Det finnes ikke én «beste» by i Tyrkia: Valget avhenger av dine behov – om du flytter for jobb, studier, nærhet til havet eller et spesifikt budsjett. Offisiell statistikk viser at utenlandske statsborgere oftest kjøper bolig i Istanbul og Antalya-provinsen (samlet står disse for 71 % av alt slikt salg i 2025). De dyreste kvadratmeterprisene finner man i Istanbul og Muğla-provinsen (Bodrum, Fethiye), mens de mest prisgunstige byene i vår sammenligning er Mersin og Bursa. Nedenfor finner du en oppsummeringstabell for ni byer basert på data fra TÜİK, Sentralbanken i Tyrkia (TCMB), værdata fra MGM og flyplassstatistikk fra DHMİ, etterfulgt av en kort analyse av hvilken by som passer for hvem.
Hvordan vi sammenlignet byene
Vi har kun benyttet indikatorer publisert av tyrkiske offentlige etater og har ikke satt poengsummer, da prioriteringene er vidt forskjellige for en barnefamilie, en digital nomade eller en pensjonist.
- Befolkning — Basert på TÜİK-adresseregisteret (ADNKS) per 31.12.2025. For Istanbul, Ankara, İzmir, Bursa og Mersin gjelder tallene provinsen; for Antalya gjelder tallene de tre sentrale bydelene (Muratpaşa, Konyaaltı, Kepez); for Alanya, Bodrum og Fethiye gjelder tallene selve distriktet.
- Pris og leie — Medianverdi per kvadratmeter og median leiepris basert på verdivurderinger i forbindelse med boliglånssøknader (TCMB, 3. kvartal 2026). Dette er reelle verdier, ikke prisantydning. TCMB publiserer kun tall på provinsnivå, derfor har Alanya samme tall som Antalya-provinsen, mens Bodrum og Fethiye deler tall med Muğla-provinsen.
- Boligsalg til utlendinger — Data fra TÜİK basert på tinglysninger: 2025 og januar–september 2026 (summen av månedsdata).
- Klima — Langtidsgjennomsnitt fra MGM; flyplasser — passasjertrafikk fra DHMİ for 2025.
Oppsummeringstabell: De beste byene i Tyrkia for boopphold i tall
| By | Befolkning, 2025 | Medianpris, TL/m² (3. kv. 2026) | Median leie, TL/m² per måned | Boligsalg til utlendinger, 2025 | Januar–september 2026 (vs. samme periode 2025) |
|---|---|---|---|---|---|
| Istanbul | 15 754 053 | 90 844 | 475,20 | 9 101 | 6 533 (+2,9%) |
| Ankara | 5 910 320 | 49 244 | 254,62 | 772 | 638 (+17,5%) |
| İzmir | 4 504 185 | 57 589 | 296,46 | 416 | 231 (−21,4%) |
| Bursa | 3 263 011 | 42 675 | 220,80 | 438 | 224 (−24,6%) |
| Antalya (tre sentrale bydeler) | 1 359 403 | 59 438* | 282,65* | 1 117 | 838 (+6,8%) |
| Alanya (distrikt) | 371 547 | 59 438* | 282,65* | 4 891 | 3 201 (−5,7%) |
| Mersin (provins) | 1 956 428 | 40 860 | 202,90 | 1 929 | 1 031 (−17,5%) |
| Bodrum (distrikt) | 207 196 | 85 830** | 383,02** | 71 | 47 |
| Fethiye (distrikt) | 187 332 | 85 830** | 383,02** | 161 | 103 |
| Tyrkia totalt | 86 092 168 | 53 887 | 275,37 | 22 980 | 15 308 (−4,3%) |
* Antalya-provinsen; ** Muğla-provinsen — TCMB beregner ikke tall separat per distrikt.
