Immobilienkauf in der Türkei: der Ablauf Schritt für Schritt im Jahr 2026

Ein Immobilienkauf in der Türkei ist transparenter geregelt, als vielfach angenommen wird: Das Eigentum geht ausschließlich durch eine amtliche Urkunde über, die beim Katasteramt unterzeichnet wird, und Geld wie Unterlagen bewegen sich in einer nachvollziehbaren Abfolge. Die Risiken entstehen nicht durch das Verfahren selbst, sondern durch die Schritte drumherum – den Vertrag mit dem Bauträger, die Anzahlung, den Devisentransfer und die Prüfung des Objekts. Nachfolgend der Ablauf Schritt für Schritt mit den für 2026 geltenden Anforderungen.

Wer kaufen darf und welche Beschränkungen gelten

Staatsangehörige der meisten Länder können in der Türkei Wohn- und Gewerbeimmobilien auf ihren eigenen Namen erwerben; das Gegenseitigkeitserfordernis wurde vor über zehn Jahren abgeschafft. Beschränkungen bestehen in drei Bereichen fort: In militärischen Sperr- und Sicherheitszonen darf nicht erworben werden; auf eine ausländische natürliche Person entfallen landesweit höchstens 30 Hektar; und die Erwerbungen von Ausländern innerhalb eines Bezirks dürfen 10 % der privaten Grundstücksfläche dieses Bezirks nicht überschreiten.

Gesondert im Blick behalten sollte man die Beschränkungen für „geschlossene" Stadtviertel (mahalle): Sie betreffen nicht den Kauf, sondern die Adressregistrierung und die Aufenthaltserlaubnis. Die Liste wird von der Migrationsbehörde regelmäßig überarbeitet, weshalb sie unmittelbar vor dem Geschäft zu prüfen ist – und nicht anhand von Artikeln, die ein Jahr alt sind.

Schritt 1. Objektauswahl und Prüfung des Verkäufers

Vor jeder Geldbewegung sind drei Dinge zu klären: Wer verkauft, was genau verkauft wird und ob auf dem Objekt Belastungen liegen.

• Der Verkäufer. Gleichen Sie den Namen im tapu (der Eigentumsurkunde) mit dem Reisepass ab. Handelt ein Vertreter, prüfen Sie die Vollmacht (vekâletname): Laufzeit, Umfang der Befugnisse, Recht zur Entgegennahme von Geldern. Beim Kauf vom Bauträger prüfen Sie das Unternehmen: fertiggestellte Projekte, vorhandene Genehmigungen, Rechtsstreitigkeiten.
• Das Objekt. Art des Titels (kat mülkiyeti, das Stockwerkseigentum, oder kat irtifakı, die Stockwerkseigentums-Anwartschaft), Nutzungsart der Einheit, Fläche laut Planung, Geschoss und Einheitsnummer. Wie das Dokument zu lesen ist, erfahren Sie im Beitrag Tapu in der Türkei.
• Belastungen. Bitten Sie den Verkäufer, Ihnen über Web-Tapu Zugriff auf den Grundbuchauszug zu geben oder ihn beim Katasteramt zu besorgen. Hypotheken und Pfändungen gehen mit dem Objekt über.
• Genehmigungsunterlagen. Verfügt das Gebäude über eine Nutzungsgenehmigung (iskân), liegen Auflagen der Gemeinde oder Abweichungen von der Planung vor?
• Schulden auf dem Objekt. Rückstände bei der Grundsteuer, den Versorgungsleistungen und den Hausgeldbeiträgen (aidat) – lassen Sie sich Bescheinigungen geben, um sich damit nicht nach dem Kauf befassen zu müssen.

Schritt 2. Vertrag und Anzahlung

In der Türkei kommen zwei grundlegend verschiedene Vertragstypen vor, und der Unterschied zwischen ihnen ist ein Unterschied im Schutzniveau.

