30 Antworten zum Immobilienkauf in der Türkei: TAPU, Steuern und Nebenkosten, Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft, Banken und Leben in Alanya.
New Time Investment ist eine Immobilienagentur in Alanya (Antalya, Türkei). Wir helfen internationalen Käufern, Wohnungen, Villen und Gewerbeimmobilien auszuwählen, zu kaufen und zu mieten, den Kauf abzuwickeln, eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten und die Immobilie zu verwalten.
Nein, brauchen Sie nicht. Dank des „Gegenseitigkeitsprinzips“ steht der Immobilienkauf in der Türkei praktisch allen Ausländern offen — ein gültiger Reisepass genügt. Es ist sogar umgekehrt: Die türkische Aufenthaltserlaubnis erhalten Sie erst nach dem Kauf der Immobilie und der Ausstellung des TAPU (Eigentumsurkunde).
Das Grundpaket für Ausländer: Reisepass, türkische Steuernummer und — seit 2022 — ein Nachweis über den Umtausch von Devisen in türkische Lira in Höhe des Kaufpreises (er wird für die Ausstellung des TAPU benötigt). Die Spezialisten von New Time Investment begleiten den Kauf in jeder Phase und stellen das vollständige Unterlagenpaket zusammen, damit Ihr Traum vom „Häuschen am Meer“ ganz im Rahmen des Gesetzes in Erfüllung geht.
Zahlungswege beim Immobilienkauf in der Türkei:
• Banküberweisung vom Konto des Käufers auf das Konto des Verkäufers (das kann sowohl ein ausländisches Konto als auch ein Konto bei einer türkischen Bank sein);
• Banküberweisung von einer juristischen Person;
• Barzahlung;
• Zahlung per Bankkarte;
• Reiseschecks;
• Über internationale Zahlungsdienste (zum Beispiel Western Union).
Der TAPU ist die Eigentumsurkunde — das offizielle Dokument, das das Eigentumsrecht an der in der Türkei erworbenen Immobilie bestätigt. Bürger jedes Staates, die Immobilien in der Türkei besitzen, genießen auf dem Gebiet der Republik gleiche Eigentumsrechte.
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✔️ Registrierung und Ausstellung des TAPU erfolgen beim Katasteramt (Grundbuchamt) am Standort der Immobilie.
✔️ Bei der Eigentumsübertragung wird der TAPU auf den Namen des neuen Eigentümers ausgestellt, sobald dieser in das Grundbuch eingetragen wurde.
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Ein wichtiger Punkt: In das Eigentum des neuen Besitzers geht auch das Grundstück (oder ein Anteil daran) unter dem Gebäude über — sei es ein Mehrfamilienhaus mit Apartments oder ein freistehendes Haus (Villa).
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✔️ Bei der Eigentumsübertragung ist die persönliche Anwesenheit von Verkäufer und Käufer oder ihrer Bevollmächtigten erforderlich.
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Arten von Eigentumstiteln in der Türkei:
1️⃣ ROTER TAPU — Eigentum an einem Grundstück mit darauf errichteter Immobilie.
2️⃣ BLAUER TAPU — Eigentum an einem Grundstück ohne jegliche Bebauung.
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In der Regel wird im TAPU der Katasterwert der Immobilie angegeben, nicht der Marktwert — was bei den Immobiliensteuern von Vorteil ist. Das ist die offiziell anerkannte Praxis in der Republik Türkei.
WICHTIG! Der Marktpreis darf nicht unter dem Katasterwert liegen, der von einer speziellen Kommission der Stadtverwaltung festgelegt wird.
Beim Immobilienkauf in der Türkei ist eine Reihe von Dokumenten erforderlich, die den legalen Status der erworbenen Objekte belegen.
Der Iskan (der technische Gebäudepass) ist ein ebenso wichtiges Dokument wie der TAPU.
Der İSKAN (iskan) ist der technische Pass eines Gebäudes: das Abnahmeprotokoll der Fertigstellung und die Nutzungsgenehmigung für die Immobilie oder einen selbstständigen Teil davon. Dieses Dokument bestätigt, dass das Objekt (Wohnhaus usw.) dem genehmigten Projekt und allen Baunormen entspricht und offiziell zur Nutzung freigegeben wurde.
Auf Türkisch heißt der Iskan Yapı Kullanma İzin Belgesi — Genehmigung zur Nutzung der Immobilie.
