يمكنك بيع شقة في تركيا لمالك أجنبي بنفس الطريقة المتبعة مع المواطنين: تسجل دائرة التسجيل العقاري (Tapu) الصفقة بناءً على طلب مقدم عبر نظام Web Tapu، ويحول المشتري الأموال عبر البنك، ويدفع البائع حصته من الرسم الحكومي — 2% من سعر الصفقة. إذا مرت أكثر من خمس سنوات على تاريخ تسجيل الشقة باسمك، فلا توجد ضريبة على الدخل من البيع. إذا كانت أقل — تخضع الأرباح التي تتجاوز 150000 ليرة تركية (الحد المعتمد لسنة 2026) للضريبة وفق جدول تصاعدي من 15% إلى 40%.
ما يجب التحقق منه قبل نشر الإعلان
معظم التأخيرات في الصفقات لا تتعلق بالمشتري، بل بمتطلبات البائع. قبل نشر الإعلان، من الأفضل الاطلاع على قائمة التحقق السريعة التالية:
- تاريخ التسجيل في دائرة التسجيل العقاري. يُحتسب منه الأجل المدته خمس سنوات لحساب ضريبة الدخل من البيع. إذا اشتريت الشقة بموجب عقد وعد بالبيع (satış vaadi)، يبدأ الأجل من تاريخ تسجيل حق الملكية، وليس من تاريخ العقد.
- ضريبة الممتلكات (emlak vergisi). وفقاً للمادة 30 من قانون ضريبة الممتلكات (بصيغته المعدلة بالقانون رقم 7327 لسنة 2021)، تتحقق دائرة التسجيل من وجود ديون بـ emlak vergisi في نظام البلدية الإلكتروني، وإذا كان هناك دين، لا يتم تسجيل نقل الملكية. عادة لا يُطلب شهادة ورقية، لكن من الأفضل التحقق من الديون مقدماً وتسديدها في belediye.
- وثيقة التأمين DASK. التأمين الإجباري ضد الزلازل مطلوب للمباني — الشقق والمكاتب. يجب أن تكون الوثيقة سارية المفعول في يوم الصفقة.
- القيود المسجلة في دائرة التسجيل العقاري. الرهن العقاري والحجز أو الملاحظة (şerh) بشأن حظر البيع تمنع إتمام الصفقة. توضع الملاحظة، على سبيل المثال، عندما تُستخدم الشقة للحصول على الجنسية.
- الديون المستحقة للمرافق العامة و aidat. لا تؤثر على التسجيل، لكن المشتري يطلب عادة تأكيداً بعدم وجود ديون.
إذا كنت لا تعيش في تركيا بشكل دائم، قرّر مسبقاً من سيوقع على الصفقة: أنت شخصياً أم ممثل بموجب توكيل. يتسبب إعداد التوكيل من الخارج في تأخيرات متكررة.
وثائق البائع وهل تحتاج إلى تقييم SPK
تنشر بوابة Your Key Türkiye التابعة للمديرية العامة للتسجيل العقاري والمسح (TKGM) قائمة الوثائق للمشارك الأجنبي في الصفقة. عادة يكفي البائع تقديم ما يلي:
- جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية، مع الترجمة إذا لزم الأمر؛
- استمارة البيانات الشخصية (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) وصورة واحدة بحجم 6×4 سم، التقطت خلال آخر ستة أشهر؛ تُطلب الاستمارة في أي صفقة تسجيل عقاري يشارك فيها أجنبي — سواء كان يشتري أو يبيع؛
- شهادة الملكية (Tapu)، إذا كانت بحوزتك — في حالة فقدانها، تُجرى الصفقة بناءً على بيانات السجل؛
- رقم التعريف الوطني للأجنبي أو رقم الضريبة — إذا لم يكن لديك رقم، ستسنده دائرة التسجيل عند تقديم الطلب؛ ستحتاج إلى رقم الضريبة (vergi numarası) على أي حال للبنك والإقرار الضريبي؛
- وثيقة تأمين DASK سارية المفعول؛
- توكيل، إذا كان الممثل هو من سيوقع؛
- مترجم قانوني معتمد، إذا كان أحد الطرفين لا يتحدث التركية؛ يجب أن يكون المترجم معتمداً من لجنة العدالة.
