Aidat i Tyrkia: hva eierne betaler for og hva som skjer ved manglende betaling

Aidat (aidat) er eierens månedlige avgift til drift av et boligkompleks: renhold, vakthold, heiser, basseng, belysning av fellesarealer og lønn til personalet. Det er ikke en «tilleggstjeneste» man kan takke nei til: plikten til å delta i felleskostnadene følger direkte av sameieloven nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Vi gjennomgår hva aidat omfatter, hvem som fastsetter beløpet og hvordan, om leietakeren betaler, og hva som skjer ved forsinket betaling.

Rettslig grunnlag

Alt som gjelder felles eierskap til et leilighetsbygg eller kompleks i Tyrkia, reguleres av lov nr. 634 «Om seksjonseierskap» fra 1965. Den innfører sentrale begreper som du vil møte i dokumentene:

• kat maliki – eier av en selvstendig seksjon (leilighet, butikk, kontor);
• kat malikleri kurulu – sameiermøtet, det øverste forvaltningsorganet;
• yönetici / yönetim kurulu – forretningsføreren eller styret, valgt av møtet; oppgavene kan overføres til et profesjonelt forvaltningsselskap;
• yönetim planı – forvaltningsplanen, en slags vedtekter for komplekset; den registreres sammen med matrikkelopplysningene og er bindende for alle eiere, også fremtidige;
• işletme projesi – det årlige budsjettet over inntekter og utgifter;
• ortak gider og avans – felleskostnader og forskuddsavgifter.

Strengt tatt finnes ikke ordet «aidat» i loven – der er det tale om deltakelse i felleskostnader og om forskudd. Men i annonser og på kvitteringer er det nettopp dette ordet som brukes.

Hva aidat omfatter

Lovens paragraf 20 deler felleskostnadene i to grupper og fordeler dem på ulike måter:

• Likt mellom alle eiere – utgifter til vaktmester (kapıcı), fyringsoperatør, gartner og vakt. Her har leilighetens størrelse ingen betydning.
• Forholdsmessig etter andelen i tomten (arsa payı) – forsikringspremier for bygget, vedlikehold og reparasjon av fellesarealer, godtgjørelse til forretningsføreren, driftskostnader for felles anlegg: heiser, basseng, generator, pumpestasjon, belysning av området.

Forvaltningsplanen kan fastsette en annen fordeling – for eksempel forholdsmessig etter leilighetens areal. En slik ordning er svært vanlig, og i nye komplekser regnes aidat oftere nettopp per kvadratmeter. I tillegg til de løpende kostnadene vedtar møtet vanligvis forskuddsavgifter og et reservefond til store arbeider og til påfyll av fellesinventar (demirbaş) – fasade, tak, utskifting av heis, reparasjon av basseng.

Hva aidat vanligvis ikke omfatter: individuelt forbruk av strøm, vann og gass i din leilighet, eiendomsskatt og forsikring av selve seksjonen. Forsikringen av fellesarealene finansieres derimot av felleskostnadene.

Hvem som fastsetter beløpet

Aidat-beløpet fastsettes ikke av utbyggeren én gang for alle og tas ikke ut av løse luften. Det bestemmes av sameiermøtet ved å vedta det årlige budsjettet – işletme projesi. Etter lovens paragraf 37 viser budsjettet forventede inntekter og utgifter for året, hver eiers andel og størrelsen på forskuddet vedkommende skal betale.

Budsjettet gjøres kjent for eierne og for dem som faktisk bruker seksjonen, mot underskrift eller ved rekommandert brev. Fristen for å komme med innsigelse er sju dager; en innkommet innsigelse behandles av sameiermøtet, som fatter vedtak eller utarbeider et nytt budsjett. Et vedtatt budsjett og møtets vedtak om driftskostnader likestilles med dokumenter som gir rett til forenklet inndrivelse etter loven om tvangsfullbyrdelse og konkurs.

Beslutningsdyktighet og avstemningsregler på møtet er også fastsatt i loven: vedtak treffes med flertall både etter antall eiere og etter andeler i tomten, og hvis det første møtet ikke var beslutningsdyktig på grunn av manglende oppmøte, avgjøres saken på det andre møtet med flertall av de fremmøtte. Å endre selve forvaltningsplanen – herunder prinsippet for kostnadsfordeling – er vanskeligere: det krever et flertall på fire femtedeler av alle eiere.

Hvem som betaler – eier eller leietaker

Plikten til å delta i felleskostnadene legger loven på eieren. Samtidig føyer paragraf 22 til et solidaransvar for dem som varig bruker seksjonen på grunnlag av en leieavtale, en borett eller et annet grunnlag. Forvaltningen kan altså kreve betaling også av leietakeren.

Men leietakerens ansvar er begrenset: det overstiger ikke den leien han er forpliktet til å betale, og det innbetalte avregnes mot leien. Med andre ord kan ikke leietakeren ende opp med å skylde forvaltningen mer enn han skylder eieren etter leieavtalen.

