Türkiye'de iskân: tapunuzun kaderini belirleyen yapı kullanma izni

İskân, binanın kullanıma açılmasına izin veren belgenin günlük dildeki adıdır; resmî adı yapı kullanma izin belgesidir. Belgeyi, binanın onaylı projesine uygun biçimde inşa edildiğine ve kullanıma elverişli olduğuna kanaat getirdikten sonra belediye düzenler. Alıcı açısından bu bir formalite değildir: dairenin tam anlamıyla kat mülkiyeti tapusuna sahip olması, kalıcı abonelikler alabilmesi ve sorunsuz konut kredisi kullanılabilmesi doğrudan iskâna bağlıdır.

İskân nedir ve neyi belgeler

İskân, yapının ruhsata ve projeye uygun olarak tamamlandığını, binanın gerekli denetimlerden geçtiğini gösterir. Belge, müteahhidin ya da maliklerin başvurusu üzerine bina için (veya bina içindeki bağımsız bölüm için) belediye tarafından, bazı durumlarda ise il idaresi tarafından düzenlenir.

İskân bir defaya mahsus alınır ve malik değiştiğinde yenilenmez: belgede ilk malikin veya müteahhidin adı yazılı kalabilir. Bu normaldir ve haklarınızı etkilemez — malike ilişkin bilgi iskânda değil, tapuda yer alır.

Yapı kullanma izin belgesi bir mülkiyet belgesi değildir. Dairenin kime ait olduğu hakkında hiçbir şey söylemez; yalnızca binanın yasal ve kullanıma elverişli olduğunu gösterir.

İskân ve yapı ruhsatı: farklı aşamaların farklı belgeleri

Bu iki belge sık sık karıştırılır, satıcılar da zaman zaman bunu bilerek yapar.

"Binanın ruhsatı var" cümlesi, hangi belgeden söz edildiği belirtilmediği sürece hiçbir anlam taşımaz. Belgenin kendisini isteyin ve adını harfi harfine karşılaştırın.

Genel iskân ve ferdi iskân

Yapı kullanma izin belgesi iki türlüdür.

• Genel iskân (halk arasında "toplu iskân" da denir) — binanın veya sitenin tamamı için verilen genel izindir. Proje bütünüyle tamamlandığında müteahhit alır. Alıcı için en iyi senaryo budur: ardından tüm dairelerin tapuları kat mülkiyetine çevrilir.
• Ferdi iskân — tek bir bağımsız bölüm için verilen bireysel izindir. İlgili dairenin maliki başvurur ve binanın kendisi izin verilme koşullarını taşıyorsa mümkündür. Bu yol, sitenin etaplar hâlinde teslim edildiği ya da malikin diğerlerini beklemeden belgeyi kendi başına almak zorunda kaldığı durumlarda karşımıza çıkar.

Bir de üçüncü bir durum vardır: imar barışı kapsamında kayda alınan ve kendilerine yapı kayıt belgesi düzenlenen binalar. Bu belge iskân değildir; yapının varlığını tespit eder, ancak projeye uygunluğunu göstermez ve her zaman kat mülkiyetinin önünü açmaz. Bu statüdeki taşınmazları ayrı ve dikkatli değerlendirmek gerekir.

İskânsız daire alan kişi neyi göze alır

Yapı kullanma izni olmayan bir binadan daire satın alınabilir ve devir tapuda sorunsuz yapılır. Ancak ortaya çıkacak sorunlar size kalır.

