер жобадан ауытқу елеулі болса, муниципалитет нұсқама беруге, айыппұл салуға, ал ауыр жағдайларда — құрылысты жобаға сәйкестендіруді, тіпті өз бетінше салынған бөлікті бұзуды талап етуге құқылы.
• Қауіпсіздік және ортақ мүлік. Искан беру лифтіден бастап өртке қарсы талаптарға дейінгі тексерулермен байланысты. Оларды өтпеген ғимарат шектеулермен пайдаланылуы мүмкін: мысалы, лифт ресми түрде іске қосылмаған болады.

Исканның бар-жоғын қалай тексеруге болады

Мұнда сатушы мен агенттің сөзі жеткіліксіз — құжат немесе тіркеу жазбасы қажет.

1. Tapu-ға қараңыз. Егер атауда kat mülkiyeti көрсетілсе, ғимараттың исканы бар деген сөз: онсыз қабаттық меншікке көшу мүмкін емес. Kat irtifakı болса — исканның жоқтығын білдіретін белгі.
2. Құжаттың өзін сұратыңыз. Құрылыс салушыдан немесе басқарушы компаниядан yapı kullanma izin belgesi көшірмесін сұрап, мекенжайды, учаске нөмірін (ada/parsel) және блок нөмірін салыстырыңыз.
3. Муниципалитетке жүгініңіз. Нысан мекенжайы бойынша қала құрылысы басқармасында (imar müdürlüğü) исканның берілген-берілмегенін растайды, сонымен қатар ғимарат бойынша нұсқамалар мен жобадан ауытқулар бар-жоғын айтады.
4. Коммуналдық шарттарды тексеріңіз. Нақты пәтерге ресімделген су мен электрдің тұрақты абоненттік шарттары — жанама, бірақ сенімді белгі. Уақытша қосылым да — өз алдына белгі.

Егер сатушы тура жауап беруден жалтарса немесе «искан жақында дайын болады» дегенді бірнеше жыл бойы қайталап жүрсе, бұл мәмілені немесе бағаны қайта қарауға жеткілікті себеп.

Искан болмаса не істеу керек

Жағдайлар әртүрлі, олардың бәрі бірдей үмітсіз емес.

• Үй жаңа ғана бітті. Ресімдеу уақыт алады: құрылыс салушы құжаттарды жинайды, муниципалитет нысанды тексереді. Бұл — қалыпты жағдай, бірақ шартта искан алу мерзімін және мерзімді бұзғаны үшін құрылыс салушының жауапкершілігін бекітіп қойыңыз.
• Жобадан ұсақ ауытқулар бар. Оларды жояды — әйнектелген балкондарды жобадағы қалпына келтіреді, артық қалқаларды алып тастайды. Құны мен мерзімі жұмыс көлеміне байланысты.
• Ауытқулар елеулі. Артық қабат, өзгертілген құрылыс алаңы, рұқсаттан ауытқу — бұл ауыр жағдай. Кейде мәселе тек қала құрылысы құжаттамасына өзгеріс енгізу арқылы шешіледі, кейде мүлде шешілмейді.
• Құрылыс салушы жоқ. Ондайда рұқсатты меншік иелерінің өздері алуға тура келеді — жиналыс арқылы бірлесіп немесе ferdi iskân ресімдеп жеке-жеке. Бұл ұзаққа созылады және заңгерлік сүйемелдеуді талап етеді.

Әмбебап ереже: исканы жоқ нысанды исканы бар нысанның бағасына сатып алмаңыз. Мәртебедегі айырмашылық — ақшадағы және инвестициядан шығу мерзіміндегі айырмашылық.

Исканның tapu-ны kat mülkiyeti-ге ауыстырумен байланысы

Искан — мақсат емес, шарт. Муниципалитет пайдалануға беру рұқсатын беріп, оны кадастр басқармасына жіберген бойда ғимараттың атаулары kat irtifakı-дан kat mülkiyeti-ге ауыстырылады. Өтінішті бірлескен меншік иелерінің кез келгені бере алады, әрі әр иеден қосымша құжаттар топтамасы талап етілмейді.

