الرهن العقاري في تركيا للأجانب عام 2026: الفوائد والشروط والمستندات

دليل الاستثمار العقاري في ألانيا: تعرف على شروط الرهن العقاري للأجانب عام 2026، نسب الفائدة من TCMB، ومتطلبات الأوراق لضمان شراء عقارك مع NewTime Investment.

New Time Investment وكالة عقارية في ألانيا (أنطاليا، تركيا). نساعد المشترين الدوليين على اختيار وشراء واستئجار الشقق والفلل والعقارات التجارية، وإتمام الصفقة، والحصول على تصريح الإقامة وإدارة العقارات.

الحصول على رهن عقاري في تركيا للأجانب في عام 2026 ممكن، لكن القواعد تعتمد على وضع المقترض. يحق للبنك منح غير المقيمين قروضاً بالعملة الأجنبية فقط لشراء العقارات، بينما يُحظر منح القروض بالعملة الأجنبية للمقيمين من الأفراد، حيث تتاح لهم فقط القروض بالليرة التركية. تحدد هيئة التنظيم والرقابة المصرفية (BDDK) نسبة القرض من قيمة العقار، والتي تتراوح بين 20% و90% اعتماداً على السعر وفئة كفاءة الطاقة. بلغ متوسط الفائدة على القروض السكنية بالليرة التركية في الأسبوع الموافق 16/10/2026 حوالي 41.50% سنوياً (وفقاً لبيانات البنك المركزي التركي TCMB).

لمن تُمنح القروض العقارية: المقيمون وغير المقيمين

القيود الرئيسية لا تفرضها البنوك فحسب، بل القواعد المتعلقة بالعملة الأجنبية، وهي منصوص عليها في القرار رقم 32 بشأن حماية قيمة الليرة التركية، وفي تعميم البنك المركزي التركي (Sermaye Hareketleri Genelgesi) بشأن حركة رأس المال.

غير المقيمين (الذين يعيشون خارج تركيا): يمكن منح الأجنبي الذي لا يحمل الجنسية التركية، والذي يُعتبر مقيماً في الخارج (dışarıda yerleşik)، قرضاً بالعملة الأجنبية فقط لشراء عقار في تركيا (المادة 13/7 من التعميم). قبل تسجيل الصفقة، يقوم البنك ببيع هذه العملة للبنك المركزي، ويصدر شهادة بيع العملة (DAB)، ويرسلها إلى دائرة الطابو (Tapu). ويحصل البائع على الأموال بالليرة التركية.
المقيمون في تركيا: يُحظر منح الأفراد المقيمين قروضاً بالعملة الأجنبية، سواء من البنوك التركية أو الأجنبية. كما تُحظر القروض المرتبطة بسعر صرف العملات الأجنبية للمقيمين (المادة 14 من التعميم). والخيار المتاح لهم هو الرهن العقاري بالليرة التركية وفقاً لأسعار الفائدة المحلية.

الإقامة هنا مفهوم متعلق بالعملة الأجنبية بموجب المادة 2 من القرار رقم 32، ويقوم البنك بتحديدها بنفسه. قد يُعتبر الأجنبي الذي يعيش في تركيا بموجب تصريح إقامة (ikamet izni) مقيماً بالنسبة للبنك، وبالتالي لن يكون القرض بالعملة الأجنبية متاحاً له. يُرجى التأكد من ذلك قبل تقديم الطلب.

لا يلزم القانون البنك بتقديم القروض للأجانب؛ فكل بنك يحدد استعداده لهذه القروض، والعملة، والمدة، والدفعة الأولى وفقاً لسياسته الخاصة. لذا، من الضروري مقارنة الشروط قبل اختيار العقار وليس بعده.

كم يمنح البنك: حدود BDDK لعام 2026

تخضع نسبة القرض من قيمة العقار لقرار هيئة التنظيم والرقابة المصرفية (BDDK) رقم 11364 بتاريخ 29/01/2026. يتم احتساب القيمة بناءً على تقرير التقييم العقاري وليس بناءً على العقد مع البائع. أما فئة كفاءة الطاقة فتحدد وفقاً لشهادة كفاءة الطاقة (Enerji Kimlik Belgesi). منذ عام 2026، لم يعد هناك فرق بين العقارات الجديدة (التي تُشترى لأول مرة) والعقارات المستعملة. الفئة C، وهي الحد الأدنى الإلزامي للمباني بعد عام 2010، أدرجت أيضاً ضمن المجموعة التفضيلية.

