Investeringsveien er den raskeste måten å få tyrkisk pass på: den krever verken botid i landet eller språkprøve. Terskelen for fast eiendom har siden juni 2022 vært 400 000 USD, eiendommen kan ikke selges på tre år, og selve handelen er omgitt av formaliteter som er lette å bryte i uvitenhet. Her går vi gjennom fremgangsmåten for 2026 — med de reelle begrensningene, ikke reklameversjonen.
Hvor mye må investeres, og i hva
Hjemmelen er artikkel 12 i lov om tyrkisk statsborgerskap nr. 5901 og forskriften til den: en utlending hvis investering er bekreftet av vedkommende fagmyndighet, får statsborgerskap ved presidentens vedtak, uten kravet om fem års botid.
For fast eiendom er terskelen minst 400 000 USD eller tilsvarende i annen valuta. Den ble hevet fra tidligere 250 000 USD og gjelder for handler fra midten av juni 2022. Beløpet kan nås med flere eiendommer — her finnes ikke noe strengt krav om «én eiendom», i motsetning til kortvarig oppholdstillatelse basert på eierskap, der terskelen må nås med én enkelt eiendom.
Det finnes også andre investeringsformer — innskudd i en tyrkisk bank, statlige gjeldspapirer, fondsandeler, innskudd i fast kapital, opprettelse av arbeidsplasser. Tersklene der er høyere; en samletabell finner du i den generelle artikkelen om tyrkisk statsborgerskap.
Hvilken eiendom som duger, og hvilken som ikke gjør det
Fra desember 2023 er kravene til eiendomstype strammet inn. For statsborgerskapsformål duger eiendom der det er opprettet seksjonseierskap (kat mülkiyeti) eller rett til seksjonering under bygging (kat irtifakı), eller en tomt i kategorien arsa der det allerede står en bygning.
- Duger ikke: landbruksjord (tarla) og «bare» tomter uten bygninger, kjøpt etter denne datoen.
- Duger ikke: kjøp av en andel; eiendommen må gå over til utlendingen i sin helhet. Var eiendommen registrert på flere eiere og utlendingen kjøper den ut fullstendig, er det akseptabelt.
- Én eiendom — ett pass. En eiendom som allerede er brukt for å få statsborgerskap, teller ikke en gang til i den rollen.
Du kan kjøpe både en ferdig eiendom med en vanlig kjøpekontrakt og en under oppføring — med en notarialbekreftet avtale om salgsløfte (satış vaadi sözleşmesi), full forhåndsbetaling og en merknad i registeret om at det verken skal skje overdragelse eller sletting av oppføringen på tre år.
Begrensninger knyttet til selgeren: der handelen oftest ryker
Dette er den mest undervurderte delen av reglene. Eiendomsregisteret kontrollerer ikke bare prisen, men hele kjeden av transaksjoner med eiendommen fra januar 2017. Samsvarssertifikatet blir ikke utstedt dersom:
- eiendommen kjøpes av en utenlandsk privatperson med samme statsborgerskap som søkeren;
- selgeren er søkeren selv, ektefellen eller barna;
- selgeren er et tyrkisk selskap der søkeren, ektefellen eller barna er deltaker eller leder;
- eiendommen tidligere (etter januar 2017) ble solgt av søkeren, ektefellen, barna eller en utlending med samme statsborgerskap til en tyrkisk statsborger eller et tyrkisk selskap — altså går ikke opplegget «selg og kjøp tilbake».
Den praktiske konklusjonen er enkel: før du betaler forskudd, må du hente fram eiendommens tapu-historikk og kontrollere hvem som var eier når. For bruktobjekter er dette et obligatorisk steg — hva du skal se etter, har vi beskrevet i guiden om tapu.
SPK-taksten og de tre beløpene som må stemme overens
Før handelen trengs en takstrapport (ekspertiz raporu) utarbeidet av et selskap med lisens fra det tyrkiske kapitalmarkedstilsynet (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK). For handler der utlendinger er involvert, er en slik rapport obligatorisk uansett formålet med kjøpet, og gyldighetstiden er begrenset — som hovedregel noen måneder fra utstedelsesdatoen, så det er ingen vits i å bestille den lenge i forveien.