Hvordan lese tabellen. Basert på medianverdien estimeres leieprisen for en leilighet på 100 m² i Istanbul til ca. 47 500 TL per måned, i Antalya-provinsen til 28 300 TL, og i Mersin til 20 300 TL. Gjennom året (3. kvartal 2026 mot 3. kvartal 2025) har medianprisen per m² steget med 32,2 % i Istanbul, 27,7 % i Ankara, 23,3 % i Antalya-provinsen, 24,5 % i Mersin og 15,4 % i Muğla. På landsbasis er økningen 26,6 %. Årlig leieinntekt utgjør 5,4–6,3 % av den estimerte verdien – dette er våre beregninger basert på to ulike TCMB-estimater, ikke faktisk avkastning for en spesifikk bolig.
Klima og flyplasser
| By | Gjennomsnittlig t° januar / juli, °C (MGM) | Internasjonal flyplass | Passasjerer i 2025 (herav internasjonale) |
|---|---|---|---|
| Istanbul | 6,8 / 24,7 (1950–2025) | Istanbul (IST), Sabiha Gökçen (SAW) | 84,5 mill. (66,6 mill.); 48,4 mill. (27,2 mill.) |
| Ankara | 0,4 / 23,5 (1927–2025) | Esenboğa (ESB) | 13,9 mill. (3,6 mill.) |
| İzmir | 8,9 / 28,0 (1938–2025) | Adnan Menderes (ADB) | 12,7 mill. (5,1 mill.) |
| Bursa | 5,4 / 24,6 (1927–2025) | Yenişehir (YEI) | 246,5 t. (52,5 t.) |
| Antalya | 10,1 / 28,6 (1930–2025) | Antalya (AYT) | 39,0 mill. (32,2 mill.) |
| Alanya | Ingen egen stasjon i MGM-tabeller; referanse: Antalya-stasjonen | Gazipaşa-Alanya (GZP), Antalya (AYT) | 992 t. (562 t.) — GZP |
| Mersin | 10,4 / 27,9 (1929–2025) | Çukurova (COV), åpnet i 2024 | 5,4 mill. (1,3 mill.) |
| Bodrum | Ingen egen stasjon i MGM-tabeller | Milas-Bodrum (BJV) | 4,4 mill. (1,8 mill.) |
| Fethiye | Ingen egen stasjon i MGM-tabeller | Dalaman (DLM) | 5,6 mill. (3,6 mill.) |
MGM-tabellen for Muğla-provinsen refererer til selve byen Muğla, som ligger innlands (normer 1991–2020: januar 5,4 °C, juli 27,0 °C), og vi bruker den derfor ikke for kystbyene Bodrum og Fethiye. Avstander i henhold til KGM: Fra Alanya til Gazipaşa sentrum, der GZP ligger, er det 47 km, og til Antalya sentrum 134 km; fra Bodrum til Milas sentrum er det 51 km; fra Fethiye til Dalaman er det 46 km.
Hvilken by passer for hvem?
Istanbul
Landets største arbeidsmarked og økonomiske sentrum, med to internasjonale flyplasser med forbindelser til hele verden. Istanbul sto for 39,6 % av alle boligkjøp gjort av utlendinger i 2025; de fleste transaksjonene skjedde i bydelene Esenyurt (2 229), Beylikdüzü (758) og Başakşehir (736). Ulempene er de høyeste kvadratmeter- og leieprisene blant byene vi har sammenlignet, samt kjølige vintre (6,8 °C i januar). Passer for deg som flytter for jobb, forretninger eller studier, og som trives i storbyens tempo.
Ankara
Hovedstaden: her ligger departementer, ambassader og store universiteter. Kvadratmeterprisen er lavere enn landsgjennomsnittet (49 244 TL), og boligkjøp fra utlendinger økte med 17,5 % i løpet av de ni første månedene i 2026. Klimaet er kontinentalt: gjennomsnittstemperaturen i januar er 0,4 °C, og byen mangler kyst. Passer for arbeid i offentlig sektor eller internasjonale organisasjoner, for studier, og for deg som ikke prioriterer nærhet til havet.