قيمة العقار	الفئة A–B	الفئة C	فئات أخرى
حتى 5 مليون ليرة تركية	90%	80%	70%
5–7 مليون ليرة تركية	80%	70%	60%
7–10 مليون ليرة تركية	70%	60%	50%
10–20 مليون ليرة تركية	50%	40%	30%
أكثر من 20 مليون ليرة تركية	40%	30%	20%

إذا كان لدى المشتري أو زوجته أو أطفاله دون سن 18 عاماً عقار واحد على الأقل، فإن الحد الأقصى للقرض ينخفض بنسبة 75%. هذا ما يفرضه قرار BDDK رقم 10656 بتاريخ 24/08/2023، وقد أبقى قرار 2026 على هذه القاعدة. على سبيل المثال، بدلاً من 90%، لن يمنح البنك أكثر من 22.5% من القيمة. لا يتم احتساب المنازل في القرى أو حصص الملكية التي تبلغ 50% أو أقل. الاستثناء هو عندما يمتلك الشخص حصصاً في عدة شقق في آن واحد.

هذه الحدود هي السقف الأعلى وليست التزاماً؛ فالبنك له الحق في منح مبلغ أقل، خاصة للأجانب الذين ليس لديهم دخل داخل تركيا.

أسعار الفائدة لعام 2026 ومثال على حساب القسط

سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي (TCMB) (إعادة الشراء لأسبوع) يبلغ 36% اعتباراً من 23/10/2026، بعد أن كان 37%. هذا هو أول خفض منذ يناير 2026. سعر الفائدة الرئيسي هو مؤشر استرشادي ولا تُمنح القروض العقارية على أساسه مباشرة.

متوسط سعر الفائدة على القروض السكنية: ينشر البنك المركزي أسبوعياً متوسط أسعار الفائدة المرجحة للقروض السكنية الجديدة بالليرة التركية. القيمة الأخيرة هي 41.50% سنوياً للأسبوع الموافق 16/10/2026، بينما كانت 41.66% في الأسبوع السابق. هذا هو سعر الفائدة الفعلي السنوي، ويُحسب فقط للقروض ذات الفائدة الثابتة. لم ينعكس خفض الفائدة الرئيسي في 23/10/2026 في هذه الأرقام بعد. هذا المؤشر لا ينطبق على القروض بالعملة الأجنبية لغير المقيمين، حيث يحدد البنك سعر الفائدة الخاص بها.

عادة ما تذكر البنوك التركية سعر الفائدة الشهري. ويتم التحويل من سعر الفائدة الفعلي السنوي كالتالي:

سعر الفائدة الشهري r = (1 + 0.4150)^(1/12) − 1 ≈ 2.935%؛
قسط السداد المتساوي A = S × r / (1 − (1 + r)^(−n))، حيث S هو مبلغ القرض، وn هو عدد الأشهر.

مثال: قيّم الخبير العقاري شقة في ألانيا بمبلغ 6,000,000 ليرة تركية، فئة الطاقة C، ولا يمتلك المشتري عقاراً آخر. وفقاً لجدول BDDK، الحد الأقصى لهذه القيمة هو 70%: أي قرض يصل إلى 4,200,000 ليرة تركية، ودفعة أولى لا تقل عن 1,800,000 ليرة تركية.

المدة	القسط الشهري	إجمالي المدفوعات	الفائدة الإضافية
60 شهراً	≈ 149,651 ليرة تركية	≈ 8,979,064 ليرة تركية	≈ 4,779,064 ليرة تركية
120 شهراً	≈ 127,223 ليرة تركية	≈ 15,266,804 ليرة تركية	≈ 11,066,804 ليرة تركية

إذا كان المشتري يمتلك عقاراً بالفعل، فإن الحد الأقصى للقرض لنفس العقار سيكون 17.5%، أي 1,050,000 ليرة تركية. الحساب بناءً على متوسط سعر الفائدة للبنك المركزي يعد استرشادياً وليس عرضاً ملزماً: فكل بنك لديه سعر فائدة وعمولات وتأمينات خاصة به. يمكن الاطلاع على أسعار الشقق لتقدير الدفعة الأولى في تقريرنا حول تكلفة الشقق في ألانيا.

