Die Vollmacht heißt in der Türkei vekâletname, und die Regeln für ihre Errichtung unterscheiden sich von dem, was ausländische Käufer aus ihrer Heimat kennen. Die wichtigste Regel: Eine Vollmacht für jede Handlung, die über das Katasteramt (tapu) läuft, ist nur wirksam, wenn sie von einem türkischen Notar (noter) oder von einem türkischen Konsulat im Ausland errichtet wurde. Die Vollmacht eines Notars im eigenen Land wird beim Katasteramt selbst mit Apostille nicht akzeptiert. Nachfolgend: warum das so ist, was genau in das Dokument gehört und wie Sie es rechtzeitig widerrufen.
Was eine vekâletname ist und wer sie beurkundet
Die vekâletname ist ein schriftliches Dokument, mit dem der Vollmachtgeber (vekâlet veren) einem Vertreter (vekil) das Recht überträgt, in seinem Namen zu handeln. In der Türkei beurkunden sie nur zwei Stellen: das Notariat (noterlik) im Inland und die Konsularabteilung einer türkischen Botschaft oder eines Generalkonsulats im Ausland. Der Konsul nimmt notarielle Aufgaben nach türkischem Recht wahr, weshalb eine konsularische Vollmacht einer notariellen gleichsteht.
Räumen wir gleich ein verbreitetes Missverständnis aus: Anwaltskanzleien, Maklerbüros und Übersetzungsagenturen errichten keine Vollmachten. Sie können den Text vorbereiten, einen Termin für Sie vereinbaren und einen Übersetzer stellen, doch die beurkundende Unterschrift und das Siegel gehören immer dem Notar oder dem Konsul. Wenn Ihnen jemand anbietet, „die Vollmacht im Büro der Agentur zu machen", ist das keine Vollmacht.
Die zentrale Einschränkung: bei Immobilien nur türkischer noter oder Konsulat
Artikel 89 des türkischen Notariatsgesetzes (Noterlik Kanunu) verlangt, dass eine Reihe von Dokumenten in einer besonderen, errichtenden Form (düzenleme şeklinde) abgefasst wird: Der Notar beglaubigt nicht bloß die Unterschrift, sondern verfasst den Text selbst, ermittelt den Willen der Beteiligten und verliest das Dokument. Zu dieser Aufzählung gehören Verträge und Vollmachten, die ihrer Natur nach Handlungen beim Katasteramt erfordern, außerdem Testamente, der Verkauf unter Eigentumsvorbehalt und der Vorvertrag über den Immobilienkauf (satış vaadi).
Die praktische Folge: Eine von einem Notar eines anderen Landes ausgestellte Vollmacht taugt für Vorgänge im tapu nicht. Die amtlichen Merkblätter der türkischen Auslandsvertretungen formulieren das unmissverständlich – für Verträge und Vollmachten, die Handlungen beim Katasteramt erfordern, kann ein vor ausländischen Stellen errichtetes Dokument in der Türkei auch mit Apostille nicht als wirksam anerkannt werden.
Was tun, wenn Sie sich im Ausland befinden
Der einzig verlässliche Weg ist, beim nächstgelegenen türkischen Generalkonsulat einen Termin zu vereinbaren und die vekâletname dort errichten zu lassen. Die Terminvergabe läuft üblicherweise über das offizielle Portal für konsularische Dienstleistungen; zum Termin erscheint nur der Vollmachtgeber, die Anwesenheit des künftigen Vertreters ist nicht erforderlich. Eine konsularische Vollmacht ist bereits in türkischer Sprache abgefasst, Apostille und Übersetzung braucht sie nicht – sie kann unmittelbar an den Vertreter in der Türkei weitergegeben werden.
Eine Vollmacht des heimischen Notars mit Apostille und beglaubigter Übersetzung bleibt für andere Aufgaben ein taugliches Instrument: Vertretung vor Gericht, Steuerangelegenheiten, ein Teil der Verwaltungsverfahren, mitunter Bankgeschäfte. Wie eine solche Vollmacht legalisiert wird, behandeln wir ausführlich im Beitrag über die Apostille für die Türkei. Für ein Immobiliengeschäft darf man sie jedoch nicht einplanen: Sie riskieren, zum Unterzeichnungstermin mit einem Dokument zu erscheinen, dessen Annahme verweigert wird.
