Immobilienerbe in der Türkei: das Verfahren für ausländische Eigentümer

Wenn eine Person eine Wohnung oder ein Haus in der Türkei besaß, entscheidet sich das Schicksal dieses Objekts nach ihrem Tod nach türkischem Recht – unabhängig davon, welchem Staat sie angehörte und wo sie ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Erben müssen das türkische Verfahren vollständig durchlaufen: den Erbschein erwirken, die Erbschaftsteuererklärung abgeben und das tapu (die Eigentumsurkunde) umschreiben lassen. Nachfolgend, wie das 2026 geregelt ist, in welcher Reihenfolge vorzugehen ist und wo üblicherweise Zeit und Geld verloren gehen.

Welches Recht auf türkische Immobilien anwendbar ist

Das türkische Gesetz über das internationale Privat- und Verfahrensrecht (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, Nr. 5718) teilt den Nachlass in Artikel 20 in zwei Teile. Die Vererbung beweglichen Vermögens richtet sich nach dem Heimatrecht des Erblassers, die Vererbung von in der Türkei belegenen Immobilien dagegen nach türkischem Recht. Das ist der klassische Grundsatz lex rei sitae: Über das Schicksal eines Objekts entscheidet das Recht des Belegenheitsstaats.

Die praktische Folgerung ist einfach. Selbst wenn nach dem Recht des Heimatstaats des Verstorbenen die Anteile anders verteilt würden, wendet das Katasteramt auf die türkische Wohnung das türkische Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu, Nr. 4721) an. Einen ausländischen Erbschein nimmt das Katasteramt für sich genommen nicht an – erforderlich ist entweder ein türkisches Dokument oder die Anerkennung der ausländischen Gerichtsentscheidung durch ein türkisches Gericht (tanıma ve tenfiz), was länger dauert und teurer ist.

Ein alter Mythos gehört gesondert ausgeräumt. Das Gegenseitigkeitserfordernis (mütekabiliyet) beim Immobilienerwerb durch Ausländer wurde durch das Gesetz Nr. 6302 aus dem Jahr 2012 abgeschafft, das Artikel 35 des Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu) geändert hat. Das Erbrecht hängt nicht mehr davon ab, ob türkische Staatsangehörige im Land des Erben Immobilien erwerben dürfen. Die allgemeinen Beschränkungen für die Objekte selbst bleiben bestehen – Militär- und Sicherheitszonen sowie Flächenobergrenzen je Ausländer; fällt das geerbte Objekt darunter, kann die Behörde dessen Veräußerung verlangen, und das sollte man vorab prüfen.

Wer nach dem Gesetz erbt: das System der Erbordnungen

Das türkische Zivilgesetzbuch ordnet die gesetzliche Erbfolge nach Stämmen (zümre). Es gibt drei davon:

• Erste Ordnung – die Abkömmlinge des Erblassers (altsoy): die Kinder und über diese die Enkel und Urenkel. Adoptivkinder stehen leiblichen Kindern gleich.
• Zweite Ordnung – die Eltern des Erblassers und deren Abkömmlinge, also seine Geschwister und weiter die Nichten und Neffen.
• Dritte Ordnung – die Großeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge.

Es gilt eine strenge Regel: Solange auch nur ein Erbe der vorhergehenden Ordnung lebt, wird die nächste Ordnung nicht zur Erbfolge berufen. Innerhalb einer Ordnung geht der Anteil eines vorverstorbenen Erben auf dessen eigene Abkömmlinge über.

Der überlebende Ehegatte (sağ kalan eş) gehört keiner Ordnung an – er erbt gemeinsam mit derjenigen Ordnung, die berufen ist. Sein Anteil ist in Artikel 499 des Zivilgesetzbuchs ausdrücklich festgelegt und hängt davon ab, wer sonst noch erbt.

Eine wichtige Einschränkung zur dritten Zeile: Der Anteil von 3/4 für den Ehegatten entsteht, wenn Großeltern und deren Kinder erben. Leben aus der dritten Ordnung nur noch entferntere Abkömmlinge, fällt der Nachlass vollständig dem Ehegatten zu.

Unabhängig von den Erbquoten wirkt die güterrechtliche Auseinandersetzung nach dem für die Ehe geltenden Güterstand. Zuerst wird der ehegüterrechtliche Anteil ausgesondert, und erst der verbleibende Teil bildet den Nachlass. Für in der Türkei nach 2002 geschlossene Ehen gilt standardmäßig die Errungenschaftsbeteiligung (edinilmiş mallara katılma) – das kann die Endergebnisse spürbar verändern.