المستندات والتقييم العقاري (ekspertiz raporu)

لا يحدد القانون قائمة المستندات، بل يحددها البنك. من الناحية العملية، يُطلب عادةً ما يلي:

جواز السفر والرقم الضريبي التركي؛
إثبات الدخل وكشوف حسابات بنكية للأشهر الأخيرة، مع ترجمة رسمية إذا كان الدخل من الخارج؛
معلومات عن التاريخ الائتماني إذا طلب البنك ذلك؛
وثائق العقار: وثيقة الطابو (Tapu)، العقد أو العقد الابتدائي مع البائع، شهادة كفاءة الطاقة؛
لغير المقيمين: حساب بنكي تركي لتمرير عملية بيع العملة وإصدار شهادة DAB.

التقييم العقاري إلزامي: وفقاً للمادة 12 من لائحة العمليات الائتمانية للبنوك، يجب أن يتم تقييم العقار المرهون من قبل شركات تقييم مرخصة من قبل هيئة التنظيم والرقابة المصرفية (BDDK) أو هيئة أسواق المال (SPK). يُحتسب حد القرض بناءً على هذا التقييم. إذا قام الخبير بتقييم الشقة بأقل من سعر الشراء، فسيتعين عليك تغطية الفرق من أموالك الخاصة. قبل توقيع العقد، يجب على البنك تقديم نموذج المعلومات الأولية (sözleşme öncesi bilgi formu)، الذي يوضح نوع الفائدة، والمبلغ الإجمالي للسداد، وجميع العمولات، ومن يتحمل تكلفة التقييم. يمكنك الحصول على نسخة من تقرير التقييم من البنك عند طلبك لذلك.

التأمين والسداد المبكر

DASK: تأمين إلزامي ضد الزلازل. بدون بوليصة سارية، لن تسجل دائرة الطابو المعاملة (المادة 11 من القانون رقم 6305). إذا لم يقم المقترض بإصدار البوليصة أو تجديدها، سيقوم البنك بذلك ويخطره.
التأمين على الحياة والبوالص الأخرى المرتبطة بالقرض: تكون فقط بموافقة خطية صريحة من المقترض. جنباً إلى جنب مع خيار التأمين، يجب على البنك تقديم عقد بدونه. تُقبل بوالص أي شركة تأمين إذا كان المستفيد هو البنك، دون تغيير شروط القرض. لا يجوز أن يتجاوز مبلغ التأمين قيمة القرض.
السداد المبكر: بالنسبة للقروض ذات الفائدة الثابتة، يحق للبنك فرض عمولة تعويض لا تتجاوز 1% من مبلغ الدين المسدد مبكراً إذا تبقى على نهاية المدة 36 شهراً أو أقل، ولا تتجاوز 2% إذا كانت المدة أطول. أما في القروض ذات الفائدة المتغيرة، فلا يجوز فرض عمولة تعويض.

التقسيط من المطور العقاري كبديل

يعتمد العديد من المشترين في ألانيا على التقسيط المباشر من المطور العقاري بدلاً من البنوك: دفعة أولى ثم أقساط حتى تسليم المشروع أو بعده. لا تنطبق هنا شروط تقييم البنك، ولا التحقق من الدخل، ولا حدود BDDK، حيث يتم الاتفاق على الشروط مباشرة مع البائع. يمكنكم الاطلاع على خيارات التقسيط في كتالوج المشاريع الجديدة من NewTime Investment.

