Cum să vinzi o apartament în Turcia în 2026: ghid complet pentru proprietari străini

Ghid complet pentru vânzarea apartamentelor în Turcia: taxe, impozite, înregistrare Tapu și transferul bancar pentru proprietari străini în 2026.

New Time Investment este o agenție imobiliară în Alanya (Antalya, Turcia). Ajutăm cumpărătorii internaționali să aleagă, să cumpere și să închirieze apartamente, vile și imobile comerciale, să finalizeze tranzacția, să obțină permis de ședere și să administreze proprietatea.

Cum să vinzi o apartament în Turcia în 2026: ghid complet pentru proprietari străini

Vânzarea unui apartament în Turcia unui proprietar străin se poate face la fel ca unui cetățean al țării: tranzacția este înregistrată de administrația Tapu pe baza unei cereri prin sistemul Web Tapu, cumpărătorul transferă banii prin bancă, iar vânzătorul plătește propria cotă din taxa de înregistrare — 2% din prețul tranzacției. Dacă au trecut mai mult de cinci ani de la înregistrarea apartamentului pe numele dumneavoastră, nu există impozit pe veniturile din vânzare. Dacă au trecut mai puțin — profitul depășind 150.000 TL (pragul din 2026) este impozitat conform unei scale progresive de la 15 la 40%.

Ce trebuie verificat înainte de a pune anunțul

Majoritatea întârzierilor în tranzacție nu sunt legate de cumpărător, ci de neclarități la partea vânzătorului. Înainte de a publica anunțul, ar trebui să parcurgeți o scurtă listă de verificare:

Data înregistrării la Tapu. De la aceasta se calculează perioada de cinci ani pentru impozitul pe veniturile din vânzare. Dacă apartamentul a fost cumpărat prin contract de promisiune de vânzare (satış vaadi), perioada se calculează de la data înregistrării dreptului de proprietate, nu de la data contractului.
Impozitul pe proprietate imobiliară (emlak vergisi). Conform articolului 30 al legii privind impozitul pe proprietate imobiliară (în redacția legii nr. 7327 din 2021), Tapu verifică datoria de emlak vergisi în sistemul electronic al municipalității, iar dacă există o datorie, transferul de proprietate nu se înregistrează. De obicei nu este necesară o certificare pe hârtie, dar este recomandat să verificați din timp și să plătiți eventualele datorii la belediye.
Polița DASK. Asigurarea obligatorie împotriva cutremurelor este necesară pentru clădiri — apartamente, birouri. Polița trebuie să fie valabilă în ziua tranzacției.
Restricții în registrul Tapu. Ipoteca, sechestru sau mențiune (şerh) privind interzicerea vânzării blochează tranzacția. Mențiunea se pune, de exemplu, atunci când apartamentul a fost folosit pentru obținerea cetățeniei.
Datorii la utilitățile comunale și aidat. Acestea nu afectează înregistrarea, dar cumpărătorul va solicita aproape întotdeauna o confirmări că nu există datorii.

Dacă nu locuiți permanent în Turcia, decideți din timp cine va semna tranzacția: dumneavoastră personal sau un reprezentant cu procură. Tocmai eliberarea procurii din străinătate este cel mai des cauza întârzierilor.

Documente pentru vânzător și este necesară evaluarea SPK

Lista de documente pentru un participant străin la tranzacție este publicată pe portalul Your Key Türkiye al Direcției Generale pentru Tapu și Cadastru (TKGM). Pentru vânzător, de obicei sunt suficienți următorii:

pașaport sau carte de identitate națională, dacă este necesar cu traducere;
formular cu date personale (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) și o fotografie 6×4 cm, realizată nu mai devreme de 6 luni; formularul este necesar în orice tranzacție Tapu cu participarea unui străin — atât când cumpără, cât și când vinde;
certificatul de proprietate Tapu, dacă l-aveți la îndemână — în caz de pierdere, tranzacția se efectuează după datele din registru;
numărul de identitate al străinului sau numărul de identificare fiscală — dacă nu aveți număr, Tapu vi-l va atribui la depunerea cererii; pentru bancă și pentru declarația fiscală veți avea nevoie în orice caz de numărul fiscal (vergi numarası);
polița DASK valabilă;
procură, dacă semnează un reprezentant;
traducător asigurat, dacă una dintre părți nu stăpânește limba turcă; traducătorul trebuie să fie autorizat de comisia judiciară.

