۳۰ پاسخ درباره خرید ملک در ترکیه: سند تاپو، مالیات و هزینههای نگهداری، اقامت و شهروندی، بانکها و زندگی در آلانیا.
New Time Investment یک آژانس املاک در آلانیا (آنتالیا، ترکیه) است. ما به خریداران بینالمللی کمک میکنیم تا آپارتمان، ویلا و املاک تجاری را انتخاب، خریداری و اجاره کنند، معامله را انجام دهند، اقامت دریافت کنند و ملک را مدیریت کنند.
خیر، نیازی نیست. خرید مسکن بر اساس «اصل عمل متقابل» تقریباً برای همه اتباع خارجی آزاد است و داشتن گذرنامه کافی است. اجازه اقامت ترکیه را پس از خرید ملک و دریافت TAPU (سند مالکیت) به دست میآورید.
مدارک پایه برای اتباع خارجی: گذرنامه، شماره مالیاتی ترکیه و — از سال 2022 — گواهی تبدیل ارز به لیر به میزان مبلغ معامله (که برای صدور TAPU لازم است). کارشناسان New Time Investment در همه مراحل معامله همراه شما هستند و پرونده کامل مدارک را آماده میکنند تا رؤیای «خانهای کنار دریا» در چارچوب کاملاً قانونی محقق شود.
روشهای پرداخت بهای ملک در ترکیه:
• حواله بانکی از حساب خریدار به حساب فروشنده (این حساب میتواند حساب خارجی یا حسابی باشد که در بانک ترکیه افتتاح شده است)؛
• حواله بانکی از سوی شخص حقوقی؛
• پرداخت نقدی؛
• پرداخت با کارت بانکی؛
• چک مسافرتی؛
• از طریق سامانههای پرداخت بینالمللی (مانند Western Union).
TAPU سندی است که حق مالکیت شما بر ملک خریداریشده در ترکیه را تأیید میکند. اتباع هر کشوری که در ترکیه مالک ملک باشند، در قلمرو این جمهوری از حقوق مالکیت برابر برخوردارند.
⠀
✔️ ثبت و صدور TAPU در اداره ثبت اسناد و املاک (کاداستر) محل وقوع ملک انجام میشود.
✔️ هنگام انتقال مالکیت، سند (TAPU) به نام مالک جدید پس از درج نام او در دفتر ثبت املاک صادر میشود.
⠀
نکته مهم: زمین یا سهمی از زمینِ زیر بنایی که آپارتمان در آن قرار دارد — چه در مجتمع مسکونی و چه خانه مستقل (ویلا) — نیز به مالکیت مالک جدید درمیآید.
⠀
✔️ برای انتقال مالکیت، حضور شخصی فروشنده و خریدار یا وکلای قانونی آنها ضروری است.
⠀
انواع سند مالکیت ملک در ترکیه:
1️⃣ سند قرمز — برای مالکیت زمین همراه با بنای ساختهشده روی آن.
2️⃣ سند آبی — برای مالکیت زمین بدون هیچگونه بنا.
⠀
معمولاً در TAPU ارزش کاداستری (دفتری) ملک درج میشود، نه ارزش بازار؛ این رویه که رسماً در جمهوری ترکیه پذیرفته شده، هنگام پرداخت مالیات بر املاک بهصرفهتر است.
مهم! قیمت بازار نمیتواند از ارزش کاداستری — که کمیسیون ویژه شهرداری آن را تعیین میکند — کمتر باشد.
برای خرید ملک در ترکیه فهرست مشخصی از مدارک لازم است که وضعیت قانونی ملک را اثبات میکند.
İSKAN (شناسنامه فنی ساختمان) سندی به همان اندازه مهم است که TAPU.
İSKAN (iskan) شناسنامه فنی ملک، صورتجلسه تحویل و بهرهبرداری و مجوز استفاده از ملک یا بخش مستقل آن است. وجود این سند تأیید میکند که ملک (ساختمان مسکونی و مانند آن) با نقشه و همه مقررات ساختمانی مطابقت دارد و رسماً به بهرهبرداری رسیده است.
نام ترکی این سند Yapı kullanma izin belgesi است — یعنی مجوز استفاده از ملک.
🏔️ DASK بیمه اجباری در برابر خسارتهایی است که ممکن است در پی زلزله پیش بیاید.
هنگام خرید ملک در ترکیه، داشتن این بیمهنامه الزامی است؛ بدون آن اشتراک آب و برق برای شما وصل نمیشود.
