مسیر سرمایهگذاری سریعترین راه دریافت پاسپورت ترکیه است: نه به اقامت در کشور نیاز دارد و نه به آزمون زبان. آستانه ملکی از ژوئن ۲۰۲۲ برابر ۴۰۰٬۰۰۰ USD است، ملک را نمیتوان تا سه سال فروخت و خودِ معامله با مجموعهای از تشریفات همراه است که بهسادگی از سرِ ناآگاهی نقض میشوند. روند را برای سال ۲۰۲۶ بررسی میکنیم — با محدودیتهای واقعی، نه نسخهٔ تبلیغاتی.
چه مقدار و در چه چیزی باید سرمایهگذاری کرد
مبنا مادهٔ ۱۲ قانون شهروندی ترکیه شمارهٔ ۵۹۰۱ و آییننامهٔ اجرایی آن است: بیگانهای که سرمایهگذاریاش را نهاد ذیربط تأیید کند، با تصمیم رئیسجمهور و بدون نیاز به شرط پنج سال اقامت، شهروندی میگیرد.
در ملک، آستانه دستکم ۴۰۰٬۰۰۰ USD یا معادل آن به ارزی دیگر است. این رقم از ۲۵۰٬۰۰۰ USD پیشین بالا برده شد و به معاملات از اواسط ژوئن ۲۰۲۲ اعمال میشود. میتوان این مبلغ را با چند ملک تکمیل کرد — برخلاف اقامت کوتاهمدت بر پایهٔ ملک که آستانه باید با یک ملک واحد پوشش داده شود، اینجا شرط سختگیرانهٔ «یک ملک» وجود ندارد.
گزینههای سرمایهگذاری دیگری هم هست — سپرده در بانک ترکیه، اوراق بدهی دولتی، واحدهای صندوق، سرمایهگذاری در سرمایهٔ اصلی، ایجاد اشتغال. آستانهٔ آنها بالاتر است؛ جدول جمعبندی در مطلب عمومی دربارهٔ شهروندی ترکیه آمده است.
کدام ملک مناسب است و کدام نه
از دسامبر ۲۰۲۳ الزامات نوع ملک سختگیرانهتر شد. برای مقاصد شهروندی، ملکی مناسب است که مالکیت طبقاتی (kat mülkiyeti) یا حق احداث طبقاتی (kat irtifakı) بر آن ثبت شده باشد، یا زمین دستهٔ arsa که سازهای روی آن ساخته شده است.
- مناسب نیست زمین کشاورزی (tarla) و زمینهای «خالیِ» بدون سازه که پس از این تاریخ خریداری شده باشند.
- مناسب نیست خرید سهم مشاع: ملک باید بهطور کامل به بیگانه منتقل شود. اگر ملک به نام چند مالک ثبت بوده و بیگانه آن را بهطور کامل بازخرید کند، این مجاز است.
- یک ملک — یک پاسپورت. ملکی که پیشتر برای اخذ شهروندی استفاده شده، دوباره در این نقش بهحساب نمیآید.
میتوان هم ملک آماده را با قرارداد معمول خرید و فروش خرید و هم ملک در حال ساخت را با قرارداد رسمیِ تعهد فروش (satış vaadi sözleşmesi) با پیشپرداخت کامل و درج شرحی در دفتر ثبت مبنی بر اینکه تا سه سال نه انتقالی صورت میگیرد و نه ثبت باطل میشود.