Warum Lichtbild und vereidigter Übersetzer nötig sind
Bei Vollmachten für Immobiliengeschäfte – Verkauf, Schenkung, Verpfändung, Aufteilung – verlangt das türkische Recht, dass ein Lichtbild des Vollmachtgebers in das Dokument eingeklebt und mit einem Siegel versehen wird. Ohne Foto nimmt das Katasteramt die Vollmacht nicht an. Praktischer Rat: Kommen Sie zum Notar oder ins Konsulat mit mindestens zwei farbigen Passbildern, die nicht älter als sechs Monate sind.
Die zweite Anforderung betrifft die Sprache. Beherrscht der Vollmachtgeber kein Türkisch, muss der Notar einen yeminli tercüman (vereidigten Übersetzer) hinzuziehen, der bei diesem Notariat registriert ist. Der Übersetzer ist persönlich anwesend, übersetzt den Text laut und unterzeichnet das Dokument gemeinsam mit Ihnen. Das ist keine Formalität: Genau so stellt das Gesetz sicher, dass Sie den Umfang der übertragenen Befugnisse verstehen. Suchen Sie den Übersetzer frühzeitig – in der Hochsaison kann man in Alanya ein bis zwei Tage auf einen freien Termin warten.
Generalvollmacht oder Spezialvollmacht
Die türkische Praxis unterscheidet zwischen der allgemeinen Vollmacht (genel vekâletname), die einen weiten Kreis von Handlungen abdeckt, und der besonderen Vollmacht (özel vekâletname), die für eine konkrete Aufgabe erteilt wird.
Hier ist eine Feinheit wichtig, die häufig vergessen wird: Die bloße „Allgemeinheit" verleiht kein Verfügungsrecht über Immobilien. Das türkische Recht verlangt eine besondere Befugnis (özel yetki) – eine ausdrückliche und eindeutige Nennung von Verkauf, Eigentumsübertragung, Bestellung eines Pfandrechts. Fehlt eine solche Formulierung, weist das Katasteramt den Vorgang zurück, so weitreichend der übrige Text auch wirken mag.
Die Kehrseite gilt ebenso: Eine weite Vollmacht mit Verkaufsbefugnis ist ein Dokument, mit dem sich Ihre Wohnung bei entsprechendem Willen ohne Ihr Wissen verkaufen lässt. Der vernünftige Ansatz ist deshalb eine Spezialvollmacht für den konkreten Vorgang, mit klar beschriebenem Objekt und klarer Frist.
Welche Befugnisse hineingehören
Der Fehler „zu wenig hineingeschrieben" kostet eine zweite Fahrt zum Notar, der Fehler „zu viel hineingeschrieben" kostet mehr. Orientieren Sie sich an der tatsächlichen Aufgabenliste.
AufgabeWas im Text stehen mussKauf eines ObjektsRecht zum Erwerb von Immobilien, zur Unterzeichnung von Dokumenten beim Grundbuchamt (tapu müdürlüğü), zur Antragstellung und zur Entgegennahme des tapuVerkauf eines ObjektsAusdrückliche besondere Befugnis zu Verkauf und Eigentumsübertragung unter Angabe des ObjektsKatasterverfahrenAntragstellung bei der TKGM, Terminvereinbarung und Handlungen über Web-Tapu, Einholung von Auszügen und Auskünften über BelastungenSteuerbehördeBeantragung der Steuernummer (vergi numarası), Vertretung beim vergi dairesi, Entrichtung von AbgabenVersorgungsleistungenAbschluss und Umschreibung von Verträgen für Strom, Wasser und Gas, Begleichung von Rückständen, Abschluss der DASK-PoliceBankKontoeröffnung, Verfügung über das Konto, Einzahlungen und Überweisungen – mit dem Vorbehalt, dass die Bank eigene Regeln anwenden darfGerichtVertretung vor Gerichten und in der Zwangsvollstreckung – nur zugunsten eines Rechtsanwalts (avukat), an andere Personen lässt sich diese Befugnis nicht übertragenFür ein Immobiliengeschäft ist es sinnvoll, zusätzlich das Objekt selbst zu bezeichnen: Provinz, Bezirk, mahalle, die Nummern von ada und parsel sowie die Nummer der Sondereigentumseinheit (bağımsız bölüm). Dann wirkt die Vollmacht für genau diese eine Wohnung und für keine andere.
