Türkiye'de gayrimenkul mirası: yabancı malikler için süreç

Bir kişinin Türkiye'de dairesi ya da evi varsa, ölümünden sonra bu taşınmazın akıbeti Türk hukukuna göre belirlenir — hangi ülkenin vatandaşı olduğuna ve nerede yaşadığına bakılmaksızın. Mirasçıların Türk usulünü baştan sona yürütmesi gerekir: mirasçılık belgesi almak, veraset ve intikal vergisi beyannamesi vermek ve tapuyu devralmak. Aşağıda bunun 2026'da nasıl işlediğini, hangi sırayla hareket edileceğini ve genellikle nerede zaman ve para kaybedildiğini anlatıyoruz.

Türkiye'deki taşınmaza hangi hukuk uygulanır

Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (No. 5718), 20. maddesinde tereke mallarını ikiye ayırır. Taşınır malların mirası mirasbırakanın millî hukukuna, Türkiye'de bulunan taşınmazların mirası ise Türk hukukuna tabidir. Bu, klasik lex rei sitae ilkesidir: taşınmazın akıbetini bulunduğu ülkenin hukuku belirler.

Pratik sonucu basittir. Mirasbırakanın vatandaşı olduğu ülkenin hukukuna göre paylar başka türlü dağılacak olsa bile, tapu Türkiye'deki daireye Türk Medeni Kanunu'nu (No. 4721) uygular. Yabancı bir mirasçılık belgesini tapu müdürlüğü tek başına kabul etmez — ya Türk belgesi ya da yabancı mahkeme kararının Türk mahkemesinde tanınması ve tenfizi gerekir; bu da daha uzun ve daha pahalıdır.

Eski bir efsaneyi de burada çürütelim. Yabancıların taşınmaz edinmesinde mütekabiliyet şartı, Tapu Kanunu'nun 35. maddesini değiştiren 2012 tarihli 6302 sayılı kanunla kaldırılmıştır. Miras yoluyla edinme hakkı, artık Türk vatandaşlarının mirasçının ülkesinde taşınmaz alıp alamamasına bağlı değildir. Taşınmazın kendisine ilişkin genel kısıtlamalar ise devam eder — askerî ve güvenlik bölgeleri, bir yabancı için geçerli alan sınırları; miras kalan taşınmaz bunların kapsamına giriyorsa idare satılmasını isteyebilir, bunu önceden kontrol etmekte fayda vardır.

Kanuni mirasçılar kimler: zümre sistemi

Türk Medeni Kanunu mirası zümreler üzerinden kurgular. Üç zümre vardır:

• Birinci zümre — mirasbırakanın altsoyu: çocuklar, onlar aracılığıyla torunlar ve torun çocukları. Evlat edinilenler öz çocuklarla eşit tutulur.
• İkinci zümre — mirasbırakanın ana babası ve onların altsoyu, yani kardeşleri, ardından yeğenleri.
• Üçüncü zümre — mirasbırakanın büyükanne ve büyükbabaları ile onların altsoyu.

Katı bir kural işler: önceki zümreden bir tek mirasçı bile hayattaysa sonraki zümre mirasa çağrılmaz. Zümre içinde, önce ölmüş mirasçının payı kendi altsoyuna geçer.

Sağ kalan eş hiçbir zümreye dâhil değildir — mirasa çağrılan zümreyle birlikte mirasçı olur. Payı doğrudan Medeni Kanun'un 499. maddesinde düzenlenmiştir ve diğer mirasçıların kimler olduğuna göre değişir.

Üçüncü satır için önemli bir çekince: eşin 3/4'lük payı, büyükanne, büyükbaba ve onların çocukları mirasçı olduğunda söz konusudur. Üçüncü zümreden yalnızca daha uzak altsoy hayattaysa miras bütünüyle eşe kalır.

Miras paylarından ayrı olarak, evliliğe uygulanan mal rejimine göre eşler arasında tasfiye yapılır. Önce eşin mal rejiminden doğan alacağı ayrılır, tereke ancak kalan kısımdan oluşur. Türkiye'de 2002'den sonra kurulan evliliklerde kural olarak edinilmiş mallara katılma rejimi uygulanır — bu, sonuçtaki rakamları belirgin biçimde değiştirebilir.

