Aidat in der Türkei: wofür Eigentümer zahlen und was bei Nichtzahlung passiert

Aidat ist der monatliche Beitrag eines Eigentümers zur Bewirtschaftung der Wohnanlage: Reinigung, Bewachung, Aufzüge, Pool, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen und Gehälter des Personals. Es handelt sich nicht um eine „Zusatzleistung", die man abbestellen könnte: Die Pflicht, sich an den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen, ist unmittelbar im Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) festgelegt. Wir zeigen, was im aidat enthalten ist, wer die Höhe wie beschließt, ob der Mieter zahlt und was bei Zahlungsverzug geschieht.

Die Rechtsgrundlage

Alles, was das gemeinschaftliche Eigentum an einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage in der Türkei betrifft, regelt das Gesetz Nr. 634 über das Stockwerkseigentum aus dem Jahr 1965. Es führt zentrale Begriffe ein, die Ihnen in den Unterlagen begegnen werden:

• kat maliki – der Eigentümer einer Sondereigentumseinheit (Wohnung, Laden, Büro);
• kat malikleri kurulu – die Eigentümerversammlung, das oberste Verwaltungsorgan;
• yönetici / yönetim kurulu – der von der Versammlung gewählte Verwalter beziehungsweise Verwaltungsbeirat; die Aufgaben können an eine professionelle Hausverwaltung übertragen werden;
• yönetim planı – der Verwaltungsplan, eine Art Satzung der Anlage; er wird zusammen mit den Katastereinträgen registriert und ist für alle Eigentümer verbindlich, auch für künftige;
• işletme projesi – der jährliche Wirtschaftsplan mit Einnahmen und Ausgaben;
• ortak gider und avans – die gemeinschaftlichen Kosten und die Vorauszahlungen.

Genau genommen kommt das Wort „aidat" im Gesetz gar nicht vor – dort ist von der Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten und von Vorauszahlungen die Rede. In Inseraten und auf Abrechnungen wird jedoch genau dieser Begriff verwendet.

Was im aidat enthalten ist

Artikel 20 des Gesetzes teilt die gemeinschaftlichen Kosten in zwei Gruppen und verteilt sie unterschiedlich:

• Zu gleichen Teilen auf alle Eigentümer – die Kosten für den Hauswart (kapıcı), den Heizungswart, den Gärtner und den Wachdienst. Die Wohnungsgröße spielt hier keine Rolle.
• Anteilig nach dem Grundstücksanteil (arsa payı) – Versicherungsprämien für das Gebäude, Instandhaltung und Reparatur der Gemeinschaftsflächen, Vergütung des Verwalters, Betriebskosten der gemeinschaftlichen Anlagen: Aufzüge, Pool, Notstromaggregat, Pumpenhaus, Außenbeleuchtung.

Der Verwaltungsplan kann eine andere Verteilung vorsehen – etwa anteilig nach Wohnfläche. Diese Regelung findet sich auf Schritt und Tritt, und in neuen Anlagen wird der aidat häufiger genau nach Quadratmetern berechnet. Neben den laufenden Kosten beschließt die Versammlung üblicherweise auch Vorauszahlungen und eine Rücklage für größere Arbeiten sowie für die Ergänzung des Gemeinschaftsinventars (demirbaş) – Fassade, Dach, Austausch des Aufzugs, Sanierung des Pools.

Was im aidat üblicherweise nicht enthalten ist: der individuelle Verbrauch von Strom, Wasser und Gas in Ihrer Wohnung, die Grundsteuer und die Versicherung der Einheit selbst. Die Versicherung des Gemeinschaftseigentums wird dagegen aus den gemeinschaftlichen Kosten finanziert.

Wer die Höhe festlegt

Die Höhe des aidat wird weder vom Bauträger für alle Zeiten festgesetzt noch aus der Luft gegriffen. Sie bestimmt die Eigentümerversammlung, indem sie den Jahreswirtschaftsplan – das işletme projesi – beschließt. Nach Artikel 37 des Gesetzes weist der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Jahres, den Anteil jedes Eigentümers und die Höhe der von ihm zu leistenden Vorauszahlung aus.

Der Wirtschaftsplan wird den Eigentümern und denjenigen, die die Einheit tatsächlich nutzen, gegen Unterschrift oder per Einschreiben bekannt gegeben. Für Einwendungen stehen sieben Tage zur Verfügung; eine eingegangene Einwendung behandelt die Eigentümerversammlung, die entscheidet oder einen neuen Wirtschaftsplan erstellt. Der beschlossene Wirtschaftsplan und die Beschlüsse der Versammlung über die Bewirtschaftungskosten stehen Titeln gleich, die eine vereinfachte Beitreibung nach dem Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzgesetz ermöglichen.

