إذا كان الشخص يملك شقة أو منزلاً في تركيا، فإن مصير هذا العقار بعد وفاته يُحسَم وفق القانون التركي — بصرف النظر عن جنسيته وعن مكان إقامته الدائمة. وعلى الورثة أن يمروا بالإجراء التركي كاملاً: الحصول على حصر الإرث، وتقديم إقرار ضريبة الإرث، ونقل الـ tapu (سند الملكية العقاري). وفي ما يلي كيف يجري ذلك في عام 2026، وبأي ترتيب تتصرف، وأين يضيع الوقت والمال عادةً.
أي قانون يُطبَّق على العقار في تركيا
يقسم القانون التركي للقانون الدولي الخاص وأصول المحاكمات (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun، رقم 5718) في مادته 20 التركةَ إلى قسمين. فميراث المنقولات يخضع لقانون جنسية المورّث، أما ميراث العقارات الواقعة في تركيا فيخضع للقانون التركي. وهذا هو مبدأ lex rei sitae الكلاسيكي: مصير العقار يحدده قانون الدولة التي يقع فيها.
والنتيجة العملية بسيطة. فحتى لو كانت الأنصبة تُوزَّع بشكل مختلف بموجب قانون دولة جنسية المتوفى، فسيطبّق السجل العقاري على الشقة التركية القانونَ المدني التركي (Türk Medeni Kanunu، رقم 4721). ولن تقبل مديرية السجل العقاري وثيقة حصر إرث أجنبية بذاتها — بل ستلزم وثيقة تركية، أو الاعتراف بالحكم القضائي الأجنبي أمام محكمة تركية (tanıma ve tenfiz)، وهو مسار أطول وأعلى كلفة.
ويجدر إزالة أسطورة قديمة بشكل منفصل. فشرط المعاملة بالمثل (mütekabiliyet) عند تملّك الأجانب للعقارات أُلغي بالقانون رقم 6302 لعام 2012 الذي عدّل المادة 35 من قانون السجل العقاري. ولم يعد حق الإرث متوقفاً على ما إذا كان بإمكان المواطنين الأتراك شراء عقارات في بلد الوارث. أما القيود العامة على العقارات نفسها فتبقى قائمة — المناطق العسكرية والأمنية، وحدود المساحة للأجنبي الواحد؛ وإذا وقع العقار الموروث تحت طائلتها، جاز للجهة المختصة أن تطلب التصرف فيه، ويستحسن التحقق من ذلك مسبقاً.
من يرث بحكم القانون: نظام المراتب
يبني القانون المدني التركي الميراث على مراتب قرابة (zümre)، وهي ثلاث:
- المرتبة الأولى — فروع المورّث (altsoy): الأولاد، ومن خلالهم الأحفاد وأبناؤهم. والأولاد بالتبني مساوون للأولاد الطبيعيين.
- المرتبة الثانية — والدا المورّث وفروعهما، أي إخوته وأخواته، ثم أبناؤهم.
- المرتبة الثالثة — جدّا المورّث وفروعهما.
وتسري قاعدة صارمة: ما دام وارث واحد على الأقل من المرتبة السابقة على قيد الحياة، لا تُدعى المرتبة التالية إلى الميراث. وداخل المرتبة الواحدة ينتقل نصيب الوارث المتوفى قبلاً إلى فروعه هو.
أما الزوج الباقي على قيد الحياة (sağ kalan eş) فلا يدخل في أي مرتبة — بل يرث مع المرتبة المدعوّة أياً كانت. ونصيبه منصوص عليه صراحةً في المادة 499 من القانون المدني ويتوقف على تركيبة سائر الورثة.
مع من يرث الزوجنصيب الزوجلسائر الورثة مع فروع المورّث (المرتبة الأولى)1/43/4 مع والدَي المورّث وفروعهما (المرتبة الثانية)1/21/2 مع الجدّ والجدة وأولادهما (المرتبة الثالثة)3/41/4 لا أحد من المذكورين موجودالتركة كاملة—وثمة تحفظ مهم على السطر الثالث: نصيب الزوج البالغ 3/4 ينشأ حين يرث الجدّ والجدة وأولادهما. أما إذا لم يبقَ على قيد الحياة من المرتبة الثالثة سوى فروع أبعد، فالتركة كلها من نصيب الزوج.
وبمعزل عن الأنصبة الإرثية، تجري قسمة أموال الزوجين وفق النظام المالي المطبَّق على الزواج. فيُفرَز نصيب الزوج من الأموال المشتركة أولاً، ولا تتكوّن التركة إلا مما تبقى. وبالنسبة إلى الزيجات المعقودة في تركيا بعد عام 2002، يسري تلقائياً نظام المشاركة في الأموال المكتسبة (edinilmiş mallara katılma) — وهذا قادر على تغيير الأرقام النهائية بوضوح.
