Iskân in der Türkei: die Nutzungsgenehmigung, die über Ihr tapu entscheidet

Iskân (türkisch iskân, umgangssprachlich auch einfach „iskan") ist die geläufige Bezeichnung für die Nutzungsgenehmigung eines Gebäudes, amtlich yapı kullanma izin belgesi. Ausgestellt wird sie von der Gemeindeverwaltung (belediye), nachdem diese sich vergewissert hat, dass das Gebäude entsprechend der genehmigten Planung errichtet und nutzungstauglich ist. Für Käufer ist das keine Formalität: Vom iskân hängt ab, ob die Wohnung einen vollwertigen Titel als kat mülkiyeti (Stockwerkseigentum) erhält, ob dauerhafte Versorgungsverträge möglich sind und ob eine reguläre Finanzierung zustande kommt.

Was der iskân ist und was er bestätigt

Der iskân bestätigt, dass der Bau im Einklang mit der Baugenehmigung und der Planung abgeschlossen wurde und dass das Gebäude die erforderlichen Prüfungen durchlaufen hat. Das Dokument wird für ein Gebäude – oder für eine eigenständige Einheit darin – auf Antrag des Bauträgers oder der Eigentümer bei der Gemeindeverwaltung ausgestellt, in bestimmten Fällen auch bei der Provinzverwaltung.

Der iskân wird einmalig erteilt und beim Eigentümerwechsel nicht neu ausgestellt: Im Dokument kann weiterhin der Name des Ersteigentümers oder des Bauträgers stehen. Das ist normal und berührt Ihre Rechte nicht – wer Eigentümer ist, ergibt sich aus dem tapu (der Eigentumsurkunde), nicht aus dem iskân.

Die Nutzungsgenehmigung ist kein Eigentumsnachweis. Sie sagt nichts darüber aus, wem die Wohnung gehört – sie sagt nur, dass das Gebäude rechtmäßig errichtet und nutzungstauglich ist.

Iskân und yapı ruhsatı: zwei Dokumente aus zwei Bauphasen

Diese beiden Dokumente werden häufig verwechselt – und von Verkäufern mitunter bewusst verwechselt.

Der Satz „das Haus hat eine Genehmigung" bedeutet ohne die Angabe, welche genau, gar nichts. Lassen Sie sich das konkrete Dokument zeigen und prüfen Sie dessen Bezeichnung.

Genel iskan und ferdi iskan

Die Nutzungsgenehmigung gibt es in zwei Varianten.

• Genel iskan (umgangssprachlich auch „toplu iskan") – die Gesamtgenehmigung für ein komplettes Gebäude oder eine ganze Anlage. Sie wird vom Bauträger eingeholt, sobald das Objekt vollständig fertiggestellt ist. Für Käufer ist das die beste Variante: Anschließend werden die Titel aller Wohnungen in kat mülkiyeti überführt.
• Ferdi iskan – die Einzelgenehmigung für eine bestimmte Einheit. Sie wird auf Antrag des Eigentümers einer konkreten Wohnung erteilt und ist möglich, wenn das Gebäude selbst die Voraussetzungen für die Genehmigungserteilung erfüllt. Diese Variante kommt vor, wenn eine Anlage in Abschnitten übergeben wird oder wenn ein Eigentümer das Dokument auf eigene Faust erwirken muss, ohne auf die übrigen zu warten.

Es gibt noch eine dritte Konstellation: Gebäude, die im Rahmen der Bauamnestie legalisiert wurden und für die eine Bauregistrierungsbescheinigung (yapı kayıt belgesi) ausgestellt wurde. Das ist kein iskân: Ein solches Dokument hält lediglich fest, dass das Bauwerk existiert, bestätigt aber nicht dessen Übereinstimmung mit der Planung und ebnet nicht in jedem Fall den Weg zum kat mülkiyeti. Objekte mit diesem Status verdienen eine gesonderte und vorsichtige Betrachtung.

Welche Risiken der Käufer einer Wohnung ohne iskân trägt

Ein Haus ohne Nutzungsgenehmigung lässt sich kaufen, und das Katasteramt wird die Übertragung eintragen. Die Folgeprobleme aber übernehmen Sie.