Evaluare SPK. Vânzătorului nu este necesar raportul de evaluare. Cerința evaluării obligatorii de către o companie SPK licențiată pentru orice achiziție de către un străin a fost în vigoare mai mulți ani, dar conform datelor evaluatorilor profesionali, circulara TKGM din 13.06.2024 a anulat-o pentru tranzacții care nu sunt legate de cetățenie. În prezent, raportul cu documentul Tutar Tespit Belgesi (TTB) este obligatoriu numai dacă cumpărătorul străin achiziționează apartamentul pentru a obține cetățenia; cumpărătorul îl comandă prin Web Tapu, iar documentul este valabil 12 luni. Dacă cumpărătorul dumneavoastră plănuiește obținerea cetățeniei, luați în considerare acest lucru în calendarul tranzacției.

Cum se desfășoară tranzacția la Tapu: pas cu pas

Înțelegere și avans. Părțile fixează prețul, ordinea plății, pe cine cad cheltuielile și data tranzacției. Este rațional să formalizați avansul în scris și să-l transferați prin bancă.
Cerere prin Web Tapu. Cererea de vânzare se depune online pe webtapu.tkgm.gov.tr — personal, prin reprezentant sau prin agenție. La acest pas, la unele municipalități se preia automat valoarea de evaluare pentru impozit (emlak rayiç değeri); în altele, aceasta se aduce printr-o certificare.
Calculul taxelor și înregistrare. Tapu calculează taxa de înregistrare și taxa döner sermaye și fixează ora tranzacției (randevu). Taxele se plătesc înainte de semnare.
Plată. Dacă cumpărătorul este străin, acesta trebuie să vândă valuta unei bănci înainte de tranzacție; banca trimite în aceeași zi către Tapu o certificare a vânzării valutei (döviz alım belgesi), iar prețul din certificare în lire se declară ca prețul tranzacției. Vânzătorul primește bani în lire.
Semnare. Părțile (sau reprezentanții lor) și traducătorul semnează actul oficial la un angajat al Tapu. Imediat după aceasta, dreptul de proprietate trece la cumpărător.

De la 01.01.2020, tranzacția poate fi realizată în orice administrație Tapu, nu doar în cea unde se află apartamentul — și chiar dacă vânzătorul și cumpărătorul se află în administrații diferite. Pentru un apartament în Mahmutlar sau Kestel, de exemplu, puteți semna tranzacția la Antalya sau Istanbul.

Cheltuielile vânzătorului: taxa de înregistrare, taxa și comisie

Taxa de înregistrare (tapu harcı) conform legii privind taxele nr. 492 este plătită de ambele părți separat: 2% (binde 20) de la cumpărător și de la vânzător, în total 4%. Baza este prețul declarat, dar nu mai mic decât valoarea apartamentului pentru impozitul pe proprietate imobiliară. Părțile pot conveni altfel în contract, de exemplu că cumpărătorul suportă întreaga taxă, dar faţă de Tapu fiecare răspunde pentru propria cotă.

Subevaluarea prețului la Tapu este riscantă. Dacă se constată că prețul declarat este mai mic decât cel real, taxa nedeplina va fi încasată de la ambele părți cu penalități. De la 19.12.2025 (legea nr. 7566), penalitatea a fost majorată de la 25% la valoarea taxei nedeplărite (100%). În plus, subevaluarea prețului de vânzare distorsionează calculul impozitului pe veniturile din vânzare, iar la vânzarea către un străin, subevaluarea este aproape imposibilă: prețul este confirmat de certificarea bancară a vânzării valutei.