النصيب المحفوظ (saklı pay)
النصيب المحفوظ جزء من النصيب القانوني لا يستطيع المورّث سلبه بوصية. وتحدده المادة 506 من القانون المدني على النحو الآتي:
الوارثالنصيب المحفوظ الفروع (altsoy)1/2 من النصيب القانوني كل من الوالدين1/4 من النصيب القانوني الزوج — إذا ورث مع المرتبة الأولى أو الثانيةالنصيب القانوني كاملاً الزوج — في سائر الحالات3/4 من النصيب القانونيولا يرد إخوة المورّث وأخواته في قائمة المادة 506 — فلا نصيب محفوظ لهم. وكل ما يتبقى فوق الأنصبة المحفوظة يُسمّى الجزء القابل للتصرف (tasarruf edilebilir kısım)، ويتصرف فيه المورّث كما يشاء. وإذا لم يوجد ورثة ذوو نصيب محفوظ إطلاقاً، جاز التصرف بالمال كله.
الوصية وحدودها
يستطيع تحرير وصية (vasiyetname) في تركيا كل من بلغ الخامسة عشرة وكان قادراً على إدراك معنى تصرفاته (المادة 502 من القانون المدني). وأشكالها ثلاثة:
- الوصية الرسمية (resmî vasiyetname) — تُحرَّر لدى كاتب عدل أو قاضي صلح بحضور شاهدين. وهي الخيار الأوثق من حيث الإثبات.
- الوصية بخط اليد (el yazılı vasiyetname) — مكتوبة بالكامل بخط الموصي، مع ذكر اليوم والشهر والسنة، وموقَّعة. والنص المطبوع باطل.
- الوصية الشفوية (sözlü vasiyetname) — في الظروف الاستثنائية فقط، بحضور شاهدين؛ وهي صيغة استثنائية لا تكاد تُصادَف عملياً.
والوصية لا تُلغي الأنصبة المحفوظة. فإذا خالفها التصرف، رفع الوارث المتضرر دعوى تخفيض (tenkis davası). والمدة صارمة: سنة واحدة من اللحظة التي علم فيها الوارث بالمساس بنصيبه المحفوظ، وبأي حال لا تتجاوز عشر سنوات — من فتح الوصية أو من فتح التركة. وهاتان مدتا سقوط لا تُستأنفان.
ومن الحكمة أن يحرر الأجنبي المالك لعقار في تركيا وصية تركية منفصلة عن وصيته في بلد إقامته — فهذا يقلّص كثيراً حجم إجراءات التصديق على المستندات بالنسبة إلى الورثة. وتُحرَّر لدى كاتب عدل، بحضور مترجم محلَّف (yeminli tercüman) إذا كان الموصي لا يتقن التركية.
الخطوة 1. وثيقة حصر الإرث
الوثيقة الأساسية هي mirasçılık belgesi، ويُسمّى أيضاً veraset ilamı (حصر إرث): وفيه تُذكَر أسماء جميع الورثة وأنصبتهم. ويصدره للمواطنين الأتراك الكاتبُ بالعدل. لكن إذا كان أحد الورثة على الأقل أجنبياً، فلا يحق للكاتب بالعدل إصداره (وهو قيد نص عليه قانون الكتّاب بالعدل). وفي هذه الحالة يُراجَع قاضي الصلح للأمور المدنية (sulh hukuk mahkemesi) — في آخر محل إقامة للمورّث أو في محل إقامة أي من الورثة.
وما يُطلَب عادةً:
- شهادة الوفاة؛
- الوثائق المثبِتة لصلة القرابة والزواج (شهادات الميلاد والزواج وقيود الأحوال المدنية)؛
- جوازات سفر الورثة؛
- قيد السجل العقاري أو نسخة من الـ tapu الخاص بالعقار؛
- الوصية، إن وُجدت.
ويجب تصديق جميع الوثائق الأجنبية — وبالنسبة إلى دول اتفاقية لاهاي يكون ذلك بالأبوستيل، ثم بترجمة محلَّفة (yeminli tercüman) وتصديق لدى كاتب عدل داخل تركيا. والتفاصيل في مقال الأبوستيل لتركيا. والحضور شخصياً ليس إلزامياً: فالإجراء يتولاه محامٍ بموجب توكيل محرَّر لدى كاتب عدل تركي أو في قنصلية تركية؛ والآلية موصوفة في مقال التوكيل.
الخطوة 2. الإقرار وضريبة الإرث
تخضع ضريبة الإرث والهبة (veraset ve intikal vergisi) للقانون رقم 7338. والنسب تصاعدية وتختلف بحسب سبب الانتقال: ففي الإرث تتراوح من 1 % إلى 10 % على خمس درجات (1 و3 و5 و7 و10 %)، وفي الانتقال بلا عوض حال الحياة، أي في الهبة، تتراوح من 10 % إلى 30 % على الدرجات نفسها (10 و15 و20 و25 و30 %).