🏔️ DASK ist die obligatorische Erdbebenversicherung — sie deckt Schäden ab, die nach einem Erdbeben entstehen können.
Beim Immobilienkauf in der Türkei ist der Abschluss dieser Versicherung Pflicht: Ohne sie werden keine Wasser- und Stromanschlüsse auf Ihren Namen angemeldet.
Ausländische Eigentümer türkischer Immobilien zahlen dieselben Steuern wie die Bürger der Republik:
• beim Immobilienkauf
• auf das Eigentum (jährliche Grundsteuer)
• auf Mieteinnahmen
• auf den Gewinn beim Verkauf
• auf Schenkung/Erbschaft
• Luxussteuer
Sie möchten eine Immobilie in der Türkei erwerben, verfügen aber nicht über die gesamte Summe? Dann ist ein Kredit bei einer türkischen Bank die richtige Lösung!
Die wichtigsten Fragen, die man vorab klären sollte:
✔️ Was droht, wenn man eine Hypothek in der Türkei nicht zurückzahlt?
✔️ Wie hoch sind die Hypothekenzinsen in der Türkei?
✔️ Bürger welcher Länder können in der Türkei einen Immobilienkredit aufnehmen?
✔️ Welche Unterlagen sind für den Kreditantrag erforderlich?
✔️ Mit welchen zusätzlichen Kosten ist zu rechnen?
✔️ In welcher Währung kann ein Hypothekenkredit ausgezahlt werden?
Der Kauf in einer frühen Bauphase ist preislich deutlich günstiger, verlangt aber Aufmerksamkeit für die Details. Fragen, die man vorab stellen sollte:
Wir beantworten die folgenden Fragen:
• Warum ist der Wohnungskauf in der Türkei „ab Baugrube“ so vorteilhaft?
• Entsprechen die fertigen Objekte dem angekündigten Projekt?
• Was tun, wenn das Projekt nicht rechtzeitig fertiggestellt wird?
Eine Immobilie in der Türkei lässt sich komplett aus der Ferne kaufen: Online-Besichtigungen per Videoanruf, Reservierung, Abwicklung per Vollmacht und Bezahlung aus dem Ausland. Bei jedem Schritt begleitet Sie unser Manager — und bei Fragen helfen wir jederzeit gern weiter.
Die Abwicklung eines Immobilienkaufs in der Türkei per Vollmacht ist ein wichtiges Thema — besonders beim Kauf aus der Ferne.
Wir beantworten die folgenden Fragen:
✔️ Welche Handlungen legt der Vollmachtgeber in der Vollmacht fest?
✔️ Wo kann eine Vollmacht ausgestellt werden?
✔️ Wie stellen Ausländer ohne Türkischkenntnisse eine Vollmacht aus?
✔️ Muss die Vollmacht apostilliert werden?
✔️ Wie sieht ein Vollmachtsmuster aus?
✔️ Welche Befugnisse hat der Bevollmächtigte?
Es gibt zwei gängige Wege, Geld aus Russland ins Ausland zu transferieren, um mit Kryptowährung eine Wohnung in der Türkei zu kaufen.
Weg 1️⃣ — Aufladen eines Wallets an der Börse Binance über das P2P-System.
Weg 2️⃣ — Aufladen eines Wallets über eine Wechselstube (Exchanger).
Später erklären wir, wie man ein Börsenkonto eröffnet, es verifiziert und ein Hot Wallet für die Aufbewahrung von Kryptowerten anlegt.
Stellen Sie uns Ihre Frage
Seit dem 24. Januar 2022 müssen ausländische Privatpersonen beim Immobilienkauf in der Türkei für den Erhalt des TAPU einen Nachweis über den Verkauf von Devisen und den Kauf türkischer Lira in Höhe des Kaufpreises vorlegen.
Der Kontakt mit einer Immobilienagentur aus der Ferne und das Ansehen von Fotos und Videos der künftigen Wohnung reichen für eine so wichtige Entscheidung wie den Immobilienkauf in Alanya womöglich nicht aus.
Nur vor Ort lassen sich die Lage der Wohnanlage, ihre Infrastruktur, die Aussicht aus dem künftigen eigenen Apartment, sein Zustand sowie die Nähe zu Geschäften, Apotheken, Verkehrsmitteln und Stränden wirklich beurteilen. Genau dafür bietet unsere Agentur eine Besichtigungstour in die Türkei — und speziell nach Alanya — an.
