Türkiye'de gayrimenkul alım satımı, sanıldığından çok daha şeffaf işler: mülkiyet yalnızca tapu müdürlüğünde imzalanan resmî senetle geçer, para ve belgeler de anlaşılır bir sıra izler. Riski yaratan usulün kendisi değil, çevresindeki adımlardır — müteahhitle yapılan sözleşme, kapora, döviz transferi ve taşınmazın kontrolü. Aşağıda, 2026 yılı itibarıyla geçerli koşullarla adım adım satın alma süreci var.
Kimler satın alabilir, hangi sınırlar var
Çoğu ülkenin vatandaşı Türkiye'de kendi adına konut ve ticari taşınmaz edinebilir; mütekabiliyet şartı on yılı aşkın süre önce kaldırıldı. Sınırlamalar üç noktada devam ediyor: askerî yasak bölgelerdeki ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazlar edinilemez; bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir; yabancıların bir ilçe sınırları içindeki edinimleri, o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde 10'unu aşamaz.
Ayrıca "kapalı" mahallelere ilişkin kısıtlamaları aklınızda tutmakta fayda var: bunlar satın almayı değil, adres kaydını ve oturma iznini ilgilendirir. Liste Göç İdaresi tarafından düzenli olarak güncellendiğinden, bir yıllık yazılara değil, doğrudan işlem öncesinde güncel listeye bakmak gerekir.
1. Adım. Taşınmazın seçimi ve satıcının kontrolü
Para hareket etmeden önce üç şeyi netleştirmelisiniz: kim satıyor, tam olarak ne satılıyor ve taşınmaz üzerinde kısıtlama var mı.
- Satıcı. Tapudaki adı pasaportla karşılaştırın. İşlemi bir temsilci yürütüyorsa vekâletnameyi inceleyin: süresi, yetkilerin kapsamı, para tahsil etme yetkisi. Müteahhitten alıyorsanız şirketi araştırın: teslim ettiği projeler, ruhsatları, aleyhindeki davalar.
- Taşınmaz. Tapu türü (kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı), bağımsız bölümün niteliği, projedeki brüt alanı, katı ve bağımsız bölüm numarası. Belgenin nasıl okunacağını Türkiye'de tapu yazımızda anlattık.
- Takyidatlar. Satıcıdan Web-Tapu üzerinden takyidat belgesine erişim açmasını ya da belgeyi tapu müdürlüğünden almasını isteyin. İpotek ve haciz taşınmazla birlikte size geçer.
- İzin belgeleri. Binanın yapı kullanma izni (iskân) var mı, belediyeden tutanak ya da projeye aykırılık var mı.
- Taşınmazın borçları. Emlak vergisi, abonelik ve site aidatı (aidat) borçları — bunlarla işlemden sonra uğraşmamak için borcu yoktur yazılarını isteyin.
2. Adım. Sözleşme ve kapora
Türkiye'de birbirinden esaslı biçimde farklı iki sözleşme türü kullanılır ve aradaki fark, doğrudan korunma düzeyi farkıdır.
Noterde satış vaadi sözleşmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekle tabidir — noterde düzenlenir. Bu sözleşme tapu siciline şerh edilebilir: o zaman taşınmaz sizden habersiz üçüncü bir kişiye satılamaz ve devri mahkeme yoluyla talep etme hakkınız doğar. Şerhin süresi sınırlıdır ve bu süre içinde satış gerçekleşmezse tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
Adi yazılı sözleşme
Tarafların noter olmaksızın imzaladığı sözleşme mülkiyet hakkı doğurmaz ve tapu siciline yansımaz. Ticari koşulları kayıt altına almak için işe yarayabilir, ancak noterdeki satış vaadi düzeyinde koruma sağlamaz. Projeden daire alırken ya da kapora ile imza arasında zaman farkı olduğunda notere gitmek çok daha akıllıcadır.
Kapora
Kapora genellikle fiyat üzerinde anlaşıldıktan sonra, belgeler toplanmadan önce ödenir. Sözleşmeye veya makbuza şunları yazdırın: tam tutar ve para birimi, işleme çıkılacak tarih, iade koşulları (örneğin takyidat çıkması ya da bir onayın alınamaması hâlinde) ve harç ile masrafları kimin ödeyeceği. Yazılı iade koşulu olmayan yüksek kapora, para kaybının en yaygın sebebidir.