For investeringsveien er praksis hos direktoratene at terskelen må dekkes av alle tre størrelsene samtidig:
- beløpet som faktisk er betalt til selgeren og dokumentert med bankbilag;
- verdien etter SPK-takstmannens rapport;
- verdien som oppgis i tapu ved overskjøtingen.
Herav følger noe viktig: på denne veien kan du ikke oppgi en lavere pris i tapu «for å spare på gebyret» — søknaden vil rett og slett ikke gå gjennom. Gebyret ved overskjøting (tapu harcı) er 4 % av den oppgitte verdien og deles etter loven likt mellom partene, selv om vilkåret i praksis ofte veltes over på kjøperen; i tillegg kommer avgiften döner sermaye, som indeksreguleres årlig.
Pengene: bank, valuta og Döviz Alım Belgesi
Investeringsveien stenger for oppgjør i kontanter fra hånd til hånd. Betalingen må gå gjennom det tyrkiske banksystemet og være dokumenterbar hele veien.
Opplegget ser slik ut: utlendingen åpner en konto i en tyrkisk bank, overfører valuta, selger den til banken (som deretter selger den videre til Tyrkias sentralbank) og får et bevis på valutakjøpet — Döviz Alım Belgesi (DAB). Dette dokumentet legges fram for eiendomsregisteret før handelen tinglyses; det må angi partene korrekt og knytte beløpet til den konkrete eiendommen. Betalingsoppdrag og bankbilag (dekont) med angivelse av betalingsformål må tas vare på — de blir etterspurt ved statsborgerskapssøknaden.
Før banken trenger du et tyrkisk skattenummer: uten det kan du verken åpne konto eller få tapu.
Fremgangsmåten steg for steg
- Skattenummer og bankkonto. Nummeret fås på nett gjennom det digitale skattekontoret eller ved personlig oppmøte i vergi dairesi, og deretter åpnes kontoen.
- Kontroll av eiendommen. Eierhistorikk, heftelser, om det finnes iskân, samsvar med kravene til eiendomstype og med begrensningene knyttet til selgeren.
- SPK-takstrapport. Bestilles før handelen; den endelige verdivurderingen må dekke terskelen.
- Overføring av midler og DAB. Valutaen føres inn gjennom en tyrkisk bank, og beviset på valutakjøp utstedes.
- Handelen i eiendomsregisteret. Tapu utstedes, og samtidig innføres merknaden om plikten til ikke å selge eiendommen på tre år. Du trenger en gyldig DASK-polise og en autorisert translatør hvis du ikke behersker tyrkisk. Hele fremgangsmåten står i artikkelen om gjennomføringen av eiendomskjøpet.
- Samsvarssertifikat (uygunluk belgesi). Utstedes av eiendomsregistermyndigheten og bekrefter at eiendommen og beløpet oppfyller kravene.
- Investorens oppholdstillatelse. På grunnlag av sertifikatet utstedes en kortvarig oppholdstillatelse på det særskilte grunnlaget i utlendingsloven nr. 6458 — den fungerer som «adgangsbillett» til statsborgerskapssøknaden.
- Søknad om statsborgerskap. Leveres sammen med søknadene for familiemedlemmene; deretter følger kontroll og presidentens vedtak.
Kan du ikke være til stede personlig, kan en stor del av stegene gjennomføres med fullmakt — men ordlyden i den er avgjørende, og om den har vi skrevet i guidene om fullmakt i Tyrkia og kjøp med fullmakt.
Hvem i familien som får pass
Sammen med investoren får ektefellen og barn under 18 år statsborgerskap (i tillegg til voksne barn som forsørges på grunn av uførhet). Foreldre, voksne selvstendige barn, brødre og søstre tas ikke med i søknaden — for dem er de vanlige grunnlagene tilgjengelige, som familieoppholdstillatelse.
Merk: ekteskapet må bestå og dokumenteres med legaliserte papirer. Vigselsattest og barnas fødselsattester må ha apostille og autorisert oversettelse.
Tidsbruk og hva som skjer etterpå
Loven fastsetter ingen garanterte frister. Erfaringsmessig går det noen uker fra handelen til samsvarssertifikatet foreligger, investorens oppholdstillatelse tar noen uker til, og behandlingen av statsborgerskapssøknaden tar fra flere måneder; mesteparten av tiden går med til sikkerhetsmyndighetenes kontroll.