Das Ikamet, die türkische Aufenthaltserlaubnis, wird Ausländern erteilt, die sich länger als 3 Monate ohne Unterbrechung im Land aufhalten möchten. Für das Ikamet stellen Sie einen Online-Antrag auf der Website der türkischen Generaldirektion für Migrationsverwaltung.
Nach dem Ausfüllen des elektronischen Formulars wird Ihnen ein Termin angeboten, zu dem Sie folgendes Unterlagenpaket mitbringen müssen:
• den ausgedruckten Antrag
• den Reisepass im Original samt Farbkopie
• die Quittung über die bezahlte Ikamet-Antragsgebühr
• biometrische Fotos (4 Stück)
• eine Krankenversicherung für die gesamte Aufenthaltsdauer in der Türkei (in der Regel wird die Versicherung für ein Jahr abgeschlossen)
• den TAPU, falls Sie Immobilieneigentümer sind, oder einen Mietvertrag.
Die Entscheidung über die Erteilung der türkischen Aufenthaltserlaubnis ergeht innerhalb weniger Wochen.
Die Erstausstellung der Aufenthaltserlaubnis (Ikamet) kostet ungefähr 150 Euro pro Person. Die Verlängerung der türkischen Aufenthaltserlaubnis ist etwas günstiger. Alles hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit ab: Für ukrainische Staatsbürger ist die Gebühr höher als für Russen, für norwegische Staatsbürger etwa dreimal so hoch.
Ausländische Staatsangehörige können in folgenden Fällen einen türkischen Pass beantragen:
• durch Eheschließung;
• durch Einbürgerung;
• als Inhaber einer Türkis-Karte (Turkuaz Kart);
• durch Abstammung;
• durch Geburt in der Türkei;
• durch einen langfristigen Arbeitsvertrag (über 5 Jahre);
• durch erhebliche Investitionen in die türkische Wirtschaft (Immobilieninvestition, Eröffnung eines Einlagenkontos, Kauf von Wertpapieren und weitere Wege).
Viele ausländische Investoren nutzen heute aktiv das beschleunigte Einbürgerungsverfahren über den Immobilienkauf. Der Katasterwert des Objekts (oder der Objekte) muss laut Gesetz mindestens 400.000 US-Dollar betragen (oder den Gegenwert in türkischen Lira bzw. Euro).
Nach dem Kauf einer Immobilie für diese Summe wenden Sie sich an die Generaldirektion des Katasteramts am Standort des Objekts. Deren Mitarbeiter prüfen den Wert der Immobilie und die vollständige Bezahlung des Verkäufers. Sobald Sie den TAPU erhalten und die Aufenthaltserlaubnis beantragt haben, können Sie das erforderliche Unterlagenpaket zusammenstellen und den Antrag auf den türkischen Pass bei der Generaldirektion für Personenstands- und Staatsbürgerschaftsangelegenheiten einreichen. Die Bearbeitung dauert ein bis zwei Monate.
Die Steuernummer braucht ein Ausländer in der Türkei für fast alles: Kontoeröffnung, Immobilienkauf, Anmeldung von Wasser und Strom.
Ausländer können die türkische Steuernummer auf zwei Wegen erhalten:
• persönlich in jeder Filiale des Finanzamts (Vergi Dairesi) mit dem Original des Reisepasses und einer Kopie. Die Steuernummer ist kostenlos, und nach der Registrierung erscheint sie in den Systemen aller Finanzinstitute der Türkei.
• online auf der offiziellen Website der Steuerverwaltung ivd.gib.gov.tr (İnteraktif Vergi Dairesi).
Die ersten beiden Dokumente, die jede Bank verlangt, sind der Reisepass und die in der Türkei erhaltene Steuernummer. Nachfolgend die zusätzlichen Unterlagen, die die einzelnen Banken anfordern.
✅ Garanti Bank, DenizBank:
Wasser- und Stromrechnungen. Liegen keine Rechnungen vor, dann eine Meldebescheinigung aus Ihrem Heimatland, übersetzt und von einem türkischen Notar beglaubigt. Fehlt auch diese, dann ein Ikamet (Aufenthaltserlaubnis).
✅ Kuveyt Türk:
Wasser- und Stromrechnungen. Bürgern von Belarus und Kasachstan wird ohne Aufenthaltserlaubnis kein Konto eröffnet.
✅ Yapı Kredi:
Wasser- und Stromrechnungen der letzten 3 Monate. Liegen keine Rechnungen vor, dann eine Meldebescheinigung der Verwaltung/Gemeinde (Belediye).