• Das tapu bleibt kat irtifakı. Sie besitzen einen Grundstücksanteil mit zugeordneter Einheit, nicht die Einheit selbst. Ausführlich dazu im Beitrag Tapu in der Türkei.
• Versorgungsverträge. Dauerverträge für Wasser, Strom und Gas werden für Gebäude mit iskân abgeschlossen. Ohne ihn erfolgt der Anschluss nur provisorisch – auf besonderer baurechtlicher Grundlage, mit aufwendigerem Verfahren und zu ungünstigeren Konditionen. In solchen Häusern laufen die Zähler nicht selten auf den Bauträger oder es gibt Sammelzähler für den ganzen Block; Sie zahlen dann über die Hausverwaltung, ohne den Tarif kontrollieren zu können.
• Adressregistrierung und Aufenthaltserlaubnis. Für eine Aufenthaltserlaubnis ist eine bestätigte Wohnadresse erforderlich. Fehlen der Wohnung ein dauerhafter Versorgungsvertrag und ein korrekter Adresseintrag, wird der Adressnachweis schwieriger und ohne zusätzliche Unterlagen mitunter unmöglich. Was bei einer Ablehnung zu tun ist, behandeln wir im Beitrag Ablehnung der Aufenthaltserlaubnis.
• Finanzierung. Banken finanzieren Objekte mit kat mülkiyeti deutlich bereitwilliger. Bei Gebäuden ohne iskân sind die Konditionen strenger, und ein Teil der Banken nimmt entsprechende Anträge gar nicht erst an. Das schränkt sowohl Ihre eigene Kreditmöglichkeit als auch den Kreis künftiger Käufer ein.
• Weiterverkauf. Ein informierter Käufer handelt entweder den Preis herunter oder geht. Ein Objekt ohne iskân verkauft sich langsamer und billiger als ein vergleichbares mit.
• Sanktionen der Gemeinde. Sind die Abweichungen von der Planung gravierend, kann die Gemeindeverwaltung eine Auflage erteilen, ein Bußgeld verhängen und in schweren Fällen die Herstellung des planungskonformen Zustands bis hin zum Abriss des ungenehmigten Teils verlangen.
• Sicherheit und Gemeinschaftseigentum. Die Erteilung des iskân ist an Prüfungen gebunden – von den Aufzügen bis zum Brandschutz. Ein Gebäude, das diese nicht durchlaufen hat, darf unter Umständen nur eingeschränkt genutzt werden: etwa dann, wenn der Aufzug formal nicht in Betrieb genommen ist.

Wie Sie prüfen, ob ein iskân vorliegt

Das Wort von Verkäufer und Makler genügt hier nicht – es braucht das Dokument oder einen Eintrag.

1. Sehen Sie sich das tapu an. Steht im Titel kat mülkiyeti, hat das Gebäude einen iskân: Ohne ihn ist der Übergang zum Stockwerkseigentum nicht möglich. Kat irtifakı ist ein Hinweis darauf, dass es höchstwahrscheinlich keinen iskân gibt.
2. Fordern Sie das Dokument selbst an. Bitten Sie den Bauträger oder die Hausverwaltung um eine Kopie des yapı kullanma izin belgesi und gleichen Sie Adresse, Flurstücksnummer (ada/parsel) und Blocknummer ab.
3. Wenden Sie sich an die Gemeindeverwaltung. Das Bauordnungsamt (imar müdürlüğü) am Standort des Objekts bestätigt Ihnen, ob ein iskân erteilt wurde, und teilt Ihnen zugleich mit, ob zu dem Gebäude Auflagen oder Planabweichungen vorliegen.
4. Prüfen Sie die Versorgungsverträge. Dauerverträge für Wasser und Strom auf die konkrete Wohnung sind ein indirektes, aber verlässliches Indiz. Ein provisorischer Anschluss ist ebenfalls ein Signal.

Weicht der Verkäufer einer klaren Antwort aus oder heißt es schon seit Jahren, der iskân komme „demnächst", ist das für sich genommen Anlass genug, das Geschäft oder den Preis zu überdenken.

Was tun, wenn kein iskân vorliegt

Die Lage ist von Fall zu Fall verschieden, und nicht jede ist aussichtslos.

• Das Haus ist gerade erst fertiggestellt. Die Ausstellung braucht Zeit: Der Bauträger stellt die Unterlagen zusammen, die Gemeinde prüft das Objekt. Das ist ein normaler Vorgang – halten Sie im Vertrag aber eine Frist für den Erhalt des iskân und die Haftung des Bauträgers bei Verzug fest.
• Es gibt kleinere Abweichungen von der Planung. Sie lassen sich beheben – verglaste Balkone werden in den Planungszustand zurückversetzt, zusätzliche Trennwände entfernt. Kosten und Dauer richten sich nach dem Umfang der Arbeiten.
• Die Abweichungen sind erheblich. Ein zusätzliches Geschoss, eine veränderte Grundfläche, eine Abweichung von der Genehmigung – das sind schwere Fälle. Manchmal lässt sich die Frage nur über Änderungen der Bauleitplanung lösen, manchmal überhaupt nicht.
• Den Bauträger gibt es nicht mehr. Dann müssen die Eigentümer die Genehmigung selbst erwirken – gemeinschaftlich über die Eigentümerversammlung oder einzeln im Wege des ferdi iskan. Das dauert und erfordert anwaltliche Begleitung.