I praksis fastsettes fordelingen i leieavtalen: ved langtidsleie betaler leietakeren oftest aidat, ved korttidsleie nesten alltid eieren. Men avtalen gjelder bare mellom partene: overfor kompleksets forvaltning er det eieren som svarer for gjelden.

Herav en viktig konsekvens for kjøperen. Aidat-gjeld er sikret ved en lovbestemt pant: etter rettens avgjørelse registreres en kanuni ipotek på skyldnerens selvstendige seksjon til fordel for de øvrige eierne, etter krav fra forretningsføreren eller en annen eier. Gjelden er i praksis «knyttet» til leiligheten, og derfor innhenter man alltid en attest fra forvaltningen om at det ikke foreligger gjeld før en transaksjon. Hva du ellers bør sjekke før kjøp, i artiklene om tapu og om fremgangsmåten ved transaksjonen.

Hva som skjer ved manglende betaling

Loven fastsetter en forsinkelsesrente (gecikme tazminatı) på 5 % per måned for forsinkelsesdagene – dette er lovens minimum. Forvaltningsplanen eller et møtevedtak kan fastsette en høyere sats, men ikke lavere enn den loven fastsetter.

Inndrivelsen foregår slik:

1. Forretningsføreren (eller en hvilken som helst av eierne) innleder en tvangsfullbyrdelsessak uten rettsavgjørelse – på grunnlag av det vedtatte budsjettet eller møtevedtaket.
2. Det sendes et betalingskrav til skyldneren. Fremsettes ingen innsigelse innen sju dager, blir saken endelig; ved innsigelse går saken til domstolen.
3. Lykkes det ikke å inndrive gjelden, fastsetter domstolen dens størrelse, og en lovbestemt pant registreres på den selvstendige seksjonen til fordel for de øvrige eierne.
4. I ekstreme tilfeller av systematisk pliktbrudd åpner loven for søksmål om tvungen overføring av eierens andel (devir davası) – et sjeldent, men eksisterende virkemiddel.

Men å stenge av vann eller strøm for skyldneren har forvaltningen ikke rett til, selv om slike forsøk forekommer. Domstolene legger til grunn at det å stanse levering av kommunale ressurser er en myndighet som ligger hos leverandørselskapene, ikke hos kompleksets forvaltning; møtevedtak og til og med bestemmelser i forvaltningsplanen som tillater slike avstengninger, er blitt kjent ugyldige. Har du fått vannet stengt på grunn av aidat, er det grunn til å kontakte en advokat, ikke til å betale under press.

Enda en utbredt misforståelse: aidat-gjeld skal visstnok føre til avslag på fornyelse av oppholdstillatelsen. Det finnes ingen direkte rettslig sammenheng mellom disse tingene – avslagsgrunnene er listet opp i migrasjonslovgivningen, og aidat er ikke blant dem. Mer om dette i artikkelen om avslag på oppholdstillatelse.

Kan man la være å betale for det man ikke bruker

Nei. Loven svarer klart: en eier kan ikke unndra seg betaling av sin andel ved å gi avkall på retten til å bruke fellesarealene eller ved å vise til at seksjonen etter sin art ikke trenger dem. En butikk i første etasje med egen inngang deltar likevel i utgiftene til trapp og heis; en leilighet du bare er innom to måneder i året, betaler aidat alle tolv.

Den eneste lovlige måten å endre fordelingsprinsippet på er å endre forvaltningsplanen, og det krever samtykke fra fire femtedeler av eierne. Vedtak om ulik sats som er truffet med alminnelig flertall i strid med forvaltningsplanen, kan angripes.

Hvordan bestride et møtevedtak

Er aidat-beløpet eller beregningsmåten vedtatt i strid med reglene, kan sameiermøtets vedtak påklages til den sivile fredsdomstolen (sulh hukuk mahkemesi) der objektet ligger. Fristene er fastsatt i lovens paragraf 33:

Fristene er absolutte (prekluderende). Unntaket er vedtak som er ugyldige i seg selv (for eksempel truffet av et organ uten myndighet til det, eller i strid med ufravikelige regler): deres ugyldighet kan gjøres gjeldende uten tidsbegrensning. I tillegg gir loven sju dager til å komme med innsigelse mot det årlige budsjettet – denne ordningen er enklere og raskere enn en rettssak, og den bør benyttes.

Viktig: det å reise søksmål fritar ikke i seg selv fra å betale aidat for den omtvistede perioden. Praksis er å betale og bestride samtidig, ellers kommer forsinkelsesrente i tillegg til tvisten.

