Türkiye'de aidat: malikler tam olarak neye ödüyor ve ödenmezse ne oluyor

Aidat, malikin sitenin işletilmesi için her ay ödediği katılım payıdır: temizlik, güvenlik, asansörler, havuz, ortak alan aydınlatması ve personel maaşları. İsteğe bağlı bir "ek hizmet" değildir: ortak giderlere katılma yükümlülüğü doğrudan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir. Aidata nelerin dâhil olduğunu, tutarını kimin nasıl belirlediğini, kiracının ödeyip ödemediğini ve gecikme hâlinde ne olduğunu ele alıyoruz.

Hukuki dayanak

Türkiye'de bir apartmanın ya da sitenin ortak yönetimine ilişkin her şeyi 1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenler. Belgelerde karşınıza çıkacak temel kavramları bu kanun getirir:

• kat maliki — bağımsız bölümün (daire, dükkân, ofis) maliki;
• kat malikleri kurulu — maliklerin genel kurulu, en üst yönetim organı;
• yönetici / yönetim kurulu — kurul tarafından seçilen yönetici ya da kurul; görevler profesyonel bir yönetim şirketine devredilebilir;
• yönetim planı — sitenin bir tür tüzüğü; tapu kayıtlarıyla birlikte tescil edilir ve gelecekteki malikler dâhil herkesi bağlar;
• işletme projesi — yıllık gelir gider tahmini;
• ortak gider ve avans — ortak giderler ve avans payları.

Kanun metninde aslında "aidat" sözcüğü geçmez — orada ortak giderlere katılmadan ve avanslardan söz edilir. Ancak ilanlarda ve makbuzlarda tam olarak bu sözcük kullanılır.

Aidata neler dâhil

Kanunun 20. maddesi ortak giderleri iki gruba ayırır ve farklı biçimde dağıtır:

• Tüm malikler arasında eşit olarak — kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri. Burada dairenin büyüklüğü fark etmez.
• Arsa payı oranında — binanın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yöneticiye ödenen ücret, ortak tesislerin işletme giderleri: asansör, havuz, jeneratör, hidrofor, çevre aydınlatması.

Yönetim planı başka bir dağıtım öngörebilir — örneğin dairenin metrekaresiyle orantılı. Bu düzen çok yaygındır ve yeni sitelerde aidat çoğunlukla metrekare üzerinden hesaplanır. Cari giderlerin yanı sıra kurul genellikle avans paylarını ve büyük işler ile demirbaş yenileme için bir yedek akçe belirler — cephe, çatı, asansör değişimi, havuz onarımı.

Aidata genellikle dâhil olmayanlar: dairenizdeki bireysel elektrik, su ve doğal gaz tüketimi, emlak vergisi ve bağımsız bölümün kendi sigortası. Buna karşılık ortak yerlerin sigortası ortak giderlerden finanse edilir.

Tutarı kim belirler

Aidat tutarı müteahhit tarafından kalıcı olarak belirlenmez ve havadan çıkmaz. Tutarı, yıllık işletme projesini onaylayan kat malikleri kurulu belirler. Kanunun 37. maddesine göre işletme projesinde yılın tahmini gelir ve giderleri, her malikin payı ve ödemesi gereken avans tutarı gösterilir.

Proje, maliklere ve bağımsız bölümü fiilen kullananlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir. İtiraz için yedi gün verilir; gelen itirazı kat malikleri kurulu görüşür ve karar verir ya da yeni bir proje hazırlar. Onaylanan işletme projesi ile kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu uyarınca basitleştirilmiş takip hakkı veren belge niteliğindedir.

Kurul toplantısının yeter sayısı ve oylama usulü de kanunda düzenlenmiştir: kararlar hem malik sayısının hem de arsa paylarının çoğunluğuyla alınır; ilk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar verilir. Yönetim planının kendisini — bu arada gider dağıtım esasını — değiştirmek daha zordur: bunun için tüm maliklerin beşte dördünün çoğunluğu gerekir.

Kim öder — malik mi, kiracı mı

Kanun ortak giderlere katılma yükümlülüğünü malike yükler. Bununla birlikte 22. madde, kira sözleşmesi, oturma hakkı ya da başka bir sebeple bağımsız bölümü sürekli kullananların müteselsil sorumluluğunu ekler. Yani yönetim, ödemeyi kiracıdan da isteyebilir.

Ancak kiracının sorumluluğu sınırlıdır: ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini aşmaz ve ödediği tutar kiradan mahsup edilir. Başka bir deyişle kiracı, yönetime, kira sözleşmesi gereği malike borçlu olduğundan fazlasını borçlanamaz.

Uygulamada paylaşım kira sözleşmesine yazılır: uzun süreli kiralamada aidatı çoğunlukla kiracı, kısa süreli kiralamada ise neredeyse her zaman malik öder. Ne var ki sözleşme yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur: site yönetimine karşı borçtan malik sorumludur.