Geltungsdauer und Erlöschen der Vollmacht
Nach türkischem Recht gilt eine Vollmacht unbefristet, sofern in ihr keine Frist genannt ist. Sie bleibt bis zum Widerruf oder bis zum Eintritt von Umständen wirksam, die die Vertretung beenden. Nach der Grundregel des Obligationengesetzbuchs endet die Vertretung mit dem Tod des Vollmachtgebers, dem Verlust der Geschäftsfähigkeit oder der Insolvenz – sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben und sich aus der Art des Auftrags nichts anderes ergibt.
Unbefristet klingt bequem, ist in der Praxis aber die Hauptquelle für Probleme: Eine vor fünf Jahren „für den Kauf" erteilte Vollmacht wirkt auch nach dessen Abschluss weiter. Begrenzen Sie daher entweder die Frist ausdrücklich im Text (etwa auf einige Monate) oder widerrufen Sie das Dokument, sobald die Aufgabe erledigt ist.
Beachten Sie außerdem: Einzelne Behörden und Banken können nach internen Regeln eine „frische" Vollmacht verlangen und die Arbeit mit einem jahrealten Dokument ablehnen. Das ist kein Gesetz, sondern interne Politik, doch begegnen kann es Ihnen durchaus.
Wie Sie eine Vollmacht widerrufen: azilname
Der Widerruf einer Vollmacht heißt azil, die Widerrufsurkunde azilname. Der Vollmachtgeber darf jederzeit und ohne Angabe von Gründen widerrufen.
- Wenden Sie sich an einen Notar (in der Türkei) oder an ein türkisches Konsulat (im Ausland) und lassen Sie eine azilname errichten. Benötigt werden Ihr Ausweisdokument und die Daten der zu widerrufenden Vollmacht: Bezeichnung des Notariats, Datum und Registernummer (yevmiye numarası) sowie die Angaben zum Vertreter.
- Sorgen Sie dafür, dass der Widerruf den Vertreter erreicht. Solange er nicht benachrichtigt ist, können seine gutgläubigen Handlungen Sie gegenüber Dritten binden.
- Übermitteln Sie die azilname an das Katasteramt am Standort des Objekts. Das Katasteramt berücksichtigt den Widerruf ab dem Eingang, und das ist der entscheidende Schutz gegen einen rückwirkend datierten Verkauf. Der Eigentümer kann den Widerruf auch persönlich beim tapu müdürlüğü sowie über das System Web-Tapu anstoßen.
Theoretisch bindet das türkische Recht den Widerruf nicht an eine strenge Form – er ist auch per Schreiben möglich. Darauf sollte man sich jedoch nicht verlassen: Ohne notarielle Form und Benachrichtigung des Katasteramts können Sie den Zeitpunkt des Widerrufs nicht beweisen, und genau dieser Zeitpunkt entscheidet den Ausgang eines Streits. Der Widerruf ist der Vorgang, bei dem man nicht am Notar sparen darf.
Warum weitreichende Befugnisse gefährlich sind
Türkische Gerichte befassen sich regelmäßig mit Klagen auf Unwirksamkeit einer Katastereintragung wegen „Missbrauchs der Vertretungsbefugnis" (vekâlet görevinin kötüye kullanılması). Die Logik der gefestigten Rechtsprechung lautet: Selbst wenn in der Vollmacht steht „zu jedem Preis an jede beliebige Person zu verkaufen", muss der Vertreter redlich und im Interesse des Vollmachtgebers handeln; ein Geschäft zu einem offensichtlich zu niedrigen Preis oder zugunsten einer nahestehenden Person gilt nicht als redlich.
Die gute Nachricht: Solche Klagen stützen sich auf das Sachenrecht, und die höchste Gerichtsinstanz geht davon aus, dass sie keiner Verjährung unterliegen. Die schlechte: Das Objekt zurückzuerlangen gelingt nur, wenn sich die Bösgläubigkeit des Erwerbers nachweisen lässt. Hat die Wohnung jemand gekauft, der von Ihren Absprachen nichts wusste, bleibt er höchstwahrscheinlich Eigentümer, und Ihnen bleiben Schadensersatzansprüche gegen den Vertreter.
Daraus folgt für die Praxis: Erteilen Sie keine Generalvollmacht an Personen, die ein eigenes Interesse am Geschäft haben, begrenzen Sie den Umfang der Befugnisse und lassen Sie das Dokument nicht länger wirksam als nötig.
Häufige Fehler
- Die Vollmacht beim Notar im eigenen Land errichten und auf die Apostille setzen. Für das Katasteramt funktioniert das nicht. Nur türkischer noter oder türkisches Konsulat.