أما حدود الدرجات والحد المعفى (istisna) الذي يُطبَّق بشكل مستقل على نصيب الزوج الباقي وعلى نصيب كل ولد، فتُراجَع كل عام وفق معامل إعادة التقييم. ولا جدوى من تثبيت مبالغ محددة بالليرة هنا — إذ تنشر إدارة الإيرادات (gib.gov.tr) القيم السارية، وتؤكدها الدائرة الضريبية أو المحاسب.
وثمة تفصيل مهم آخر: يُدرَج العقار في الإقرار لا بسعره السوقي، بل بالقيمة التي تُتخذ أساساً للضريبة العقارية (emlak vergisi değeri). وهي عادةً أدنى بوضوح من السوقية، ولذلك يكون العبء الضريبي الفعلي عند وراثة شقة أقل مما يتوقعه الورثة في الغالب. وتُخصَم ديون المورّث ونفقات الدفن من الوعاء.
ومدد تقديم الإقرار تتوقف على مكان الوفاة ومكان وجود الورثة:
الحالةمدة التقديم الوفاة في تركيا والوارث في تركيا4 أشهر من تاريخ الوفاة الوفاة في تركيا والوارث في الخارج6 أشهر الوفاة في الخارج والوارث في تركيا6 أشهر الوفاة في الخارج والوارث في البلد نفسه4 أشهر الوفاة في الخارج والوارث في بلد ثالث8 أشهروالضريبة نفسها لا تُدفع فوراً ولا دفعةً واحدة: بل تُقسَّط على ثلاث سنوات — على ست دفعات متساوية، في مايو ونوفمبر من كل عام. ولا تُحتسب فوائد على التقسيط. أما التأخر في تقديم الإقرار فيستتبع غرامة وفوائد تأخير، لذا يُفضَّل عدم تفويت المدد حتى مع نقص حزمة المستندات.
الخطوة 3. إعادة تسجيل الـ tapu
يراجع الورثة بوثيقة حصر الإرث القضائية مديريةَ السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü) الواقع في نطاقها العقار. وهنا تفصيل كثيراً ما يُنقَل خطأً: فالقانون يجيز إتمام تسجيل الانتقال إلى الورثة من دون انتظار ربط ضريبة الإرث. أما ما بعد ذلك — بيع العقار أو هبته أو رهنه — فغير جائز قبل سداد الضريبة كاملةً والحصول على شهادة براءة الذمة الضريبية (ilişik kesme belgesi).
والجانب المالي لنقل الملكية بالإرث أخف منه في البيع والشراء: فالرسم المعتاد البالغ 4 % من القيمة المعلنة لا يُستوفى هنا، ويُدفع رسم döner sermaye. وتُحدَّث قيمته سنوياً وتتوقف على المنطقة — فاستوضح التعرفة من المديرية نفسها. وقد ينشأ رسم منفصل عند اقتسام المال بين الورثة لاحقاً (taksim).
وبعد التسجيل يعود العقار إلى الورثة في نظام الملكية المشتركة من دون إفراز الأنصبة (elbirliği mülkiyeti). وأي تصرف يستلزم موافقة الجميع. وليتمكن الورثة من التصرف كل بحصته منفرداً، ينقلون المال إلى الملكية الشائعة بالأنصبة (paylı mülkiyet) — بالاتفاق أو عن طريق القضاء. وما ينبغي النظر إليه في الوثيقة ذاتها موضَّح في مقال الطابو. وستلزم أيضاً وثيقة DASK سارية، ورقم ضريبي تركي لكل وارث — وكيفية الحصول عليه موصوفة في مقال vergi numarası.
رد التركة والديون
في تركيا يسأل الورثة عن ديون المورّث شخصياً وبالتضامن — وهذا مهم جوهرياً إذا كان على العقار رهن، أو عائدات متراكمة، أو متأخرات ضريبية. ولذلك يُستحسن تبيّن تركيبة الديون قبل قبول التركة.
ويُعلَن رد التركة (mirasın reddi) أمام محكمة الصلح في آخر محل إقامة للمورّث خلال ثلاثة أشهر. وتسري المدة بالنسبة إلى الورثة الشرعيين من لحظة علمهم بالوفاة وبكونهم ورثة؛ وبالنسبة إلى الموصى لهم من لحظة الإخطار الرسمي بالتصرف. والمدة مدة سقوط: لا تقف ولا تُمدَّد.