Als allgemeine Regel gilt: Kaufen Sie ein Objekt ohne iskân nicht zum Preis eines Objekts mit iskân. Der Unterschied im Status ist ein Unterschied in Geld und in der Dauer bis zum Ausstieg aus der Investition.

Der Zusammenhang zwischen iskân und der Umschreibung des tapu auf kat mülkiyeti

Der iskân ist kein Selbstzweck, sondern eine Voraussetzung. Sobald die Gemeinde die Nutzungsgenehmigung erteilt und an das Katasteramt weitergeleitet hat, werden die Titel des Gebäudes von kat irtifakı auf kat mülkiyeti umgestellt. Den Antrag kann jeder der Miteigentümer stellen; ein zusätzliches Unterlagenpaket von jedem einzelnen Eigentümer ist dafür nicht erforderlich.

Formal ist diese Umschreibung verpflichtend. Das Bußgeld für ihr Ausbleiben wurde jedoch abgeschafft, weshalb Häuser gelegentlich jahrelang im alten Status verbleiben, obwohl der iskân vorliegt – schlicht weil niemand den Antrag gestellt hat. Wenn Sie eine Wohnung in einem solchen Haus kaufen, fragen Sie nach, ob der iskân erteilt wurde, und stoßen Sie die Umschreibung nötigenfalls selbst an: Das macht Ihren Vermögenswert liquider.

Häufige Fragen

Darf man in einer Wohnung ohne iskân wohnen?

Faktisch tun es die Menschen, doch es ist keine Gebäudenutzung „nach dem Gesetz": Anschlüsse laufen provisorisch, und die Gemeinde behält Anknüpfungspunkte für Auflagen. Die rechtlich einwandfreie Nutzung beginnt mit der Erteilung der Genehmigung.

Muss der iskân auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden?

Nein. Das Dokument wird für ein Gebäude oder eine Einheit ausgestellt, nicht für eine Person. Der Name des Ersteigentümers darin ist kein Problem.

Wie lange dauert es, den iskân zu erhalten?

Das hängt von der Auslastung der Gemeinde, der Größe des Gebäudes und der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Bei einem vollständig fertigen Objekt geht es um Wochen, bei Mängeln um Monate und länger. Genaue Fristen erfragen Sie am besten bei der jeweiligen Gemeindeverwaltung.

Wer trägt die Kosten für den iskân?

Bei Neubauten der Bauträger, das gehört zu seinen Pflichten. Bei der Einzelerteilung trägt die Kosten der Eigentümer. Die Höhe der Gebühren legt die Gemeinde fest und passt sie regelmäßig an, aktuelle Beträge erfragen Sie daher vor Ort.

Wirkt sich ein fehlender iskân auf die Grundsteuer aus?

Die Grundsteuer (emlak vergisi) ist unabhängig vom Vorliegen einer Nutzungsgenehmigung zu zahlen – sie knüpft an das Objekt und dessen steuerlichen Wert an, nicht an den Dokumentenstatus.

Was ist wichtiger: der iskân oder kat mülkiyeti im tapu?

Beides hängt zusammen. Kat mülkiyeti im tapu ist der schnellste und verlässlichste Indikator für Käufer, denn ohne iskân gibt es diesen Status nicht. Lautet der Titel aber noch auf kat irtifakı, muss das Vorliegen eines iskân direkt bei der Gemeindeverwaltung geprüft werden.

Die Angaben in diesem Beitrag dienen der allgemeinen Orientierung. Die Anforderungen des Katasteramts (TKGM), der Gemeinden und der Migrationsbehörde, die Höhe der Gebühren und die Unterlagenlisten ändern sich, und die Praxis unterscheidet sich von Amt zu Amt. Prüfen Sie vor der Antragstellung die aktuellen Regeln bei der zuständigen Behörde oder bei einem Anwalt.

Brauchen Sie Unterstützung?

New Time Investment begleitet Immobiliengeschäfte und die Dokumentenabwicklung in Alanya und in der gesamten Türkei. Wir prüfen das Objekt bei Katasteramt und Gemeinde, sehen uns Belastungen und den Status des tapu an, stellen die Unterlagen zusammen und begleiten Sie am Tag der Unterzeichnung gemeinsam mit einem yeminli tercüman (vereidigten Übersetzer).

Wenn Sie sich noch in der Auswahlphase befinden, lohnt es sich, uns das Objekt vor der Anzahlung zu zeigen – in diesem Stadium ist eine Korrektur am günstigsten.