3. Adım. Vergi numarası ve banka hesabı
Vergi numarası neredeyse her şey için gerekir: hesap açmak, tapu işlemi yapmak, abonelik almak. Yabancılar potansiyel vergi numarasını pasaport bilgileriyle Dijital Vergi Dairesi üzerinden çevrimiçi ya da vergi dairesinden alır. Ayrıntılar: Türkiye'de vergi numarası.
Türk bankasında hesap, dövizi bozdurmak ve belgeleri almak için, sonrasında ise fatura ve vergi ödemeleri için gereklidir. Bankaların istediği belgeler farklılık gösterir ve zaman zaman ağırlaşır; genellikle pasaport, vergi numarası, adres ve fon kaynağına ilişkin belge istenir. Bkz. Türkiye'de banka hesabı.
4. Adım. Değerleme raporu ve DASK
Değerleme raporu. Yabancıların taraf olduğu işlemlerde, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir şirketin hazırladığı değerleme raporu istenir. Sipariş Web-Tapu sistemi üzerinden verilir. Raporun geçerlilik süresi sınırlıdır ve düzenlenme usulü son yıllarda değişmiştir: yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularında, kendi süresi olan ayrı bir Tutar Tespit Belgesi (TTB) kullanılır. Raporun imza tarihine kadar geçerliliğini yitirmemesi için güncel usulü ve süreleri sipariş öncesinde TKGM'den teyit edin.
DASK. Zorunlu deprem sigortası, işlemden önce taşınmaz adına yaptırılır. Geçerli poliçe olmadan tapu müdürlüğü devri gerçekleştirmez, altyapı kurumları da abonelik açmaz.
5. Adım. Para: döviz transferi ve zorunlu bozdurma
İnternetteki güncelliğini yitirmiş tavsiyelerin en çok karşımıza çıktığı bölüm burasıdır.
Banka üzerinden bozdurma ve DAB. 24 Ocak 2022'den itibaren, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesinde alıma yönlendirilen döviz banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na satılır ve banka Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenler. Bu belge tapu müdürlüğüne sunulur: belgesiz tescil yapılmaz. DAB'daki tutar, resmî senette beyan edilen bedelle örtüşmelidir. Ödeme parça parça yapılıyorsa birden fazla belge kabul edilir.
Nakit ödeme. Paranın "elden ele" verilmesi uygulaması tapu müdürlüğünde geçerli değildir ve belgeyle kanıtlanamaz. Ödeme, alıcının hesabından satıcının hesabına banka kanalıyla geçmeli, tüm dekontlar saklanmalıdır.
Güvenli ödeme sistemi. Gayrimenkul işlemlerindeki ödemeler bloke hesap mekanizmasına taşınıyor: alıcı tutarı özel bir hesaba yatırıyor, para mülkiyetin tescil edildiği ana kadar bloke tutuluyor, devirden sonra otomatik olarak satıcıya geçiyor, işlem bozulursa alıcıya iade ediliyor. Sistemin zorunlu uygulaması 1 Ekim 2026 olarak duyuruldu (ilk tarih ertelendi); yalnızca konutu değil, ticari taşınmazları, arsaları ve tüzel kişilerin işlemlerini de kapsıyor. İşlemden önce sistemin sizin tarihinizde hangi rejimde çalıştığını bankanızdan ve tapu müdürlüğünden teyit edin.
Yabancı alıcı için bu düzenleme daha çok bir avantaj: "parayı verdim ama devir olmadı" şeklindeki klasik riski ortadan kaldırıyor.
6. Adım. Tapuya başvuru ve imza randevusu
İşlem başvurusu Web-Tapu üzerinden yapılır. Başvuruya şu belgeler eklenir: tapu ya da taşınmaza ilişkin bilgiler, gerekiyorsa yeminli tercümesiyle birlikte tarafların pasaportları, vergi numarası, değerleme raporu, DASK poliçesi, belediyeden alınan rayiç değer belgesi, istenen formatta fotoğraflar, döviz alım belgesi ve banka ödeme dekontları.
