Türkiye'de gayrimenkul alımı hakkında 30 yanıt: TAPU, vergiler ve aidat, ikamet izni ve vatandaşlık, bankalar ve transferler, kiralama ve Alanya'da yaşam.
New Time Investment, Alanya'da (Antalya, Türkiye) bir gayrimenkul ajansıdır. Uluslararası alıcıların daire, villa ve ticari gayrimenkul seçmesine, satın almasına ve kiralamasına, işlemi tamamlamasına, oturma izni almasına ve mülk yönetimine yardımcı oluruz.
Hayır, gerekmez. “Karşılıklılık ilkesi” gereği hemen hemen tüm yabancı uyruklular Türkiye'de konut satın alabilir; bunun için pasaport yeterlidir. İkamet izni, mülkü satın alıp TAPU'yu üzerinize aldıktan sonra başvurabileceğiniz bir aşamadır.
Yabancı bir alıcı için temel belgeler: pasaport, Türkiye'de alınan vergi numarası ve — 2022'den bu yana — satış bedeli kadar dövizin Türk lirasına çevrildiğini gösteren döviz bozdurma belgesi (TAPU devri için zorunludur). New Time Investment uzmanları işlemin her aşamasında yanınızda olur ve “deniz kenarında bir ev” hayalinizin tamamen yasal bir zeminde gerçekleşmesi için eksiksiz bir belge dosyası hazırlar.
Türkiye'de mülk alımında kullanılabilecek ödeme yöntemleri:
• Alıcının hesabından satıcının hesabına banka havalesi (yurt dışındaki bir hesaptan da, Türkiye'de açılmış bir hesaptan da yapılabilir);
• Tüzel kişi (şirket) hesabından banka havalesi;
• Nakit ödeme;
• Banka kartıyla ödeme;
• Seyahat çekleri;
• Uluslararası ödeme sistemleri üzerinden transfer (örneğin Western Union).
TAPU, Türkiye'de satın alınan taşınmazın mülkiyet hakkını kanıtlayan resmi belgedir. Türkiye'de mülk sahibi olan her ülkenin vatandaşı, taşınmaz üzerinde ülke genelinde eşit mülkiyet haklarına sahiptir.
⠀
✔️ TAPU, taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nde düzenlenir ve teslim edilir.
✔️ Mülkiyet devrinde yeni malik adına TAPU, yeni sahibin tapu kütüğüne kaydedilmesinin ardından verilir.
⠀
Önemli bir ayrıntı: apartman dairesi ya da müstakil ev (villa) satın alındığında, binanın üzerinde bulunduğu arsa veya arsa payı da yeni malikin mülkiyetine geçer.
⠀
✔️ Mülkiyet devri sırasında satıcı ile alıcının ya da vekâlet verdikleri kişilerin bizzat hazır bulunması gerekir.
⠀
Türkiye'de tapu türleri:
1️⃣ KIRMIZI TAPU — üzerinde yapı bulunan arsanın mülkiyetini gösterir.
2️⃣ MAVİ TAPU — üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan arsanın mülkiyetini gösterir.
⠀
TAPU'da genellikle taşınmazın piyasa değeri değil, emlak vergisi açısından daha avantajlı olan rayiç (kadastro) değeri yazılır; bu, Türkiye Cumhuriyeti'nde resmi olarak benimsenmiş uygulamadır.
ÖNEMLİ! Satış bedeli, belediyenin özel komisyonunca belirlenen rayiç değerin altında olamaz.
Türkiye'de mülk satın alırken, edinilen taşınmazın yasal statüsünü kanıtlayan bir dizi belge gerekir.
İSKAN (yapı kullanma izni), en az TAPU kadar önemli bir belgedir.
İSKAN, binanın teknik pasaportu, yapının kullanıma açıldığını gösteren kabul belgesi ve taşınmazın ya da bağımsız bölümünün kullanım iznidir. Bu belge, yapının (konut binası vb.) projeye ve tüm imar-yapı standartlarına uygun olduğunu ve resmen kullanıma kabul edildiğini kanıtlar.
