Түркиядағы жылжымайтын мүлікті мұраға қалдыру: шетелдік меншік иелеріне арналған рәсім

Егер адам Түркияда пәтерге немесе үйге иелік еткен болса, оның қайтыс болуынан кейін бұл нысанның тағдыры түрік құқығы бойынша шешіледі — оның қай елдің азаматы болғанына және қайда тұрақты тұрғанына қарамастан. Мұрагерлерге түрік рәсімін толығымен өтуге тура келеді: мұраға құқық туралы куәлік алу, мұра салығы бойынша декларация тапсыру және tapu-ды (меншік құжаты) қайта ресімдеу. Төменде — мұның 2026 жылы қалай ұйымдастырылғаны, қандай тәртіппен әрекет ету керектігі және әдетте уақыт пен ақшаны қай жерде жоғалтатыны туралы.

Түрік жылжымайтын мүлкіне қандай құқық қолданылады

Түркияның халықаралық жеке құқық және процесс туралы заңы (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, № 5718) 20-бабында мұралық массаны екіге бөледі. Жылжымалы мүлікті мұраға алу мұра қалдырушының ұлттық құқығына бағынады, ал Түркияда орналасқан жылжымайтын мүлікті мұраға алу — түрік құқығына. Бұл классикалық lex rei sitae қағидаты: нысанның тағдырын ол орналасқан елдің құқығы айқындайды.

Практикалық қорытынды қарапайым. Қайтыс болған адамның азаматтық елінің заңы бойынша үлестер басқаша бөлінетін болса да, түрік пәтеріне кадастр Түркияның Азаматтық кодексін (Türk Medeni Kanunu, № 4721) қолданады. Шетелдік мұраға құқық туралы куәлікті кадастр басқармасы өздігінен қабылдамайды — не түрік құжаты, не шетелдік сот шешімін түрік сотында тану (tanıma ve tenfiz) қажет, ал бұл ұзағырақ әрі қымбат.

Бөлек ескі мифті жоққа шығарайық. Жылжымайтын мүлікті шетелдіктер сатып алған кездегі өзаралық талабы (mütekabiliyet) Кадастр заңының 35-бабын өзгерткен 2012 жылғы № 6302 заңымен жойылды. Мұраға алу құқығы енді мұрагердің елінде Түркия азаматтарының жылжымайтын мүлік сатып ала алуына байланысты емес. Нысандардың өздеріне қатысты жалпы шектеулер сақталады — әскери және режимдік аймақтар, бір шетелдікке шаққандағы аудан бойынша лимиттер; егер мұраға қалған нысан осыларға қатысты болса, ведомство оны иеліктен шығаруды талап етуі мүмкін, сондықтан мұны алдын ала тексерген жөн.

Заң бойынша кім мұраға алады: кезектер жүйесі

Түріктің Азаматтық кодексі мұрагерлікті туыстық кезектер (zümre) бойынша құрайды. Олар үшеу:

• Бірінші кезек — мұра қалдырушының ұрпақтары (altsoy): балалары, ал олар арқылы немерелері мен шөберелері. Асырап алынған балалар туған балалармен теңестірілген.
• Екінші кезек — мұра қалдырушының ата-анасы және олардың ұрпақтары, яғни оның аға-інілері мен апа-қарындастары, одан әрі жиендері.
• Үшінші кезек — мұра қалдырушының атасы мен әжесі және олардың ұрпақтары.

Қатаң ереже жұмыс істейді: алдыңғы кезектің кем дегенде бір мұрагері тірі болса, келесі кезек мұрагерлікке шақырылмайды. Кезек ішінде бұрын қайтыс болған мұрагердің үлесі оның өз ұрпақтарына ауысады.

Тірі қалған жұбай (sağ kalan eş) бірде-бір кезекке кірмейді — ол шақырылатын кезекпен бірге мұраға алады. Оның үлесі Азаматтық кодекстің 499-бабында тікелей бекітілген және басқа мұрагерлердің құрамына байланысты.

Үшінші жолға маңызды ескертпе: жұбайдағы 3/4 үлес ата, әже және олардың балалары мұраға алғанда пайда болады. Егер үшінші кезектен тек алысырақ ұрпақтар ғана тірі қалса, мұра толығымен жұбайға тиеді.

Мұралық үлестерден бөлек некеге қолданылған режим бойынша жұбайлар мүлкінің бөлінісі әрекет етеді. Алдымен жұбайлық үлес бөлініп шығады, тек қалған бөлігі ғана мұралық масса құрайды. 2002 жылдан кейін Түркияда жасалған некелер үшін әдепкіде бірге тапқан мүлік режимі (edinilmiş mallara katılma) қолданылады — бұл қорытынды сандарды айтарлықтай өзгерте алады.