Cheltuială	Cine plătește	Mărime
Tapu harcı (vânzător)	Vânzător	2% din preț, dar nu mai mic decât valoarea pentru impozite
Tapu harcı (cumpărător)	Cumpărător	2% din aceeași bază
Döner sermaye	După înțelegerea părților	Taxa fixă conform tarifului TKGM, depinde de distrito; suma se afișează în calculul cererii
Comisie agenție	După contract, implicit pe jumătate	Nu mai mult de 4% din preț fără TVA pentru întreaga remunerație
Traducător asigurat	Partea care are nevoie de traducere	Conform tarifului traducătorului

Taxa döner sermaye — nu este un procent din preț, ci o sumă fixă conform tarifului TKGM, care depinde de distrito. Nu a fost posibil să se confirme din surse oficiale suma exactă pentru 2026: verificați-o în calculul din cererea dumneavoastră înainte de tranzacție.

Rol agenției. Regulile de lucru ale agenților imobiliari sunt stabilite de Regulamentul privind comerțul cu bunuri imobile. O agenție cu licență (yetki belgesi) lucrează conform unui contract scris (yetkilendirme sözleşmesi), iar la tranzacție încheie un contract de intermediere, care precizează, între altele, cum vor diviza cele două părți taxa și taxa. Remunerația pentru vânzare — nu mai mult de 4% din preț fără TVA; dacă contractul nu prevede altfel, se împarte în mod egal între cumpărător și vânzător. Dacă agenția a semnat contracte atât cu vânzătorul, cât și cu cumpărătorul, poate lua o singură remunerație în limita acestui plafon. De obicei, agenția din Alanya ajută la vânzarea unui apartament de la estimarea prețului de piață și vizionări până la înregistrare la Tapu și închiderea contractelor de utilități.

Impozitul pe veniturile din vânzare în 2026

Profitul din vânzarea de imobile se impozitează ca değer artış kazancı (articolul 80 corespunzător al Legii privind impozitul pe venit nr. 193). Regulile principale conform clarificărilor Administrației Fiscale Turce (GİB) pentru 2026:

Cinci ani. Impozitul se aplică doar dacă apartamentul, cumpărat cu bani, este vândut în termen de cinci ani de la data achiziției. Perioada se calculează în zile calendaristice. După cinci ani, venitul din vânzare nu se impozitează prin acest impozit. Un apartament obținut prin moștenire sau donație nu se supune acestei reguli.
Profit. Din prețul de vânzare se scad prețul de cumpărare, precum și cheltuielile vânzătorului, taxele și tarifele asociate cu vânzarea. Prețul de cumpărare se indexează conform indicelui prețurilor producătorului Yİ-ÜFE, dacă creșterea acestuia în perioada de proprietate a fost de 10% sau mai mult.
Prag neimpozabil. În 2026, primii 150 000 TL din acest profit pe an nu sunt impozitați (în 2025 era 120 000 TL).
Declarația pentru nerezidenți. Dacă nu sunteți rezident fiscal în Turcia, venitul din vânzarea de imobile se declară printr-o declarație specială (münferit beyanname) la inspectoratul fiscal din locul unde se află apartamentul în termen de 15 zile de la primirea venitului. Rezidenții îl includ în declarația anuală, depusă în martie anul următor.

Profit impozabil pentru 2026	Cota
până la 190 000 TL	15%
190 000 – 400 000 TL	20% (pentru primii 190 000 TL — 28 500 TL)
400 000 – 1 000 000 TL	27% (pentru primii 400 000 TL — 70 500 TL)
1 000 000 – 5 300 000 TL	35% (pentru primul 1 000 000 TL — 232 500 TL)
peste 5 300 000 TL	40% (pentru primii 5 300 000 TL — 1 737 500 TL)

Exemplu. Apartamentul este vândut trei ani după cumpărare, profitul după indexare și deducerea cheltuielilor — 1 000 000 TL, fără alte venituri impozabile în Turcia. Se impozitează 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; impozit = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Indexarea conform Yİ-ÜFE reduce adesea semnificativ sau anulează profitul, de aceea calculul merită încredințat unui consultant financiar turc (mali müşavir). Impozitul în țara dvs. de rezidență depinde de legislația sa și de acordul cu Turcia privind evitarea impunerii duble.