Belgenin resmi adı “Yapı Kullanma İzin Belgesi”dir — taşınmazı kullanma iznini ifade eder.
🏔️ DASK, deprem sonrasında oluşabilecek hasarlara karşı yapılan zorunlu deprem sigortasıdır.
Mülk satın alırken bu sigortanın yaptırılması zorunludur; DASK poliçesi olmadan su ve elektrik abonelikleri adınıza açılmaz.
Türkiye'de mülk sahibi olan yabancılar, Türk vatandaşlarıyla aynı vergileri öder:
• mülk alımı sırasında tapu harcı
• yıllık emlak vergisi
• kira geliri vergisi
• satış kazancı (değer artışı) vergisi
• bağış/miras vergisi
• değerli konut vergisi
Türkiye'de mülk almak istiyor ancak gereken tutarın tamamına sahip değilseniz, en pratik çözüm Türk bankalarından konut kredisi kullanmaktır!
Önceden araştırmaya değer başlıca sorular:
✔️ Türkiye'de konut kredisi geri ödenmezse ne olur?
✔️ Türkiye'de konut kredisi faiz oranları ne düzeyde?
✔️ Hangi ülke vatandaşları Türkiye'de konut kredisi kullanabilir?
✔️ Kredi başvurusu için hangi belgeler gerekir?
✔️ Ne gibi ek masraflar çıkabilir?
✔️ Kredi hangi para biriminde kullanılabilir?
İnşaatın erken aşamasında satın almak fiyat açısından belirgin şekilde avantajlıdır, ancak ayrıntılara dikkat etmeyi gerektirir. Önceden sorulması gereken sorular:
Şu soruları yanıtlıyoruz:
• Konutu “temel aşamasında” almak neden daha kârlıdır?
• Tamamlanan projeler ilan edilen projeyle örtüşüyor mu?
• Proje zamanında teslim edilmezse ne yapılmalı?
Türkiye'de mülk alımı tamamen uzaktan yürütülebilir: görüntülü aramayla online sunum, rezervasyon, vekâletname ile tapu devri ve yurt dışından ödeme. Her adımda danışmanımız yanınızdadır — sorunuz olduğunda yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.
Tapu işlemlerinin vekâletname ile yürütülmesi, özellikle uzaktan satın almada büyük önem taşıyan bir konudur.
Şu soruları yanıtlıyoruz:
✔️ Vekâlet veren, vekâletnamede hangi yetkileri tanımlar?
✔️ Vekâletname nerede düzenlenebilir?
✔️ Türkçe bilmeyen yabancılar vekâletnameyi nasıl düzenler?
✔️ Vekâletnameye apostil gerekir mi?
✔️ Örnek bir vekâletname nasıl görünür?
✔️ Vekilin hangi yetkileri vardır?
Daire alımı için kripto para kullanarak yurt dışından Türkiye'ye para transfer etmenin yaygın iki yolu vardır.
1️⃣ yöntem — BINANCE borsası cüzdanını P2P sistemi üzerinden doldurmak.
2️⃣ yöntem — cüzdanı bir kripto döviz bürosu (exchanger) üzerinden doldurmak.
Borsada hesap açma, hesabı doğrulama ve kripto varlıkları saklamak için sıcak cüzdan oluşturma adımlarını da ayrıca anlatacağız.
Sorunuzu bize iletin
24 Ocak 2022 tarihinden itibaren yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz edinirken, TAPU devri için satış bedeli kadar dövizin bozdurulup Türk lirası alındığını gösteren döviz alım belgesinin ibrazı zorunludur.
Emlak ofisiyle uzaktan iletişim kurmak, fotoğraf ve videoları incelemek, Alanya'da mülk satın almak gibi önemli bir karar için yeterli olmayabilir.
Sitenin konumunu, altyapısını, gelecekteki dairenizin manzarasını ve durumunu, market, eczane, ulaşım ve plajlara erişimi ancak yerinde tam anlamıyla değerlendirebilirsiniz. Ajansımız tam da bu amaçla Türkiye'ye — özellikle Alanya'ya — tanıtım turu düzenlemektedir.