Міндетті үлес (saklı pay)

Міндетті үлес — мұра қалдырушы өсиетпен тартып ала алмайтын заңды үлестің бір бөлігі. Азаматтық кодекстің 506-бабы оны былайша айқындайды:

Мұра қалдырушының аға-інілері мен апа-қарындастары 506-баптың тізіміне кірмейді — оларда міндетті үлес жоқ. Міндетті үлестерден асып қалғанның бәрі еркін бөлік (tasarruf edilebilir kısım) деп аталады және мұра қалдырушы онымен қалауынша иелік етеді. Егер міндетті үлесі бар мұрагерлер мүлдем болмаса, бүкіл мүлікпен иелік етуге болады.

Өсиет және оның шектеулері

Түркияда өсиет (vasiyetname) жасай алатын адам — он бес жасқа толған әрі өз әрекеттерінің мәнін түсіну қабілеті бар адам (ГК-нің 502-бабы). Нысаны үшеу:

• Ресми өсиет (resmî vasiyetname) — нотариуста немесе бітімгер судьяда екі куәгердің қатысуымен ресімделеді. Дәлелдеу тұрғысынан ең сенімді нұсқа.
• Қолжазба (el yazılı vasiyetname) — толығымен өсиет қалдырушының қолымен жазылған, күні, айы мен жылы көрсетілген және қолы қойылған. Басып шығарылған мәтін жарамсыз.
• Ауызша (sözlü vasiyetname) — тек төтенше жағдайларда, екі куәгердің қатысуымен; ерекше нысан, іс жүзінде дерлік кездеспейді.

Өсиет міндетті үлестердің күшін жоймайды. Егер өкім оларды бұзатын болса, зардап шеккен мұрагер азайту туралы талап-арыз (tenkis davası) береді. Мерзімі қатаң: мұрагер өзінің міндетті үлесінің бұзылғанын білген сәттен бастап бір жыл, әрі кез келген жағдайда — өсиет ашылғаннан не мұра ашылғаннан бастап он жылдан аспайды. Бұл — жойылу мерзімдері, олар қалпына келтірілмейді.

Түркияда жылжымайтын мүлкі бар шетелдікке тұрғылықты елдегі өсиеттен бөлек түрік өсиетін жасаған орынды — бұл мұрагерлер үшін құжаттарды заңдастыру көлемін күрт азайтады. Оны нотариуста ресімдейді, ал өсиет қалдырушы түрікшені білмесе — ант берген аудармашының қатысуымен.

1-қадам. Мұраға құқық туралы куәлік

Негізгі құжат — mirasçılık belgesi, ол veraset ilamı деп те аталады: онда барлық мұрагерлер мен олардың үлестері көрсетілген. Түркия азаматтары үшін оны нотариус береді. Бірақ мұрагерлердің кем дегенде біреуі шетелдік болса, нотариус оны беруге құқылы емес (шектеу Нотариат туралы заңмен белгіленген). Мұндай жағдайда бітімгер азаматтық сотқа (sulh hukuk mahkemesi) жүгінеді — мұра қалдырушының соңғы тұрғылықты жері бойынша не мұрагерлердің кез келгенінің тұрғылықты жері бойынша.

Әдетте не қажет:

• қайтыс болу туралы куәлік;
• туыстық пен некені растайтын құжаттар (тууы туралы, неке туралы куәліктер, азаматтық хал актілерінен үзінділер);
• мұрагерлердің паспорттары;
• кадастрдан үзінді немесе нысанға tapu көшірмесі;
• өсиет, егер ол болса.

Барлық шетелдік құжаттар заңдастырылуы тиіс — Гаага конвенциясы елдері үшін бұл апостиль (apostil), содан кейін ант берген аударма (yeminli tercüman) және Түркияда нотариаттық куәландыру. Толығырақ — Түркияға арналған апостиль туралы материалда. Жеке келу міндетті емес: рәсімді түрік нотариусында немесе Түркия консулдығында ресімделген сенімхат бойынша адвокат жүргізеді; тәртібі сенімхат туралы мақалада сипатталған.

2-қадам. Декларация және мұра салығы

Мұра мен сыйға тарту салығы (veraset ve intikal vergisi) № 7338 заңымен реттеледі. Мөлшерлемелер прогрессивті және ауысу негізіне қарай әртүрлі: мұраға алу кезінде — бес сатыда 1 %-дан 10 %-ға дейін (1, 3, 5, 7 және 10 %), тірі кезінде тегін ауысу кезінде, яғни сыйға тартуда, — сол сатылар бойынша 10 %-дан 30 %-ға дейін (10, 15, 20, 25 және 30 %).