✅ Akbank:
Wasser- und Stromrechnungen. Liegen keine Rechnungen vor, dann eine Meldebescheinigung der Verwaltung/Gemeinde (Belediye). Für alle Ausländer gilt: Ohne Ikamet (Aufenthaltserlaubnis) wird kein Konto eröffnet.
✅ Ziraat Bank:
Wasser- und Stromrechnungen. Ausländern ohne Ikamet (Aufenthaltserlaubnis) wird kein Konto eröffnet.
Die Apostille ist ein Stempel, der die Echtheit eines offiziellen Dokuments für die Verwendung in einem anderen Land bestätigt. Bei türkischen Immobiliengeschäften wird sie am häufigsten für eine außerhalb der Türkei ausgestellte Vollmacht benötigt.
Die beliebtesten Stadtteile von Alanya sind das Stadtzentrum, Avsallar, Tosmur, Kestel, Mahmutlar und Kargıcak. Jeder Stadtteil hat seinen eigenen Charme, und die Frage, welcher der beste ist, lässt sich nicht pauschal beantworten — in jedem von ihnen ist für komfortables Wohnen bestens gesorgt. Es kommt also ganz auf Ihre Vorlieben und den Zweck des Kaufs an.
Sie suchen eine günstige Wohnung für sich selbst und möchten komfortabel inmitten einer russischsprachigen Gemeinschaft leben? Dann schauen Sie sich Mahmutlar an.
Ist Ihr Ziel eine rentable Vermietung oder ein Wiederverkauf, orientieren Sie sich besser am Stadtzentrum mit seinen Sehenswürdigkeiten, Freizeitangeboten und guten Stränden sowie an den bei Europäern beliebten Vierteln Oba und Cikcilli.
Fällt Ihre Wahl auf Luxusimmobilien — prachtvolle Villen, Penthäuser und großzügige Wohnungen in neuen großen Wohnanlagen —, sehen Sie sich Objekte in Kestel oder Konaklı an.
Und werfen Sie mit uns auch gern einen Blick in den Stadtteil Tosmur in Alanya.
Die Türkei ist ein Land der Kontraste und der neuen Möglichkeiten. Daher hängen auch die monatlichen Lebenshaltungskosten ganz von Ihren persönlichen Vorlieben, Gewohnheiten, der Saison, dem Immobilientyp, der Infrastruktur usw. ab.
Lebensmittel auf den Märkten und die Nebenkosten sind hier deutlich günstiger als in Europa; am stärksten hängt das Budget vom Lebensstil ab: Cafés, Auto, Freizeit.
Wegen des Lira-Kurses ändern sich konkrete Beträge schnell — einen aktuellen Richtwert für das Familienbudget nennen Ihnen gern unsere Manager.
In der Türkei fallen — wie in jedem anderen zivilisierten Land — für eine Wohnung Kosten für den Unterhalt an: für die Infrastruktur der Anlage, den Sicherheitsdienst, die Dienste des Hausmeisters (Kapıcı) und anderes, dazu die Nebenkosten. Die türkische Variante des monatlichen „Hausgelds“, das die Eigentümer für die Bewirtschaftung des Hauses zahlen, heißt Aidat.
Die Unterhalts- und Servicekosten werden zusammengerechnet und auf alle Bewohner umgelegt. Das Aidat ist für alle Wohnungseigentümer der Anlage gleich und hängt nicht vom Typ oder von den Merkmalen der Wohnung ab, denn Personal und Infrastruktur nutzen alle zu gleichen Bedingungen. Höhe und Währung der monatlichen Zahlung werden auf der Eigentümerversammlung festgelegt.
Das Aidat kann sich je nach anstehenden Aufgaben ändern. Manchmal übernehmen die Eigentümer aus Spargründen einen Teil der Pflichten selbst.
Das Aidat ist eine verpflichtende, laufende Zahlung — unabhängig davon, ob jemand dauerhaft in der Wohnung lebt. Vor dem Kauf sollte man sich nach der Höhe des Aidat erkundigen, um unangenehme finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Im Durchschnitt beträgt das Aidat etwa 10–50 € im Monat; in einer großen Wohnanlage mit reicher Infrastruktur kann es 100–150 € im Monat erreichen.
Seit 2017 ist es Privatpersonen in der Türkei untersagt, Apartments tageweise (kurzfristig) zu vermieten.