تقييم SPK. لا يحتاج البائع إلى تقرير التقييم. كانت هناك متطلبات سابقة بإجراء تقييم إلزامي من قبل شركة مرخصة من قبل SPK لأي عملية شراء من قبل أجنبي لعدة سنوات، لكن وفقاً لمقيّمين متخصصين، ألغت تعميم المديرية العامة للتسجيل العقاري من 13.06.2024 هذا الشرط للصفقات غير المتعلقة بالجنسية. حالياً، يكون التقرير مع وثيقة تقدير القيمة (Tutar Tespit Belgesi - TTB) إلزامياً فقط إذا كان المشتري الأجنبي يشتري الشقة للحصول على الجنسية؛ يطلبها المشتري عبر Web Tapu، والوثيقة سارية لمدة 12 شهراً. إذا كان مشتريك يخطط للحصول على الجنسية، ضع هذا في الحسبان عند جدولة الصفقة.
كيف تسير الصفقة في دائرة التسجيل العقاري: خطوة بخطوة
- الاتفاق والعربون. يحدد الطرفان السعر وشروط الدفع ومن يتحمل المصاريف وتاريخ الصفقة. من الحكمة توثيق العربون كتابة وتحويله عبر البنك.
- الطلب عبر Web Tapu. يُقدّم الطلب على الموقع webtapu.tkgm.gov.tr — بنفسك أو عبر ممثل أو وكالة عقارية. في هذه المرحلة، يسحب عدد من البلديات تلقائياً القيمة المقيمة للضريبة (emlak rayiç değeri)؛ في البلديات الأخرى تُرفق بشهادة.
- حساب الرسوم والحجز. تحسب دائرة التسجيل الرسم الحكومي ورسم رأس المال الدوار (döner sermaye) وتحدد موعد الصفقة (randevu). تُسدّد الرسوم قبل التوقيع.
- الدفع. إذا كان المشتري أجنبياً، يجب عليه بيع العملة الأجنبية للبنك قبل الصفقة؛ يرسل البنك في نفس اليوم شهادة شراء العملة (döviz alım belgesi) إلى دائرة التسجيل، والسعر المذكور في الشهادة بالليرة التركية يُعلن كسعر الصفقة. يستقبل البائع الأموال بالليرة التركية.
- التوقيع. يوقّع الطرفان (أو ممثلاهما) والمترجم على الوثيقة الرسمية مع موظف دائرة التسجيل. ينتقل حق الملكية فوراً للمشتري بعد ذلك.
منذ 01.01.2020، يمكن إجراء الصفقة في أي فرع لدائرة التسجيل العقاري، وليس بالضرورة في الفرع الذي تقع فيه الشقة — حتى لو كان البائع والمشتري في فروع مختلفة. لشقة في Mahmutlar أو Kestelek يمكنك توقيع الصفقة، على سبيل المثال، في Antalya أو İstanbul.
نفقات البائع: الرسوم والعمولات
يدفع رسم التسجيل (tapu harcı) وفقاً لقانون الرسوم رقم 492 من قبل الطرفين بشكل منفصل: بنسبة 2% (binde 20) من المشتري والبائع، ما مجموعه 4%. الأساس هو السعر المعلن، لكن لا يقل عن القيمة المقيمة للضريبة على الممتلكات. يمكن للطرفين الاتفاق على غير ذلك في العقد، مثل أن يتحمل المشتري كل الرسم، لكن أمام دائرة التسجيل يكون كل طرف مسؤولاً عن حصته.
التقليل من السعر في دائرة التسجيل محفوف بالمخاطر. إذا ظهر أن السعر المعلن أقل من السعر الحقيقي، سيتم تحصيل الرسم المتبقي من كلا الطرفين مع غرامة. منذ 19.12.2025 (القانون رقم 7566)، رُفعت الغرامة من 25% إلى حجم الرسم المتبقي (100%). بالإضافة إلى ذلك، يشوّه السعر المنخفض حساب ضريبة الدخل، وعند البيع للأجنبي، يكاد يكون من المستحيل تقليل السعر: يؤكده شهادة البنك بشأن بيع العملة الأجنبية.
| النفقة | من يدفع | المبلغ |
|---|---|---|
| Tapu harcı (البائع) | البائع | 2% من السعر، لكن ليس أقل من القيمة الضريبية |
| Tapu harcı (المشتري) | المشتري | 2% من نفس الأساس |
| Döner sermaye | حسب اتفاق الطرفين | رسم ثابت حسب التعرفة المعتمدة من المديرية العامة للتسجيل العقاري، يعتمد على المنطقة؛ يظهر المبلغ الدقيق في حساب الطلب |
| عمولة الوكالة العقارية | حسب العقد، بالتساوي افتراضياً | لا تتجاوز 4% من السعر بدون ضريبة القيمة المضافة على كامل الأتعاب |
| المترجم القانوني المعتمد | الطرف الذي يحتاج إلى الترجمة | حسب سعر المترجم |
رسم رأس المال الدوار (döner sermaye) ليس نسبة مئوية من السعر، بل مبلغ ثابت حسب التعرفة المعتمدة من المديرية العامة للتسجيل العقاري، ويعتمد على المنطقة. لم يتمكن من تأكيد المبلغ الدقيق لسنة 2026 من مصدر رسمي: تحقق منه في حسابك عند تقديم الطلب قبل الصفقة.