Saklı pay

Saklı pay, mirasbırakanın vasiyetle elinden alamayacağı yasal miras payı kısmıdır. Medeni Kanun'un 506. maddesi bunu şöyle belirler:

Mirasbırakanın kardeşleri 506. maddedeki listede yer almaz — saklı payları yoktur. Saklı payların üzerinde kalan her şeye tasarruf edilebilir kısım denir ve mirasbırakan bu kısım üzerinde dilediği gibi tasarruf eder. Saklı paylı mirasçı hiç yoksa malvarlığının tamamı üzerinde tasarruf edilebilir.

Vasiyetname ve sınırları

Türkiye'de vasiyetname, on beş yaşını doldurmuş ve ayırt etme gücüne sahip kişiler tarafından düzenlenebilir (MK m. 502). Üç şekli vardır:

• Resmî vasiyetname — iki tanık huzurunda noterde ya da sulh hâkimi önünde düzenlenir. İspat açısından en güvenilir seçenektir.
• El yazılı vasiyetname — baştan sona vasiyetçinin el yazısıyla yazılmış, gün, ay, yıl belirtilmiş ve imzalanmış olmalıdır. Bilgisayarda yazılmış metin geçersizdir.
• Sözlü vasiyetname — yalnızca olağanüstü durumlarda, iki tanıkla; istisnai bir şekildir ve uygulamada neredeyse hiç görülmez.

Vasiyetname saklı payları ortadan kaldırmaz. Tasarruf saklı payı ihlal ediyorsa, payı eksilen mirasçı tenkis davası açar. Süre katıdır: saklı payının ihlal edildiğini öğrendiği tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde vasiyetnamenin açılmasından ya da mirasın açılmasından itibaren en fazla on yıl. Bunlar hak düşürücü sürelerdir, eski hâle getirilmez.

Türkiye'de taşınmazı olan bir yabancının, yaşadığı ülkedeki vasiyetnamesinden ayrı olarak bir Türk vasiyetnamesi düzenletmesi akıllıcadır — bu, mirasçıların yapması gereken tasdik işlemlerini büyük ölçüde azaltır. Vasiyetname noterde düzenlenir; vasiyetçi Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman hazır bulunur.

1. Adım. Mirasçılık belgesi

Temel belge mirasçılık belgesidir, diğer adıyla veraset ilamı: içinde tüm mirasçılar ve payları yazılıdır. Türk vatandaşları için bunu noter düzenler. Ancak mirasçılardan en az biri yabancıysa noter belgeyi düzenleyemez (kısıtlama Noterlik Kanunu'ndan gelir). Bu durumda sulh hukuk mahkemesine başvurulur — mirasbırakanın son yerleşim yerindeki ya da mirasçılardan herhangi birinin yerleşim yerindeki mahkemeye.

Genellikle istenenler:

• ölüm belgesi;
• akrabalığı ve evliliği gösteren belgeler (doğum ve evlilik belgeleri, nüfus kayıt örnekleri);
• mirasçıların pasaportları;
• taşınmaza ilişkin tapu kayıt örneği ya da tapu fotokopisi;
• varsa vasiyetname.

Tüm yabancı belgelerin tasdik edilmiş olması gerekir — Lahey Sözleşmesi'ne taraf ülkeler için apostil, ardından Türkiye'de yeminli tercüme ve noter onayı. Ayrıntılar Türkiye için apostil yazımızda. Bizzat gelmek zorunlu değildir: süreci, Türk noteri ya da Türk konsolosluğunda düzenlenmiş vekâletnameyle bir avukat yürütür; usul vekâletname yazımızda anlatılıyor.

2. Adım. Beyanname ve veraset vergisi

Veraset ve intikal vergisi 7338 sayılı kanunla düzenlenir. Oranlar artan oranlıdır ve intikalin sebebine göre değişir: miras yoluyla intikalde beş dilim hâlinde yüzde 1 ile yüzde 10 arası (yüzde 1, 3, 5, 7 ve 10), sağlararası ivazsız intikalde yani bağışta ise aynı dilimlerle yüzde 10 ile yüzde 30 arası (yüzde 10, 15, 20, 25 ve 30).

