Slik selger du bolig i Tyrkia som utenlandsk eier i 2026

Vurderer du å selge din bolig i Alanya? Lær hvordan du håndterer Web Tapu, eiendomsskatt og overføring av oppgjør som utenlandsk eier i Tyrkia i 2026.

New Time Investment er et eiendomsmeglerfirma i Alanya (Antalya, Tyrkia). Vi hjelper internasjonale kjøpere med å velge, kjøpe og leie leiligheter, villaer og næringseiendom, gjennomføre handelen, få oppholdstillatelse og forvalte eiendommen.

Å selge en leilighet i Tyrkia som utenlandsk eier kan gjøres på samme måte som for tyrkiske statsborgere: Handelen registreres hos Tapu-kontoret via en søknad i Web Tapu-systemet, oppgjøret skjer via bank, og selgeren betaler sin halvdel av dokumentavgiften – 2 % av salgsprisen. Hvis det har gått mer enn fem år siden du tinglyste leiligheten, er det ingen skatt på salgsgevinsten. Hvis det har gått kortere tid, beskattes gevinsten over 150 000 TL (terskelen for 2026) med en progressiv sats på mellom 15 og 40 %.

Dette bør du sjekke før du legger ut leiligheten for salg

De fleste forsinkelser i en handel skyldes ikke kjøperen, men uavklarte forhold hos selgeren. Før du publiserer annonsen, bør du gå gjennom denne sjekklisten:

Dato for tinglysing i Tapu. Det er fra denne datoen at femårsfristen for skatt på salgsgevinst beregnes. Hvis leiligheten ble kjøpt med en kjøpsavtale (satış vaadi), starter perioden fra datoen for tinglysing av eiendomsretten, ikke fra datoen for selve kontrakten.
Eiendomsavgift (emlak vergisi). I henhold til artikkel 30 i lov om eiendomsskatt (i endret utgave av lov nr. 7327 fra 2021) kontrollerer Tapu-kontoret om det er utestående gjeld for emlak vergisi i kommunens elektroniske system. Dersom det foreligger restanser, vil ikke eierskiftet bli registrert. En papirutskrift kreves vanligvis ikke, men det er best å kontrollere og betale eventuell gjeld hos din belediye på forhånd.
DASK-forsikring. Den obligatoriske jordskjelvforsikringen er nødvendig for alle bygninger, inkludert leiligheter og kontorer. Forsikringen må være gyldig på selve datoen for gjennomføring av handelen.
Restriksjoner i Tapu. Pant, arrest eller merknader (şerh) om salgsforbud vil blokkere handelen. En slik merknad legges for eksempel inn dersom leiligheten har blitt brukt som grunnlag for å få statsborgerskap.
Gjeld til strøm, vann og aidat. Dette påvirker ikke selve tinglysingen, men kjøperen vil nesten alltid be om bekreftelse på at det ikke foreligger utestående krav.

Hvis du ikke bor fast i Tyrkia, bør du på forhånd avgjøre hvem som skal signere handelen: du personlig eller en fullmektig. Det er ofte selve utformingen av fullmakten fra utlandet som forårsaker de lengste forsinkelsene.

Dokumenter for selger og spørsmålet om SPK-verdivurdering

Listen over nødvendige dokumenter for internasjonale parter publiseres av Your Key Türkiye-portalen til det tyrkiske direktoratet for tinglysing og matrikkel (TKGM). For selgeren er følgende dokumentasjon vanligvis tilstrekkelig:

Pass eller nasjonalt ID-kort, ved behov med autorisert oversettelse;
Skjema med personopplysninger (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) og ett fotografi (6×4 cm) tatt i løpet av de siste 6 månedene; skjemaet kreves i alle Tapu-transaksjoner med utenlandske deltakere – både ved kjøp og salg;
Tapu (skjøte), dersom du har det fysisk – hvis det er tapt, gjennomføres handelen basert på registerdata;
Utenlandsk identifikasjonsnummer eller skattenummer – hvis du ikke har dette, tildeler Tapu-kontoret et nummer ved søknad; for banken og skattemeldingen vil du uansett trenge et skattenummer (vergi numarası);
Gyldig DASK-forsikringspolise;
Fullmakt, dersom en representant signerer;
Autorisert translatør dersom en av partene ikke snakker tyrkisk; oversetteren må være godkjent av den rettslige kommisjonen.