مالکان خارجی املاک ترکیه همان مالیاتهایی را میپردازند که شهروندان این جمهوری:
• هنگام خرید ملک
• مالیات بر دارایی
• مالیات بر اجاره
• مالیات بر درآمد حاصل از فروش
• مالیات بر هبه/ارث
• مالیات بر املاک لوکس
اگر میخواهید در ترکیه ملک بخرید اما همه مبلغ لازم را در اختیار ندارید، درستترین راه گرفتن وام از بانکهای ترکیه است!
پرسشهای اصلی که بهتر است از پیش بررسی کنید:
✔️ اگر وام مسکن در ترکیه بازپرداخت نشود چه پیامدهایی در انتظار است؟
✔️ نرخ بهره وام مسکن در ترکیه چقدر است؟
✔️ اتباع کدام کشورها میتوانند برای خرید ملک در ترکیه وام بگیرند؟
✔️ چه مدارکی برای دریافت وام لازم است؟
✔️ چه هزینههای جانبی ممکن است وجود داشته باشد؟
✔️ وام مسکن به چه ارزی پرداخت میشود؟
خرید در مراحل ابتدایی ساخت از نظر قیمت بهمراتب بهصرفهتر است، اما به دقت در جزئیات نیاز دارد. پرسشهایی که باید از پیش مطرح کرد:
به این پرسشها پاسخ میدهیم:
• چرا خرید مسکن در ترکیه در «مرحله گودبرداری» اینقدر بهصرفه است؟
• آیا واحدهای آماده با پروژه اعلامشده مطابقت دارند؟
• اگر پروژه بهموقع تحویل داده نشود چه باید کرد؟
خرید ملک در ترکیه بهصورت کاملاً غیرحضوری ممکن است: بازدید آنلاین از طریق تماس تصویری، رزرو، انجام امور با وکالتنامه و پرداخت از خارج از کشور. در هر مرحله مدیر ما همراه شماست — اگر پرسشی پیش بیاید، همیشه با کمال میل کمک میکنیم.
انجام امور خرید ملک در ترکیه با وکالتنامه موضوع مهمی است، بهویژه در خرید غیرحضوری.
به این پرسشها پاسخ میدهیم:
✔️ موکل چه اختیاراتی را در وکالتنامه قید میکند؟
✔️ وکالتنامه را کجا میتوان تنظیم کرد؟
✔️ اتباع خارجی که ترکی نمیدانند چگونه وکالتنامه تنظیم کنند؟
✔️ آیا وکالتنامه به آپوستیل نیاز دارد؟
✔️ نمونه وکالتنامه چه شکلی است؟
✔️ وکیل چه اختیاراتی دارد؟
برای انتقال پول از روسیه به خارج از کشور جهت خرید آپارتمان در ترکیه با استفاده از رمزارز، دو روش رایج وجود دارد.
روش 1️⃣ — شارژ کیف پول صرافی BINANCE از طریق سامانه P2P.
روش 2️⃣ — شارژ کیف پول از طریق صرافیهای تبدیل ارز.
بعداً توضیح خواهیم داد که چگونه در صرافی حساب باز کنید، آن را احراز هویت کنید و برای نگهداری داراییهای رمزارزی کیف پول گرم بسازید.
پرسش خود را مطرح کنید
از 24 ژانویه 2022، اشخاص حقیقی خارجی هنگام خرید ملک در ترکیه برای دریافت TAPU باید گواهی فروش ارز و خرید لیر ترکیه به میزان مبلغ معامله ارائه دهند.
برای تصمیمی به این مهمی — خرید ملک در آلانیا — گفتگوی از راه دور با آژانس املاک و دیدن عکس و ویدیوی آپارتمان آینده ممکن است کافی نباشد.
تنها در محل میتوان موقعیت مجتمع مسکونی، امکانات آن، چشمانداز آپارتمان آینده، وضعیت واحد و دسترسی به فروشگاهها، داروخانهها، حملونقل، ساحل و غیره را بهدرستی سنجید. دقیقاً برای همین منظور، آژانس ما تور بازدید از ترکیه و بهویژه آلانیا را برگزار میکند.
Ikamet یا اجازه اقامت ترکیه به اتباع خارجیای داده میشود که قصد دارند بیش از 3 ماه پیوسته در این کشور بمانند. برای دریافت ikamet باید در وبسایت اداره کل مهاجرت ترکیه درخواست آنلاین ثبت کنید.