Vânzare prin procură și transferul banilor în străinătate

Dacă nu puteți participa la tranzacție, apartamentul este vândut de reprezentantul dumneavoastră în baza unei procuri. Procura semnată în străinătate se acceptă cu traducere, în original sau copie certificată, și trebuie să îndeplinească cerințele TKGM privind forma: trebuie să specifice direct dreptul de a vinde apartamentul respectiv și de a primi banii. Pentru detalii despre variante — la notarul public turc, la consulatul Turciei sau cu apostila — citiți articolul despre procura în Turcia.

Puteți transfera banii în străinătate după vânzare. Conform Cirularului privind circulația capitalului al Băncii Centrale Turce (articolul 13), persoanele care locuiesc în străinătate au dreptul să transfere prin bancă în străinătate veniturile din vânzarea de imobile, după deducerea taxelor și altor obligații similare. În practică, banca va cere actul oficial de vânzare din Tapu și un extras privind intrarea banilor; conversia lirei în valută se face după cursul bancii. Dacă trebuie să plătiți impozitul pe venit din vânzare, este recomandabil să îl calculați și plătiți înainte de transfer.

Dacă ati obținut cetățenie sau viza de ședere prin intermediul apartamentului

Cetățenie. Pentru a obține cetățenia prin imobile, cumpărătorul se obligă să nu vândă proprietatea timp de trei ani, iar în Tapu se pune o notă corespunzătoare. Înainte de expirarea acestui termen, un astfel de apartament nu poate fi vândut în mod obișnuit; pragul investiției pentru tranzacții după 13.06.2022 este 400 000 USD. Pentru mai multe detalii despre reguli, consultați articolul despre cetățenia Turciei prin imobile. După trei ani, nota se elimină și apartamentul se vinde conform regulilor generale.

Viza de ședere. Viza de ședere pe termen scurt se emite și proprietarilor de imobile din Turcia (articolul 31 al Legii nr. 6458). Conform articolului 33 al aceleiași legi, viza de ședere se anulează sau nu se reînnoiește dacă motivul pentru care a fost emisă a încetat. Prin urmare, dacă vândeți singurul apartament, dar rămâneți să locuiți în Turcia, pregătiți dinainte o altă bază — de exemplu o locație — și adresați-vă serviciului de imigrări.

Întrebări frecvente

Cât timp durează vânzarea unui apartament în Turcia?

Înregistrarea în sine — o singură vizită la Tapu după programare prin Web Tapu. Cel mai des se așteaptă procura din străinătate, raportul de evaluare pentru cumpărătorul care obține cetățenie și transferul bancar.

Trebuie să vin în Turcia pentru a semna tranzacția?

Nu. Reprezentantul dumneavoastră în baza unei procuri poate semna tranzacția, iar TKGM efectuează tranzacții cu străini și prin sucursala Tapu din cadrul consulatului general al Turciei la Berlin.

Cine plătește taxa de 4%?

Conform legii — fiecare parte 2%. O altă împărțire este posibilă prin acord, dar ar trebui să fie scrisă direct în contract.

Se plătește impozit dacă apartamentul se află în proprietate mai mult de 5 ani?

Nu: venitul din vânzarea unui apartament cumpărat de o persoană fizică și vândut mai mult de cinci ani după achiziție nu este supus impozitului pe değer artış kazancı. Perioada se calculează în zile calendaristice de la data înregistrării.

Pot vinde un apartament grevat cu ipotecă?

Da, dar gajul trebuie ridicat înainte de înregistrare sau în același timp — de obicei o parte din banii cumpărătorului merge la rambursarea creditului, iar banca acordă permisiunea pentru ridicarea ipotecii.