SPK-verdivurdering. Selgeren trenger ikke en egen verdivurderingsrapport. Kravet om en obligatorisk verdivurdering fra et SPK-lisensiert selskap for ethvert kjøp foretatt av en utlending var gjeldende i flere år, men ifølge informasjon fra takstmenn opphevet TKGM-sirkulæret av 13.06.2024 dette for transaksjoner som ikke er knyttet til statsborgerskap. Nå er rapporten med dokumentet Tutar Tespit Belgesi (TTB) kun obligatorisk dersom den utenlandske kjøperen erverver bolig for å få statsborgerskap; kjøperen bestiller dette via Web Tapu, og dokumentet er gyldig i 12 måneder. Hvis din kjøper planlegger å søke statsborgerskap, bør du ta høyde for dette i fremdriftsplanen.

Slik foregår handelen hos Tapu: steg for steg

Avtale og depositum. Partene avtaler pris, betalingsbetingelser, kostnadsfordeling og dato for handelen. Det er fornuftig å nedfelle depositumsavtalen skriftlig og gjennomføre innbetalingen via bank.
Søknad via Web Tapu. Søknaden om salg sendes inn på nett via webtapu.tkgm.gov.tr – enten av deg selv, via en fullmektig eller gjennom en eiendomsmegler. I dette stadiet henter systemet automatisk inn skattetakstverdien (emlak rayiç değeri) for en del kommuner; for andre må denne bringes som en separat attest.
Beregning av avgifter og timebestilling. Tapu-kontoret beregner dokumentavgift og ekspedisjonsgebyret (döner sermaye) og fastsetter tidspunkt for signering (randevu). Avgiftene skal betales før signering.
Oppgjør. Dersom kjøperen er utlending, er vedkommende forpliktet til å selge valuta til en bank før handelen; banken sender samme dag en bekreftelse på valutaveksling (döviz alım belgesi) til Tapu-kontoret, og prisen i bekreftelsen (i tyrkiske lira) erklæres som kjøpesummen. Selgeren mottar pengene i tyrkiske lira.
Signering. Partene (eller deres fullmektige) og translatøren signerer den offisielle protokollen hos Tapu-funksjonæren. Rett etter dette går eiendomsretten over til kjøperen.

Fra 01.01.2020 kan handelen gjennomføres hos et hvilket som helst Tapu-kontor, ikke bare i distriktet hvor leiligheten ligger – og det er mulig selv om selger og kjøper befinner seg på ulike kontorer. For en leilighet i Mahmutlar eller Kestel kan man for eksempel signere handelen i Antalya eller Istanbul.

Selgerens kostnader: avgifter, gebyrer og meglerhonorar

Dokumentavgiften (tapu harcı) skal i henhold til avgiftslov nr. 492 betales av begge parter hver for seg: 2 % (binde 20) fra kjøper og 2 % fra selger, totalt 4 %. Grunnlaget er den oppgitte prisen, men ikke lavere enn eiendomsskattetaksten. Partene kan avtale en annen fordeling i kontrakten, for eksempel at kjøperen dekker hele avgiften, men overfor myndighetene er hver part ansvarlig for sin egen andel.

Å oppgi en for lav pris i Tapu er risikabelt. Dersom det viser seg at den oppgitte prisen er lavere enn den reelle, vil den manglende avgiften bli innkrevd fra begge parter med bøter. Fra 19.12.2025 (lov nr. 7566) er boten økt fra 25 % til 100 % av det manglende avgiftsbeløpet. I tillegg vil en for lav salgspris forvrenge beregningen av skatt på salgsgevinst, og ved salg til utlendinger er det nesten umulig å sette ned prisen ettersom den bekreftes av bankens valutadokument.