• Tapu kat irtifakı olarak kalır. Bağımsız bölümün kendisine değil, üzerinde bağımsız bölüm tahsis edilmiş arsa payına sahip olursunuz. Ayrıntılar için Türkiye'de tapu yazımıza bakın.
• Abonelikler. Su, elektrik ve doğal gaz için kalıcı sözleşmeler iskânı olan binalara yapılır. İskân yoksa bağlantı geçici olarak, imar mevzuatındaki özel hükümlere dayanılarak, daha karmaşık bir usulle ve daha elverişsiz koşullarla kurulur. Bu tür binalarda sayaçlar çoğu zaman müteahhit adına ya da blok için ortak olur; siz de tarifeyi denetleyemeden yönetim üzerinden ödeme yaparsınız.
• Adres kaydı ve oturma izni. Oturma izni almak için doğrulanmış bir ikamet adresi gerekir. Dairenin kalıcı aboneliği ve doğru adres kaydı yoksa adresi belgelemek zorlaşır, bazen ek belgeler olmadan imkânsız hâle gelir. Başvurunuz reddedilirse ne yapmanız gerektiğini oturma izni reddi yazımızda ele alıyoruz.
• Konut kredisi. Bankalar kat mülkiyetli taşınmazları belirgin biçimde daha kolay finanse eder. İskânsız binalarda koşullar sertleşir, bazı bankalar başvuruyu hiç değerlendirmez. Bu hem sizin kredi kullanma imkânınızı hem de gelecekteki alıcı kitlenizi daraltır.
• Yeniden satış. Bilgili bir alıcı ya fiyatı aşağı çeker ya da vazgeçer. İskânsız taşınmaz, benzerine kıyasla daha uzun sürede ve daha ucuza satılır.
• Belediye yaptırımları. Projeye aykırılık ciddiyse belediye yapı tatil tutanağı düzenleyebilir, para cezası kesebilir, ağır durumlarda yapının aykırı kısmının yıkımına kadar varan biçimde eski hâline getirilmesini isteyebilir.
• Güvenlik ve ortak alanlar. İskân verilmesi, asansörden yangın güvenliğine kadar uzanan denetimlere bağlıdır. Bu denetimlerden geçmemiş bir bina kısıtlarla kullanılabilir: örneğin asansör resmen işletmeye alınmamış olabilir.

İskân olup olmadığı nasıl kontrol edilir

Burada satıcının ya da emlakçının sözü yeterli değildir — belge ya da kayıt gerekir.

1. Tapuya bakın. Tapuda kat mülkiyeti yazıyorsa binanın iskânı var demektir: iskân olmadan kat mülkiyetine geçilemez. Kat irtifakı ise büyük olasılıkla iskânın bulunmadığına işaret eder.
2. Belgenin kendisini isteyin. Müteahhitten veya site yönetiminden yapı kullanma izin belgesinin bir kopyasını isteyin; adresi, ada/parsel numarasını ve blok numarasını karşılaştırın.
3. Belediyeye başvurun. Taşınmazın bulunduğu yerdeki imar müdürlüğü, iskânın verilip verilmediğini teyit eder ve aynı zamanda bina hakkında tutanak ya da projeye aykırılık bulunup bulunmadığını söyler.
4. Abonelik sözleşmelerini inceleyin. Belirli bir daire adına düzenlenmiş kalıcı su ve elektrik abonelikleri dolaylı ama güvenilir bir göstergedir. Geçici bağlantı da bir sinyaldir.

Satıcı doğrudan yanıt vermekten kaçınıyorsa ya da "iskân neredeyse çıkmak üzere" cümlesini yıllardır tekrarlıyorsa, bu tek başına satıştan veya fiyattan yeniden düşünmek için bir gerekçedir.

İskân yoksa ne yapmalı

Durumlar farklı farklıdır ve hepsi umutsuz değildir.

• Bina henüz yeni tamamlandı. İşlem zaman alır: müteahhit belgeleri toplar, belediye yapıyı denetler. Bu olağan bir süreçtir; yine de sözleşmeye iskânın alınacağı tarihi ve gecikme hâlinde müteahhidin sorumluluğunu yazdırın.
• Projeye küçük aykırılıklar var. Bunlar giderilir: kapatılan balkonlar proje hâline döndürülür, fazladan bölme duvarlar kaldırılır. Maliyet ve süre yapılacak işin hacmine bağlıdır.
• Aykırılıklar esaslı. Fazladan kat, değişmiş taban alanı, ruhsattan sapma — bunlar ağır vakalardır. Sorun kimi zaman ancak imar planı değişiklikleriyle çözülür, kimi zaman hiç çözülmez.
• Müteahhit ortada yok. O zaman izni almak maliklere düşer: kat malikleri kurulu üzerinden toplu olarak ya da ferdi iskân başvurusuyla tek tek. Bu uzun sürer ve hukuki destek gerektirir.