İkamet (oturma izni), Türkiye'de kesintisiz 3 aydan uzun süre kalmayı planlayan yabancılara verilir. İkamet almak için Göç İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinden online başvuru yapılması gerekir.
Elektronik formu doldurduktan sonra size bir randevu tarihi verilir; randevuya şu belgelerle gitmeniz gerekir:
• Başvuru formunun çıktısı
• Pasaportun aslı ve renkli fotokopisi
• İkamet başvuru harcının ödendiğine dair makbuz
• Biyometrik fotoğraf (4 adet)
• Türkiye'de kalınacak sürenin tamamını kapsayan sağlık sigortası poliçesi (genellikle bir yıllık düzenlenir)
• Mülk sahibiyseniz TAPU, değilseniz kira sözleşmesi.
İkamet izni başvurusu birkaç hafta içinde sonuçlandırılır.
İlk kez ikamet izni almanın maliyeti kişi başı yaklaşık 150 euro civarındadır. Uzatma başvurusu biraz daha uygun gelir. Tutar, uyruğunuza göre değişir: örneğin Ukrayna vatandaşları için harç Rusya vatandaşlarına göre daha yüksek, Norveç vatandaşları için ise yaklaşık 3 kat fazladır.
Yabancılar şu durumlarda Türk vatandaşlığına başvurabilir:
• Evlilik yoluyla;
• Genel yolla (natürelleşme);
• Turkuaz Kart sahipliğiyle;
• Soy bağı yoluyla;
• Türkiye'de doğum esasına göre;
• Uzun süreli çalışma sözleşmesiyle (5 yıldan fazla);
• Türk ekonomisine önemli katkı yoluyla (gayrimenkul yatırımı, mevduat hesabı açma, menkul kıymet alımı ve diğer yollar).
Bugün pek çok yabancı yatırımcı, gayrimenkul alımı üzerinden hızlandırılmış vatandaşlık programını aktif olarak kullanıyor. Yasaya göre mülkün (veya mülklerin) resmi rayiç değerinin en az 400.000 ABD doları (ya da bu tutarın Türk lirası veya euro karşılığı) olması gerekir.
Belirtilen tutarda mülk satın aldıktan sonra, taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne başvurursunuz. Müdürlük, mülkün değerini ve satıcıyla ödemenin eksiksiz tamamlandığını kontrol eder. TAPU'yu alıp ikamet izninizi çıkarttıktan sonra gerekli belgeleri toplayıp Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne Türk pasaportu için başvurabilirsiniz. Başvurunun değerlendirilmesi bir-iki ay sürer.
Vergi numarası, bir yabancının Türkiye'de neredeyse her işlem için ihtiyaç duyduğu numaradır: banka hesabı açma, mülk satın alma, su ve elektrik aboneliği.
Yabancılar Türkiye'de vergi numarasını iki yolla alabilir:
• Herhangi bir Vergi Dairesi'ne pasaportun aslı ve fotokopisiyle bizzat başvurarak. Vergi numarası ücretsizdir ve kayıttan sonra Türkiye'deki tüm finans kurumlarının sistemlerinde görünür.
• İnteraktif Vergi Dairesi'nin resmi sitesi ivd.gib.gov.tr üzerinden online.
Tüm bankaların istediği ilk iki belge, pasaport ve Türkiye'de alınmış vergi numarasıdır. Aşağıda farklı bankaların talep ettiği ek belgeler yer alıyor.
✅ Garanti Bankası, DenizBank:
Su ve elektrik fatura makbuzları. Makbuz yoksa, vatandaşı olduğunuz ülkedeki ikametgâh belgesinin Türk noterince onaylı çevirisi; o da yoksa ikamet izni.
✅ Kuveyt Türk:
Su ve elektrik fatura makbuzları. Belarus ve Kazakistan vatandaşlarına ikamet izni olmadan hesap açılmıyor.
✅ Yapı Kredi:
Son 3 aya ait su ve elektrik fatura makbuzları. Makbuz yoksa, belediyeden alınan yerleşim yeri (kayıt) belgesi.