Etter at passet er i havn, gjenstår én forpliktelse: eiendommen kan ikke selges på tre år. Du kan leie den ut, bo i den og gi bort bruksretten; det du ikke kan, er å overføre eiendomsretten. Merknaden slettes automatisk når fristen løper ut. Et salg før tiden setter selve grunnlaget for statsborgerskapet i fare.
To ting til som ofte går opp for folk i ettertid. For det første medfører eiendommen en årlig eiendomsskatt (emlak vergisi) og obligatoriske fellesutgifter i anlegget — aidat. For det andre kan det gjelde et mva-fritak når utbyggeren selger en ny bolig for første gang til en utlending uten skattemessig bosted i Tyrkia, men fritaket har sine egne vilkår og sin egen bindingstid for eiendommen — dette bør drøftes med en skatterådgiver på forhånd og ikke tas for gitt.
Sjekkliste før du betaler forskudd
- Eiendomstype: er kat mülkiyeti eller kat irtifakı opprettet, står det en bygning på tomten.
- Eierhistorikken fra 2017 og de tidligere eiernes statsborgerskap.
- Om eiendommen tidligere er brukt til å få statsborgerskap.
- Heftelser: pant (ipotek), utlegg (haciz), servitutter, merknader om avhendingsforbud.
- Samsvar mellom SPK-taksten, prisen i tapu og det faktisk betalte beløpet.
- At selgeren er villig til å ta imot betaling gjennom bank og til å få DAB korrekt utstedt.
- At iskân (yapı kullanma izin belgesi) foreligger, og at DASK-polisen er gyldig.
- At den tidligere eieren ikke har utestående strøm- og vannregninger eller aidat.
Ofte stilte spørsmål
Kan man nå 400 000 USD med flere leiligheter?
Ja, terskelen kan nås med flere eiendommer, forutsatt at hver av dem oppfyller kravene og at alle er kjøpt med de nødvendige merknadene.
Teller kjøp fra en annen utlending?
Det teller ikke dersom selgeren er en utenlandsk privatperson med samme statsborgerskap som kjøperen. I tillegg kontrollerer eiendomsregisteret hele transaksjonskjeden fra 2017, så eiendommens historikk må sjekkes før forskuddet betales.
Må man bo i Tyrkia?
Nei. Investeringsveien krever verken botid eller språkprøve. Investorens oppholdstillatelse utstedes som et teknisk trinn i prosedyren.
Hva skjer hvis jeg selger eiendommen før det har gått tre år?
Merknaden i tapu blokkerer rent fysisk en overskjøting, og et forsøk på å omgå vilkåret sår tvil om grunnlaget for det allerede innvilgede statsborgerskapet. Det er enklere å vente til fristen løper ut.
Kan alt ordnes på avstand?
Det meste — ja, med notarialbekreftet fullmakt. Men fullmakten må uttrykkelig inneholde de nødvendige beføyelsene, blant annet handlinger i eiendomsregisteret og banktransaksjoner, ellers blir den ikke godtatt.
Kreves tyrkiskkunnskaper i et intervju?
På investeringsveien gjennomføres det ikke noe språkintervju.
Beholder jeg mitt tidligere statsborgerskap?
Tyrkia tillater flere statsborgerskap og krever ingen avkall. Begrensninger kan finnes i lovgivningen i ditt eget land.
Artikkelen er av veiledende karakter og erstatter ikke juridisk rådgivning. Kravene fra Tyrkias migrasjonsmyndighet, eiendomsregister og skattemyndigheter endres jevnlig, og praksis varierer mellom de lokale kontorene — kontroller de gjeldende reglene hos vedkommende myndighet eller hos en advokat før du sender inn dokumentene.
Trenger du hjelp?
New Time Investment arbeider med investeringshandler i Alanya og andre regioner i Tyrkia: vi finner eiendommer som faktisk oppfyller kriteriene, kontrollerer tapu-historikken og selgeren før forskuddet betales, og følger opp papirarbeidet — fra SPK-taksten til innsending av dokumentene. Er du i tvil om en bestemt leilighet oppfyller kravene, så vis oss eiendommen før du betaler: det er billigere enn å rette opp konsekvensene.