Buradan alıcı için önemli bir sonuç çıkar. Aidat borcu kanuni ipotekle güvence altındadır: yöneticinin ya da diğer maliklerden birinin talebi üzerine mahkeme kararıyla borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer malikler lehine kanuni ipotek tescil edilir. Borç fiilen daireye "yapışır"; bu yüzden işlemden önce daima yönetimden borcu yoktur yazısı alınır. Alımdan önce başka nelere bakılacağı tapu ve işlem süreci yazılarımızda.

Ödenmezse ne olur

Kanun, gecikilen günler için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı öngörür — bu, kanuni asgari orandır. Yönetim planı ya da kurul kararı daha yüksek bir oran belirleyebilir, ancak kanundaki orandan düşük olamaz.

Tahsil süreci şöyle işler:

1. Yönetici (ya da maliklerden herhangi biri), onaylı işletme projesine veya kurul kararına dayanarak ilamsız icra takibi başlatır.
2. Borçluya ödeme emri gönderilir. Yedi gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir; itiraz edilirse dosya mahkemeye taşınır.
3. Borç tahsil edilemezse mahkeme borcun miktarını tespit eder ve bağımsız bölüm üzerine diğer malikler lehine kanuni ipotek tescil edilir.
4. Yükümlülüklerin sürekli ihlal edildiği uç durumlarda kanun, malikin payının zorla devrini isteme davasına (devir davası) izin verir — nadir ama var olan bir yoldur.

Buna karşılık yönetimin borçlunun suyunu ya da elektriğini kesmeye yetkisi yoktur, gerçi bu tür girişimler görülmektedir. Mahkemeler, hizmetin kesilmesinin site yönetiminin değil, dağıtım kuruluşlarının yetkisinde olduğu görüşündedir; bu tür kesintilere izin veren kurul kararları ve hatta yönetim planı hükümleri geçersiz sayılmıştır. Aidat yüzünden suyunuz kesildiyse bu, baskı altında ödemenin değil, bir avukata başvurmanın gerekçesidir.

Yaygın bir yanılgı daha: aidat borcunun oturma izni uzatmasında ret sebebi olduğu söylenir. İkisi arasında doğrudan bir hukuki bağ yoktur — ret sebepleri göç mevzuatında sayılmıştır ve aidat bunların arasında değildir. Ayrıntılar oturma izni reddi yazımızda.

Kullanmadığım şey için ödemeyebilir miyim

Hayır. Kanun bu soruya doğrudan cevap verir: malik, ortak yerlerden yararlanma hakkından vazgeçerek ya da bağımsız bölümünün niteliği gereği bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz. Ayrı girişi olan zemin kattaki dükkân da merdiven ve asansör giderlerine katılır; yılda iki ay kullandığınız daire de aidatı on iki ay öder.

Dağıtım esasını değiştirmenin tek yasal yolu yönetim planında değişiklik yapmaktır ve bu, maliklerin beşte dördünün onayını gerektirir. Yönetim planına aykırı olarak salt çoğunlukla alınan farklı tarife kararları iptal edilebilir.

Kurul kararı nasıl iptal ettirilir

Aidat tutarı ya da hesaplama usulü hukuka aykırı biçimde belirlenmişse, kat malikleri kurulu kararı, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal ettirilebilir. Süreler kanunun 33. maddesinde düzenlenmiştir:

Süreler hak düşürücüdür. İstisna, esastan yok hükmünde olan kararlardır (örneğin buna yetkisi olmayan bir organca alınmış ya da emredici hükümlere aykırı kararlar): bunların geçersizliği süre sınırı olmaksızın ileri sürülebilir. Ayrıca kanun, yıllık işletme projesine itiraz için yedi gün tanır — bu yol mahkemeden daha kolay ve hızlıdır, kullanmakta fayda vardır.

Önemli: dava açmak, tartışmalı döneme ait aidatı ödeme yükümlülüğünü tek başına ortadan kaldırmaz. Uygulanan yöntem, ödeyip aynı anda itiraz etmektir; aksi hâlde uyuşmazlığa bir de gecikme tazminatı eklenir.

Aidat tutarı neye bağlı

Burada bilerek somut rakam vermiyoruz: aidat her yıl kurulda yeniden belirlenir, enflasyona ve asgari ücret artışına bağlıdır, siteler arasındaki fark ise devasadır. Eski yazılardaki rakamlara değil, şu etkenlere bakmak gerekir:

• Altyapı. Havuzlar (özellikle ısıtmalı), sauna ve hamam, spor salonu, jeneratör, birden fazla asansör — her kalem ayrı personel, elektrik ve bakım demektir.
• Kadro. Yirmi dört saat güvenlik, bahçıvanlar, temizlik görevlileri, resepsiyon — bütçenin en ağır kısmıdır ve asgari ücretle birlikte artar.
• Bağımsız bölüm sayısı. Daire sayısı ne kadar çoksa aynı giderde her birinin payı o kadar düşer.
• Binanın yaşı. Eski siteler daha çok onarım ister, ama çoğu zaman altyapıları da daha azdır.
• Hesaplama esası. Metrekare üzerinden, daire başına eşit ya da arsa payına göre — aynı bütçede bile belirli bir daire için çıkan tutar farklı olur.
• Ayrı kalemler. Bazı sitelerde ısıtma, sıcak su ya da çöp toplama aidattan ayrı hesaplanır.