دور الوكالة العقارية. تحدد قواعد عمل الوسطاء العقاريين اللائحة المنظمة لتجارة العقارات. تعمل الوكالة المرخصة (yetki belgesi) بموجب عقد مكتوب (yetkilendirme sözleşmesi)، وعند الصفقة تحرر عقد الوساطة الذي يحدد كيفية تقسيم الطرفين للرسوم والرسوم. لا يتجاوز الأتعاب عن البيع 4% من السعر بدون ضريبة القيمة المضافة؛ إذا لم ينص العقد على غير ذلك، يتم تقسيمه بالتساوي بين المشتري والبائع. إذا وقعت الوكالة عقوداً مع البائع والمشتري معاً، يمكنها تحصيل أتعاب واحدة فقط ضمن هذا الحد. عادة ما تساعد الوكالة العقارية في Alanya على بيع الشقة من تحديد السعر السوقي والعروض حتى التسجيل في دائرة التسجيل العقاري والانتهاء من عقود المرافق.
ضريبة الدخل من البيع في سنة 2026
تُخضع الأرباح من بيع العقارات للضريبة كـ değer artış kazancı (المادة 80 من قانون ضريبة الدخل رقم 193). القواعد الأساسية وفقاً لتوضيحات إدارة الضرائب التركية GİB للعام 2026:
- خمس سنوات. تنشأ الضريبة فقط إذا تم بيع الشقة المشتراة نقداً خلال خمس سنوات من تاريخ الشراء. تُحسب المدة بالأيام التقويمية. بعد انقضاء خمس سنوات، لا يخضع الدخل من البيع لهذه الضريبة. أما الشقة المستحصل عليها بالوراثة أو بالهبة، فلا تندرج تحت هذه القاعدة على الإطلاق.
- الربح. يتم طرح سعر الشراء من سعر البيع، فضلاً عن نفقات البائع والضرائب والرسوم المتعلقة بالبيع. يُفهرس سعر الشراء وفقاً لمؤشر أسعار المُنتج Yİ-ÜFE، إذا كان نموه خلال فترة الملكية 10% أو أكثر.
- الحد الخالي من الضريبة. في عام 2026، لا تخضع أول 150,000 ليرة تركية من مثل هذا الربح السنوي للضريبة (كانت 120,000 ليرة تركية في 2025).
- إقرار غير المقيم. إذا لم تكن مقيماً ضريبياً في تركيا، يتم الإقرار عن دخل بيع العقار بإقرار منفصل (münferit beyanname) لدى الإدارة الضريبية بموقع العقار خلال 15 يوماً من تلقي الدخل. أما المقيمون فيدرجونه في الإقرار السنوي الذي يقدّمونه في مارس من السنة التالية.
| الربح الخاضع للضريبة للعام 2026 | معدل الضريبة |
|---|---|
| حتى 190,000 ليرة تركية | 15% |
| 190,000 – 400,000 ليرة تركية | 20% (من أول 190,000 ليرة تركية — 28,500 ليرة تركية) |
| 400,000 – 1,000,000 ليرة تركية | 27% (من أول 400,000 ليرة تركية — 70,500 ليرة تركية) |
| 1,000,000 – 5,300,000 ليرة تركية | 35% (من أول 1,000,000 ليرة تركية — 232,500 ليرة تركية) |
| أكثر من 5,300,000 ليرة تركية | 40% (من أول 5,300,000 ليرة تركية — 1,737,500 ليرة تركية) |
مثال. تم بيع الشقة بعد ثلاث سنوات من الشراء، والربح بعد الفهرسة وخصم النفقات هو 1,000,000 ليرة تركية، وليس هناك دخل خاضع للضريبة آخر في تركيا. يخضع للضريبة 1,000,000 − 150,000 = 850,000 ليرة تركية؛ الضريبة = 70,500 + 27% × 450,000 = 192,000 ليرة تركية. غالباً ما تقلل الفهرسة وفقاً لـ Yİ-ÜFE الربح بشكل ملحوظ أو تلغيه تماماً، لذا يستحسن الإسناد بالحساب إلى مستشار مالي تركي (mali müşavir). تعتمد الضريبة في دولة إقامتك على قوانينها والاتفاقية الثنائية مع تركيا لتجنب الازدواج الضريبي.
