Инвестициялық жол — түрік паспортын алудың ең жылдам тәсілі: ол елде тұруды да, тіл емтиханын да талап етпейді. Жылжымайтын мүлік бойынша шек 2022 жылдың маусымынан бері 400 000 USD құрайды, нысанды үш жыл бойы сатуға болмайды, ал мәміленің өзі білместіктен оңай бұзылатын бірқатар формальдылықтармен қоршалған. 2026 жылға арналған тәртіпті — жарнамалық нұсқасымен емес, нақты шектеулерімен талдаймыз.
Қанша және неге салу керек
Негізі — № 5901 Түрік азаматтығы туралы Заңның 12-бабы және оған қатысты заңға тәуелді акт: инвестициясы бейінді ведомствомен расталған шетелдік бес жыл тұру талабын айналып өтіп, Президенттің шешімімен азаматтық алады.
Жылжымайтын мүлік бойынша шек — 400 000 USD-тен кем емес немесе басқа валютадағы баламасы. Ол бұрынғы 250 000 USD-тен көтерілді және 2022 жылдың маусым ортасынан бастап жасалған мәмілелерге қолданылады. Соманы бірнеше нысанмен жинауға болады — мұнда «бір нысан» деген қатаң талап жоқ, шектің бір нысанмен жабылуы тиіс меншікке негізделген қысқа мерзімді тұруға ықтиярхаттан айырмашылығы бар.
Басқа да инвестициялық нұсқалар бар — түрік банкіндегі депозит, мемлекеттік борыштық қағаздар, қор пайлары, негізгі капиталға салым, жұмыс орындарын құру. Олардың шектері жоғарырақ; жиынтық кесте Түркия азаматтығы туралы жалпы материалда бар.
Қандай жылжымайтын мүлік жарайды, қайсысы жарамайды
2023 жылдың желтоқсанынан бастап нысан түріне қойылатын талаптар қатаңдатылды. Азаматтық мақсаттары үшін қабаттық меншік (kat mülkiyeti) немесе қабаттық құрылыс құқығы (kat irtifakı) ресімделген жылжымайтын мүлік не үстінде құрылысы бар arsa санатындағы жер учаскесі жарайды.
- Жарамайды: осы күннен кейін сатып алынған ауыл шаруашылық жерлері (tarla) мен құрылысы жоқ «жалаңаш» учаскелер.
- Жарамайды: үлесті сатып алу — нысан шетелдікке толықтай өтуі тиіс. Егер жылжымайтын мүлік бірнеше меншік иесіне тіркелген болса және шетелдік оны толық сатып алса — бұл рұқсат етіледі.
- Бір нысан — бір паспорт. Азаматтық алу үшін бұрын пайдаланылған жылжымайтын мүлік осы сапада қайта есептелмейді.
Дайын нысанды әдеттегі сатып алу-сату шарты бойынша да, салынып жатқан нысанды толық алдын ала төлеммен және үш жыл бойы беру де, жазбаны жою да болмайтыны туралы тізілімдегі белгісі бар нотариалдық сату уәдесі шарты (satış vaadi sözleşmesi) бойынша да сатып алуға болады.
Сатушыға қатысты шектеулер: мәміле жиі қай жерде үзіледі
Бұл — ережелердің ең бағаланбаған бөлігі. Кадастр тек бағаны ғана емес, сонымен қатар нысанмен 2017 жылдың қаңтарынан бастап жасалған мәмілелер тізбегін де тексереді. Сәйкестік сертификаты мына жағдайларда берілмейді:
- нысан өтініш берушімен бірдей азаматтығы бар шетелдік жеке тұлғадан сатып алынса;
- сатушы ретінде өтініш берушінің өзі, оның жұбайы немесе балалары болса;
- сатушы — өтініш беруші, оның жұбайы немесе балалары қатысушысы не басшысы болып табылатын түрік компаниясы болса;
- нысанды бұрын (2017 жылдың қаңтарынан кейін) өтініш беруші, оның жұбайы, балалары немесе сол азаматтығы бар шетелдік Түркия азаматына не түрік компаниясына сатқан болса — яғни «сатып, кері сатып алу» схемасы өтпейді.
Практикалық қорытынды қарапайым: кепілпұл салмас бұрын тапу тарихын көтеріп, кім және қашан меншік иесі болғанын тексеру керек. Қайталама айналымдағы нысандар бойынша бұл — міндетті қадам; нақты нені қарау керектігін біз тапу туралы нұсқаулықта сипаттадық.
SPK бағалауы және сәйкес келуі тиіс үш сома
Мәмілеге дейін түрік капитал нарығы реттеушісі (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK) лицензиялаған компания дайындаған бағалау есебі (ekspertiz raporu) қажет. Шетелдіктер қатысатын мәмілелер үшін мұндай есеп сатып алу мақсатына қарамастан міндетті, ал оның қолданылу мерзімі шектеулі — жалпы ереже бойынша жасалған күнінен бастап бірнеше ай шамасында, сондықтан оны тым ерте тапсырыс берудің мәні жоқ.