Ресми түрде мұндай ауыстыру міндетті. Бірақ ол жасалмағаны үшін әкімшілік айыппұл алынып тасталды, сондықтан искан алынған болса да, үйлер кейде жылдар бойы бұрынғы мәртебесінде қалып қояды — жай ғана ешкім өтініш бермегендіктен. Егер осындай үйден пәтер сатып алсаңыз, исканның алынған-алынбағанын сұраңыз және қажет болса, ауыстыруды өзіңіз бастаңыз: бұл активіңізді өтімдірек етеді.

Жиі қойылатын сұрақтар

Исканы жоқ пәтерде тұруға бола ма?

Іс жүзінде адамдар тұрып жатыр, бірақ бұл ғимаратты «заң бойынша» пайдалану емес: қосылымдар уақытша ретінде ресімделеді, ал муниципалитетте нұсқама беруге негіздер сақталады. Заңды тұрғыдан дұрыс пайдалану рұқсат алудан басталады.

Исканды жаңа меншік иесінің атына қайта рәсімдеу керек пе?

Жоқ. Құжат адамға емес, ғимаратқа немесе үй-жайға беріледі. Ондағы алғашқы иенің аты — ешқандай проблема емес.

Искан алу қанша уақыт алады?

Бұл муниципалитеттің жүктемесіне, ғимарат көлеміне және құжаттар топтамасының қаншалықты толық екеніне байланысты. Толық дайын нысан бойынша әңгіме апталар туралы болса, кемшіліктер болғанда — айлар және одан да ұзақ мерзім туралы болады. Нақты мерзімдерді тиісті муниципалитеттен нақтылаған жөн.

Исканды ресімдеу ақысын кім төлейді?

Жаңа құрылыстар бойынша — құрылыс салушы, бұл оның міндеттемелерінің бір бөлігі. Жеке ресімдеу кезінде шығынды меншік иесі көтереді. Алымдардың мөлшерін муниципалитет белгілейді және оны қайта қарап отырады, сондықтан өзекті сомаларды сол жерден нақтылаңыз.

Исканның болмауы жылжымайтын мүлік салығына әсер ете ме?

Жылжымайтын мүлік салығы (emlak vergisi) пайдалануға беру рұқсатының бар-жоғына қарамастан төленеді — ол құжат мәртебесіне емес, нысанның өзіне және оның кадастрлық құнына байланысты.

Қайсысы маңыздырақ: искан ба, әлде tapu-дағы kat mülkiyeti ме?

Бұл екеуі өзара байланысты нәрсе. Tapu-дағы kat mülkiyeti — сатып алушы үшін ең жылдам әрі сенімді көрсеткіш, өйткені искансыз бұл мәртебе болмайды. Ал егер атау әзірге kat irtifakı болса, исканның бар-жоғын тікелей муниципалитеттен тексеру керек.

Мақаладағы ақпарат анықтамалық сипатта. Кадастр (TKGM), муниципалитеттер мен көші-қон қызметінің талаптары, алым мөлшерлері мен құжаттар тізімі өзгеріп отырады, ал тәжірибе басқармадан басқармаға түрленеді. Құжат тапсырар алдында өзекті ережелерді бейінді ведомстводан немесе заңгерден тексеріңіз.

Көмек керек пе?

New Time Investment Аланияда және бүкіл Түркияда жылжымайтын мүлік мәмілелерін және құжат ресімдеуді сүйемелдейді. Біз нысанды кадастр мен муниципалитет бойынша тексереміз, ауыртпалықтар мен tapu мәртебесін қараймыз, құжаттар топтамасын дайындаймыз және қол қою күні yeminli tercüman (ант берген аудармашы) бірге сізді сүйемелдейміз.

Егер сіз нысанды енді ғана таңдап жүрсеңіз, нұсқаны кепілақы төлемес бұрын бізге көрсеткен жөн — дәл осы кезеңде бір нәрсені түзету ең арзанға түседі.