البيع بموجب وكالة وتحويل الأموال إلى الخارج
إذا لم تتمكن من الحضور إلى العملية، يقوم بيع الشقة ممثل بموجب وكالة. تُقبل الوكالة المُحررة بالخارج مع ترجمة أو النسخة الأصلية أو نسخة مصدّقة، وتجب أن تستوفي متطلبات TKGM بالشكل: يجب أن تُحدد صراحةً الحق في بيع الشقة المعينة واستقبال الأموال. اقرأ مزيداً من التفاصيل عن الخيارات لدى كاتب العدل التركي أو في القنصلية التركية أو بخصوص الرسالة العازلة — في المقالة عن الوكالة في تركيا.
يمكنك تحويل الأموال بعد البيع. بموجب تعميم تحركات رأس المال الصادر عن البنك المركزي التركي (المادة 13)، يحق للأشخاص المقيمين بالخارج تحويل عائدات بيع العقار بعد خصم الضرائب والالتزامات المماثلة عبر البنك إلى الخارج. من الناحية العملية، سيطلب البنك عقد البيع الرسمي من Tapu وكشف حساب يثبت استقبال الأموال؛ يتم تحويل العملة بسعر الصرف الخاص بالبنك. إذا كان يتعين عليك دفع الضريبة على الدخل من البيع، من الحكمة حسابها ودفعها قبل التحويل.
إذا حصلت على الجنسية أو تصريح الإقامة عبر العقار
الجنسية. للحصول على الجنسية عبر العقار، يُعطي المشتري التزاماً بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات، وتُوضع علامة مقابلة في Tapu. قبل انقضاء هذه المدة، لا يمكن بيع مثل هذه الشقة بالطريقة المعتادة؛ حد الاستثمار للعمليات بعد 13.06.2022 هو 400,000 دولار أمريكي. اقرأ مزيداً من التفاصيل عن القواعد في المقالة عن الجنسية التركية عبر العقار. بعد ثلاث سنوات، تُرفع العلامة وتُباع الشقة وفقاً للقواعد العامة.
تصريح الإقامة. يُصدر تصريح الإقامة قصير الأجل لأصحاب العقارات في تركيا من بين جملة أمور (المادة 31 من القانون رقم 6458). بموجب المادة 33 من ذات القانون، يُلغى تصريح الإقامة أو لا يُجدَّد إذا زال سبب إصداره. لذلك، إذا كنت تبيع الشقة الوحيدة لك لكنك تبقى تسكن في تركيا، فجهّز مسبقاً أساساً آخر — مثل عقد الإيجار — وتوجّه إلى جهاز الهجرة والجنسية.
الأسئلة الشائعة
كم وقتاً يستغرق بيع شقة في تركيا؟
التسجيل ذاته — زيارة واحدة إلى Tapu بعد الحجز عبر Web Tapu. ما يستغرق وقتاً أطول عادةً هو انتظار الوكالة من الخارج، وتقرير التقييم للمشتري الحاصل على الجنسية، والتحويل المصرفي.
هل يجب أن أحضر إلى تركيا للعملية؟
لا. يمكن لممثل بموجب وكالة أن يوقّع العملية، وتجري TKGM العمليات مع الأجانب أيضاً عبر مكتب تمثيل Tapu بالقنصلية العامة التركية في برلين.
من يدفع رسم 4%؟
بموجب القانون — كل طرف 2%. توزيع مختلف ممكن بالاتفاق المتبادل، لكن يستحسن تضمينه صراحةً في العقد.
هل تُفرض ضريبة إذا كانت الشقة مملوكة أكثر من 5 سنوات؟
لا: الدخل من بيع شقة اشتراها شخص طبيعي وباعها بعد أكثر من خمس سنوات من الشراء لا يخضع لضريبة değer artış kazancı. تُحسب المدة بالأيام التقويمية من تاريخ التسجيل.
هل يمكن بيع شقة مرهونة؟
نعم، لكن يجب رفع الرهن قبل التسجيل أو في نفس الوقت — عادةً يذهب جزء من أموال المشتري لتسديد القرض، ويعطي البنك إذناً برفع الرهن.
المصادر
- GİB: دليل الضريبة على الدخل الآخر، 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: رسم توضيحي «Değer artışı kazancı» 2026
- GİB: جدول ضريبة الدخل للعام 2026
- GİB: ضريبة شراء وبيع العقارات (tapu harcı)
- Resmî Gazete: القانون رقم 7566 بتاريخ 19.12.2025
- Resmî Gazete: القانون رقم 7327 (الديون المتعلقة برسم emlak vergisi والانتقال)
- Your Key Türkiye (TKGM): دليل العمليات العقارية للأجانب
- البنك المركزي التركي: تعميم حركة رأس المال
- النظام الخاص بتجارة العقارات (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- القانون رقم 6458 بشأن الأجانب والحماية الدولية