وثمة حالة منفصلة تُسمّى الرد بحكم القانون (hükmen ret). فإذا كان إعسار المورّث في تاريخ الوفاة ظاهراً أو ثابتاً رسمياً، عُدّت التركة مردودة تلقائياً، ولم تُطبَّق مدة الأشهر الثلاثة. لكن الاستناد إلى هذه القاعدة من دون محامٍ محفوف بالمخاطر: فأي تصرفات تبدو قبولاً للتركة — كالتصرف بالأشياء، أو قبض بدل الإيجار، أو دفع الفواتير باسمك — قادرة على إسقاط حقك في الرد.
ما يجب فحصه وأين تقع الأخطاء غالباً
- انتظار انتقال «تلقائي». لا شيء ينتقل من تلقاء نفسه: فمن دون مراجعة المحكمة والسجل العقاري تظل الشقة مقيدة باسم المتوفى سنوات، بينما تتراكم ديون العائدات والضريبة العقارية.
- إحضار وثيقة حصر إرث أجنبية. فالسجل العقاري لن يقبلها. المطلوب veraset ilamı تركي أو اعتراف قضائي بالحكم الأجنبي.
- تفويت مدة الإقرار. فالأربعة أو الستة أشهر تمر سريعاً، خصوصاً أثناء جمع مستندات مصدَّقة بالأبوستيل من دولة أخرى.
- عدم فحص الديون قبل قبول التركة. فمدة الأشهر الثلاثة للرد مدة سقوط.
- نسيان نظام الملكية المشتركة. فما دام المال لم يُنقل إلى الملكية الشائعة، لا يستطيع أي وارث بيع «حصته».
- ترك اشتراكات الخدمات باسم المتوفى. فالكهرباء والمياه والإنترنت تُنقَل بإجراء منفصل، ومن دون ذلك قد يوقف المزوّدون الخدمة.
أسئلة شائعة
هل يرث الأجانب العقارات التركية أسوةً بالمواطنين الأتراك؟
نعم. فجنسية الوارث بحد ذاتها لا أثر لها، وشرط المعاملة بالمثل أُلغي عام 2012. والقيود لا تتعلق بشخص الوارث بل بعقارات بعينها — كتلك الواقعة في مناطق عسكرية أو أمنية، وبالحد الأقصى العام للمساحة للأجنبي الواحد.
هل السفر إلى تركيا إلزامي لاستلام الإرث؟
لا. فبإمكان وكيل بموجب توكيل موثَّق أن ينجز الإجراء كله — المحكمة والإقرار الضريبي والسجل العقاري. ويُحرَّر التوكيل لدى كاتب عدل تركي أو في قنصلية تركية بالخارج، مع تعداد دقيق للصلاحيات.
كم يستغرق الإنجاز؟
لا معيار عام: فالحصول على الوثيقة القضائية أسرع عادةً من جمع المستندات الأجنبية وتصديقها. وعملياً يلتهم الجزء الأكبر من المدة إجراءُ الأبوستيل والترجمات وضغط العمل في المحكمة المعنية. والأفضل التخطيط للعملية بالأشهر لا بالأسابيع.
هل يمكن بيع الشقة الموروثة فور التسجيل؟
يُجرى التسجيل باسم الورثة من دون انتظار ربط الضريبة، لكن لا يجوز بيع العقار ولا رهنه قبل السداد الكامل لضريبة الإرث. يضاف إلى ذلك أن الأمر يستلزم موافقة جميع الورثة ما دام نظام الملكية المشتركة سارياً.
ماذا يحدث إذا لم يظهر أي وارث إطلاقاً؟
يبقى العقار مسجَّلاً باسم المتوفى، وتستمر متأخرات الضريبة العقارية والعائدات في التراكم، ويحق لإدارة المجمّع تحصيل الدين بطريق التنفيذ. وعند انعدام الورثة تماماً ينتقل المال إلى الدولة في نهاية المطاف.
هل يدخل العقار التركي في التركة إذا لم يعش المورّث في تركيا قط؟
نعم. فالعبرة بموقع العقار لا بمحل إقامة مالكه. والقانون التركي يُطبَّق على العقار الواقع في تركيا في كل الأحوال.
هل تحتاج إلى مساعدة؟
المعلومات الواردة في هذا المقال ذات طابع إرشادي. فالاجتهاد القضائي ونسب ضريبة الإرث وعتباتها، وكذلك متطلبات السجل العقاري ودائرة الهجرة، تتغير بانتظام — تحقّق من القواعد السارية لدى الجهة المختصة أو لدى محامٍ متخصص قبل تقديم أوراقك.
ترافق New Time Investment الصفقات وإنجاز المعاملات في ألانيا وفي عموم تركيا. سنساعدك في تبيّن تركيبة التركة، وجمع المستندات وتصديقها، وإعداد التوكيل، وإيصال الملف إلى القيد في الـ tapu — أو في تقييم العقار إذا قرر الورثة بيعه.