يمكنك بيع شقتك في تركيا لمشترٍ أجنبي بنفس الطريقة التي يتم بها البيع لمواطن تركي: يتم تسجيل الصفقة في إدارة السجل العقاري (Tapu) عبر تقديم طلب من خلال نظام Web Tapu، ويحول المشتري الأموال عبر البنك، بينما يسدد البائع حصته من رسوم التسجيل العقاري والبالغة 2% من قيمة الصفقة. إذا مرت خمس سنوات على تاريخ تسجيل الشقة باسمك، فلا توجد ضريبة على أرباح رأس المال. أما إذا كانت المدة أقل من ذلك، فإن الأرباح التي تتجاوز مبلغ 150,000 ليرة تركية (حد عام 2026) تخضع لضريبة تصاعدية تتراوح بين 15% و40%.
ما الذي يجب التحقق منه قبل عرض الشقة للبيع؟
معظم حالات التأخير في إتمام الصفقات لا تتعلق بالمشتري، بل بالالتزامات غير المكتملة للبائع. قبل نشر إعلان البيع، يوصى باتباع قائمة التحقق البسيطة هذه:
- تاريخ التسجيل في الـ Tapu: منه تُحسب فترة السنوات الخمس لضريبة الدخل على الأرباح. إذا تم شراء الشقة بموجب عقد وعد بالبيع (satış vaadi)، تبدأ الفترة من تاريخ تسجيل حق الملكية وليس من تاريخ توقيع العقد.
- ضريبة العقارات (emlak vergisi): وفقاً للمادة 30 من قانون ضريبة العقارات (بتعديل القانون رقم 7327 لعام 2021)، يتحقق السجل العقاري من ديون ضريبة العقارات (emlak vergisi) عبر النظام الإلكتروني للبلدية، وفي حال وجود دين، لا يتم تسجيل نقل الملكية. لا تُطلب عادةً وثيقة ورقية، ولكن من الأفضل التحقق من الديون وسدادها مسبقاً في البلدية (belediye).
- وثيقة تأمين الزلازل الإلزامية (DASK): ضرورية للمباني، سواء كانت شققاً أو مكاتب. يجب أن تكون الوثيقة سارية المفعول في يوم الصفقة.
- القيود في السجل العقاري (Tapu): وجود رهن عقاري، أو حجز، أو ملاحظة تقييد (şerh) تمنع البيع ستؤدي إلى عرقلة الصفقة. تُوضع هذه الملاحظة، على سبيل المثال، إذا تم استخدام الشقة للحصول على الجنسية.
- ديون الفواتير الشهرية ورسوم الخدمات (aidat): لا تؤثر على التسجيل قانونياً، لكن المشتري سيطلب دائماً إثبات خلو الشقة من الديون.
إذا كنت لا تقيم في تركيا بشكل دائم، قرر مسبقاً من سيوقع الصفقة: أنت شخصياً أم ممثل عنك بموجب توكيل رسمي. غالباً ما يكون إجراء التوكيل من الخارج هو السبب الرئيسي في تمديد المواعيد الزمنية.
وثائق البائع وهل تقرير التقييم (SPK) مطلوب؟
تنشر منصة Your Key Türkiye التابعة للمديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) قائمة الوثائق المطلوبة للمشاركين الأجانب في الصفقات. بالنسبة للبائع، يكفي عادةً تقديم ما يلي:
- جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية، مع ترجمة معتمدة إذا لزم الأمر؛
- نموذج بيانات الهوية (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) وصورة شخصية واحدة مقاس 6×4 سم التقطت خلال الأشهر الستة الماضية؛ النموذج مطلوب في أي صفقة في السجل العقاري يشارك فيها أجنبي، سواء كان بائعاً أو مشترياً؛
- سند الملكية (Tapu) إذا كان بحوزتك، وفي حال فقدانه يتم إتمام الصفقة بناءً على بيانات السجل؛
- رقم الهوية للأجنبي أو الرقم الضريبي. إذا لم يكن لديك رقم، سيقوم السجل العقاري بتعيين واحد عند تقديم الطلب؛ ومع ذلك، ستحتاج إلى الرقم الضريبي (vergi numarası) لأغراض البنك والإقرارات الضريبية؛
- وثيقة تأمين الزلازل الإلزامية (DASK) سارية المفعول؛
- التوكيل الرسمي، في حال كان الموقع ممثلاً عنك؛
- مترجم محلف، في حال كان أحد الأطراف لا يتقن اللغة التركية؛ يجب أن يكون المترجم معتمداً من قبل لجنة القضاء.