Der Pflichtteil (saklı pay)

Der Pflichtteil ist derjenige Teil des gesetzlichen Erbteils, den der Erblasser durch Testament nicht entziehen kann. Artikel 506 des Zivilgesetzbuchs bestimmt ihn wie folgt:

Die Geschwister des Erblassers sind in der Aufzählung des Artikels 506 nicht enthalten – ein Pflichtteil steht ihnen nicht zu. Alles, was über die Pflichtteile hinausgeht, heißt frei verfügbarer Teil (tasarruf edilebilir kısım), und darüber verfügt der Erblasser nach Belieben. Gibt es überhaupt keine Pflichtteilsberechtigten, kann er über das gesamte Vermögen verfügen.

Das Testament und seine Grenzen

Ein Testament (vasiyetname) kann in der Türkei errichten, wer das fünfzehnte Lebensjahr vollendet hat und die Bedeutung seines Handelns erfassen kann (Artikel 502 ZGB). Es gibt drei Formen:

• Öffentliches Testament (resmî vasiyetname) – errichtet vor einem Notar oder einem Friedensrichter in Gegenwart zweier Zeugen. Beweisrechtlich die sicherste Variante.
• Eigenhändiges Testament (el yazılı vasiyetname) – vollständig von der Hand des Erblassers geschrieben, mit Angabe von Tag, Monat und Jahr sowie Unterschrift. Ein maschinengeschriebener Text ist unwirksam.
• Mündliches Testament (sözlü vasiyetname) – nur in außergewöhnlichen Umständen und vor zwei Zeugen; eine Ausnahmeform, die in der Praxis kaum vorkommt.

Ein Testament setzt die Pflichtteile nicht außer Kraft. Verletzt eine Verfügung sie, erhebt der übergangene Erbe eine Herabsetzungsklage (tenkis davası). Die Frist ist streng: ein Jahr ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erbe von der Verletzung seines Pflichtteils erfahren hat, und in jedem Fall höchstens zehn Jahre – ab der Testamentseröffnung beziehungsweise ab dem Erbfall. Es handelt sich um Ausschlussfristen, sie können nicht wiedereingesetzt werden.

Für einen Ausländer mit Immobilienbesitz in der Türkei ist es sinnvoll, ein türkisches Testament gesondert vom Testament im Wohnsitzstaat zu errichten – das verringert den Legalisationsaufwand für die Erben drastisch. Errichtet wird es beim Notar, mit einem vereidigten Übersetzer, sofern der Erblasser kein Türkisch spricht.

Schritt 1. Der Erbschein

Das Basisdokument ist das mirasçılık belgesi, auch veraset ilamı genannt: Darin sind alle Erben und ihre Anteile aufgeführt. Für türkische Staatsangehörige stellt es ein Notar aus. Ist jedoch auch nur einer der Erben Ausländer, darf der Notar es nicht ausstellen (eine Beschränkung des Notariatsgesetzes). In diesem Fall wendet man sich an das Friedensgericht in Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) – am letzten Wohnsitz des Erblassers oder am Wohnsitz eines beliebigen Erben.

Üblicherweise benötigt werden:

• die Sterbeurkunde;
• Nachweise über Verwandtschaft und Ehe (Geburts- und Heiratsurkunden, Personenstandsauszüge);
• die Reisepässe der Erben;
• ein Katasterauszug oder eine Kopie des tapu zum Objekt;
• das Testament, sofern vorhanden.

Alle ausländischen Urkunden müssen legalisiert sein – für Staaten des Haager Übereinkommens bedeutet das die Apostille, anschließend die Übersetzung durch einen yeminli tercüman (vereidigten Übersetzer) und die notarielle Beglaubigung bereits in der Türkei. Ausführlicher im Beitrag über die Apostille für die Türkei. Persönlich anreisen muss man nicht: Das Verfahren führt ein Anwalt aufgrund einer Vollmacht, die bei einem türkischen Notar oder in einem türkischen Konsulat errichtet wurde; das Verfahren beschreibt der Beitrag über die Vollmacht.

Schritt 2. Erklärung und Erbschaftsteuer

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer (veraset ve intikal vergisi) regelt das Gesetz Nr. 7338. Die Sätze sind progressiv und unterscheiden sich nach dem Erwerbsgrund: beim Erwerb von Todes wegen 1 % bis 10 % in fünf Stufen (1, 3, 5, 7 und 10 %), bei unentgeltlichem Erwerb unter Lebenden, also bei Schenkung, 10 % bis 30 % in denselben Stufen (10, 15, 20, 25 und 30 %).