İnceleme tamamlandıktan sonra sistem imza saatini verir. Bekleme genellikle iş günleriyle ölçülür, ancak turistik bölgelerdeki müdürlüklerde sezonda daha uzun sürebilir — özellikle değerleme raporunun süresi kısıtlıysa payı bırakın.
Taraflar Türkiye'de değilse işlemi noter vekâletnamesiyle bir temsilci yürütür. Vekâletnamedeki ifadelere ilişkin koşullar katıdır: bkz. Türkiye'de vekâletname ve vekâletle gayrimenkul alımı. Yurt dışında düzenlenen belgeler genellikle apostil ve yeminli tercüme gerektirir — bunu Türkiye için apostil yazımızda ele alıyoruz.
7. Adım. Tapu müdürlüğünde işlem günü
Belirlenen saatte taraflar tapu müdürlüğünde buluşur. Sıra şöyledir:
- Harçlar ödenir: beyan edilen bedelin yüzde 4'ü oranında tapu harcı (kanunen yüzde 2 alıcıdan, yüzde 2 satıcıdan) ve yabancılar için daha yüksek olan, her yıl güncellenen döner sermaye ücreti.
- Tapu görevlisi resmî senedi okur — bedel, taraflar, taşınmazın tanımı.
- Alıcı ya da satıcı Türkçe bilmiyorsa metni, adlî yargı komisyonu listesine kayıtlı bir yeminli tercüman çevirir. Tercüman da senedi imzalar.
- Taraflar imzalar, tescil sicile işlenir ve yeni tapu kural olarak aynı gün teslim edilir.
İmza işleminin kendisi bir saatten kısa sürer. Senette beyan edilen bedel, taşınmazın belediye rayiç değerinin altında olamaz — vergi idaresi de aynı değeri esas alır.
8. Adım. İşlemden sonra yapılacaklar
- Abonelikleri devralın. Elektrik ve su sözleşmeleri yeni malike geçirilir; tapu, pasaport, vergi numarası ve DASK poliçesi gerekir. İskânı olmayan binalarda bağlantılar geçici olabilir.
- Emlak vergisi kaydınızı açtırın. Emlak vergisi, taşınmazın bulunduğu belediyeye bildirilir. Konutlarda temel oran rayiç değerin binde 1'i, büyükşehir statüsündeki illerde binde 2'sidir; vergi yıl içinde iki taksitte ödenir. Kesin tutar ve tarihleri kendi belediyenizden öğrenin.
- Sigortayı düzenleyin, isterseniz zorunlu DASK'ın üzerine ihtiyari konut sigortası da yaptırın.
- Aidat meselesini netleştirin. Sitenin aylık ortak gider payları öngörülebilir ama hafife alınmayacak bir gider kalemidir: Türkiye'de aidat.
- Oturma iznini düşünün. Mülkiyet başvuru için bir dayanak sağlar, ancak otomatik hak vermez: taşınmazın değerine, paya ve adrese ilişkin koşullar geçerlidir. Bkz. Türkiye'de oturma izni.
- Yeniden satışın vergisel sonuçlarını hesaba katın. Kanunda belirlenen elde tutma süresi dolmadan yapılan satışta değer artışı vergilendirilir; ilk senetteki düşük gösterilmiş bedel burada aleyhinize işler.
Taşınmaz Türk vatandaşlığı için alınıyorsa yatırım eşiği 400.000 ABD dolarıdır ve tapuya üç yıl süreyle satılamayacağına dair şerh konulur. Ayrıntılar: gayrimenkulle Türk vatandaşlığı.
Kırmızı bayraklar ve sık yapılan hatalar
- Senetteki bedeli düşük gösterme talebi. Harçtan yapılan tasarruf, her iki tarafa da ek tarhiyat ve ceza olarak döner, yeniden satışta ise yüksek değer artışı vergisi olarak çıkar. 2026'da belediye rayiç değerleri belirgin biçimde artırıldı ve bu tür yöntemler epeyce pahalı hâle geldi.
- Nakit ödeme ya da "müdürün" kişisel kartına para yatırma. Bu tür ödemeler hiçbir şeyi kanıtlamaz ve döviz bozdurma koşullarını karşılamaz.