التقييم العقاري (SPK): لا يحتاج البائع إلى تقرير تقييم. كان شرط التقييم الإلزامي من شركة مرخصة من قبل هيئة أسواق المال (SPK) لأي عملية شراء من قبل أجنبي سارياً لعدة سنوات، ولكن وفقاً لبيانات المقيمين المختصين، ألغى تعميم المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) المؤرخ في 13.06.2024 هذا الشرط للصفقات غير المرتبطة بالجنسية. حالياً، أصبح التقرير مع وثيقة تحديد القيمة (Tutar Tespit Belgesi - TTB) إلزامياً فقط إذا كان المشتري الأجنبي يشتري الشقة بغرض الحصول على الجنسية؛ يقوم المشتري بطلب التقرير عبر Web Tapu، وتكون صلاحيته 12 شهراً. إذا كان المشتري يخطط للحصول على الجنسية، ضع ذلك في اعتبارك عند جدولة الصفقة.
كيف تتم الصفقة في إدارة السجل العقاري (Tapu): خطوة بخطوة
- الاتفاق والعربون: يحدد الطرفان السعر، وآلية الدفع، ومن يتحمل أي مصاريف، وموعد الصفقة. من الحكمة توثيق العربون كتابياً وتحويله عبر البنك.
- تقديم الطلب عبر Web Tapu: يتم تقديم طلب البيع عبر الإنترنت على الرابط webtapu.tkgm.gov.tr، سواء بنفسك أو عبر ممثل أو عبر وكالة عقارية. في هذه المرحلة، تقوم العديد من البلديات بسحب القيمة التقديرية للضريبة تلقائياً (emlak rayiç değeri)؛ وفي حالات أخرى، يتم إحضارها كشهادة رسمية.
- حساب الرسوم وتحديد الموعد: تقوم إدارة السجل العقاري بحساب رسوم التسجيل (harç) ورسوم الدوران (döner sermaye) وتحدد موعد الصفقة (randevu). يجب دفع الرسوم قبل التوقيع.
- الدفع: إذا كان المشتري أجنبياً، فهو ملزم ببيع العملة الأجنبية للبنك قبل الصفقة؛ يرسل البنك في نفس اليوم شهادة شراء العملة (döviz alım belgesi) إلى السجل العقاري، ويتم التصريح بالسعر الموجود في الشهادة بالليرة التركية كسعر للصفقة. يتسلم البائع الأموال بالليرة التركية.
- التوقيع: يقوم الطرفان (أو ممثلوهما) والمترجم بتوقيع المحضر الرسمي أمام موظف السجل العقاري. مباشرة بعد ذلك، ينتقل حق الملكية إلى المشتري.
منذ 01.01.2020، يمكن إتمام الصفقة في أي إدارة للسجل العقاري، وليس فقط في المنطقة التي تقع فيها الشقة، وحتى لو كان البائع والمشتري في إدارتين مختلفتين. بالنسبة لشقة في Mahmutlar أو Kestel، يمكن توقيع الصفقة، على سبيل المثال، في Antalya أو Istanbul.
مصاريف البائع: الرسوم والعمولات
وفقاً لقانون الرسوم رقم 492، يتم دفع رسوم التسجيل (tapu harcı) من قبل الطرفين بشكل منفصل: 2% (binde 20) من المشتري و 2% من البائع، بإجمالي 4%. الأساس هو السعر المعلن، بشرط ألا يقل عن قيمة الشقة المقدرة لضريبة العقارات. في العقد، يمكن للطرفين الاتفاق بشكل مختلف، مثلاً أن يتحمل المشتري كامل الرسوم، ولكن أمام إدارة السجل العقاري، كل طرف مسؤول عن حصته.
تخفيض السعر في السجل العقاري أمر خطير. إذا تبين أن السعر المصرح به أقل من الحقيقي، فسيتم تحصيل الفرق مع غرامة من الطرفين. منذ 19.12.2025 (القانون رقم 7566)، تم رفع الغرامة من 25% إلى قيمة الرسوم غير المدفوعة (100%). علاوة على ذلك، فإن خفض سعر البيع يشوه حساب ضريبة الدخل، وعند البيع لأجنبي، يكاد يكون من المستحيل خفض السعر نظراً لأنه مدعوم بشهادة البنك لبيع العملة.
| المصاريف | من يدفع | المبلغ |
|---|---|---|
| رسوم Tapu (البائع) | البائع | 2% من السعر، على ألا تقل عن القيمة الضريبية |
| رسوم Tapu (المشتري) | المشتري | 2% من نفس الأساس |
| رسوم Döner sermaye | حسب اتفاق الطرفين | رسوم ثابتة حسب تعرفة TKGM، تعتمد على المنطقة؛ يظهر المبلغ عند حساب الطلب |
| عمولة الوكالة | حسب العقد، افتراضياً بالتساوي | بحد أقصى 4% من السعر بدون ضريبة القيمة المضافة على كامل الرسوم |
| المترجم المحلف | الطرف الذي يحتاج للترجمة | حسب تسعيرة المترجم |
رسوم (döner sermaye) ليست نسبة مئوية من السعر، بل هي مبلغ ثابت حسب تعرفة المديرية العامة للسجل العقاري (TKGM) وتعتمد على المنطقة. لم نتمكن من تأكيد المبلغ الدقيق لعام 2026 من مصدر رسمي: يرجى الاطلاع عليه في حساب طلبك قبل إتمام الصفقة.