Kostnad	Betales av	Størrelse
Tapu harcı (selger)	Selger	2 % av prisen, men ikke lavere enn skattetakst
Tapu harcı (kjøper)	Kjøper	2 % av samme grunnlag
Döner sermaye	Etter avtale	Fast gebyr etter TKGM-tariff, avhenger av distrikt; beløpet vises i søknadsberegningen
Meglerhonorar	Etter avtale, som standard likt fordelt	Maksimalt 4 % av prisen ekskl. MVA
Autorisert translatør	Parten som trenger oversettelse	Etter translatørens prisliste

Döner sermaye-gebyret er ikke en prosentandel, men et fast gebyr basert på TKGM-tariffer, som varierer etter distrikt. Det nøyaktige beløpet for 2026 kunne ikke bekreftes i offisielle kilder ved skriving av denne artikkelen: se beløpet i beregningen for din søknad før oppgjøret.

Meglerens rolle. Reglene for eiendomsmegling er fastsatt i forskrift om eiendomshandel. En megler med lisens (yetki belgesi) arbeider etter en skriftlig avtale (yetkilendirme sözleşmesi), og ved salg opprettes en formidlingsavtale hvor det blant annet spesifiseres hvordan partene deler avgifter og gebyrer. Honoraret for salget kan ikke overstige 4 % av prisen ekskl. MVA; hvis ikke annet er avtalt, deles dette likt mellom kjøper og selger. Hvis megleren har kontrakt med både selger og kjøper, kan de kun kreve ett honorar innenfor denne rammen. Vanligvis hjelper eiendomsmegleren i Alanya til med salget, fra vurdering av markedspris og visninger til tinglysing i Tapu og avslutning av kommunale kontrakter.

Skatt på salgsgevinst i 2026

Gevinst ved salg av eiendom skattlegges som değer artış kazancı (inntektsøkning), i henhold til artikkel 80 i inntektsskatteloven nr. 193 (mükerrer). Her er de viktigste reglene fra det tyrkiske skattevesenet (GİB) for 2026:

Femårsregelen. Skatteplikt oppstår kun hvis boligen, som er kjøpt med kapital, selges innen fem år fra ervervsdatoen. Perioden beregnes i kalenderdager. Etter fem år er gevinsten ved salg fritatt for denne skatten. Boliger mottatt gjennom arv eller gave omfattes ikke av denne regelen.
Gevinst. Kjøpesummen, samt salgsrelaterte kostnader, avgifter og gebyrer, trekkes fra salgsprisen. Kjøpesummen indekseres i henhold til produsentprisindeksen Yİ-ÜFE, forutsatt at veksten i denne indeksen over eierperioden utgjør 10 % eller mer.
Skattefritt beløp. I 2026 er de første 150 000 TL av slik gevinst per år skattefrie (i 2025 var beløpet 120 000 TL).
Selvangivelse for ikke-skattemessig bosatte. Hvis du ikke er skattemessig bosatt i Tyrkia, deklareres inntekten fra salget gjennom en særskilt selvangivelse (münferit beyanname) hos skattekontoret i området der eiendommen ligger, senest 15 dager etter at inntekten er mottatt. Skattemessig bosatte inkluderer dette i den årlige selvangivelsen som leveres i mars året etter.

Skattepliktig gevinst for 2026	Sats
opptil 190 000 TL	15 %
190 000 – 400 000 TL	20 % (av de første 190 000 TL — 28 500 TL)
400 000 – 1 000 000 TL	27 % (av de første 400 000 TL — 70 500 TL)
1 000 000 – 5 300 000 TL	35 % (av de første 1 000 000 TL — 232 500 TL)
over 5 300 000 TL	40 % (av de første 5 300 000 TL — 1 737 500 TL)

Eksempel. En leilighet selges tre år etter kjøpet. Gevinsten etter indeksering og fradrag for kostnader er 1 000 000 TL. Ingen andre skattepliktige inntekter i Tyrkia. Skattepliktig beløp: 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; skatt = 70 500 + 27 % × 450 000 = 192 000 TL. Indeksering via Yİ-ÜFE reduserer ofte eller eliminerer gevinsten betydelig, så det anbefales å overlate beregningen til en tyrkisk finansiell rådgiver (mali müşavir). Skatt i ditt hjemland avhenger av nasjonal lovgivning og skatteavtalen mellom Tyrkia og ditt bostedsland for å unngå dobbeltbeskatning.