Satış vaadi sözleşmesi beim Notar

Der Kaufversprechensvertrag (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) bedarf der amtlichen Form – er wird vom noter (Notar) beurkundet. Ein solcher Vertrag kann mit einem Vermerk (şerh) im Register eingetragen werden: Dann lässt sich das Objekt nicht unbemerkt an einen Dritten verkaufen, und Sie haben eine Grundlage, die Umschreibung gerichtlich durchzusetzen. Der Vermerk gilt befristet und wird vom Katasteramt automatisch gelöscht, wenn das Geschäft in dieser Zeit nicht zustande kommt.

Einfacher schriftlicher Vertrag

Ein von den Parteien ohne Notar unterzeichneter Vertrag begründet kein Eigentum und wird im Register nicht abgebildet. Er kann nützlich sein, um die kaufmännischen Konditionen festzuhalten, bietet aber nicht den Schutz eines notariellen Kaufversprechens. Beim Erwerb eines im Bau befindlichen Objekts oder bei einem zeitlichen Abstand zwischen Anzahlung und Unterzeichnung ist der Gang zum Notar die klügere Wahl.

Anzahlung

Die Anzahlung (kapora) wird üblicherweise nach der Preiseinigung und vor der Zusammenstellung der Unterlagen geleistet. Halten Sie im Vertrag oder in der Quittung fest: den genauen Betrag und die Währung, die Frist bis zum Kaufabschluss, die Rückzahlungsbedingungen (etwa für den Fall, dass sich eine Belastung herausstellt oder eine Genehmigung ausbleibt) sowie die Verteilung von Gebühren und Abgaben. Eine hohe Anzahlung ohne schriftliche Rückzahlungsbedingungen ist die häufigste Ursache für Geldverluste.

Schritt 3. Steuernummer und Bankkonto

Die Steuernummer (vergi numarası) wird praktisch für alles benötigt: Kontoeröffnung, Ausstellung des tapu, Versorgungsverträge. Ausländer erhalten eine vorläufige Steuernummer online über das digitale Steuerportal anhand der Passdaten oder beim Finanzamt. Ausführlicher dazu: die türkische Steuernummer.

Ein Konto bei einer türkischen Bank wird für den Devisenumtausch und die zugehörigen Nachweise benötigt, später auch für die Zahlung von Nebenkosten und Steuern. Die Anforderungen der Banken an die Unterlagen unterscheiden sich und werden periodisch verschärft; in der Regel verlangt werden Reisepass, Steuernummer, Adresse und ein Nachweis der Mittelherkunft. Siehe den Beitrag Bankkonto in der Türkei.

Schritt 4. Wertgutachten und DASK

Wertgutachten. Bei Geschäften unter Beteiligung von Ausländern ist ein Wertgutachten erforderlich, das von einem durch die Kapitalmarktaufsicht (SPK) lizenzierten Unternehmen erstellt wird. Die Beauftragung läuft über das System Web-Tapu. Das Gutachten hat eine begrenzte Gültigkeitsdauer, und die Ausstellungspraxis hat sich in den letzten Jahren verändert: Für Anträge im Rahmen der Staatsbürgerschaft durch Investition dient ein eigenes Dokument zur Betragsfeststellung (Tutar Tespit Belgesi, TTB) mit eigener Frist. Erfragen Sie das aktuelle Verfahren und die Fristen vor der Beauftragung bei der TKGM, damit das Gutachten zum Unterzeichnungstermin nicht bereits abgelaufen ist.

DASK. Die Pflichtversicherung gegen Erdbebenschäden wird vor dem Kauf für das Objekt abgeschlossen. Ohne gültige Police nimmt das Katasteramt die Umschreibung nicht vor, und die Versorgungsunternehmen richten keine Verträge ein.

Schritt 5. Das Geld: Devisentransfer und Umtauschpflicht

Das ist der Bereich, in dem im Internet am häufigsten veraltete Ratschläge kursieren.

