Түркиядағы айдат: меншік иелері не үшін төлейді және төлемеген жағдайда не болады

Айдат (aidat) — бұл меншік иесінің тұрғын кешенді ұстауға арналған ай сайынғы жарнасы: тазалау, күзет, лифтілер, бассейн, ортақ аймақтарды жарықтандыру және қызметкерлердің жалақысы. Ол бас тартуға болатын «қосымша қызмет» емес: ортақ шығыстарға қатысу міндеті кондоминиум туралы № 634 заңда (Kat Mülkiyeti Kanunu) тікелей белгіленген. Айдатқа не кіретінін, оның мөлшерін кім және қалай бекітетінін, жалдаушы төлей ме және мерзімін өткізген жағдайда не болатынын талдаймыз.

Құқықтық негіз

Түркиядағы көппәтерлі үй немесе кешенді бірлесіп иеленуге қатысты барлық мәселені 1965 жылғы «Қабат меншігі құқығы туралы» № 634 заң реттейді. Ол құжаттарда кездесетін негізгі ұғымдарды енгізеді:

• kat maliki — дербес секцияның (пәтердің, дүкеннің, кеңсенің) меншік иесі;
• kat malikleri kurulu — меншік иелерінің жалпы жиналысы, басқарудың жоғарғы органы;
• yönetici / yönetim kurulu — жиналыс сайлайтын басқарушы немесе басқарма; функциялар кәсіби басқарушы компанияға берілуі мүмкін;
• yönetim planı — басқару жоспары, кешеннің бір түрдегі жарғысы; ол кадастрлық жазбалармен бірге тіркеледі әрі болашақ иелерді қоса алғанда барлық меншік иесі үшін міндетті;
• işletme projesi — кірістер мен шығыстардың жылдық сметасы;
• ortak gider және avans — ортақ шығыстар мен аванстық жарналар.

Шындығында заңда «айдат» деген сөз жоқ — онда ортақ шығыстарға қатысу және аванстар туралы айтылады. Бірақ хабарландырулар мен түбіртектерде дәл осы сөз қолданылады.

Айдатқа не кіреді

Заңның 20-бабы ортақ шығыстарды екі топқа бөліп, оларды әртүрлі тәртіппен таратады:

• Барлық меншік иелерінің арасында тең — консьерж (kapıcı), жылыту операторы, бақташы және күзетші шығыстары. Мұнда пәтердің көлемінің маңызы жоқ.
• Жер учаскесіндегі үлеске (arsa payı) барабар — ғимаратқа сақтандыру сыйлықақылары, ортақ орындарды қызмет көрсету мен жөндеу, басқарушыға сыйақы, ортақ құрылыстардың пайдалану шығыстары: лифтілер, бассейн, генератор, сорғы станциясы, аумақты жарықтандыру.

Басқару жоспары өзгеше тарату тәртібін белгілеуі мүмкін — мысалы, пәтер ауданына барабар. Мұндай тәртіп жиі кездеседі, ал жаңа кешендерде айдатты көбіне шаршы метрге шаққанда есептейді. Ағымдағы шығыстардан бөлек жиналыс әдетте аванстық жарналар мен ірі жұмыстарға және ортақ мүлікті (demirbaş) толықтыруға арналған резервтік қорды бекітеді — қасбет, шатыр, лифтіні ауыстыру, бассейнді жөндеу.

Айдатта әдетте болмайтын нәрселер: пәтеріңіздегі электр энергиясын, суды және газды жеке тұтыну, жылжымайтын мүлікке салынатын салық және секцияның өзін сақтандыру. Ортақ мүлікті сақтандыру, керісінше, ортақ шығыстардан қаржыландырылады.

Мөлшерін кім белгілейді

Айдат мөлшерін құрылыс салушы мәңгілікке тағайындамайды және ол бос жерден алынбайды. Оны меншік иелерінің жалпы жиналысы жылдық сметаны — işletme projesi — бекіту арқылы белгілейді. Заңның 37-бабы бойынша сметада жылға болжанатын кірістер мен шығыстар, әр меншік иесінің үлесі және оның енгізуге тиіс аванс мөлшері көрсетіледі.