Değişmez kural: iskânsız bir taşınmazı, iskânlı bir taşınmazın fiyatına almayın. Statü farkı, hem para hem de yatırımdan çıkış süresi farkıdır.

İskânın tapunun kat mülkiyetine çevrilmesiyle ilişkisi

İskân bir amaç değil, bir koşuldur. Belediye yapı kullanma iznini verip tapu müdürlüğüne gönderdiği anda binanın tapuları kat irtifakından kat mülkiyetine çevrilir. Başvuruyu paydaşlardan herhangi biri yapabilir; her malikten ayrı ayrı ek belge istenmez.

Bu geçiş resmen zorunludur. Ancak yapılmaması hâlinde uygulanan idari para cezası kaldırıldığı için, iskân alınmış olsa bile binalar bazen yıllarca eski statüde kalır — yalnızca kimse başvuru yapmadığı için. Böyle bir binadan daire alıyorsanız iskânın alınıp alınmadığını sorun ve gerekiyorsa geçişi kendiniz başlatın: bu, varlığınızı daha likit hâle getirir.

Sık sorulan sorular

İskânsız bir dairede oturulabilir mi?

Fiilen insanlar oturuyor, ancak bu binanın "yasaya uygun" kullanımı sayılmaz: bağlantılar geçici olarak kurulur ve belediyenin işlem yapma gerekçesi ortadan kalkmaz. Hukuken doğru kullanım, iznin alınmasıyla başlar.

İskânın yeni malik adına yenilenmesi gerekir mi?

Hayır. Belge kişiye değil, binaya ya da bağımsız bölüme verilir. Üzerinde ilk malikin adının yazılı olması sorun değildir.

İskân almak ne kadar sürer?

Belediyenin iş yüküne, binanın büyüklüğüne ve dosyanın ne kadar eksiksiz olduğuna bağlıdır. Tamamen hazır bir yapıda haftalardan, eksikler varsa aylardan ve daha uzun sürelerden söz edilir. Kesin süreleri ilgili belediyeden öğrenmek en doğrusudur.

İskân masraflarını kim öder?

Yeni projelerde müteahhit öder, bu onun yükümlülüklerinin parçasıdır. Bireysel başvurularda masraf malike aittir. Harç tutarları belediye tarafından belirlenir ve güncellenir, bu yüzden geçerli rakamları yerinde teyit edin.

İskân olmaması emlak vergisini etkiler mi?

Emlak vergisi, yapı kullanma izni olup olmadığına bakılmaksızın ödenir — vergi belgenin statüsüne değil, taşınmaza ve onun rayiç değerine bağlıdır.

Hangisi daha önemli: iskân mı, tapudaki kat mülkiyeti mi?

İkisi birbirine bağlıdır. Alıcı için en hızlı ve en güvenilir gösterge tapudaki kat mülkiyeti kaydıdır, çünkü iskân olmadan bu statü oluşmaz. Ancak tapu hâlâ kat irtifakı ise iskânın varlığını doğrudan belediyeden kontrol etmek gerekir.

Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), belediyeler ve göç idaresinin istekleri, harç tutarları ve belge listeleri değişmekte, uygulama da müdürlükten müdürlüğe farklılık göstermektedir. Başvurudan önce güncel kuralları ilgili kurumdan veya bir avukattan teyit edin.

Yardıma mı ihtiyacınız var?

New Time Investment, Alanya'da ve Türkiye genelinde gayrimenkul işlemleri ile belge süreçlerinde yanınızda. Taşınmazı tapu ve belediye kayıtlarından kontrol ediyor, takyidatlara ve tapu statüsüne bakıyor, evrak dosyasını hazırlıyor ve imza günü yeminli tercümanla birlikte size eşlik ediyoruz.

Henüz taşınmaz seçme aşamasındaysanız, kaparo vermeden önce seçeneği bize göstermenizde fayda var — bu aşamada bir aksaklığı düzeltmek en ucuz yoldur.