Salg med fullmakt og overføring av midler til utlandet

Hvis du ikke har anledning til å være til stede ved salget, kan leiligheten selges av en representant med fullmakt. En fullmakt utstedt i utlandet aksepteres med oversettelse (original eller bekreftet kopi) og må oppfylle TKGM-kravene til form: Den må uttrykkelig spesifisere retten til å selge den aktuelle leiligheten og motta oppgjøret. Les mer om alternativene — hos en tyrkisk notarius publicus, ved en tyrkisk ambassade/konsulat eller med apostille — i vår artikkel om fullmakter i Tyrkia.

Det er fullt mulig å ta med seg pengene etter salget. I henhold til sentralbankens sirkulære om kapitalbevegelser (artikkel 13) har personer bosatt i utlandet rett til å overføre salgsprovenyet fra eiendom til utlandet via bank, etter fradrag for skatter og lignende forpliktelser. I praksis vil banken be om det offisielle skjøtet (Tapu) og dokumentasjon på innbetaling; konvertering fra tyrkiske lira til valuta skjer til bankens kurs. Hvis det påløper skatt på gevinsten, er det fornuftig å beregne og betale denne før overføring.

Hvis du har oppnådd statsborgerskap eller oppholdstillatelse via boligen

Statsborgerskap. For å få statsborgerskap gjennom eiendomsinvestering, forplikter kjøperen seg til ikke å selge objektet på tre år, og det påføres en tilsvarende merknad i Tapu-registeret. Før denne perioden er utløpt, kan leiligheten ikke selges på vanlig måte; investeringsgrensen for transaksjoner etter 13.06.2022 er 400 000 USD. Mer om reglene finner du i artikkelen om tyrkisk statsborgerskap gjennom eiendom. Etter tre år fjernes merknaden, og leiligheten kan selges etter vanlige regler.

Oppholdstillatelse (İkamet izni). Kortvarig oppholdstillatelse gis blant annet til eiere av fast eiendom i Tyrkia (artikkel 31 i lov nr. 6458). Etter artikkel 33 i samme lov annulleres eller fornyes ikke oppholdstillatelsen dersom grunnlaget for den har falt bort. Derfor, hvis du selger din eneste bolig, men ønsker å fortsette å bo i Tyrkia, må du på forhånd sørge for et annet grunnlag — for eksempel leieavtale — og kontakte migrasjonsmyndighetene.

Ofte stilte spørsmål

Hvor lang tid tar et boligsalg i Tyrkia?

Selve registreringen innebærer ett besøk hos Tapu-kontoret etter timebestilling via Web Tapu. Det som vanligvis tar lengst tid, er å få på plass fullmakt fra utlandet, verdivurderingsrapport (for kjøpere som søker statsborgerskap) og bankoverføringen.

Må jeg reise til Tyrkia for å gjennomføre salget?

Nei. Salget kan signeres av en representant med fullmakt, og TKGM gjennomfører transaksjoner med utenlandske statsborgere også via Tapu-kontoret ved den tyrkiske generalkonsulatet i Berlin.

Hvem betaler skjøteavgiften på 4 %?

Ifølge loven skal hver part betale 2 %. En annen fordeling er mulig ved avtale, men dette bør spesifiseres tydelig i salgskontrakten.

Må man betale skatt hvis man har eid boligen i mer enn 5 år?

Nei: Gevinst ved salg av bolig kjøpt av en privatperson og solgt mer enn fem år etter erverv, er ikke skattepliktig som değer artış kazancı. Perioden beregnes i kalenderdager fra registreringsdatoen.

Kan man selge en bolig med heftelser (pant)?

Ja, men pantet må slettes før eller samtidig med registreringen — vanligvis brukes deler av kjøperens oppgjør til å innfri lånet, og banken utsteder deretter samtykke til sletting av pantet.