محدودیتهای فروشنده: بیشترین جایی که معامله بههم میخورد
این کمارزشگذاریشدهترین بخش قواعد است. کاداستر نهفقط قیمت، بلکه زنجیرهٔ معاملات ملک را از ژانویهٔ ۲۰۱۷ بررسی میکند. گواهی انطباق صادر نمیشود اگر:
- ملک از یک شخص حقیقی خارجی با همان تابعیت متقاضی خریداری شود؛
- فروشنده خودِ متقاضی، همسر یا فرزندان او باشد؛
- فروشنده شرکتی ترکیهای باشد که متقاضی، همسر یا فرزندان او در آن شریک یا مدیر باشند؛
- ملک پیشتر (پس از ژانویهٔ ۲۰۱۷) توسط متقاضی، همسر، فرزندان او یا بیگانهای با همان تابعیت به یک شهروند ترکیه یا شرکت ترکیهای فروخته شده باشد — یعنی شیوهٔ «فروختم و دوباره خریدم» جواب نمیدهد.
نتیجهٔ عملی ساده است: پیش از پرداخت بیعانه باید تاریخچهٔ tapu را بیرون کشید و بررسی کرد چه کسی و چه زمانی مالک بوده است. برای املاک در بازار دستدوم این گامی الزامی است — اینکه دقیقاً چه چیزی را باید دید، در راهنمای tapu شرح دادهایم.
ارزیابی SPK و سه مبلغی که باید با هم بخوانند
پیش از معامله به گزارش ارزیابی (ekspertiz raporu) نیاز است که شرکتی دارای مجوز از تنظیمگر بازار سرمایهٔ ترکیه (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK) تهیه میکند. برای معاملات با حضور بیگانگان، این گزارش صرفنظر از هدف خرید الزامی است و اعتبار آن محدود است — طبق قاعدهٔ عمومی حدود چند ماه از تاریخ تنظیم، پس سفارش زودهنگام آن معنایی ندارد.
برای مسیر سرمایهگذاری، رویهٔ ادارات به این میرسد که آستانه باید همزمان با هر سه رقم پوشش داده شود:
- مبلغی که واقعاً به فروشنده پرداخت شده و با اسناد بانکی تأیید میشود؛
- ارزش طبق گزارش ارزیابِ SPK؛
- ارزش اعلامشده در tapu هنگام انتقال سند.
نتیجهٔ مهم: پایینآوردن قیمت در tapu «بهقصد صرفهجویی در عوارض» در این مسیر ممنوع است — درخواست بهسادگی رد میشود. عوارض انتقال سند (tapu harcı) برابر ۴٪ ارزش اعلامی است و طبق قانون بهطور مساوی میان طرفین تقسیم میشود، هرچند در عمل این شرط اغلب بر عهدهٔ خریدار میافتد؛ جداگانه هزینهٔ döner sermaye دریافت میشود که مبلغش هر سال بهروزرسانی میشود.
پول: بانک، ارز و Döviz Alım Belgesi
پرداخت «نقدی دستبهدست» را مسیر سرمایهگذاری نمیپذیرد. پرداخت باید از نظام بانکی ترکیه بگذرد و بهطور مستند قابل ردیابی باشد.
شیوه چنین است: بیگانه یک حساب بانکی در ترکیه باز میکند، ارز وارد میکند، آن را به بانک میفروشد (برای فروش بعدی به بانک مرکزی ترکیه) و گواهی خرید ارز — Döviz Alım Belgesi (DAB) — دریافت میکند. این سند پیش از ثبت معامله به ادارهٔ کاداستر ارائه میشود؛ در آن باید طرفین و پیوند با ملک مشخص بهدرستی درج شده باشد. دستور پرداختها و صورتحسابها (dekont) با شرح پرداخت نگهداری میشوند — هنگام درخواست شهروندی خواسته خواهند شد.
پیش از بانک به یک شمارهٔ مالیاتی ترکیه نیاز دارید: بدون آن نه میتوان حساب باز کرد و نه tapu گرفت.
روند اقدام: گامبهگام
- شمارهٔ مالیاتی و حساب بانکی. شماره را بهصورت آنلاین از طریق ادارهٔ مالیاتی دیجیتال یا حضوری در vergi dairesi میگیرند، سپس حساب باز میکنند.
- بررسی ملک. تاریخچهٔ مالکیت، بازداشتها و رهنها، وجود iskan، انطباق با نوع ملک و محدودیتهای فروشنده.