Die Stufengrenzen und der Freibetrag (istisna), der gesondert auf den Anteil des überlebenden Ehegatten und auf den Anteil jedes Kindes angewendet wird, werden jährlich anhand des Neubewertungssatzes angepasst. Konkrete Lira-Beträge hier festzuhalten hat keinen Sinn – die aktuellen Werte veröffentlicht die Steuerverwaltung (gib.gov.tr), bestätigen kann sie auch das Finanzamt oder ein Steuerberater.

Ein weiteres wichtiges Detail: Immobilien werden in der Erklärung nicht mit dem Marktpreis angesetzt, sondern mit dem Wert, der als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer dient (emlak vergisi değeri). Dieser liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert, weshalb die tatsächliche Steuerbelastung beim Erben einer Wohnung meist niedriger ausfällt, als die Erben erwarten. Schulden des Erblassers und Bestattungskosten werden von der Bemessungsgrundlage abgezogen.

Die Erklärungsfristen hängen davon ab, wo der Tod eingetreten ist und wo sich die Erben befinden:

Die Steuer selbst wird weder sofort noch in einer Summe gezahlt: Sie ist auf drei Jahre gestreckt – in sechs gleichen Raten, jeweils im Mai und im November eines jeden Jahres. Zinsen auf die Ratenzahlung fallen nicht an. Eine verspätete Abgabe der Erklärung zieht dagegen Bußgeld und Säumniszuschläge nach sich, weshalb die Fristen selbst bei unvollständigen Unterlagen nicht versäumt werden sollten.

Schritt 3. Umschreibung des tapu

Mit dem gerichtlichen Erbschein wenden sich die Erben an das Katasteramt (Tapu Müdürlüğü) am Standort des Objekts. Hier gibt es eine Feinheit, die oft falsch wiedergegeben wird: Das Gesetz erlaubt, die Eintragung des Übergangs auf die Erben vorzunehmen, ohne die Festsetzung der Erbschaftsteuer abzuwarten. Weitergehende Schritte jedoch – das Objekt verkaufen, verschenken oder mit einem Pfandrecht belasten – sind erst möglich, wenn die Steuer vollständig gezahlt und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (ilişik kesme belgesi) vorgelegt wurde.

Finanziell ist die Umschreibung im Erbfall milder als beim Kauf: Die übliche Gebühr von 4 % des angegebenen Werts fällt hier nicht an, zu entrichten ist die Gebühr döner sermaye. Ihre Höhe wird jährlich angepasst und hängt von der Region ab – erfragen Sie den Tarif beim Amt selbst. Bei einer späteren Auseinandersetzung unter den Erben (taksim) kann eine gesonderte Gebühr anfallen.

Nach der Eintragung gehört das Objekt den Erben in Gesamthandseigentum ohne Anteilsbildung (elbirliği mülkiyeti). Jedes Rechtsgeschäft erfordert die Zustimmung aller. Um über den eigenen Teil selbstständig verfügen zu können, überführen die Erben das Vermögen in Bruchteilseigentum (paylı mülkiyet) – einvernehmlich oder gerichtlich. Worauf im Dokument selbst zu achten ist, behandelt der Beitrag über das tapu. Benötigt werden zudem eine gültige DASK-Police und für jeden Erben eine türkische Steuernummer – wie man sie erhält, beschreibt der Beitrag über die vergi numarası.

Ausschlagung der Erbschaft und Nachlassschulden

In der Türkei haften die Erben für die Schulden des Erblassers persönlich und gesamtschuldnerisch – das ist von grundlegender Bedeutung, wenn auf dem Objekt eine Hypothek, aufgelaufener aidat oder Steuerrückstände lasten. Vor der Annahme der Erbschaft sollte man die Schuldenlage daher klären.

Die Ausschlagung der Erbschaft (mirasın reddi) wird beim Friedensgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers binnen drei Monaten erklärt. Für gesetzliche Erben läuft die Frist ab dem Zeitpunkt, zu dem sie vom Tod und von ihrer Erbenstellung erfahren haben; für testamentarisch Eingesetzte ab der amtlichen Mitteilung über die Verfügung. Die Frist ist eine Ausschlussfrist: Sie wird weder gehemmt noch verlängert.

Ein Sonderfall ist die sogenannte Ausschlagung kraft Gesetzes (hükmen ret). War die Zahlungsunfähigkeit des Erblassers zum Todeszeitpunkt offenkundig oder amtlich festgestellt, gilt die Erbschaft automatisch als ausgeschlagen, und die Dreimonatsfrist findet keine Anwendung. Sich ohne Anwalt auf diese Regel zu stützen, ist jedoch riskant: Jede Handlung, die wie eine Annahme der Erbschaft aussieht – Verfügung über Sachen, Entgegennahme von Mieteinnahmen, Begleichung von Rechnungen im eigenen Namen –, kann das Ausschlagungsrecht kosten.