Сатылардың шектері мен салық салынбайтын ең төмен мөлшер (istisna) — ол тірі қалған жұбайдың үлесіне және әр баланың үлесіне бөлек қолданылады — жыл сайын қайта бағалау коэффициенті бойынша қайта қаралады. Лирадағы нақты сомаларды мұнда бекітудің мәні жоқ: өзекті мәндерді Кірістер басқармасы (gib.gov.tr) жариялайды, оларды салық инспекциясы немесе бухгалтер де растайды.

Тағы бір маңызды бөлшек: декларацияда жылжымайтын мүлік нарықтық баға бойынша емес, жылжымайтын мүлік салығына (emlak vergisi değeri) база болатын құн бойынша көрсетіледі. Ол әдетте нарықтық құннан айтарлықтай төмен, сондықтан пәтерді мұраға алу кезіндегі нақты салық жүктемесі мұрагерлер күткеннен әдетте аз болады. Мұра қалдырушының қарыздары мен жерлеу шығындары базадан шегеріледі.

Декларация тапсыру мерзімдері өлім қай жерде болғанына және мұрагерлер қайда екеніне байланысты:

Салықтың өзі бірден әрі толығымен төленбейді: ол үш жылға бөлінген — алты тең бөлікпен, әр жылдың мамыр және қараша айларында. Бөліп төлеуге пайыз есептелмейді. Декларацияны тапсыру мерзімін өткізіп алу, керісінше, айыппұл мен өсімге әкеледі, сондықтан құжаттар толық жиналмаса да мерзімдерді өткізбеген жөн.

3-қадам. Tapu-ды қайта тіркеу

Мұраға құқық туралы сот куәлігімен мұрагерлер нысан орналасқан жердегі кадастр басқармасына (Tapu Müdürlüğü) жүгінеді. Мұнда жиі қате жеткізілетін нюанс бар: заң мұра салығы есептелуін күтпей-ақ мұрагерлерге ауысуды тіркеуге рұқсат етеді. Ал одан әрі — нысанды сату, сыйға тарту немесе кепілмен ауырлату — салық толық төленбейінше және салықтық берешектің жоқтығы туралы анықтама (ilişik kesme belgesi) алынбайынша мүмкін емес.

Мұра бойынша қайта ресімдеудің қаржылық жағы сатып алу-сатуға қарағанда жеңілірек: мұнда мәлімделген құннан 4 % әдеттегі баж алынбайды, döner sermaye алымы төленеді. Оның мөлшері жыл сайын индекстеледі және өңірге байланысты — тарифті басқарманың өзінен нақтылаңыз. Мұрагерлер арасында мүлікті кейін бөлген кезде (taksim) бөлек алым туындауы мүмкін.

Тіркеуден кейін нысан мұрагерлерге үлестерін бөлмей ортақ меншік режимінде (elbirliği mülkiyeti) тиесілі болады. Кез келген мәміле барлығының келісімін талап етеді. Өз бөлігіне дербес иелік ету мүмкіндігін алу үшін мұрагерлер мүлікті үлестік меншікке (paylı mülkiyet) көшіреді — келісім бойынша немесе сот арқылы. Дәл құжаттың өзінде нені қарау керектігі tapu туралы мақалада талданған. Сондай-ақ қолданыстағы DASK полисі және әр мұрагерге түрік салық нөмірі қажет — оны қалай алу керектігі vergi numarası туралы материалда сипатталған.

Мұрадан бас тарту және қарыздар

Түркияда мұрагерлер мұра қалдырушының қарыздары бойынша дербес әрі ортақ жауап береді — егер нысанда ипотека, жиналған айдат (aidat) немесе салықтық берешек болса, бұл түбегейлі маңызды. Сондықтан мұраны қабылдамас бұрын қарыздардың құрамын анықтаған жөн.

Мұрадан бас тарту (mirasın reddi) мұра қалдырушының соңғы тұрғылықты жеріндегі бітімгер сотқа үш ай ішінде мәлімделеді. Заңды мұрагерлер үшін мерзім олар өлім туралы және өздерінің мұрагер екені туралы білген сәттен бастап басталады; өсиетпен тағайындалғандар үшін — өкім туралы ресми хабарлама сәтінен. Мерзім жойылу сипатында: ол тоқтатылмайды және ұзартылмайды.

Бөлек жағдай — заң күшімен бас тарту деп аталатыны (hükmen ret). Егер өлім күніне мұра қалдырушының төлемге қабілетсіздігі айқын болса немесе ресми түрде анықталса, мұра автоматты түрде қабылданбаған болып саналады, әрі үш айлық мерзім қолданылмайды. Бірақ бұл ережеге заңгерсіз сүйену қауіпті: мұраны қабылдау сияқты көрінетін кез келген әрекет — заттарға иелік ету, жалдау ақысын алу, өз атынан шоттарды төлеу — бас тарту құқығынан айыруы мүмкін.