Смета меншік иелеріне және секцияны нақты пайдаланушыларға қол қойдырып немесе тапсырыс хатпен жеткізіледі. Қарсылық білдіруге жеті күн беріледі; түскен қарсылықты жалпы жиналыс қарайды, ол шешім қабылдайды немесе жаңа смета дайындайды. Бекітілген смета мен жиналыстың пайдалану шығыстары жөніндегі шешімдері Атқарушылық іс жүргізу және банкроттық туралы заң бойынша оңайлатылған тәртіппен өндіріп алуға құқық беретін құжаттарға теңестіріледі.

Жиналыстағы кворум мен дауыс беру тәртібі де заңмен белгіленген: шешімдер меншік иелерінің саны бойынша да, учаскедегі үлестер бойынша да көпшілік дауыспен қабылданады, ал кворум болмағандықтан алғашқы жиналыс өтпесе, қайталама жиналыста қатысушылардың көпшілігімен шешеді. Басқару жоспарының өзін — оның ішінде шығыстарды тарату қағидатын — өзгерту қиынырақ: ол үшін барлық меншік иесінің бестен төртіндей көпшілігі қажет.

Кім төлейді — меншік иесі ме, жалдаушы ма

Ортақ шығыстарға қатысу міндетін заң меншік иесіне жүктейді. Сонымен қатар 22-бап секцияны жалдау шарты, тұру құқығы немесе өзге негізде тұрақты пайдаланатындардың ортақ жауапкершілігін қосады. Яғни басқару жалдаушыдан да төлемді талап етуге құқылы.

Бірақ жалдаушының жауапкершілігі шектеулі: ол өзі енгізуге міндетті жалдау ақысы сомасынан аспайды, ал төленген қаражат жалдау ақысы есебіне есептеледі. Басқаша айтқанда, жалдаушы басқаруға жалдау шарты бойынша меншік иесіне қарыз болғаннан артық қарыз бола алмайды.

Іс жүзінде тарату тәртібі жалдау шартында бекітіледі: ұзақ мерзімді жалдауда айдатты көбіне жалдаушы төлейді, қысқа мерзімді жалдауда — әрдайым дерлік меншік иесі. Бірақ шарт тек тараптар арасында ғана қолданылады: кешен басқармасының алдында қарыз үшін меншік иесі жауап береді.

Бұдан сатып алушы үшін маңызды салдар туындайды. Айдат бойынша қарыз заңды ипотекамен қамтамасыз етіледі: сот шешімі бойынша борышкердің дербес секциясына басқарушының немесе басқа меншік иесінің талабымен қалған меншік иелерінің пайдасына kanuni ipotek (заңды ипотека) тіркеледі. Берешек іс жүзінде пәтерге «байланып» тұрады, сондықтан мәміле алдында әрдайым басқарудан қарыздың жоқтығы туралы анықтама алады. Сатып алғанға дейін тағы нені тексеру керек — тапу және мәміле тәртібі туралы мақалаларда.

Төлемеген жағдайда не болады

Заң мерзімін өткізгені үшін өсімпұлды (gecikme tazminatı) кешіктірілген күндер үшін айына 5 % мөлшерінде белгілейді — бұл заңды ең төменгі шек. Басқару жоспары немесе жиналыс шешімі жоғарырақ мөлшер белгілеуі мүмкін, бірақ заңмен белгіленгеннен төмен болмауы керек.

Өндіріп алу тәртібі мынадай:

1. Басқарушы (немесе меншік иелерінің кез келгені) сот шешімінсіз атқарушылық іс жүргізуді бастайды — бекітілген смета немесе жиналыс шешімі негізінде.
2. Борышкерге төлем талабы жіберіледі. Егер жеті күн ішінде қарсылық білдірілмесе, іс жүргізу түпкілікті болады; қарсылық білдірілсе, іс сотқа өтеді.
3. Егер қарызды өндіріп алу мүмкін болмаса, сот оның мөлшерін белгілейді, ал дербес секцияға қалған меншік иелерінің пайдасына заңды ипотека тіркеледі.
4. Міндеттерді жүйелі түрде бұзудың төтенше жағдайларында заң меншік иесінің үлесін мәжбүрлі түрде беру туралы талап қою (devir davası) мүмкіндігіне жол береді — сирек, бірақ бар шара.

Ал борышкердің суын немесе электрін өшіруге басқарудың құқығы жоқ, дегенмен мұндай әрекеттер кездеседі. Соттар коммуналдық ресурстардың берілуін тоқтату — жабдықтаушы ұйымдардың өкілеттігі, кешен басқармасының емес деген негізден шығады; мұндай өшіруге рұқсат беретін жиналыс шешімдері мен тіпті басқару жоспарының ережелері де жарамсыз деп танылған. Егер сізге айдат үшін суды өшірсе, бұл қысыммен төлеуге емес, заңгерге жүгінуге себеп.