- Ohne Lichtbilder erscheinen. Bei einer Vollmacht für Immobiliengeschäfte ist das Foto zwingend – der Termin muss sonst verschoben werden.
- Die Übersetzung nicht prüfen. Der vereidigte Übersetzer muss das Dokument verlesen. Wird Ihnen einfach ein türkischer Text zur Unterschrift vorgelegt, verlangen Sie eine vollständige Übersetzung und klären Sie jeden unklaren Punkt.
- Die özel yetki vergessen. Die allgemeine Formulierung „meine Interessen zu vertreten" verleiht kein Recht, Immobilien zu verkaufen.
- Eine einzige Vollmacht „für alles und für immer" erteilen. Trennen Sie: Immobiliengeschäft, Bank, Aufenthaltserlaubnis, Nebenkosten sind verschiedene Aufgaben mit verschiedenem Befugnisumfang.
- Die Vollmacht nach dem Kauf nicht widerrufen. Das Dokument wirkt weiter; der Widerruf kostet wenig und ist in einem Termin erledigt.
- Eine Vollmacht an den Verkäufer, den Bauträger oder einen Mitarbeiter der Verkäuferagentur erteilen. Ausführlicher dazu im Beitrag über den Immobilienkauf per Vollmacht.
Häufige Fragen
Kann ich in der Türkei eine Vollmacht errichten lassen, wenn ich keine Aufenthaltserlaubnis habe?
Ja. Ein gültiger Reisepass genügt. Falls Sie bereits eine türkische Steuernummer oder eine Ausländer-Identifikationsnummer erhalten haben, bringen Sie diese mit – der Notar trägt die Daten in das Dokument ein.
Muss der Vertreter beim Notartermin anwesend sein?
Nein. Die Vollmacht unterzeichnet der Vollmachtgeber. Benötigt werden lediglich die exakten Daten des Vertreters: Vor- und Nachname wie in den Ausweispapieren, die Nummer des T.C. kimlik oder der Ausländer-Identifikationsnummer sowie die Anschrift.
Was kostet eine Vollmacht?
Die Notargebühren in der Türkei werden jährlich angepasst, und ein Dokument mit Lichtbild für das Katasteramt ist teurer als ein gewöhnliches. Aktuelle Beträge erfragen Sie unmittelbar beim Notariat oder beim Konsulat – Zahlen zu veröffentlichen, die jeden Januar veralten, hat keinen Sinn. Die Arbeit des vereidigten Übersetzers wird gesondert vergütet.
Gilt eine türkische Vollmacht in meinem Heimatland?
Für die Verwendung außerhalb der Türkei muss sie beim kaymakamlık (Bezirksverwaltung) oder beim valilik (Provinzverwaltung) mit einer Apostille versehen und in die jeweilige Sprache übersetzt werden. Das Verfahren beschreibt der Beitrag über die Apostille.
Kann man eine Vollmacht mehreren Personen zugleich erteilen?
Ja, und das ist gelegentlich nützlich: etwa das Zeichnungsrecht beim Katasteramt für den Anwalt und die Alltagsangelegenheiten für eine Vertrauensperson vor Ort. Klären Sie mit dem Notar, ob die Vertreter gemeinschaftlich oder jeder für sich handeln.
Was tun, wenn die Vollmacht verloren geht?
Eine Ausfertigung erhalten Sie beim ausstellenden Notar unter Angabe der Registernummer. Falls das Dokument in fremde Hände geraten sein könnte, stellen Sie es nicht wieder her, sondern widerrufen Sie es: Lassen Sie eine azilname errichten und benachrichtigen Sie das Katasteramt.
Brauchen Sie Unterstützung?
New Time Investment begleitet Immobiliengeschäfte und die Dokumentenabwicklung in Alanya und in der gesamten Türkei. Wir helfen Ihnen, den Vollmachtstext passend zu Ihrer Aufgabe korrekt zu formulieren, organisieren einen vereidigten Übersetzer und den Notartermin, prüfen das Objekt vor dem Kauf und achten darauf, dass die Vollmacht nach dem Abschluss rechtzeitig widerrufen wird.
Der Beitrag dient der allgemeinen Orientierung. Die Anforderungen von Katasteramt, Notariat und Migrationsbehörde der Türkei ändern sich periodisch, und die Praxis einzelner Stellen unterscheidet sich – erfragen Sie vor der Antragstellung die aktuellen Regeln bei der zuständigen Behörde oder bei einem einschlägigen Fachmann.