Hva aidat-beløpet avhenger av

Konkrete beløp oppgir vi bevisst ikke her: aidat revideres hvert år på møtet, avhenger av inflasjonen og økningen i minstelønnen, og spennet mellom komplekser er enormt. Du bør orientere deg etter faktorene, ikke etter tall fra gamle artikler:

• Infrastruktur. Bassenger (særlig oppvarmede), badstue og hamam, treningsrom, generator, flere heiser – hver post betyr personale, strøm og vedlikehold.
• Bemanning. Døgnvakt, gartnere, renholdere, resepsjon – den tyngste posten i budsjettet, og den øker i takt med minstelønnen.
• Antall selvstendige seksjoner. Jo flere leiligheter, desto lavere blir hver enkelts andel av de samme kostnadene.
• Byggets alder. Eldre komplekser krever mer vedlikehold, men har ofte mindre infrastruktur.
• Beregningsprinsipp. Per kvadratmeter, likt per leilighet eller etter andel i tomten – med samme budsjett blir beløpet for en konkret leilighet forskjellig.
• Egne poster. I noen komplekser regnes oppvarming, varmtvann eller søppelhenting separat fra aidat.

Størrelsesorden: i et bygg uten infrastruktur og fast personale er avgiften symbolsk, i et stort kompleks med bassenger og døgnvakt kan den være mange ganger høyere. Den eneste pålitelige kilden er det gjeldende budsjettet for det konkrete komplekset, ikke gjennomsnittstall for byen.

Hva du bør sjekke før kjøp, og vanlige feil

• Attest på fravær av gjeld fra forvaltningen for din seksjon – obligatorisk, gjelden følger i praksis leiligheten.
• Gjeldende budsjett (işletme projesi) og møteprotokoller for de siste to–tre årene: det viser hvordan aidat har endret seg og om det planlegges store arbeider.
• Forvaltningsplanen (yönetim planı) – der er prinsippet for kostnadsfordeling, avstemningsreglene og reglene for bruk av fellesarealene fastsatt, inkludert begrensninger på korttidsutleie og kjæledyr.
• Hva satsen omfatter. Sjekk om oppvarming, vann, internett og søppelhenting er inkludert – selgerens formulering «alt inkludert» betyr ingenting.
• Oppgjørsvaluta. I komplekser med en stor andel utenlandske eiere angis aidat noen ganger i utenlandsk valuta; se hvordan dette er fastsatt i møtevedtaket.
• Om iskan foreligger. En uavsluttet prosess med å ta bygget i bruk påvirker både forvaltningen av komplekset og de kommunale abonnementene – se artikkelen om iskan.
• Automatisk betaling. Er du bare i Tyrkia innimellom, sett aidat på automatisk trekk fra en tyrkisk konto – hvordan du åpner en slik, er beskrevet i artikkelen om bankkonto.

Vanlige spørsmål

Betales aidat hvis leiligheten står tom?

Ja. Plikten er knyttet til eiendomsretten, ikke til om noen bor der. Loven tillater ikke å gi avkall på bruken av fellesarealene og på det grunnlaget la være å betale.

Hvem betaler aidat ved utleie?

Etter loven er det eieren som er forpliktet, men leietakeren har et solidaransvar – innenfor størrelsen på sin egen leie. Hvordan det fordeles i praksis, fastsetter partene i leieavtalen; overfor kompleksets forvaltning består eierens ansvar.

Hvilken forsinkelsesrente beregnes ved forsinkelse?

Loven fastsetter 5 % per måned for forsinkelsesdagene. Forvaltningsplanen eller et møtevedtak kan fastsette en høyere sats, men ikke en lavere.

Kan forvaltningen stenge vann eller strøm på grunn av gjeld?

Slik praksis forekommer, men domstolene støtter den ikke: avstengning av ressurser hører inn under leverandørselskapenes myndighet. Forvaltningen må inndrive gjelden gjennom tvangsfullbyrdelse og domstol.

Går aidat-gjeld i arv?

Ja, arvelaterens gjeld går over på arvingene. Mer om fremgangsmåten og om fristen for å si fra seg arv, i artikkelen om arv av eiendom.

Kan man få aidat satt ned?

Ja, men bare gjennom den fastsatte fremgangsmåten: innsigelse mot budsjettet innen sjudagersfristen, å ta saken opp på møtet og ved behov søksmål innen fristene. Å bare slutte å betale er det verste alternativet: da kommer forsinkelsesrente og tvangsfullbyrdelse i tillegg.

Trenger du hjelp?

Informasjonen er kun veiledende. Rettspraksis i tvister om drift av fellesareal, avgiftenes størrelse og kompleksenes interne regler endres, og kravene fra matrikkelen og migrasjonsmyndigheten enda mer: før du tar beslutninger, sjekk gjeldende regler og dokumenter for det konkrete komplekset.

New Time Investment bistår med transaksjoner og dokumentbehandling i Alanya og i hele Tyrkia. Før kjøp sjekker vi kompleksets forvaltningsplan og budsjett, ber forvaltningen om en attest på fravær av gjeld og forklarer hva driften av objektet faktisk vil koste.