- گزارش ارزیابِ SPK. پیش از معامله سفارش داده میشود؛ ارزیابی نهایی باید آستانه را پوشش دهد.
- انتقال وجوه و DAB. ارز از طریق بانک ترکیه وارد میشود و گواهی خرید ارز صادر میگردد.
- معامله در کاداستر. tapu تنظیم میشود و همزمان شرح تعهد به عدم فروش ملک تا سه سال درج میگردد. به بیمهنامهٔ معتبر DASK و مترجم رسمی نیاز است اگر ترکی نمیدانید. روند کامل — در مطلب معاملهٔ خرید ملک.
- گواهی انطباق (uygunluk belgesi). از سوی ادارهٔ کاداستر صادر میشود و تأیید میکند که ملک و مبلغ با الزامات مطابقت دارند.
- اقامت سرمایهگذار. بر پایهٔ گواهی، یک اقامت کوتاهمدت با استناد ویژه به قانون بیگانگان شمارهٔ ۶۴۵۸ صادر میشود — این «مجوزِ» ورود به مرحلهٔ درخواست شهروندی است.
- درخواست شهروندی. همراه با درخواستهای اعضای خانواده ارائه میشود؛ سپس بررسی و تصمیم رئیسجمهور.
اگر نتوانید شخصاً حاضر باشید، بخش عمدهٔ گامها با وکالتنامه انجام میشود — اما عبارات آن حیاتیاند، که دربارهٔ آن در راهنماهای وکالتنامه در ترکیه و خرید با وکالتنامه نوشتهایم.
چه کسانی از خانواده پاسپورت میگیرند
همراه با سرمایهگذار، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال (و نیز فرزندان بالغی که بهدلیل ناتوانی تحت تکفلاند) شهروندی میگیرند. والدین، فرزندان بزرگسال مستقل و خواهر و برادر در درخواست گنجانده نمیشوند — برای آنان مبناهای معمول مانند اقامت خانوادگی در دسترس است.
توجه: ازدواج باید معتبر و با اسناد قانونیشده تأیید شود. گواهی ازدواج و تولد فرزندان با آپوستیل (apostil) و ترجمهٔ رسمی لازم است.
مهلتها و آنچه پس از آن رخ میدهد
در قانون مهلت تضمینشدهای وجود ندارد. طبق رویهٔ رایج، از معامله تا دریافت گواهی انطباق چند هفته میگذرد، صدور اقامت سرمایهگذار چند هفتهٔ دیگر و بررسی درخواست شهروندی چند ماه به طول میانجامد؛ بخش عمدهٔ زمان صرف بررسیهای امنیتی میشود.
پس از دریافت پاسپورت یک تعهد باقی میماند: ملک را نمیتوان تا سه سال فروخت. اجارهدادن آن، سکونت در آن، بخشیدن حق استفاده — مجاز است؛ انتقال مالکیت — خیر. این شرح پس از پایان مهلت بهطور خودکار برداشته میشود. فروش زودهنگام خودِ مبنای اخذ شهروندی را به خطر میاندازد.
دو نکتهٔ دیگر که اغلب پسازواقع روشن میشوند. نخست: ملک مالیات سالانهٔ دارایی (emlak vergisi) و پرداختهای اجباری مجتمع — aidat — را در پی دارد. دوم: هنگام نخستین فروش مسکن نو توسط سازنده به بیگانهٔ غیرمقیم ممکن است معافیت از مالیات بر ارزش افزوده اعمال شود، اما مجموعه شرایط و مدت نگهداری خاص خود را دارد — این موضوع را باید از پیش با مشاور مالیاتی بررسی کرد، نه اینکه «پیشفرض» پنداشت.
پیش از بیعانه چه چیزی را باید بررسی کرد: فهرست وارسی
- نوع ملک: آیا kat mülkiyeti یا kat irtifakı ثبت شده، آیا سازهای روی زمین هست.