تظل القواعد المتعلقة بالعملات الأجنبية سارية كما هي. يجب أن تتم مدفوعات الأجانب مقابل العقارات بالعملة الأجنبية مع تحويلها إلى الليرة التركية عبر البنك. وبموجب عقد الوعد بالبيع، يتم إعداد وثيقة شراء العملات الأجنبية (DAB) للمبلغ المدفوع بالفعل. ولا يمكن للأجنبي تأمين المبلغ المتبقي من الدين برهن عقاري قانوني (kanuni ipotek) وفقاً للمادة 13/6 من تعميم البنك المركزي التركي (TCMB). لذلك، من الضروري تحديد توقيت انتقال حق الملكية في عقد التقسيط، وتوضيح الإجراءات المتبعة في حال التأخير، وآلية استرداد الأموال في حال تأخر تسليم العقار.

هل يحتسب شراء عقار بالرهن العقاري ضمن إجراءات الحصول على الجنسية؟

وفقاً للمادة 20 من لائحة تنفيذ قانون الجنسية، يجب شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي مع وضع إشارة تمنع بيعه لمدة ثلاث سنوات. الخيار الثاني هو عقد الوعد بالبيع الموثق لدى كاتب العدل، بشرط أن يتم سداد مبلغ الـ 400,000 دولار بالكامل فوراً. ومن هنا نخلص إلى النتائج العملية التالية:

التقسيط المباشر مع شركة الإنشاءات لا يمنح الحق في التقدم للجنسية ما لم يتم استيفاء الحد الأدنى للمبلغ بالكامل.
النصوص الرسمية لا توضح تفاصيل الشراء عن طريق القرض البنكي بشكل صريح، حيث يتم تحديد الإجراءات في كل حالة على حدة من قبل إدارة السجل العقاري (Tapu) والجهات المختصة. لذا، تحقق مسبقاً قبل إتمام الصفقة من كيفية إثبات الدفع ووثيقة (DAB) للجزء الممول من القرض وكيفية إدراج رهن البنك في السجل.

يمكنكم الاطلاع على الشروط التفصيلية في مقالنا حول الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.

أسئلة شائعة

هل يمكن للأجنبي الحصول على رهن عقاري بالدولار أو اليورو؟

بالنسبة لغير المقيمين، نعم، وهذا هو الخيار الوحيد لشراء السكن وفقاً لقواعد البنك المركزي التركي (TCMB). أما المقيمون في تركيا، فيُحظر عليهم الحصول على قروض بالعملات الأجنبية أو قروض مرتبطة بأسعار الصرف.

ما هو الحد الأدنى للدفعة الأولى المطلوب في عام 2026؟

الحد الأدنى هو الفرق بين قيمة التقييم العقاري وحدود هيئة التنظيم والرقابة المصرفية (BDDK): ويتراوح من 10% (للسكن الذي تصل قيمته إلى 5 ملايين ليرة تركية، من الفئة A–B) إلى 80% (للعقارات التي تزيد قيمتها عن 20 مليون ليرة تركية، من فئة أدنى من C). في حال امتلاك سكن مسبقاً، تكون الدفعة المطلوبة أعلى: حيث ينخفض الحد المسموح به للقرض بنسبة 75%.

ما هي نسبة الفائدة على الرهن العقاري في تركيا حالياً؟

بلغ متوسط فوائد القروض السكنية الجديدة بالليرة التركية 41.50% سنوياً للأسبوع المنتهي في 16.10.2026 (حسب بيانات TCMB). وسعر الفائدة الأساسي منذ 23.10.2026 هو 36%. أما سعر الفائدة على القروض بالعملات الأجنبية فيحدده البنك لكل حالة على حدة.

هل تؤثر فئة كفاءة الطاقة للشقة على مبلغ القرض؟

نعم. عند تساوي السعر، يوجد فرق قدره 20 نقطة مئوية بين الفئات A–B والفئات الأخرى. اطلب من البائع شهادة كفاءة الطاقة مسبقاً.

هل التأمين على الحياة إلزامي؟

لا. يتم إبرامه فقط بموافقة المقترض، ويلتزم البنك بتقديم خيار دون تأمين. أما تأمين الزلازل الإلزامي (DASK) فهو ضروري، ولا يمكن تسجيل الصفقة بدونه.

هل يمكن سداد القرض قبل موعده؟

نعم. في حال كان سعر الفائدة ثابتاً، تبلغ غرامة السداد المبكر كحد أقصى 1-2% من مبلغ الدين المسدد، أما في حال كان سعر الفائدة متغيراً، فلا توجد غرامة.