Umtausch über die Bank und die DAB-Bescheinigung. Seit dem 24. Januar 2022 werden bei einem Immobilienerwerb durch eine ausländische natürliche Person die zum Kauf bestimmten Devisen über die Bank an die türkische Zentralbank verkauft, und die Bank stellt eine Devisenankaufsbescheinigung aus – Döviz Alım Belgesi (DAB). Diese Bescheinigung wird beim Katasteramt vorgelegt: Ohne sie erfolgt keine Eintragung. Der Betrag in der DAB muss zu dem in der Kaufurkunde angegebenen Wert passen. Bei Ratenzahlung sind mehrere Bescheinigungen zulässig.

Barzahlung. Die Praxis der Geldübergabe von Hand zu Hand funktioniert beim Katasteramt nicht und lässt sich nicht dokumentarisch belegen. Die Zahlung muss über Bankwege laufen, vom Konto des Käufers auf das Konto des Verkäufers, unter Aufbewahrung sämtlicher Belege.

System der sicheren Zahlungen. Die Abwicklung von Immobiliengeschäften wird auf ein Treuhandkonto-Verfahren umgestellt: Der Käufer zahlt den Betrag auf ein Sonderkonto ein, das Geld wird bis zur Eintragung des Eigentumsübergangs gesperrt und geht nach der Umschreibung automatisch an den Verkäufer; scheitert das Geschäft, fließt es an den Käufer zurück. Die verpflichtende Anwendung des Systems wurde zum 1. Oktober 2026 angekündigt (der ursprüngliche Termin wurde verschoben) und erfasst nicht nur Wohnimmobilien, sondern auch Gewerbeobjekte und Grundstücke sowie Geschäfte juristischer Personen. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei Bank und Katasteramt, in welchem Modus das System zu Ihrem Termin arbeitet.

Für ausländische Käufer ist diese Konstruktion eher ein Vorteil: Sie beseitigt das klassische Risiko „Geld übergeben – Umschreibung nicht erfolgt".

Schritt 6. Antrag beim Katasteramt und Unterzeichnungstermin

Der Antrag auf das Rechtsgeschäft wird über Web-Tapu gestellt. Beizufügen sind: das tapu bzw. die Objektdaten, die Reisepässe der Parteien nebst beglaubigter Übersetzung, sofern erforderlich, die Steuernummer, das Wertgutachten, die DASK-Police, die Bescheinigung über den steuerlichen Objektwert von der Gemeinde, Lichtbilder im vorgeschriebenen Format, die Devisenumtauschbescheinigung und die Belege der Banküberweisungen.

Nach der Prüfung vergibt das System einen Unterzeichnungstermin. Die Wartezeit bemisst sich üblicherweise in Arbeitstagen, in den Ämtern der Urlaubsregionen kann sie in der Hochsaison aber länger ausfallen – planen Sie einen Puffer ein, insbesondere wenn das Wertgutachten befristet ist.

Sind die Parteien nicht in der Türkei, wickelt ein Vertreter das Geschäft aufgrund notarieller Vollmacht ab. Die Anforderungen an die Formulierungen der Vollmacht sind streng: siehe Vollmacht in der Türkei und Immobilienkauf per Vollmacht. Im Ausland errichtete Dokumente benötigen in der Regel eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung – dazu mehr im Beitrag Apostille für die Türkei.

Schritt 7. Der Tag des Kaufabschlusses beim Katasteramt

Zum vereinbarten Zeitpunkt erscheinen die Parteien beim tapu müdürlüğü (Grundbuchamt). Der Ablauf ist folgender:

1. Die Gebühren werden entrichtet: tapu harcı in Höhe von 4 % des angegebenen Kaufpreises (nach dem Gesetz 2 % vom Käufer und 2 % vom Verkäufer) sowie die Gebühr döner sermaye, die für Ausländer höher liegt und jährlich angepasst wird.
2. Der Mitarbeiter des Katasteramts verliest die amtliche Urkunde (resmî senet) – Kaufpreis, Parteien, Beschreibung des Objekts.
3. Beherrscht der Käufer oder der Verkäufer kein Türkisch, übersetzt ein yeminli tercüman (vereidigter Übersetzer) den Text, der in der Liste der Justizkommission geführt wird. Auch er unterzeichnet die Urkunde.
4. Die Parteien unterschreiben, die Eintragung erfolgt im Register, das neue tapu wird in der Regel noch am selben Tag ausgehändigt.