- تاریخچهٔ مالکیت از سال ۲۰۱۷ و تابعیت مالکان پیشین.
- اینکه آیا ملک پیشتر برای اخذ شهروندی استفاده شده است یا نه.
- بازداشتها و رهنها: رهن (ipotek)، توقیف (haciz)، ارتفاق، شرحهای منع نقل و انتقال.
- انطباق ارزیابی SPK، قیمت در tapu و مبلغ پرداخت واقعی.
- آمادگی فروشنده برای پذیرش پرداخت از طریق بانک و صدور درست DAB.
- وجود iskan (yapı kullanma izin belgesi) و بیمهنامهٔ معتبر DASK.
- نبود بدهی قبوض و aidat از مالک پیشین.
پرسشهای پرتکرار
آیا میتوان ۴۰۰٬۰۰۰ USD را با چند آپارتمان تکمیل کرد؟
بله، تکمیل آستانه با چند ملک مجاز است، بهشرط آنکه هر یک با الزامات بخواند و همه با شرحهای مربوط خریداری شده باشند.
آیا خرید از بیگانهٔ دیگر بهحساب میآید؟
اگر فروشنده شخص حقیقی خارجی با همان تابعیت خریدار باشد، بهحساب نمیآید. افزون بر این، کاداستر کل زنجیرهٔ معاملات از سال ۲۰۱۷ را بررسی میکند، پس تاریخچهٔ ملک را باید پیش از بیعانه دید.
آیا اقامت در ترکیه الزامی است؟
خیر. مسیر سرمایهگذاری نه مدت اقامت میخواهد و نه آزمون زبان. اقامت سرمایهگذار بهعنوان مرحلهای فنیِ روند صادر میشود.
اگر ملک پیش از سه سال فروخته شود چه میشود؟
شرحِ درجشده در tapu از نظر فیزیکی انتقال سند را مسدود میکند و تلاش برای دورزدن این شرط، مبنای شهروندیِ بهدستآمده را زیر سؤال میبرد. سادهتر آن است که تا پایان مهلت صبر کنید.
آیا میتوان همهچیز را از راه دور انجام داد؟
بخش عمده — بله، با وکالتنامهٔ رسمی. اما وکالتنامه باید صراحتاً اختیارات لازم، از جمله عملیات در کاداستر و اقدامات بانکی، را دربر داشته باشد، وگرنه پذیرفته نمیشود.
آیا در مصاحبه به زبان ترکی نیاز است؟
در مسیر سرمایهگذاری مصاحبهٔ زبانی برگزار نمیشود.
آیا شهروندی پیشین حفظ میشود؟
ترکیه شهروندی چندگانه را میپذیرد و انصراف نمیخواهد. محدودیتها ممکن است در قانون کشور شما باشد.
این مطلب جنبهٔ اطلاعرسانی دارد و جایگزین مشاورهٔ حقوقی نیست. الزامات ادارهٔ مهاجرت، کاداستر و مقامات مالیاتی ترکیه مرتب تغییر میکنند و رویهٔ ادارات محلی متفاوت است — پیش از ارائهٔ اسناد، قواعد روز را در نهاد ذیربط یا نزد وکیل بررسی کنید.
به کمک نیاز دارید؟
New Time Investment با معاملات سرمایهگذاری در آلانیا و دیگر مناطق ترکیه کار میکند: املاکی را مییابیم که واقعاً معیارها را برآورده میکنند، تاریخچهٔ tapu و فروشنده را پیش از بیعانه بررسی میکنیم و اخذ را همراهی میکنیم — از ارزیابی SPK تا ارائهٔ اسناد. اگر مطمئن نیستید که یک آپارتمان مشخص با الزامات میخواند یا نه، ملک را پیش از پرداخت پول به ما نشان دهید: این ارزانتر از جبران پیامدهاست.