پس از تکمیل فرم الکترونیکی، تاریخ ملاقاتی به شما پیشنهاد میشود که باید مدارک زیر را همراه ببرید:
• نسخه چاپی درخواست
• اصل و کپی رنگی گذرنامه
• رسید پرداخت هزینه درخواست ikamet
• عکس بیومتریک (4 قطعه)
• بیمهنامه برای کل مدت اقامت در ترکیه (معمولاً بیمه یکساله صادر میشود)
• TAPU اگر مالک ملک هستید، یا قرارداد اجاره.
تصمیم درباره صدور اجازه اقامت ترکیه ظرف چند هفته اعلام میشود.
هزینه دریافت اولیه اجازه اقامت (ikamet) تقریباً حدود 150 یورو برای هر نفر است. تمدید اقامت ترکیه کمی ارزانتر تمام میشود. همهچیز به تابعیت شما بستگی دارد: عوارض برای اتباع اوکراین بیشتر از اتباع روسیه است و برای اتباع نروژ حدود 3 برابر بیشتر.
اتباع خارجی در موارد زیر میتوانند برای گذرنامه ترکیه اقدام کنند:
• از طریق ازدواج؛
• از طریق تابعیت اکتسابی (اقامت طولانیمدت)؛
• با داشتن کارت فیروزهای (Turkuaz Kart)؛
• بر پایه تبار ترکی؛
• بر اساس تولد در ترکیه؛
• با قرارداد کاری بلندمدت (بیش از 5 سال)؛
• با سرمایهگذاری چشمگیر در اقتصاد ترکیه (سرمایهگذاری در املاک، افتتاح سپرده بانکی، خرید اوراق بهادار و روشهای دیگر).
امروزه بسیاری از سرمایهگذاران خارجی از مسیر تسریعشده دریافت تابعیت از راه خرید ملک استفاده میکنند. طبق قانون، ارزش کاداستری ملک (یا املاک) باید دستکم 400,000 دلار آمریکا (یا معادل آن به لیر ترکیه یا یورو) باشد.
پس از خرید ملک به مبلغ یادشده، به اداره کل کاداستر محل وقوع ملک مراجعه میکنید. کارکنان اداره ارزش ملک و تسویه کامل با فروشنده را بررسی میکنند. به محض دریافت TAPU و اخذ اجازه اقامت، میتوانید مدارک لازم را گردآوری کرده و درخواست گذرنامه ترکیه را به اداره کل امور تابعیت و ثبت احوال تسلیم کنید. بررسی درخواست یک تا دو ماه طول میکشد.
شماره مالیاتی برای اتباع خارجی تقریباً در همه امور ترکیه لازم است: افتتاح حساب بانکی، خرید ملک، وصل آب و برق.
اتباع خارجی به دو روش میتوانند در ترکیه شماره مالیاتی بگیرند:
• مراجعه حضوری به هر یک از دفاتر اداره مالیات (Vergi Dairesi) با اصل و کپی گذرنامه. دریافت شماره مالیاتی رایگان است و پس از ثبت، این شماره در سامانههای همه مؤسسات مالی ترکیه نمایش داده میشود.
• بهصورت آنلاین در وبسایت رسمی اداره مالیات ivd.gib.gov.tr (İnteraktif Vergi Dairesi).
دو مدرک نخست که همه بانکها میخواهند، گذرنامه و شماره مالیاتی دریافتشده در ترکیه است. در ادامه، مدارک تکمیلیای که بانکهای مختلف درخواست میکنند آمده است.
✅ بانک Garanti، بانک Deniz:
قبضهای آب و برق. در نبود قبض، گواهی محل سکونت از کشور متبوع شما که ترجمه و در ترکیه به تأیید محضری رسیده باشد. اگر چنین گواهی هم ندارید، ikamet (اجازه اقامت).
✅ بانک Kuveyt Türk:
قبضهای آب و برق. برای اتباع بلاروس و قزاقستان بدون اجازه اقامت حساب باز نمیشود.
✅ بانک YapıKredi:
قبضهای آب و برق سه ماه اخیر. در نبود قبض، گواهی ثبت محل سکونت از شهرداری (Belediye).
✅ بانک Akbank:
قبضهای آب و برق. در نبود قبض، گواهی ثبت محل سکونت از شهرداری (Belediye). برای همه اتباع خارجی: بدون ikamet (اجازه اقامت) حساب باز نمیشود.