Dilim sınırları ile sağ kalan eşin payına ve her çocuğun payına ayrı ayrı uygulanan istisna tutarları, her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir. Buraya lira cinsinden rakam yazmanın anlamı yok — güncel değerleri Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr) yayımlar, vergi dairesi ya da mali müşaviriniz de teyit eder.

Bir başka önemli ayrıntı: taşınmaz beyannamede piyasa değeriyle değil, emlak vergisine esas değerle gösterilir. Bu değer kural olarak piyasa değerinin belirgin biçimde altındadır; bu yüzden daire mirasında gerçek vergi yükü genellikle mirasçıların beklediğinden düşük çıkar. Mirasbırakanın borçları ve cenaze giderleri matrahtan düşülür.

Beyanname verme süreleri, ölümün nerede gerçekleştiğine ve mirasçıların nerede bulunduğuna bağlıdır:

Verginin kendisi ne hemen ne de tek seferde ödenir: üç yıla yayılır — her yıl mayıs ve kasım aylarında olmak üzere altı eşit taksitte. Taksitlendirmeye faiz işlemez. Buna karşılık beyannamenin geç verilmesi ceza ve gecikme faizi doğurur; bu yüzden belgeler eksik olsa bile süreleri kaçırmamak gerekir.

3. Adım. Tapunun devri

Mahkemeden alınan mirasçılık belgesiyle mirasçılar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü'ne başvurur. Burada çoğu zaman yanlış aktarılan bir incelik var: kanun, mirasçılar adına intikal tescilinin veraset vergisi tahakkuk etmeden yapılmasına izin verir. Ancak sonrasında — taşınmazı satmak, bağışlamak ya da üzerine ipotek koydurmak — vergi tamamen ödenmeden ve ilişik kesme belgesi alınmadan mümkün değildir.

Miras yoluyla devrin mali tarafı alım satıma göre daha hafiftir: beyan edilen bedelin yüzde 4'ü oranındaki olağan tapu harcı burada alınmaz, döner sermaye ücreti ödenir. Bu ücret her yıl güncellenir ve bölgeye göre değişir — tarifeyi doğrudan müdürlükten öğrenin. Mirasçılar arasında yapılacak taksimde ayrı bir ücret doğabilir.

Tescilden sonra taşınmaz, mirasçılara elbirliği mülkiyeti rejiminde ait olur. Her işlem için hepsinin rızası gerekir. Kendi kısmı üzerinde tek başına tasarruf edebilmek için mirasçılar, malı paylı mülkiyete çevirir — anlaşmayla ya da mahkeme yoluyla. Belgenin kendisinde neye bakılacağı tapu yazımızda ele alınıyor. Ayrıca geçerli bir DASK poliçesi ve her mirasçı için Türk vergi numarası gerekir — bunun nasıl alınacağı vergi numarası yazımızda anlatılıyor.

Mirasın reddi ve borçlar

Türkiye'de mirasçılar, mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak ve müteselsilen sorumludur — taşınmaz üzerinde ipotek, birikmiş aidat ya da vergi borcu varsa bu kritik önemdedir. Bu yüzden mirası kabul etmeden önce borçların dökümünü çıkarmak gerekir.

Mirasın reddi, mirasbırakanın son yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesine üç ay içinde bildirilir. Kanuni mirasçılar için süre, ölümü ve mirasçı olduklarını öğrendikleri andan; atanmış mirasçılar için tasarrufun kendilerine resmen bildirildiği andan işlemeye başlar. Süre hak düşürücüdür: durmaz ve uzatılmaz.

Ayrı bir hâl de hükmen ret adı verilen durumdur. Ölüm tarihinde mirasbırakanın ödemeden aczi açıkça belli ya da resmen tespit edilmişse, miras kendiliğinden reddedilmiş sayılır ve üç aylık süre uygulanmaz. Ancak bu kurala avukatsız dayanmak risklidir: mirası kabul anlamına gelebilecek her davranış — eşyalar üzerinde tasarruf, kira tahsili, kendi adına fatura ödeme — ret hakkınızı düşürebilir.