Нені тексеру керек және жиі қай жерде қателеседі

• «Автоматты» ауысуды күтеді. Ештеңе өздігінен ауыспайды: сотқа және кадастрға жүгінбей, пәтер жылдар бойы қайтыс болған адамға жазылып тұрады, ал айдат пен жылжымайтын мүлік салығы бойынша қарыздар өсе береді.
• Шетелдік мұра туралы куәлікті әкеледі. Кадастр оны қабылдамайды. Түрік veraset ilamı немесе шетелдік шешімді соттың тануы қажет.
• Декларация мерзімін өткізіп алады. Төрт немесе алты ай тез өтеді, әсіресе басқа елден апостильденген құжаттарды жинағанда.
• Мұраны қабылдамас бұрын қарыздарды тексермейді. Бас тартуға берілген үш айлық мерзім жойылу сипатында.
• Ортақ меншік режимін ұмытады. Мүлік үлестікке көшірілмейінше, мұрагерлердің ешқайсысы «өз» бөлігін сата алмайды.
• Коммуналдық абоненттіктерді қайтыс болған адамға қалдырады. Электр, су және интернет бөлек қайта ресімделеді, ал онсыз жеткізушілер қызметтерді тоқтата алады.

Жиі қойылатын сұрақтар

Шетелдіктер түрік жылжымайтын мүлкін Түркия азаматтарымен тең мұраға ала ма?

Иә. Мұрагердің азаматтығының өзі маңызды емес, өзаралық талабы 2012 жылы жойылды. Шектеулер мұрагердің тұлғасына емес, нақты нысандарға қатысты — мысалы, әскери немесе режимдік аймақтарда орналасқандарға және бір шетелдікке шаққандағы жалпы аудан лимитіне.

Мұраға кіру үшін Түркияға ұшу міндетті ме?

Жоқ. Бүкіл рәсімді — сот, салық декларациясы, кадастр — нотариаттық сенімхат бойынша өкіл жүргізе алады. Сенімхат түрік нотариусында немесе шетелдегі Түркия консулдығында, өкілеттіктердің нақты тізімімен ресімделеді.

Ресімдеу қанша уақыт алады?

Жалпы норматив жоқ: сот куәлігін әдетте шетелден құжаттарды жинап, заңдастырғаннан гөрі тезірек алады. Іс жүзінде мерзімнің негізгі бөлігін апостильдеу, аудармалар және нақты соттың жүктемесі жейді. Процесті апталармен емес, айлармен жоспарлаған жөн.

Мұраға қалған пәтерді тіркеуден кейін бірден сатуға бола ма?

Тіркеуді мұрагерлерге салық есептелуін күтпей жүргізеді, бірақ мұра салығы толық төленгенге дейін нысанды сатуға немесе кепілмен ауырлатуға болмайды. Оған қоса, ортақ меншік режимі әрекет ететін кезде барлық бірге мұрагерлердің келісімі қажет.

Егер мұрагер мүлдем шықпаса не болады?

Нысан қайтыс болған адамға тіркелген күйінде қалады, жылжымайтын мүлік салығы мен айдат бойынша берешек жинала береді, ал кешен басқармасы қарызды атқарушылық тәртіппен өндіріп алуға құқылы. Мұрагерлер мүлдем болмаған кезде мүлік ақыр соңында мемлекетке ауысады.

Мұра қалдырушы Түркияда ешқашан тұрмаған болса, түрік жылжымайтын мүлкі мұрада есептеле ме?

Иә. Маңыздысы — нысанның орналасқан жері, иесінің тұрғылықты жері емес. Түрік құқығы Түркиядағы нысанға кез келген жағдайда қолданылады.

Көмек керек пе?

Осы мақаладағы ақпарат анықтамалық сипатта. Сот тәжірибесі, мұра салығы бойынша мөлшерлемелер мен шектер, сондай-ақ кадастр мен көші-қон қызметінің талаптары үнемі өзгеріп отырады — құжаттарды тапсырмас бұрын өзекті ережелерді құзыретті органда немесе бейінді заңгерде тексеріңіз.

New Time Investment Аланияда (Alanya) және бүкіл Түркияда мәмілелер мен құжаттарды ресімдеуді сүйемелдейді. Мұралық массаның құрамын анықтауға, құжаттарды жинап заңдастыруға, сенімхат дайындауға және істі tapu-ға жазуға дейін жеткізуге көмектесеміз — немесе мұрагерлер оны сатуды шешсе, нысанды бағалаймыз.