✅ بانک Ziraat:
قبضهای آب و برق. برای اتباع خارجی بدون ikamet (اجازه اقامت) حساب باز نمیشود.
آپوستیل مهری است که اصالت یک سند رسمی را برای استفاده در کشوری دیگر تأیید میکند. در معاملات ملکی ترکیه بیشتر برای وکالتنامهای لازم میشود که خارج از ترکیه تنظیم شده باشد.
محبوبترین محلههای آلانیا مرکز شهر، آوسالار، توسمور، کستل، محمودلار و کارگیجاک هستند. هر محله آلانیا حالوهوای خاص خود را دارد و نمیتوان بهطور قطع گفت کدام محله بهتر است؛ در همه محلههای آلانیا همه شرایط برای زندگی راحت فراهم است. بنابراین همهچیز به سلیقه شما و هدف خرید بستگی دارد.
اگر دنبال آپارتمانی مقرونبهصرفه برای خودتان هستید و میخواهید در محیطی راحت میان ساکنان روسزبان زندگی کنید، به محمودلار توجه کنید.
اگر هدف خرید شما اجاره پرسود یا فروش مجدد است، بهتر است مرکز شهر را در نظر بگیرید — جایی که جاذبههای اصلی، تفریحات و ساحلهای خوب در آن متمرکز است — و نیز محلههای اوبا و جیکجیلی که مورد علاقه اروپاییهاست.
اگر انتخاب شما املاک لوکس است — ویلاهای مجلل، پنتهاوسها و آپارتمانهای بزرگ در مجتمعهای مسکونی نوساز و بزرگ — گزینههای محلههای کستل یا کوناکلی را بررسی کنید.
از شما دعوت میکنیم همراه ما سری هم به محله توسمور آلانیا بزنید.
ترکیه کشور تضادها و فرصتهای تازه است. به همین دلیل هزینههای ماهانه زندگی نیز به سلیقه شخصی، عادتها، فصل، نوع ملک، امکانات و مانند آن بستگی دارد.
خرید از بازارهای محلی و هزینههای خدمات شهری اینجا بهمراتب ارزانتر از اروپاست و بودجه بیش از همه به عادتها بستگی دارد: کافه، خودرو، تفریح.
به دلیل نوسان نرخ لیر، ارقام دقیق بهسرعت تغییر میکند — برای برآورد بهروز بودجه خانواده از مدیران ما راهنمایی بگیرید.
در ترکیه نیز مانند هر کشور پیشرفته دیگری، نگهداری مسکن هزینه دارد: امکانات مجتمع، نگهبانی، خدمات سرایدار (kapıcı) و غیره، بهعلاوه هزینههای خدمات شهری. نسخه ترکی «شارژ ساختمان» — پرداخت ماهانه مالک بابت نگهداری ساختمان — aidat نام دارد.
هزینههای نگهداری و خدمات جمع و میان همه ساکنان تقسیم میشود. مبلغ aidat برای همه مالکان آپارتمانهای مجتمع یکسان است و به نوع واحد و مشخصات آن بستگی ندارد، زیرا همه بهطور یکسان از خدمات کارکنان و امکانات استفاده میکنند. مبلغ ماهانه و ارز پرداخت در مجمع عمومی مالکان تعیین میشود.
مبلغ aidat میتواند بسته به برنامههای مجتمع تغییر کند. گاهی مالکان برای صرفهجویی بخشی از کارها را خودشان بر عهده میگیرند.
aidat پرداختی اجباری و همیشگی است، فارغ از اینکه کسی بهطور دائم در آپارتمان زندگی کند یا نه. پیش از خرید حتماً مبلغ aidat را جویا شوید تا با شگفتیهای مالی ناخوشایند روبهرو نشوید.
بهطور میانگین مبلغ aidat حدود 10 تا 50 یورو در ماه است و در مجتمعهای بزرگ با امکانات فراوان میتواند به 100 تا 150 یورو در ماه برسد.
از سال 2017 اجاره روزانه (کوتاهمدت) آپارتمان توسط اشخاص حقیقی در ترکیه ممنوع است.
در عوض، دو راه دیگر برای اجاره دادن آپارتمان وجود دارد:
• اجاره بلندمدت؛
• اجاره تضمینی.