Auch Beschlussfähigkeit und Abstimmungsverfahren der Versammlung regelt das Gesetz: Beschlüsse ergehen mit Mehrheit sowohl nach Köpfen der Eigentümer als auch nach Grundstücksanteilen; kam die erste Versammlung mangels Beschlussfähigkeit nicht zustande, entscheidet die Wiederholungsversammlung mit der Mehrheit der Anwesenden. Den Verwaltungsplan selbst zu ändern – einschließlich des Verteilungsschlüssels für die Kosten – ist schwieriger: Dafür ist eine Mehrheit von vier Fünfteln aller Eigentümer erforderlich.

Wer zahlt – Eigentümer oder Mieter

Die Pflicht zur Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten legt das Gesetz dem Eigentümer auf. Artikel 22 ergänzt dies um eine gesamtschuldnerische Haftung derjenigen, die die Einheit dauerhaft aufgrund eines Mietvertrags, eines Wohnrechts oder einer anderen Grundlage nutzen. Die Verwaltung darf die Zahlung also auch vom Mieter verlangen.

Die Haftung des Mieters ist jedoch begrenzt: Sie übersteigt nicht den Betrag der von ihm geschuldeten Miete, und das Gezahlte wird auf die Miete angerechnet. Mit anderen Worten: Der Mieter kann der Verwaltung nicht mehr schulden, als er dem Eigentümer aus dem Mietvertrag schuldet.

In der Praxis wird die Verteilung im Mietvertrag festgehalten: Bei langfristiger Vermietung zahlt den aidat häufiger der Mieter, bei kurzfristiger fast immer der Eigentümer. Der Vertrag wirkt jedoch nur zwischen den Parteien: Gegenüber der Verwaltung der Anlage haftet für die Schuld der Eigentümer.

Daraus folgt etwas Wichtiges für Käufer. Eine aidat-Schuld ist durch eine gesetzliche Hypothek gesichert: Auf gerichtliche Entscheidung wird auf der Sondereigentumseinheit des Schuldners auf Antrag des Verwalters oder eines anderen Eigentümers eine kanuni ipotek zugunsten der übrigen Eigentümer eingetragen. Die Verbindlichkeit hängt damit faktisch an der Wohnung, weshalb man vor dem Kauf stets eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Verwaltung einholt. Was sonst noch vor dem Kauf zu prüfen ist, steht in den Beiträgen über das tapu und über den Ablauf des Immobilienkaufs.

Was bei Nichtzahlung geschieht

Das Gesetz sieht einen Verzugszuschlag (gecikme tazminatı) in Höhe von 5 % pro Monat für die Verzugstage vor – das ist das gesetzliche Minimum. Der Verwaltungsplan oder ein Versammlungsbeschluss können einen höheren Satz festlegen, aber keinen niedrigeren als den gesetzlichen.

Die Beitreibung verläuft so:

1. Der Verwalter (oder jeder beliebige Eigentümer) leitet die Zwangsvollstreckung ohne gerichtliche Entscheidung ein – auf Grundlage des beschlossenen Wirtschaftsplans oder eines Versammlungsbeschlusses.
2. Dem Schuldner wird eine Zahlungsaufforderung zugestellt. Erhebt er binnen sieben Tagen keinen Widerspruch, wird die Vollstreckung endgültig; bei Widerspruch geht die Sache vor Gericht.
3. Konnte die Forderung nicht beigetrieben werden, stellt das Gericht ihre Höhe fest, und auf der Sondereigentumseinheit wird eine gesetzliche Hypothek zugunsten der übrigen Eigentümer eingetragen.
4. In extremen Fällen fortgesetzter Pflichtverletzung lässt das Gesetz eine Klage auf zwangsweise Übertragung des Eigentumsanteils (devir davası) zu – eine seltene, aber existierende Maßnahme.

Dem Schuldner Wasser oder Strom abzustellen, steht der Verwaltung dagegen nicht zu, auch wenn solche Versuche vorkommen. Die Gerichte gehen davon aus, dass die Einstellung der Versorgung Sache der Versorgungsunternehmen ist und nicht der Verwaltung der Anlage; Versammlungsbeschlüsse und sogar Bestimmungen des Verwaltungsplans, die solche Abschaltungen erlauben, wurden für unwirksam erklärt. Wurde Ihnen wegen des aidat das Wasser abgestellt, ist das ein Anlass, einen Anwalt einzuschalten, und nicht, unter Druck zu zahlen.