İzmir
Landets tredje største by ved Egeerhavet, med mild vinter (8,9 °C i januar) og varme somre. Kvadratmeterprisen ligger noe over landsgjennomsnittet. Utlendinger kjøper relativt få boliger her — 416 leiligheter i 2025 — noe som betyr at bymiljøet i hovedsak er tyrkisk. Passer for deg som ønsker en storby ved havet og trives i et lokalt miljø.
Bursa
En industriby med 3,26 millioner innbyggere ved foten av fjellet Uludağ. Blant de sammenlignede byene er dette den nest rimeligste når det gjelder bolig (42 675 TL/m²), med noen av de laveste leieprisene. Vinteren er kjøligere enn i sør (5,4 °C i januar). Den lokale flyplassen er liten: 52 500 internasjonale passasjerer i 2025, så undersøk på forhånd hvilken flyplass som er mest praktisk for dine reisebehov. Passer for deg som jobber i regionen eller har budsjettet som øverste prioritet.
Antalya
En storby ved Middelhavet: 1,36 millioner innbyggere i de tre sentrale bydelene, den varmeste vinteren blant sammenligningsbyene etter Mersin (10,1 °C i januar), og en flyplass med 32 millioner internasjonale passasjerer årlig. I Muratpaşa, Konyaaltı og Kepez ble det solgt 1 117 leiligheter til utlendinger i 2025, og i løpet av de ni første månedene i 2026 økte salget med 6,8 %. Passer for familier som ønsker nærhet til havet og et mildt klima, kombinert med fullverdig urban infrastruktur hele året.
Alanya
Ferieby 134 km fra Antalya. Alanya sto for 4 891 boligkjøp foretatt av utlendinger i 2025 — mer enn noe annet distrikt i Tyrkia, og 21 % av alle slike transaksjoner i landet. Derfor er det mange utenlandske eiere her og et aktivt annenhåndsmarked; baksiden av medaljen er at hverdagen er mer avhengig av turistsesongen enn i storbyene. Det finnes ingen offisiell kvadratmeterpris for hele Alanya; markedsindikatorer per bydel er samlet i artikkelen «Hva koster en leilighet i Alanya». NewTime Investment jobber i Alanya, så vi har inkludert de samme offisielle tallene her som for de øvrige byene.
Mersin
En havneby med universiteter og industri; det mest prisgunstige boligmarkedet blant de sammenlignede byene (40 860 TL/m²) og den laveste leieprisen (202,90 TL/m²). Boligkjøp blant utlendinger er konsentrert til vestkysten: i 2025 ble det registrert 1 089 kjøp i Erdemli og 602 i Mezitli. Siden 2024 har Çukurova flyplass vært i drift. Passer for deg som ønsker en storby ved havet med et moderat budsjett; mer om bydelene finner du i oversikten «Mersin: bydeler og livsstil».
Bodrum og Fethiye (Muğla-provinsen)
Små feriebyer i skjæringspunktet mellom Egeerhavet og Middelhavet, med rundt 200 000 innbyggere hver. Blant byene vi sammenligner er Muğla-provinsen den nest dyreste etter Istanbul: 85 830 TL/m² og 383,02 TL/m² i leie. Utlendinger kjøper lite her: 71 leiligheter i Bodrum og 161 i Fethiye i løpet av 2025, så ved et eventuelt videresalg vil kjøpergruppen være smalere. Passer for deg som søker et rolig feriested og er forberedt på høye priser og sesongvariasjoner.
Oppholdstillatelse (ikamet izni): stengte nabolag – historikk og nåværende status
Fra 2022 til juni 2026 hadde Tyrkia en mekanisme med stengte nabolag: her kunne man ikke få innvilget oppholdstillatelse, og det var ikke mulig å flytte hit fra en annen provins (med unntak av nyfødte og familiegjenforening). Ifølge kunngjøringer fra Göç İdaresi ble 781 nabolag stengt 16.05.2022, og fra 01.07.2022 økte antallet til 1 169; listene ble publisert av provinsenes migrasjonsmyndigheter. I juni 2026 ble restriksjonene for nabolag opphevet: basert på praksis for søknad om oppholdstillatelse i Alanya (data fra vårt byrå og Alanyas handels- og industrikammer, ALTSO), utstedes det igjen førstegangstillatelser i Mahmutlar, Kestel, Kargıcak og Avsallar. Det finnes ingen egen kunngjøring om dette på goc.gov.tr, og de gamle listene fra 2022 ligger fortsatt ute på nettsidene til migrasjonskontorene. Derfor må du kontrollere den spesifikke adressen i e-İkamet-systemet før du signerer leieavtale eller kjøpekontrakt. Mer informasjon finner du i artikkelen om stengte distrikter for oppholdstillatelse, og saksgangen for søknad i vår guide om oppholdstillatelse i Tyrkia.