Was zu prüfen ist und wo am häufigsten Fehler passieren

• Auf einen „automatischen" Übergang warten. Nichts geht von selbst über: Ohne Gang zu Gericht und Katasteramt läuft die Wohnung jahrelang auf den Verstorbenen, während Rückstände bei aidat und Grundsteuer weiter anwachsen.
• Einen ausländischen Erbschein mitbringen. Das Katasteramt nimmt ihn nicht an. Erforderlich ist ein türkisches veraset ilamı oder die gerichtliche Anerkennung der ausländischen Entscheidung.
• Die Erklärungsfrist versäumen. Vier oder sechs Monate vergehen schnell, besonders wenn apostillierte Urkunden aus einem anderen Staat zu beschaffen sind.
• Die Schulden vor der Annahme der Erbschaft nicht prüfen. Die Dreimonatsfrist für die Ausschlagung ist eine Ausschlussfrist.
• Das Gesamthandseigentum vergessen. Solange das Vermögen nicht in Bruchteilseigentum überführt ist, kann kein Erbe „seinen" Teil verkaufen.
• Die Versorgungsverträge auf den Verstorbenen laufen lassen. Strom, Wasser und Internet werden gesondert umgeschrieben, andernfalls können die Anbieter die Leistungen einstellen.

Häufige Fragen

Erben Ausländer türkische Immobilien gleichberechtigt mit türkischen Staatsangehörigen?

Ja. Die Staatsangehörigkeit des Erben ist für sich genommen ohne Bedeutung, das Gegenseitigkeitserfordernis wurde 2012 abgeschafft. Die Beschränkungen betreffen nicht die Person des Erben, sondern konkrete Objekte – etwa solche in Militär- oder Sicherheitszonen – sowie die allgemeine Flächenobergrenze je Ausländer.

Muss man zwingend in die Türkei fliegen, um die Erbschaft anzutreten?

Nein. Das gesamte Verfahren – Gericht, Steuererklärung, Katasteramt – kann ein Vertreter aufgrund notarieller Vollmacht durchführen. Die Vollmacht wird bei einem türkischen Notar oder in einem türkischen Konsulat im Ausland errichtet, mit einer genauen Aufzählung der Befugnisse.

Wie lange dauert die Abwicklung?

Eine allgemeine Vorgabe gibt es nicht: Den gerichtlichen Erbschein erhält man üblicherweise schneller, als sich Urkunden aus dem Ausland beschaffen und legalisieren lassen. In der Praxis verschlingen Apostillierung, Übersetzungen und die Auslastung des jeweiligen Gerichts den Großteil der Zeit. Planen sollte man den Ablauf besser in Monaten als in Wochen.

Kann man eine geerbte Wohnung direkt nach der Eintragung verkaufen?

Die Eintragung auf die Erben erfolgt, ohne die Steuerfestsetzung abzuwarten, doch das Objekt verkaufen oder verpfänden lässt sich vor der vollständigen Zahlung der Erbschaftsteuer nicht. Hinzu kommt, dass die Zustimmung aller Miterben erforderlich ist, solange Gesamthandseigentum besteht.

Was passiert, wenn sich überhaupt kein Erbe meldet?

Das Objekt bleibt auf den Verstorbenen eingetragen, die Rückstände bei Grundsteuer und aidat wachsen weiter, und die Verwaltung der Anlage darf die Forderung im Wege der Zwangsvollstreckung beitreiben. Fehlen Erben vollständig, fällt das Vermögen letztlich an den Staat.

Zählt türkische Immobilie zum Nachlass, wenn der Erblasser nie in der Türkei gelebt hat?

Ja. Maßgeblich ist die Belegenheit des Objekts, nicht der Wohnsitz des Eigentümers. Türkisches Recht gilt für ein Objekt in der Türkei in jedem Fall.

Brauchen Sie Unterstützung?

Die Angaben in diesem Beitrag dienen der allgemeinen Orientierung. Rechtsprechung, Sätze und Schwellenwerte der Erbschaftsteuer sowie die Anforderungen von Katasteramt und Migrationsbehörde ändern sich regelmäßig – prüfen Sie vor der Einreichung von Unterlagen die aktuellen Regeln bei der zuständigen Stelle oder bei einem einschlägigen Anwalt.

New Time Investment begleitet Immobiliengeschäfte und die Dokumentenabwicklung in Alanya und in der gesamten Türkei. Wir helfen Ihnen, den Bestand des Nachlasses zu klären, Unterlagen zu beschaffen und zu legalisieren, die Vollmacht vorzubereiten und die Sache bis zur Eintragung im tapu zu führen – oder das Objekt zu bewerten, falls die Erben sich für einen Verkauf entscheiden.