اجاره بلندمدت یعنی واگذاری ملک برای یک سال یا بیشتر. البته در این حالت هم مالکان خصوصی باید چند شرط الزامی را رعایت کنند: قرارداد اجاره را در دفترخانه رسمی تأیید کنند، مستأجر را در نشانی محل اقامت موقت ثبت کنند و اگر مستأجر تبعه ترکیه نباشد، شماره مالیاتی او که در ترکیه گرفته شده لازم است.
اجاره تضمینی یعنی اجاره دادن ملک از طریق شرکت مدیریت. در این حالت همه امور — یافتن مستأجر، آمادهسازی آپارتمان، مسائل جاری روزمره — بر عهده شرکت است. شما سود خود را دریافت میکنید و میتوانید چند بار در سال در آپارتمان خودتان کنار دریا استراحت کنید. مهم است که پیش از خرید، این قصد را با مشاوران در میان بگذارید تا آپارتمانی مناسب همین هدف برایتان انتخاب کنند.
پس از خرید خانه در ترکیه حتماً با موضوع وصل انشعابات روبهرو میشوید. پرسشهای کلیدی که بخش خدمات پس از فروش ما در آنها کمک میکند:
✔️ کنتورهای آب و برق در آلانیا چگونه به نام میشوند؟
✔️ چه مدارکی برای این کار لازم است؟
✔️ برق و آب در آلانیا را به چه روشهایی میتوان پرداخت کرد؟
خدمات پس از فروش شرکت New Time Investment کمک میکند پس از خرید ملک در ترکیه، با کمترین فشار روحی و مالی با محل زندگی جدید سازگار شوید، زندگی روزمره را سامان دهید و خانه را تجهیز کنید. مالکان تازهوارد مسکن در ترکیه برای حل بسیاری از مسائل روزمره ممکن است شناخت ابتدایی از زندگی در این کشور را نداشته باشند.
بخش خدمات پس از فروش New Time Investment در این موارد کمک میکند:
📍 حل مسائل دشوار فنی و روزمره.
📍 مدیریت ملک در نبود مالک.
📍 انتخاب و خرید بهصرفه مبلمان و لوازم خانگی برای آپارتمان.
📍 بستن قراردادهای خدمات شهری.
📍 انتخاب اپراتور و وصل اینترنت و تلفن ثابت.
📍 دریافت شناسنامه فنی مستقل ملک و پرداخت مالیاتها.
📍 بیمه سلامت و اموال.
📍 هماهنگی ترانسفر و اجاره خودرو.
شبکه داروخانههای ترکیه به بهترین و در عین حال سختگیرانهترین شکل سازمان یافته است. فعالیت داروخانههای ترکیه را قانون بهدقت تنظیم میکند و تخلف از مقررات فروش دارو حتی میتواند مجازات زندان در پی داشته باشد. بسیاری از شما با کیفیت داروسازی ترکیه آشنا هستید و اغلب در کنار شیرینیهای ترکی، داروهای ترکی را هم به کشور خود میبرید.
تیم ما فهرستی از معادلهای ترکیِ داروهای رایج تهیه کرده است — با ما تماس بگیرید تا آن را در اختیارتان بگذاریم.
قصد دارید همراه حیوانات خانگی خود به ترکیه نقل مکان کنید؟
برای ورود با حیوان خانگی به شناسنامه دامپزشکی همراه با واکسنها، میکروچیپ و گواهی سلامت نیاز دارید؛ بخشی از این مراحل را باید از قبل انجام دهید. در آلانیا شبکه گستردهای از کلینیکهای دامپزشکی وجود دارد و قیمت دارو و خدمات بهمراتب پایینتر از اروپاست.
در آلانیا فروشگاههای زنجیرهای بزرگ لوازم خانگی (Vatan، Teknosa، MediaMarkt) و فروشگاههای محلی فعالاند — انتخاب گسترده است و مرتب حراج برگزار میشود. مدیران New Time Investment به شما میگویند کجا میتوان آپارتمان را بهصرفهتر بهطور کامل تجهیز کرد.
بازارهای محلی روستایی در هر محله آلانیا در روز مشخصی از هفته برپا میشوند. سبزیجات، میوه و سبزی تازه در آنجا بهمراتب ارزانتر از فروشگاههاست و نزدیک پایان کار، فروشندگان با میل تخفیف میدهند. مدیران ما نزدیکترین بازار به خانه شما و روز برپایی آن را معرفی میکنند.