Hvordan velge by: en kort plan
- Definer målet. Arbeid og studier — storbyer (Istanbul, Ankara, Izmir); hav og mild vinter — Antalya, Alanya, Mersin; rolig feriested — Bodrum og Fethiye.
- Sjekk budsjettet mot TCMB-medianene og legg til månedlige driftskostnader for boligen — aidat (fellesutgifter til komplekset) og strøm/vann.
- Sjekk vinteren: Forskjellen mellom Ankara (0,4 °C i januar) og Middelhavskysten (rundt 10 °C) er cirka ti grader.
- Se på flyforbindelser fra byen din til nærmeste flyplass.
- Kontroller adressen for oppholdstillatelse før du betaler depositum.
- Vurder likviditet: jo flere salg til utlendinger det er i et område, desto lettere er det senere å selge boligen til en utenlandsk kjøper.
Ofte stilte spørsmål
Hvilken tyrkisk by er mest populær blant utlendinger?
Målt i antall boligkjøp — Istanbul: 9 101 transaksjoner i 2025. På andreplass kommer Antalya-provinsen (7 237), hvorav 4 891 er i Alanya.
Hvor er boligene billigst blant disse byene?
Basert på TCMB-medianprisen for 3. kvartal 2026 — i Mersin (40 860 TL/m²) og Bursa (42 675 TL/m²). Dyrest er Istanbul (90 844) og Muğla-provinsen (85 830).
Hvor er vinteren varmest?
I henhold til langsiktige data fra MGM — langs Middelhavskysten: gjennomsnittlig januartemperatur er 10,4 °C i Mersin og 10,1 °C i Antalya. Den kaldeste vinteren blant de sammenlignede byene er i Ankara (0,4 °C).
Hvorfor finnes det ingen egen kvadratmeterpris for Alanya, Bodrum og Fethiye?
TCMB publiserer kun medianer per provins. For distrikter finnes det kun data fra eiendomsportaler — dette er sekundærkilder som må verifiseres mot faktiske transaksjonsdatoer.
Kan man få oppholdstillatelse i alle disse byene?
Ja. Restriksjonene for nabolag som gjaldt fra 2022 ble opphevet i juni 2026; det finnes ingen egen kunngjøring på goc.gov.tr, så før leie eller kjøp må du sjekke den spesifikke adressen i e-İkamet-systemet.
Kilder
- TÜİK — ADNKS: befolkning i provinser og distrikter, 2024–2025
- TÜİK — ADNKS: utenlandsk befolkning per provins
- TÜİK — boligsalg til utlendinger per provins og distrikt
- TÜİK — boligsalg til utlendinger, Tyrkia
- TCMB EVDS — «Konut Birim Fiyatları» og «Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları» (seriene TP.BIRIMFIYAT.* og TP.BK.*)
- MGM — klimastatistikk: Istanbul
- MGM — klimastatistikk: Ankara
- MGM — klimastatistikk: Izmir
- MGM — klimastatistikk: Bursa
- MGM — klimastatistikk: Antalya
- MGM — klimastatistikk: Mersin
- MGM — klimanormer 1991–2020: Muğla
- DHMİ — passasjertrafikk ved flyplasser, 2025
- KGM — avstandstabeller mellom distrikter
- Göç İdaresi — kunngjøring om stenging av nabolag (16.05.2022)
- İl Göç İdaresi Mersin — kunngjøring om stenging av nabolag (01.07.2022)