Die Unterzeichnung selbst dauert weniger als eine Stunde. Der in der Urkunde angegebene Wert darf nicht unter dem steuerlichen Wert des Objekts liegen – an diesem orientieren sich auch die Finanzbehörden.

Schritt 8. Was nach dem Kauf zu tun ist

• Zähler umschreiben. Die Verträge für Strom und Wasser werden auf den neuen Eigentümer übertragen; benötigt werden tapu, Reisepass, Steuernummer und DASK-Police. In Häusern ohne iskân können die Anschlüsse provisorisch sein.
• Sich zur Grundsteuer anmelden. Die emlak vergisi wird bei der Gemeinde am Standort des Objekts erklärt. Der Grundsatz für Wohnimmobilien beträgt 0,1 % des steuerlichen Werts, in Städten mit dem Status einer Großstadtgemeinde 0,2 %; die Steuer wird in zwei Raten über das Jahr entrichtet. Genaue Beträge und Fristen erfragen Sie bei Ihrer Gemeinde.
• Versicherungen abschließen und, wenn gewünscht, eine freiwillige Sachversicherung über die obligatorische DASK hinaus.
• Den aidat regeln. Die monatlichen Beiträge für die Bewirtschaftung der Anlage sind ein kalkulierbarer, aber spürbarer Kostenblock: aidat in der Türkei.
• Über eine Aufenthaltserlaubnis nachdenken. Eigentum begründet einen Antragsgrund, aber keinen automatischen Anspruch: Es gelten Anforderungen an den Objektwert, den Miteigentumsanteil und die Adresse. Siehe Aufenthaltserlaubnis in der Türkei.
• Die steuerlichen Folgen eines Weiterverkaufs bedenken. Der Wertzuwachs bei einem Verkauf vor Ablauf der gesetzlichen Haltefrist ist steuerpflichtig, und ein zu niedrig angesetzter Preis in der ersten Urkunde wendet sich hier gegen Sie.

Wird das Objekt zum Zweck der türkischen Staatsbürgerschaft erworben, liegt die Investitionsschwelle bei 400 000 US-Dollar, und im tapu wird ein Veräußerungsverbot für drei Jahre vermerkt. Einzelheiten im Beitrag türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienerwerb.

Warnsignale und typische Fehler

• Die Bitte, den Betrag in der Urkunde zu drücken. Die Ersparnis bei der Gebühr endet in Nachforderungen und Bußgeldern für beide Seiten, beim Weiterverkauf in einer höheren Wertzuwachssteuer. 2026 wurden die steuerlichen Bemessungsgrundlagen deutlich angehoben, wodurch solche Konstruktionen merklich teurer geworden sind.
• Zahlung in bar oder auf die private Karte eines „Managers". Solche Zahlungen belegen nichts und erfüllen die Anforderungen an den Devisenumtausch nicht.
• Anzahlung ohne schriftliche Rückzahlungsbedingungen. Halten Sie immer fest, unter welchen Umständen das Geld zurückfließt.
• Der Verkäufer weigert sich, den Auszug mit den Belastungen zu zeigen. Den Zugriff über Web-Tapu freizugeben, ist eine Sache weniger Minuten; eine Weigerung bedeutet, dass es dort etwas zu verbergen gibt.
• „Der iskân kommt in einem Monat" – im dritten Jahr in Folge. Verlangen Sie das Dokument, nicht das Versprechen.
• Unterzeichnung ohne vereidigten Übersetzer. Die Übersetzung durch einen „befreundeten Manager" ersetzt das vorgeschriebene Verfahren nicht und nimmt Ihnen das Argument, Sie hätten den Text nicht verstanden.
• Vollmacht mit unscharfen Befugnissen. Die Formulierung „alle erforderlichen Handlungen vorzunehmen" ist ein Risiko, keine Bequemlichkeit.
• Zeitplanung ohne Puffer. Wertgutachten, Police, Termin beim Katasteramt und Bankverfahren haben je eigene Fristen, und die laufen nicht immer synchron.
• Kauf eines Objekts in einem Viertel, das für die Registrierung von Ausländern gesperrt ist, wenn gerade die Legalisierung des Aufenthalts das Ziel war.