Тағы бір кең тараған жаңсақ пікір: айдат бойынша қарыз тұруға ықтиярхатты (ВНЖ) ұзартудан бас тартуға әкеп соғады-мыс. Бұл нәрселердің арасында тікелей құқықтық байланыс жоқ — бас тарту негіздері көші-қон заңнамасында тізілген, ал айдат олардың арасында жоқ. Толығырақ — ВНЖ беруден бас тарту туралы материалда.

Пайдаланбайтын нәрсе үшін төлемеуге бола ма

Жоқ. Заң тікелей жауап береді: меншік иесі ортақ орындарды пайдалану құқығынан бас тарту немесе секциясының сипаты бойынша оларға мұқтаж емес екеніне сілтеме жасау арқылы өз үлесін төлеуден жалтара алмайды. Бірінші қабаттағы бөлек кірісі бар дүкен саты мен лифт шығыстарына бәрібір қатысады; жылына екі ай ғана болатын пәтеріңіз айдатты он екі айдың бәріне төлейді.

Тарату қағидатын өзгертудің жалғыз заңды жолы — басқару жоспарына өзгеріс енгізу, ал ол меншік иелерінің бестен төртінің келісімін талап етеді. Басқару жоспарына қарсы қарапайым көпшілікпен қабылданған әртүрлі тариф туралы шешімдер даулауға жатады.

Жиналыс шешімін қалай даулауға болады

Егер айдат мөлшері немесе оны есептеу тәртібі бұзушылықпен бекітілсе, жалпы жиналыстың шешімін объект орналасқан жердегі азаматтық істер жөніндегі бітімгершілік сотына (sulh hukuk mahkemesi) шағымдануға болады. Мерзімдер заңның 33-бабында белгіленген:

Мерзімдер тыйым салушы (преклюзивті) сипатта. Ерекшелік — мәні бойынша жарамсыз (мысалы, оған өкілеттігі болмаған орган қабылдаған немесе императивтік нормаларға қайшы келетін) шешімдер: олардың жарамсыздығын мерзім шектеусіз мәлімдеуге болады. Бөлек заң жылдық сметаға қарсылық білдіруге жеті күн береді — бұл механизм соттан оңайырақ әрі жылдамырақ, оны пайдаланған жөн.

Маңыздысы: талап қоюдың өзі даулы кезең үшін айдатты төлеуден босатпайды. Тәжірибе — төлеп, әрі даулау, әйтпесе дауға өсімпұл қосылады.

Айдат мөлшері неге байланысты

Нақты сомаларды біз мұнда әдейі атамаймыз: айдат жыл сайын жиналыста қайта қаралады, инфляция мен ең төменгі жалақының өсуіне байланысты, ал кешендер арасындағы ауытқу орасан. Ескі мақалалардағы цифрларға емес, факторларға сүйенген жөн:

• Инфрақұрылым. Бассейндер (әсіресе жылытылатын), сауна мен хамам, спортзал, генератор, бірнеше лифт — әр позиция бұл қызметкер, электр энергиясы және қызмет көрсету.
• Штат. Тәулік бойы күзет, бақташылар, тазалаушылар, ресепшн — сметаның ең салмақты бөлігі, ол ең төменгі жалақымен бірге өседі.
• Дербес секциялар саны. Пәтер неғұрлым көп болса, әрқайсысының бірдей шығыстардағы үлесі соғұрлым төмен.
• Ғимараттың жасы. Ескі кешендер көбірек жөндеуді талап етеді, бірақ көбіне инфрақұрылымы аз болады.
• Есептеу қағидаты. Шаршы метрге, пәтерге тең немесе учаскедегі үлеске шаққанда — бірдей бюджет кезінде нақты пәтер үшін сомалар әртүрлі болып шығады.
• Жеке баптар. Кейбір кешендерде жылыту, ыстық су немесе қоқыс шығару айдаттан бөлек есептеледі.

Шамалар реті: инфрақұрылымы мен тұрақты қызметкері жоқ үйде жарна символдық, бассейндері мен тәулік бойы күзеті бар ірі кешенде ол бірнеше есе жоғары болуы мүмкін. Жалғыз сенімді дереккөз — қала бойынша орташа мәндер емес, нақты кешеннің қолданыстағы сметасы.