Инвестициялық жол үшін басқармалардың практикасы мынаған саяды: шекті үш шаманың барлығы бір мезгілде жабуы тиіс:
- сатушыға нақты төленген және банк құжаттарымен расталған сома;
- SPK бағалаушысының есебі бойынша құн;
- қайта ресімдеу кезінде тапуда мәлімделген құн.
Осыдан маңызды салдар шығады: бұл жолда тапудағы бағаны «баждан үнемдеу үшін» төмендетуге болмайды — өтініш жай ғана өтпейді. Қайта ресімдеу кезіндегі баж (tapu harcı) мәлімделген құнның 4 % құрайды және заң бойынша тараптар арасында тең бөлінеді, дегенмен практикада бұл шарт жиі сатып алушыға жүктеледі; бөлек мөлшері жыл сайын индекстелетін döner sermaye алымы алынады.
Ақша: банк, валюта және Döviz Alım Belgesi
«Қолдан-қолға қолма-қол ақшамен» есеп айырысуды инвестициялық жол жоққа шығарады. Төлем Түркияның банк жүйесі арқылы өтуі және құжаттамалық түрде бақыланатын болуы тиіс.
Схема былай көрінеді: шетелдік түрік банкінде шот ашады, валюта салады, оны банкке сатады (кейіннен Түркияның Орталық банкіне сату үшін) және валюта сатып алу туралы анықтама — Döviz Alım Belgesi (DAB) алады. Бұл құжат мәмілені тіркеуге дейін кадастр басқармасына ұсынылады; онда тараптар мен нақты нысанға байланыс дұрыс көрсетілуі тиіс. Төлем тапсырмалары мен төлем мақсаты көрсетілген үзінділер (dekont) сақталады — оларды азаматтыққа өтініш беру кезінде сұрайды.
Банкке дейін түрік салық нөмірі қажет болады: онсыз шот та ашылмайды, тапу да ресімделмейді.
Әрекеттер тәртібі: қадам-қадаммен
- Салық нөмірі және банк шоты. Нөмірді Цифрлық салық басқармасы арқылы онлайн немесе vergi dairesi-де очно алады, содан кейін шот ашады.
- Нысанды тексеру. Меншік тарихы, ауыртпалықтар, исканның болуы, жылжымайтын мүлік түріне және сатушыға қатысты шектеулерге сәйкестігі.
- SPK бағалаушысының есебі. Мәмілеге дейін тапсырыс беріледі; қорытынды бағалау шекті жабуы тиіс.
- Қаражат аудару және DAB. Валюта түрік банкі арқылы салынады, валюта сатып алу туралы анықтама ресімделеді.
- Кадастрдағы мәміле. Тапу ресімделеді, сонымен бірге нысанды үш жыл сатпау міндеттемесі туралы белгі енгізіледі. Түрік тілін білмесеңіз, қолданыстағы DASK полисі мен ант берген аудармашы қажет. Толық тәртіп — жылжымайтын мүлік сатып алу мәмілесі туралы материалда.
- Сәйкестік сертификаты (uygunluk belgesi). Кадастр ведомствосы береді және нысан мен сома талаптарға сай екенін растайды.
- Инвестордың тұруға ықтиярхаты. Сертификат негізінде № 6458 Шетелдіктер туралы Заңның арнайы негізі бойынша қысқа мерзімді тұруға ықтиярхат ресімделеді — ол азаматтыққа өтініш беруге «рұқсаттама» қызметін атқарады.
- Азаматтыққа өтініш. Отбасы мүшелеріне арналған өтініштермен бірге беріледі; әрі қарай — тексеру және Президенттің шешімі.
Егер жеке қатыса алмасаңыз, қадамдардың едәуір бөлігі сенімхат бойынша орындалады — бірақ оның тұжырымдары өте маңызды, олар туралы біз Түркиядағы сенімхат және сенімхат бойынша сатып алу туралы нұсқаулықтарда жаздық.
Отбасынан кім паспорт алады
Инвестормен бірге азаматтықты жұбайы және 18 жасқа толмаған балалары (сондай-ақ мүгедектігі себебінен асырауда жүрген кәмелетке толған балалар) алады. Ата-аналар, ересек дербес балалар, аға-інілер мен апа-сіңлілер өтінішке қосылмайды — оларға отбасылық тұруға ықтиярхат сияқты әдеттегі негіздер қолжетімді.
Назар аударыңыз: неке қолданыстағы болуы және заңдастырылған құжаттармен расталуы тиіс. Неке қию және балалардың туу туралы куәліктері апостильмен және ант берген аудармамен қажет.
Мерзімдер және кейін не болады
Заңда кепілдендірілген мерзімдер жоқ. Қалыптасқан практика бойынша мәміледен сәйкестік сертификатын алуға дейін бірнеше апта өтеді, инвестордың тұруға ықтиярхатын ресімдеу — тағы бірнеше апта, ал азаматтыққа өтінішті қарау бірнеше айдан асады; уақыттың негізгі бөлігі қауіпсіздік органдары желісі бойынша тексеруге кетеді.