✅ Akbank:
Su ve elektrik fatura makbuzları. Makbuz yoksa, belediyeden yerleşim yeri belgesi. Tüm yabancılar için ikamet izni şarttır — ikametsiz hesap açılmıyor.
✅ Ziraat Bankası:
Su ve elektrik fatura makbuzları. İkamet izni olmayan yabancılara hesap açılmıyor.
Apostil, resmi bir belgenin başka bir ülkede geçerli olabilmesi için gerçekliğini onaylayan şerhtir. Türkiye'deki gayrimenkul işlemlerinde en sık, yurt dışında düzenlenen vekâletnameler için gerekir.
Alanya'nın en popüler bölgeleri Şehir Merkezi, Avsallar, Tosmur, Kestel, Mahmutlar ve Kargıcak'tır. Her bölgenin kendine özgü bir havası vardır; “Alanya'nın en iyi bölgesi hangisi?” sorusunun tek bir doğru yanıtı yoktur. Her bölgede konforlu yaşam için gereken tüm olanaklar mevcuttur; seçim tamamen tercihlerinize ve satın alma amacınıza bağlıdır.
Kendinize uygun fiyatlı bir daire arıyor ve Rusça konuşan komşuların yoğun olduğu bir ortamda konforlu yaşamak istiyorsanız Mahmutlar'a göz atın.
Amacınız kazançlı kiralama ya da yeniden satışsa, başlıca gezilecek yerlerin, eğlence olanaklarının ve iyi plajların toplandığı Şehir Merkezi ile Avrupalıların gözdesi Oba ve Cikcilli'ye odaklanmak daha doğru olur.
Tercihiniz lüks segmentse — gösterişli villalar, penthouse'lar ve yeni büyük ölçekli sitelerdeki ferah daireler — Kestel veya Konaklı'daki projeleri değerlendirin.
Sizi Alanya'nın Tosmur bölgesine de birlikte göz atmaya davet ediyoruz.
Türkiye kontrastlar ve yeni fırsatlar ülkesidir. Bu yüzden aylık yaşam giderleri de kişisel tercihlerinize, alışkanlıklarınıza, sezona, konut tipine, sitenin altyapısına vb. göre değişir.
Pazar alışverişi ve faturalar Avrupa'ya kıyasla belirgin şekilde ucuzdur; bütçeyi asıl belirleyen alışkanlıklardır: kafeler, araba, eğlence.
Lira kurundaki dalgalanma nedeniyle net rakamlar hızla değişiyor — aile bütçesi için güncel bir tahmini danışmanlarımızdan alabilirsiniz.
Her yerde olduğu gibi Türkiye'de de konut, bakım giderlerinin karşılanmasını gerektirir: sitenin altyapısı, güvenlik, kapıcı hizmetleri ve benzeri kalemler ile ortak giderler. Malikin bina ve site hizmetleri için her ay ödediği bu katkı payına aidat denir.
Bakım ve işletme giderleri toplanır ve tüm sakinlere bölünür. Aidat, sitedeki tüm daire sahipleri için eşittir ve dairenin tipine ya da özelliklerine bağlı değildir; çünkü personel hizmetlerinden ve altyapıdan herkes aynı koşullarda yararlanır. Aylık tutar ve ödeme para birimi kat malikleri genel kurulunda belirlenir.
Aidat, planlanan işlere göre değişebilir. Bazen malikler tasarruf amacıyla bazı işleri kendi üzerlerine alır.
Aidat, dairede sürekli oturan olsun ya da olmasın zorunlu ve düzenli bir ödemedir. Tatsız finansal sürprizlerle karşılaşmamak için satın almadan önce aidat tutarını mutlaka sorun.
Aidat ortalama ayda 10-50 € civarındadır; zengin altyapılı büyük sitelerde ayda 100-150 €'ya ulaşabilir.
2017'den bu yana Türkiye'de gerçek kişilerin daireleri günlük (kısa dönem) kiraya vermesi yasaktır.
Alternatif olarak dairenizi kiraya vermenin iki yolu vardır:
• uzun dönem kiralama;
• garantili kiralama.