Сатып алар алдында нені тексеру керек және жиі кездесетін қателер

• Берешектің жоқтығы туралы анықтама — басқарудан сіздің секцияңыз бойынша алынуы міндетті, қарыз іс жүзінде пәтердің соңынан ереді.
• Қолданыстағы смета (işletme projesi) және соңғы екі-үш жылдағы жиналыстардың хаттамалары: айдаттың қалай өзгергені және ірі жұмыстардың жоспарланбағаны көрінеді.
• Басқару жоспары (yönetim planı) — онда шығыстарды тарату қағидаты, дауыс беру тәртібі және ортақ аймақтарды пайдалану ережелері, оның ішінде қысқа мерзімді жалдау мен үй жануарлары бойынша шектеулер жазылған.
• Тарифке не кіреді. Жылыту, су, интернет, қоқыс шығару кіретінін нақтылаңыз — сатушының «бәрі кіреді» деген тұжырымы ешнәрсені білдірмейді.
• Есеп айырысу валютасы. Шетелдік меншік иелерінің үлесі көп кешендерде айдат кейде валютада көрсетіледі; оның жиналыс шешімінде қалай бекітілгенін қараңыз.
• Искан болуы. Пайдалануға беру рәсімінің аяқталмауы кешенді басқаруға да, коммуналдық абоненттерге де әсер етеді — искан туралы мақаланы қараңыз.
• Автотөлем. Егер сіз Түркияда ара-тұра болсаңыз, айдатты түрік шотынан автоматты түрде есептен шығаруға қойыңыз — оны қалай ашу керектігі банктегі шот туралы материалда сипатталған.

Жиі қойылатын сұрақтар

Пәтер бос тұрса, айдат төлей ме?

Иә. Міндет тұру фактісіне емес, меншік құқығына байланысты. Ортақ аймақтарды пайдаланудан бас тартып, осы негізде төлемеуге заң жол бермейді.

Жалдау кезінде айдатты кім төлейді?

Заң бойынша меншік иесі міндетті, бірақ жалдаушы ортақ жауап береді — өз жалдау ақысы сомасының шегінде. Іс жүзінде қалай таратылатынын тараптар жалдау шартында бекітеді; кешен басқармасының алдында меншік иесінің жауапкершілігі сақталады.

Мерзімін өткізгені үшін қандай өсімпұл салынады?

Заң кешіктірілген күндер үшін айына 5 % белгілейді. Басқару жоспары немесе жиналыс шешімі үлкенірек мөлшер көздеуі мүмкін, бірақ кішірек емес.

Басқару қарыз үшін суды немесе электрді өшіре ала ма?

Мұндай тәжірибе кездеседі, бірақ соттар оны қолдамайды: ресурстарды өшіру жабдықтаушы ұйымдардың өкілеттігіне жатады. Басқару қарызды атқарушылық іс жүргізу мен сот арқылы өндіріп алуы керек.

Айдат бойынша қарыз мұраға қала ма?

Иә, мұра қалдырушының қарыздары мұрагерлерге өтеді. Рәсім және мұрадан бас тарту мерзімі туралы толығырақ — жылжымайтын мүлікті мұраға алу туралы мақалада.

Айдатты азайтуға қол жеткізуге бола ма?

Иә, бірақ тек рәсім арқылы: сметаға жеті күндік мерзімде қарсылық білдіру, мәселені жиналысқа шығару, қажет болса — белгіленген мерзімде талап қою. Жай ғана төлеуді тоқтату — ең нашар нұсқа: өсімпұл мен атқарушылық іс жүргізу қосылады.

Көмек керек пе?

Ақпарат анықтамалық сипатта. Ортақ мүлікті ұстау жөніндегі дауларға қатысты сот тәжірибесі, жарна мөлшерлері мен кешендердің ішкі ережелері өзгереді, ал кадастр мен көші-қон қызметінің талаптары — оданда жиі: шешім қабылдамас бұрын нақты кешеннің өзекті ережелері мен құжаттарын тексеріңіз.

New Time Investment Аланияда және бүкіл Түркия бойынша мәмілелер мен құжаттарды рәсімдеуді сүйемелдейді. Сатып алар алдында кешеннің басқару жоспары мен сметасын тексереміз, басқарудан берешектің жоқтығы туралы анықтама сұратамыз және объектіні ұстау шын мәнінде қанша тұратынын түсіндіреміз.