Häufige Fragen

Muss die Kaufsumme zwingend in Lira umgetauscht werden?

Ja. Beim Immobilienerwerb durch eine ausländische natürliche Person werden die Devisen über die Bank verkauft, und die Devisenankaufsbescheinigung (DAB) wird beim Katasteramt vorgelegt. Ohne sie erfolgt keine Umschreibung. Die Vorgabe gilt seit Januar 2022 und ist weiterhin in Kraft.

Kann man eine Immobilie kaufen, ohne in die Türkei zu reisen?

Ja, über einen Vertreter mit notarieller Vollmacht. Die Kontoeröffnung und ein Teil der Bankverfahren können jedoch persönliche Anwesenheit erfordern – klären Sie das vorab mit der jeweiligen Bank.

Wer zahlt die Gebühr von 4 %?

Nach dem Gesetz teilen sie sich Käufer und Verkäufer je zur Hälfte. In der Praxis wird sie häufig vollständig auf den Käufer abgewälzt – das ist Verhandlungssache und sollte vor der Anzahlung schriftlich festgehalten werden.

Sind Makler oder Anwalt zwingend erforderlich?

Rechtlich nicht, das Geschäft lässt sich eigenständig abwickeln. Praktisch entstehen die wesentlichen Verluste ausländischer Käufer aber nicht beim Katasteramt, sondern davor: im Vertrag, bei der Anzahlung und bei der Objektprüfung. Genau dort zahlt sich ein unabhängiger Fachmann aus.

Wie lange dauert der gesamte Ablauf?

Bei vollständigen Unterlagen und einem lastenfreien Objekt geht es um einige Wochen: Steuernummer und Konto beschaffen, Wertgutachten, Versicherung, Antragstellung und Warten auf den Termin. Die Unterzeichnung beim Katasteramt selbst dauert weniger als eine Stunde. In die Länge ziehen den Ablauf die Bankverfahren, fehlende Unterlagen beim Verkäufer und die Hochsaison.

Was tun, wenn der Verkäufer die vollständige Zahlung vor der Unterzeichnung verlangt?

Das ist das Standardrisiko, und genau dieses schließt das System der sicheren Zahlungen mit Treuhandkonto. Bis zu dessen verpflichtender Anwendung nutzen Sie einen notariellen Kaufversprechensvertrag mit Vermerk im Register und knüpfen die Zahlungen an Meilensteine, nicht an Zusagen.

Die Angaben in diesem Beitrag dienen der allgemeinen Orientierung. Die Anforderungen des Katasteramts (TKGM), der Gemeinden und der Migrationsbehörde, die Höhe der Gebühren und die Unterlagenlisten ändern sich, und die Praxis unterscheidet sich von Amt zu Amt. Prüfen Sie vor der Antragstellung die aktuellen Regeln bei der zuständigen Behörde oder bei einem Anwalt.

Brauchen Sie Unterstützung?

New Time Investment begleitet Immobiliengeschäfte und die Dokumentenabwicklung in Alanya und in der gesamten Türkei. Wir prüfen das Objekt bei Katasteramt und Gemeinde, sehen uns Belastungen und den Status des tapu an, stellen die Unterlagen zusammen und begleiten Sie am Tag der Unterzeichnung gemeinsam mit einem yeminli tercüman (vereidigten Übersetzer).

Wenn Sie sich noch in der Auswahlphase befinden, lohnt es sich, uns das Objekt vor der Anzahlung zu zeigen – in diesem Stadium ist eine Korrektur am günstigsten.