Паспорт алғаннан кейін міндеттеме қалады: нысанды үш жыл сатуға болмайды. Оны жалға беруге, онда тұруға, пайдалану құқығын сыйға тартуға болады; меншік құқығын беруге болмайды. Белгі мерзім аяқталғаннан кейін автоматты түрде алынады. Мерзімінен бұрын сату азаматтық алу негізінің өзін қауіп-қатерге қояды.
Кейін жиі анықталатын тағы екі мәселе. Біріншісі: жылжымайтын мүлік жыл сайынғы мүлік салығын (emlak vergisi) және кешеннің міндетті төлемдерін — айдатты тудырады. Екіншісі: құрылыс салушы жаңа тұрғын үйді резидент емес шетелдікке алғаш рет сатқанда ҚҚС-тан босату қолданылуы мүмкін, бірақ оның өз шарттар жиынтығы мен нысанды ұстау мерзімі бар — бұл мәселені «әдепкі бойынша» деп есептемей, салық кеңесшісімен алдын ала талқылау керек.
Кепілпұлға дейін нені тексеру керек: тексеру парағы
- Нысан түрі: kat mülkiyeti немесе kat irtifakı ресімделген бе, учаскеде құрылыс бар ма.
- 2017 жылдан бергі меншік тарихы және бұрынғы иелерінің азаматтығы.
- Нысан бұрын азаматтық алу үшін пайдаланылған жоқ па.
- Ауыртпалықтар: ипотека (ipotek), тыйым салулар (haciz), сервитуттар, иеліктен шығаруға тыйым белгілері.
- SPK бағалауының, тапудағы бағаның және нақты төлем сомасының сәйкестігі.
- Сатушының төлемді банк арқылы қабылдауға және DAB-ты дұрыс ресімдеуге дайындығы.
- Исканның (yapı kullanma izin belgesi) және қолданыстағы DASK полисінің болуы.
- Бұрынғы меншік иесінде коммуналдық төлемдер мен айдат бойынша қарыздардың болмауы.
Жиі қойылатын сұрақтар
400 000 USD-ты бірнеше пәтермен жинауға бола ма?
Иә, әрқайсысы талаптарға сай болса және барлығы тиісті белгілермен сатып алынса, шекті бірнеше нысанмен жабуға рұқсат етіледі.
Басқа шетелдіктен сатып алу есептеле ме?
Сатушы сатып алушымен бірдей азаматтығы бар шетелдік жеке тұлға болса, есептелмейді. Сонымен қатар кадастр 2017 жылдан бергі барлық мәмілелер тізбегін тексереді, сондықтан нысан тарихын кепілпұлға дейін қарау керек.
Түркияда тұру міндетті ме?
Жоқ. Инвестициялық жол тұру мерзімін де, тіл емтиханын да талап етпейді. Инвестордың тұруға ықтиярхаты рәсімнің техникалық сатысы ретінде ресімделеді.
Нысанды үш жылдан ерте сатса не болады?
Тапудағы белгі қайта ресімдеуді физикалық түрде бөгейді, ал шартты айналып өту әрекеті бұрын алынған азаматтықтың негізіне күмән келтіреді. Мерзімнің аяқталуын күткен оңайырақ.
Барлығын қашықтан ресімдеуге бола ма?
Көп бөлігін — иә, нотариалдық сенімхат бойынша. Бірақ сенімхатта қажетті өкілеттіктер, оның ішінде кадастрдағы операциялар мен банк әрекеттері тікелей көрсетілуі тиіс, әйтпесе оны қабылдамайды.
Сұхбатта түрік тілі қажет пе?
Инвестициялық жолда тілдік сұхбат жүргізілмейді.
Бұрынғы азаматтық сақтала ма?
Түркия көп азаматтыққа рұқсат етеді және одан бас тартуды талап етпейді. Шектеулер сіздің еліңіздің заңнамасында болуы мүмкін.
Материал анықтамалық сипатта және заңгерлік кеңесті алмастырмайды. Түркияның көші-қон қызметінің, кадастрдың және салық органдарының талаптары үнемі өзгеріп отырады, ал жергілікті басқармалардың практикасы әртүрлі — құжаттарды тапсырмас бұрын өзекті ережелерді бейінді ведомстводан немесе заңгерден тексеріңіз.
Көмек керек пе?
New Time Investment Аланияда және Түркияның басқа өңірлерінде инвестициялық мәмілелермен жұмыс істейді: критерийлерге шынымен сай келетін нысандарды таңдаймыз, тапу мен сатушының тарихын кепілпұлға дейін тексереміз және ресімдеуді — SPK бағалауынан бастап құжаттарды тапсыруға дейін сүйемелдейміз. Нақты пәтердің талаптарға сай келетініне күмәндансаңыз, ақша салмас бұрын нысанды бізге көрсетіңіз: бұл салдарын түзеткеннен арзанырақ.