Uzun dönem kiralama, konutun bir yıldan uzun süreyle kiraya verilmesidir. Ancak bu durumda da malikin birkaç zorunlu koşulu yerine getirmesi gerekir: kira sözleşmesini noterde onaylatmak, kiracıyı geçici ikamet adresine kaydettirmek; kiracı Türk vatandaşı değilse Türkiye'de alınmış vergi numarası gerekir.
Garantili kiralama, mülkün bir yönetim şirketi aracılığıyla kiraya verilmesidir. Bu durumda kiracı bulma, daireyi kiraya hazırlama ve günlük sorunları çözme işlerinin tamamını şirket üstlenir. Siz gelirinizi alır, üstelik yılda birkaç kez kendi dairenizde deniz tatili yapma imkânına sahip olursunuz. Bu amaca uygun bir daire seçilebilmesi için satın almadan önce isteğinizi danışmanlarınıza iletmeniz önemlidir.
Türkiye'de konut satın aldıktan sonra mutlaka abonelik işlemleriyle karşılaşacaksınız. Satış sonrası ekibimizin yardımcı olduğu başlıca konular:
✔️ Alanya'da su ve elektrik sayaçları (abonelikleri) nasıl üzerinize alınır?
✔️ İşlemler için hangi belgeler gerekir?
✔️ Alanya'da su ve elektrik faturaları hangi yollarla ödenebilir?
New Time Investment'ın satış sonrası hizmeti, Türkiye'de mülk edindikten sonra yeni yaşam yerinize en az stres ve masrafla uyum sağlamanıza, düzeninizi kurmanıza ve dairenizi yerleştirmenize yardımcı olur. Ülkedeki yaşama dair temel bilgiler olmadan, yeni ev sahiplerinin pek çok günlük konuyu kendi başına çözmesi zor olabilir.
New Time Investment satış sonrası hizmet departmanı şu konularda destek verir:
📍 Zorlu günlük ve teknik sorunları çözmek.
📍 Malik yokken mülkü yönetmek.
📍 Daire için mobilya ve beyaz eşyayı uygun fiyata seçip almak.
📍 Su, elektrik ve diğer abonelik sözleşmelerini yapmak.
📍 Servis sağlayıcı seçip internet ve sabit telefon bağlatmak.
📍 Bağımsız bölüme ait belgeleri (ferdi iskân) çıkarmak, vergileri ödemek.
📍 Sağlık ve mülk sigortası yaptırmak.
📍 Transfer ve araç kiralama organizasyonu.
Türkiye'de eczane ağı son derece iyi ve bir o kadar da sıkı kurallarla işler. Eczanelerin faaliyeti mevzuatla ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir; ilaç satışı kurallarının ihlali hapis cezasına varan yaptırımlar doğurabilir. Türk ilaç sanayisinin kalitesi yaygın olarak bilinir; pek çok ziyaretçi memleketine Türk tatlılarının yanında Türk ilaçlarını da götürür.
Ekibimizde, alışık olduğunuz ilaçların Türk muadillerine dair bir liste var — sorun, paylaşalım.
Türkiye'ye taşınmayı evcil dostlarınızla birlikte mi planlıyorsunuz?
Evcil hayvanla giriş için aşıların işlendiği veteriner pasaportu, mikroçip ve sağlık belgesi gerekir; işlemlerin bir kısmının önceden tamamlanması şarttır. Alanya'da gelişmiş bir veteriner kliniği ağı vardır; ilaç ve hizmet fiyatları Avrupa'ya göre belirgin şekilde düşüktür.
Alanya'da büyük beyaz eşya ve elektronik zincirleri (Vatan, Teknosa, MediaMarkt) ile yerel mağazalar hizmet verir — seçenek geniştir ve düzenli kampanyalar yapılır. New Time Investment danışmanları, dairenizi anahtar teslim donatmanın en uygun yollarını önerir.
Alanya'nın her mahallesinde haftanın belirli bir günü semt pazarı kurulur. Sebze, meyve ve yeşillik marketlere göre belirgin şekilde ucuzdur; kapanışa doğru satıcılar pazarlığa daha da açıktır. Evinize en yakın pazarı ve kurulduğu günü danışmanlarımızdan öğrenebilirsiniz.