Neler kontrol edilmeli, en sık nerede hata yapılıyor

• "Kendiliğinden" geçeceğini beklemek. Hiçbir şey kendiliğinden geçmez: mahkemeye ve tapuya başvurulmadan daire yıllarca ölen kişinin adına kayıtlı kalır, aidat ve emlak vergisi borçları da büyümeye devam eder.
• Yabancı mirasçılık belgesiyle gelmek. Tapu bunu kabul etmez. Türk veraset ilamı ya da yabancı kararın mahkemece tanınması gerekir.
• Beyan süresini kaçırmak. Dört ya da altı ay çabuk geçer, özellikle başka bir ülkeden apostilli belge toplanıyorsa.
• Mirası kabul etmeden borçları araştırmamak. Ret için verilen üç aylık süre hak düşürücüdür.
• Elbirliği mülkiyeti rejimini unutmak. Mal paylı mülkiyete çevrilmedikçe mirasçılardan hiçbiri "kendi" kısmını satamaz.
• Abonelikleri ölen kişinin üzerinde bırakmak. Elektrik, su ve internet ayrıca devredilir; devredilmezse hizmet sağlayıcılar hizmeti durdurabilir.

Sık sorulan sorular

Yabancılar Türk taşınmazlarını Türk vatandaşlarıyla aynı şekilde miras alır mı?

Evet. Mirasçının vatandaşlığı tek başına önem taşımaz, mütekabiliyet şartı 2012'de kaldırıldı. Kısıtlamalar mirasçının kişiliğine değil, belirli taşınmazlara ilişkindir — örneğin askerî ve güvenlik bölgelerinde bulunanlara ve bir yabancı için geçerli toplam alan sınırına.

Mirasa konmak için Türkiye'ye uçmak şart mı?

Hayır. Sürecin tamamını — mahkeme, vergi beyannamesi, tapu — noter vekâletnamesiyle bir temsilci yürütebilir. Vekâletname, yetkileri tek tek sayılmış olarak Türk noterinde ya da yurt dışındaki Türk konsolosluğunda düzenlenir.

İşlemler ne kadar sürer?

Genel bir norm yoktur: mahkeme belgesi genellikle yurt dışından belge toplanıp tasdik ettirilmesinden daha hızlı alınır. Uygulamada sürenin büyük bölümünü apostil, tercümeler ve ilgili mahkemenin iş yükü alır. Süreci haftalarla değil, aylarla planlamak daha doğrudur.

Miras kalan daire, tescilden hemen sonra satılabilir mi?

Mirasçılar adına tescil, vergi tahakkuku beklenmeden yapılır; ancak veraset vergisi tamamen ödenmeden taşınmaz satılamaz ve üzerine ipotek konulamaz. Ayrıca elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece tüm mirasçıların rızası gerekir.

Hiçbir mirasçı ortaya çıkmazsa ne olur?

Taşınmaz ölen kişi adına kayıtlı kalır, emlak vergisi ve aidat borcu birikmeye devam eder, site yönetimi de alacağını icra yoluyla takip edebilir. Hiç mirasçı yoksa mal nihayetinde devlete geçer.

Mirasbırakan Türkiye'de hiç yaşamadıysa Türk taşınmazı yine de mirasa dâhil olur mu?

Evet. Belirleyici olan taşınmazın bulunduğu yerdir, malikin yerleşim yeri değil. Türkiye'deki taşınmaza her hâlükârda Türk hukuku uygulanır.

Yardıma mı ihtiyacınız var?

Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Yargı uygulaması, veraset vergisi oran ve eşikleri ile tapu ve göç idaresinin koşulları düzenli olarak değişmektedir — başvurudan önce güncel kuralları yetkili kurumdan veya alanında uzman bir avukattan teyit edin.

New Time Investment, Alanya'da ve Türkiye genelinde gayrimenkul işlemleri ile belge süreçlerinde yanınızda. Terekenin kapsamını netleştirmenize, belgeleri toplayıp tasdik ettirmenize, vekâletnameyi hazırlamanıza ve işi tapudaki tescile kadar götürmenize yardımcı oluruz — mirasçılar satmaya karar verirse taşınmazı değerlendiririz.