Noch ein verbreiteter Irrtum: Eine aidat-Schuld führe angeblich zur Ablehnung der Verlängerung der Aufenthaltserlaubnis. Ein unmittelbarer rechtlicher Zusammenhang besteht nicht – die Ablehnungsgründe sind im Migrationsrecht aufgezählt, und der aidat gehört nicht dazu. Ausführlicher im Beitrag über die Ablehnung der Aufenthaltserlaubnis.

Kann man für Nichtgenutztes die Zahlung verweigern

Nein. Das Gesetz antwortet unmissverständlich: Ein Eigentümer kann sich der Zahlung seines Anteils nicht dadurch entziehen, dass er auf das Nutzungsrecht an den Gemeinschaftsflächen verzichtet oder sich darauf beruft, er brauche sie wegen der Art seiner Einheit nicht. Ein Laden im Erdgeschoss mit eigenem Eingang beteiligt sich gleichwohl an den Kosten für Treppenhaus und Aufzug; eine Wohnung, in der Sie zwei Monate im Jahr sind, zahlt aidat für alle zwölf.

Der einzige rechtmäßige Weg, den Verteilungsschlüssel zu ändern, ist eine Änderung des Verwaltungsplans, und die erfordert die Zustimmung von vier Fünfteln der Eigentümer. Beschlüsse über abweichende Sätze, die mit einfacher Mehrheit entgegen dem Verwaltungsplan gefasst wurden, sind anfechtbar.

Wie man einen Versammlungsbeschluss anficht

Wurde die Höhe des aidat oder die Art seiner Berechnung fehlerhaft beschlossen, lässt sich der Beschluss der Eigentümerversammlung beim Friedensgericht in Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) am Standort des Objekts anfechten. Die Fristen bestimmt Artikel 33 des Gesetzes:

Die Fristen sind Ausschlussfristen. Eine Ausnahme bilden inhaltlich nichtige Beschlüsse (etwa solche eines dafür nicht zuständigen Organs oder solche entgegen zwingenden Vorschriften): Deren Unwirksamkeit kann ohne zeitliche Begrenzung geltend gemacht werden. Gesondert räumt das Gesetz sieben Tage für Einwendungen gegen den Jahreswirtschaftsplan ein – dieser Weg ist einfacher und schneller als ein Gerichtsverfahren, und man sollte ihn nutzen.

Wichtig: Eine Klageerhebung befreit für sich genommen nicht von der Zahlung des aidat für den streitigen Zeitraum. Üblich ist, zu zahlen und parallel anzufechten, sonst kommt zum Streit noch der Verzugszuschlag hinzu.

Wovon die Höhe des aidat abhängt

Konkrete Beträge nennen wir hier bewusst nicht: Der aidat wird jedes Jahr in der Versammlung neu festgesetzt, hängt von der Inflation und vom Anstieg des Mindestlohns ab, und die Spannweite zwischen den Anlagen ist enorm. Orientieren sollte man sich an den Faktoren und nicht an Zahlen aus alten Artikeln:

• Infrastruktur. Pools (besonders beheizte), Sauna und Hamam, Fitnessraum, Notstromaggregat, mehrere Aufzüge – jede Position bedeutet Personal, Strom und Wartung.
• Personalbestand. Rund-um-die-Uhr-Bewachung, Gärtner, Reinigungskräfte, Rezeption – der gewichtigste Teil des Wirtschaftsplans, und er wächst mit dem Mindestlohn.
• Zahl der Sondereigentumseinheiten. Je mehr Wohnungen, desto geringer der Anteil jedes Einzelnen an denselben Kosten.
• Alter des Gebäudes. Ältere Anlagen erfordern mehr Reparaturen, verfügen aber oft über weniger Infrastruktur.
• Berechnungsprinzip. Nach Quadratmeter, zu gleichen Teilen je Wohnung oder nach Grundstücksanteil – bei gleichem Budget ergeben sich für eine bestimmte Wohnung unterschiedliche Beträge.
• Gesonderte Posten. In manchen Anlagen werden Heizung, Warmwasser oder Müllabfuhr getrennt vom aidat abgerechnet.