- Yazılı iade koşulu olmayan kapora. Paranın hangi hâllerde geri verileceğini her zaman kayda geçirin.
- Satıcının takyidat belgesini göstermeyi reddetmesi. Web-Tapu üzerinden erişim açmak birkaç dakikalık iştir; reddetmek gizlenecek bir şey olduğu anlamına gelir.
- Üçüncü yıldır tekrarlanan "iskân bir ay içinde çıkacak". Vaadi değil, belgeyi isteyin.
- Yeminli tercüman olmadan imza. "Dost canlısı bir yetkilinin" çevirisi öngörülen usulün yerini tutmaz ve metni anlamadığınız yönündeki savunmanızı elinizden alır.
- Yetkileri muğlak vekâletname. "Her türlü işlemi yapmaya" ifadesi kolaylık değil, risktir.
- Süreleri payı bırakmadan planlamak. Değerleme raporunun, poliçenin, tapu randevusunun ve banka işlemlerinin kendi süreleri vardır ve bunlar her zaman birbirine denk düşmez.
- Yabancıların adres kaydına kapalı bir mahalleden taşınmaz almak — hele amaç ikameti resmîleştirmekse.
Sık sorulan sorular
İşlem bedelini liraya çevirmek zorunlu mu?
Evet. Yabancı gerçek kişinin taşınmaz alımında döviz banka aracılığıyla satılır ve Döviz Alım Belgesi (DAB) tapu müdürlüğüne sunulur. Bu belge olmadan devir yapılmaz. Kural Ocak 2022'den beri yürürlüktedir ve geçerliliğini korumaktadır.
Türkiye'ye gelmeden gayrimenkul alınabilir mi?
Evet, noter vekâletnamesiyle bir temsilci aracılığıyla. Ancak banka hesabı açılışı ve bazı banka işlemleri bizzat bulunmayı gerektirebilir — ilgili bankadan önceden teyit edin.
Yüzde 4'lük harcı kim öder?
Kanunen alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır. Uygulamada çoğu zaman tamamı alıcıya bırakılır — bu bir pazarlık konusudur ve kapora verilmeden önce yazıya dökülmelidir.
Emlakçı ya da avukat zorunlu mu?
Hukuken hayır, işlem kendi başınıza da yapılabilir. Uygulamada ise yabancı alıcıların asıl kayıpları tapuda değil, ondan önce yaşanır: sözleşmede, kaporada ve taşınmazın kontrolünde. Bağımsız bir uzman tam da orada kendini amorti eder.
İşlemin tamamı ne kadar sürer?
Belgeler hazır ve taşınmaz takyidatsızsa birkaç haftadan söz edilir: vergi numarası ve hesap açılışı, değerleme, sigorta, başvuru ve randevu beklemesi. Tapudaki imza bir saatten kısadır. Süreyi uzatan şeyler banka işlemleri, satıcıda eksik olan belgeler ve yoğun sezondur.
Satıcı imzadan önce bedelin tamamını isterse ne yapmalı?
Bu standart bir risktir ve bloke hesaplı güvenli ödeme sistemi tam olarak bunu kapatır. Sistemin zorunlu uygulamasına kadar, tapuya şerh edilmiş noter satış vaadi sözleşmesi kullanın ve ödemeleri vaatlere değil, aşamalara bağlayın.
Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), belediyeler ve göç idaresinin istekleri, harç tutarları ve belge listeleri değişmekte, uygulama da müdürlükten müdürlüğe farklılık göstermektedir. Başvurudan önce güncel kuralları ilgili kurumdan veya bir avukattan teyit edin.
Yardıma mı ihtiyacınız var?
New Time Investment, Alanya'da ve Türkiye genelinde gayrimenkul işlemleri ile belge süreçlerinde yanınızda. Taşınmazı tapu ve belediye kayıtlarından kontrol ediyor, takyidatlara ve tapu statüsüne bakıyor, evrak dosyasını hazırlıyor ve imza günü yeminli tercümanla birlikte size eşlik ediyoruz.
Henüz taşınmaz seçme aşamasındaysanız, kaparo vermeden önce seçeneği bize göstermenizde fayda var — bu aşamada bir aksaklığı düzeltmek en ucuz yoldur.