Büyüklük mertebesi şöyle: altyapısı ve sürekli personeli olmayan bir binada katılım payı sembolik kalır, havuzlu ve yirmi dört saat güvenlikli büyük bir sitede ise kat kat yüksek olabilir. Tek güvenilir kaynak, şehir ortalamaları değil, ilgili sitenin yürürlükteki işletme projesidir.

Alımdan önce neler kontrol edilmeli ve sık yapılan hatalar

• Borcu yoktur yazısı — yönetimden, sizin bağımsız bölümünüz için; zorunludur, çünkü borç fiilen daireyle birlikte gelir.
• Yürürlükteki işletme projesi ve son iki üç yılın kurul karar tutanakları: aidatın nasıl değiştiği ve büyük işlerin planlanıp planlanmadığı görülür.
• Yönetim planı — gider dağıtım esası, oylama usulü ve ortak alan kullanım kuralları oradadır; kısa süreli kiralama ve evcil hayvan kısıtlamaları dâhil.
• Tarifeye neler dâhil. Isıtma, su, internet ve çöp toplamanın dâhil olup olmadığını sorun — satıcının "her şey dâhil" demesi hiçbir şey ifade etmez.
• Ödeme para birimi. Yabancı malik oranı yüksek sitelerde aidat bazen döviz üzerinden belirlenir; bunun kurul kararında nasıl yazıldığına bakın.
• İskânın varlığı. Tamamlanmamış kullanma izni süreci hem site yönetimini hem de abonelikleri etkiler — bkz. iskân yazımız.
• Otomatik ödeme. Türkiye'ye aralıklı geliyorsanız aidatı Türk hesabınızdan otomatik ödemeye bağlayın — hesabın nasıl açılacağı banka hesabı yazımızda anlatılıyor.

Sık sorulan sorular

Daire boş dururken de aidat ödenir mi?

Evet. Yükümlülük oturmaya değil, mülkiyet hakkına bağlıdır. Ortak alanları kullanmaktan vazgeçip bu gerekçeyle ödememeye kanun izin vermez.

Kiralamada aidatı kim öder?

Kanunen malik yükümlüdür, ancak kiracı da kendi kira bedeli sınırında müteselsilen sorumludur. Uygulamadaki paylaşımı taraflar kira sözleşmesine yazar; site yönetimine karşı malikin sorumluluğu devam eder.

Gecikme hâlinde ne kadar tazminat işler?

Kanun, gecikilen günler için aylık yüzde 5 öngörür. Yönetim planı ya da kurul kararı daha yüksek bir oran belirleyebilir, daha düşüğünü belirleyemez.

Yönetim, borç yüzünden suyu ya da elektriği kesebilir mi?

Böyle bir uygulamaya rastlanır, ancak mahkemeler bunu kabul etmez: hizmetin kesilmesi dağıtım kuruluşlarının yetkisindedir. Yönetim alacağını icra takibi ve mahkeme yoluyla tahsil etmelidir.

Aidat borcu miras kalır mı?

Evet, mirasbırakanın borçları mirasçılara geçer. Süreç ve mirasın reddi süresi hakkında ayrıntılar gayrimenkul mirası yazımızda.

Aidatın düşürülmesi sağlanabilir mi?

Evet, ama yalnızca usulüne uyarak: işletme projesine yedi gün içinde itiraz, konunun kurula taşınması ve gerekirse süresi içinde dava. Öylece ödemeyi kesmek en kötü seçenektir: üstüne gecikme tazminatı ve icra takibi eklenir.

Yardıma mı ihtiyacınız var?

Bu bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Ortak giderlere ilişkin yargı uygulaması, katılım payı tutarları ve sitelerin iç kuralları değişmekte, tapu ve göç idaresinin koşulları ise daha da sık değişmektedir: karar vermeden önce ilgili sitenin güncel kurallarını ve belgelerini kontrol edin.

New Time Investment, Alanya'da ve Türkiye genelinde gayrimenkul işlemleri ile belge süreçlerinde yanınızda. Alımdan önce sitenin yönetim planını ve işletme projesini inceler, yönetimden borcu yoktur yazısını ister ve taşınmazın bakımının gerçekte size neye mal olacağını anlatırız.