Zur Größenordnung: In einem Haus ohne Infrastruktur und festes Personal ist der Beitrag symbolisch, in einer großen Anlage mit Pools und Rund-um-die-Uhr-Bewachung kann er um ein Vielfaches höher liegen. Die einzige verlässliche Quelle ist der geltende Wirtschaftsplan der konkreten Anlage und nicht ein städtischer Durchschnittswert.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist und häufige Fehler

• Unbedenklichkeitsbescheinigung der Verwaltung für Ihre Einheit – zwingend, denn die Schuld folgt faktisch der Wohnung.
• Der geltende Wirtschaftsplan (işletme projesi) und die Versammlungsprotokolle der letzten zwei bis drei Jahre: Daraus wird ersichtlich, wie sich der aidat entwickelt hat und ob größere Arbeiten anstehen.
• Der Verwaltungsplan (yönetim planı) – dort sind der Kostenverteilungsschlüssel, das Abstimmungsverfahren und die Regeln zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen festgelegt, einschließlich Beschränkungen für Kurzzeitvermietung und Haustiere.
• Was im Satz enthalten ist. Klären Sie, ob Heizung, Wasser, Internet und Müllabfuhr eingeschlossen sind – die Formulierung „alles inklusive" vom Verkäufer bedeutet nichts.
• Abrechnungswährung. In Anlagen mit hohem Anteil ausländischer Eigentümer wird der aidat mitunter in Fremdwährung angesetzt; sehen Sie nach, wie das im Versammlungsbeschluss festgehalten ist.
• Vorliegen des iskân. Ein nicht abgeschlossenes Abnahmeverfahren wirkt sich sowohl auf die Verwaltung der Anlage als auch auf die Versorgungsverträge aus – siehe den Beitrag über den iskân.
• Dauerauftrag. Wenn Sie nur zeitweise in der Türkei sind, richten Sie für den aidat einen Dauerauftrag von einem türkischen Konto ein – wie man es eröffnet, beschreibt der Beitrag über das Bankkonto.

Häufige Fragen

Wird aidat auch für eine leerstehende Wohnung gezahlt?

Ja. Die Pflicht knüpft an das Eigentum an, nicht an die tatsächliche Nutzung. Auf die Nutzung der Gemeinschaftsflächen zu verzichten und deshalb nicht zu zahlen, lässt das Gesetz nicht zu.

Wer zahlt den aidat bei Vermietung?

Nach dem Gesetz ist der Eigentümer verpflichtet, doch der Mieter haftet gesamtschuldnerisch – begrenzt auf die Höhe seiner Miete. Wie die Verteilung praktisch aussieht, halten die Parteien im Mietvertrag fest; gegenüber der Verwaltung der Anlage bleibt die Haftung des Eigentümers bestehen.

Welcher Verzugszuschlag fällt an?

Das Gesetz sieht 5 % pro Monat für die Verzugstage vor. Der Verwaltungsplan oder ein Versammlungsbeschluss können einen höheren Satz vorsehen, aber keinen niedrigeren.

Darf die Verwaltung wegen einer Schuld Wasser oder Strom abstellen?

Diese Praxis kommt vor, doch die Gerichte stützen sie nicht: Die Einstellung der Versorgung fällt in die Zuständigkeit der Versorgungsunternehmen. Die Verwaltung muss die Forderung über Zwangsvollstreckung und Gericht durchsetzen.

Wird eine aidat-Schuld vererbt?

Ja, die Schulden des Erblassers gehen auf die Erben über. Näheres zum Verfahren und zur Frist für die Ausschlagung der Erbschaft im Beitrag über die Vererbung von Immobilien.

Lässt sich eine Senkung des aidat erreichen?

Ja, aber nur über das Verfahren: Einwendung gegen den Wirtschaftsplan binnen sieben Tagen, Behandlung der Frage in der Versammlung und nötigenfalls Klage innerhalb der vorgesehenen Fristen. Einfach die Zahlung einzustellen, ist die schlechteste Variante: Dann kommen Verzugszuschlag und Zwangsvollstreckung hinzu.

Brauchen Sie Unterstützung?

Die Angaben dienen der allgemeinen Orientierung. Die Rechtsprechung zu Streitigkeiten über die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums, die Beitragshöhen und die internen Regeln der Anlagen ändern sich, die Anforderungen von Katasteramt und Migrationsbehörde erst recht: Prüfen Sie vor Ihrer Entscheidung die aktuellen Regeln und die Unterlagen der konkreten Anlage.

New Time Investment begleitet Immobiliengeschäfte und die Dokumentenabwicklung in Alanya und in der gesamten Türkei. Vor dem Kauf prüfen wir Verwaltungsplan und Wirtschaftsplan der Anlage, fordern bei der Verwaltung die Unbedenklichkeitsbescheinigung an und erklären Ihnen, was die Bewirtschaftung des Objekts tatsächlich kostet.