Als Alternative gibt es zwei andere Wege, die eigene Wohnung zu vermieten:
• langfristige Vermietung;
• garantierte Vermietung.
Langfristige Vermietung bedeutet, die Wohnung für mindestens ein Jahr zu vermieten. Doch auch hier müssen private Eigentümer einige Pflichtauflagen erfüllen: den geschlossenen Mietvertrag notariell beglaubigen lassen, den Mieter unter der Adresse des vorübergehenden Wohnsitzes anmelden und — falls der Mieter kein türkischer Staatsbürger ist — seine in der Türkei erhaltene Steuernummer vorlegen.
Garantierte Vermietung heißt, die Immobilie über eine Verwaltungsgesellschaft zu vermieten. In diesem Fall kümmert sich die Gesellschaft um alles — Mietersuche, Vorbereitung der Wohnung, laufende Alltagsfragen. Sie erhalten Ihre Erträge und können trotzdem mehrmals im Jahr im eigenen Apartment am Meer Urlaub machen. Wichtig: Teilen Sie diesen Wunsch schon vor dem Kauf Ihren Maklern mit, damit sie ein Apartment gezielt für diesen Zweck auswählen.
Nach dem Wohnungskauf in der Türkei kommen Sie um die Anmeldung der Versorgungsanschlüsse nicht herum. Die wichtigsten Fragen, bei denen unsere After-Sales-Abteilung hilft:
✔️ Wie meldet man Wasser- und Stromzähler in Alanya an?
✔️ Welche Unterlagen sind für die Anmeldung erforderlich?
✔️ Wie kann man Strom und Wasser in Alanya bezahlen?
Der After-Sales-Service von New Time Investment hilft Ihnen, sich nach dem Immobilienkauf in der Türkei mit möglichst wenig Nerven- und Geldaufwand am neuen Wohnort einzuleben, den Alltag zu organisieren und die Wohnung einzurichten. Frischgebackenen Immobilienbesitzern fehlt für viele Alltagsfragen oft schlicht das Grundwissen über das Leben in der Republik.
Die After-Sales-Abteilung von New Time Investment hilft dabei:
📍 knifflige Alltags- und technische Fragen zu lösen;
📍 die Immobilie in Abwesenheit des Eigentümers zu verwalten;
📍 Möbel und Haushaltsgeräte für die Wohnung auszuwählen und günstig zu kaufen;
📍 Verträge mit den Versorgungsunternehmen abzuschließen;
📍 einen Anbieter auszuwählen und Internet sowie Festnetztelefon anzuschließen;
📍 den individuellen technischen Pass für das Objekt zu erhalten und Steuern zu zahlen;
📍 Gesundheit und Eigentum zu versichern;
📍 Transfer und Mietwagen zu organisieren.
Das Apothekennetz in der Türkei ist bestens — und zugleich sehr streng — organisiert. Die Arbeit türkischer Apotheken ist gesetzlich genau geregelt; für Verstöße gegen die Vorschriften des Arzneimittelhandels droht sogar Haft. Viele haben schon von der Qualität der türkischen Pharmazie gehört und nehmen neben türkischen Süßigkeiten oft auch türkische Medikamente mit nach Hause.
Unser Team hat eine Übersicht türkischer Pendants zu vertrauten Medikamenten zusammengestellt — sprechen Sie uns an, wir teilen sie gern.
Sie planen den Umzug in die Türkei zusammen mit Ihren Haustieren?
Für die Einreise mit einem Tier brauchen Sie einen Heimtierausweis mit Impfungen, einen Mikrochip und ein Gesundheitszeugnis; ein Teil der Formalitäten muss vorab erledigt werden. Alanya verfügt über ein gut ausgebautes Netz von Tierkliniken, und die Preise für Medikamente und Leistungen liegen deutlich unter dem europäischen Niveau.
In Alanya gibt es große Elektronikketten (Vatan, Teknosa, MediaMarkt) und lokale Geschäfte — die Auswahl ist groß, und Aktionen gibt es regelmäßig. Die Manager von New Time Investment verraten Ihnen, wo Sie Ihre Wohnung am günstigsten schlüsselfertig ausstatten.
Bauernmärkte finden in jedem Stadtteil von Alanya an einem eigenen Wochentag statt. Gemüse, Obst und Kräuter sind dort deutlich günstiger als im Geschäft, und gegen Ende des Markttags lassen die Händler gern mit sich handeln. Unsere Manager nennen Ihnen den nächstgelegenen Markt und seinen Markttag.