دور الوكالة: يحدد "نظام التجارة العقارية" قواعد عمل الوسطاء. تعمل الوكالة المرخصة (yetki belgesi) بموجب عقد مكتوب (yetkilendirme sözleşmesi)، وعند إتمام الصفقة يتم إعداد عقد وساطة يوضح، من بين أمور أخرى، كيفية تقسيم الطرفين للرسوم والتكاليف. لا تزيد عمولة البيع عن 4% من السعر بدون ضريبة القيمة المضافة؛ وإذا لم ينص العقد على خلاف ذلك، يتم تقسيمها بالتساوي بين المشتري والبائع. إذا وقعت الوكالة عقوداً مع كل من البائع والمشتري، فلا يمكنها الحصول إلا على عمولة واحدة في حدود هذا الحد. عادةً ما تساعد الوكالة العقارية في Alanya في بيع الشقة بدءاً من تقييم سعر السوق والعروض وحتى التسجيل في السجل العقاري وإغلاق عقود الخدمات.
ضريبة الدخل على أرباح البيع في عام 2026
تخضع الأرباح الناتجة عن بيع العقارات لضريبة زيادة القيمة (değer artış kazancı)، وذلك وفقاً للمادة 80 من قانون ضريبة الدخل رقم 193. فيما يلي القواعد الأساسية وفقاً لإرشادات مصلحة الضرائب التركية (GİB) لعام 2026:
- فترة الخمس سنوات: تنشأ الضريبة فقط إذا تم بيع العقار الذي تم شراؤه خلال فترة خمس سنوات من تاريخ الاستحواذ. تُحتسب المدة بالأيام التقويمية. بعد مرور خمس سنوات، لا تخضع الأرباح الناتجة عن البيع لهذه الضريبة. العقارات المكتسبة عن طريق الميراث أو الهبة لا تخضع لهذا الشرط نهائياً.
- حساب الربح: يتم طرح سعر الشراء من سعر البيع، بالإضافة إلى خصم نفقات البائع والضرائب والرسوم المتعلقة بعملية البيع. يتم تعديل سعر الشراء وفقاً لمؤشر أسعار المنتجين (Yİ-ÜFE) إذا بلغ نمو المؤشر خلال فترة التملك 10% أو أكثر.
- حد الإعفاء الضريبي: في عام 2026، لا تخضع أول 150,000 ليرة تركية من هذه الأرباح السنوية للضريبة (بينما كانت 120,000 ليرة تركية في عام 2025).
- إقرار غير المقيمين: إذا لم تكن مقيماً ضريبياً في تركيا، يتم التصريح عن الدخل من بيع العقار عبر إقرار ضريبي منفصل (münferit beyanname) في مكتب الضرائب التابع له موقع العقار في غضون 15 يوماً من تاريخ استلام الدخل. أما المقيمون ضريبياً فيدرجون الدخل ضمن الإقرار الضريبي السنوي الذي يُقدم في مارس من العام التالي.
| الأرباح الخاضعة للضريبة لعام 2026 | نسبة الضريبة |
|---|---|
| حتى 190,000 ليرة تركية | 15% |
| 190,000 – 400,000 ليرة تركية | 20% (عن أول 190,000 ليرة تركية — 28,500 ليرة تركية) |
| 400,000 – 1,000,000 ليرة تركية | 27% (عن أول 400,000 ليرة تركية — 70,500 ليرة تركية) |
| 1,000,000 – 5,300,000 ليرة تركية | 35% (عن أول 1,000,000 ليرة تركية — 232,500 ليرة تركية) |
| أكثر من 5,300,000 ليرة تركية | 40% (عن أول 5,300,000 ليرة تركية — 1,737,500 ليرة تركية) |
مثال: بيعت شقة بعد ثلاث سنوات من شرائها، وكان الربح بعد الفهرسة وخصم المصاريف 1,000,000 ليرة تركية، ولا توجد دخول أخرى خاضعة للضريبة في تركيا. المبلغ الخاضع للضريبة هو 1,000,000 ناقص 150,000 يساوي 850,000 ليرة تركية؛ وتكون الضريبة = 70,500 + 27% × 450,000 = 192,000 ليرة تركية. غالباً ما يؤدي التعديل وفقاً لمؤشر (Yİ-ÜFE) إلى تقليل الربح أو إلغائه بشكل ملحوظ، لذلك يُنصح بتوكيل مستشار مالي تركي (mali müşavir) لإجراء الحسابات. تعتمد الضريبة في بلد إقامتك على قوانينه وعلى الاتفاقيات الثنائية مع تركيا لتجنب الازدواج الضريبي.
البيع بموجب توكيل وتحويل الأموال إلى الخارج
إذا لم تتمكن من الحضور لإتمام الصفقة بنفسك، يمكن لممثل عنك بيع الشقة بموجب توكيل رسمي. التوكيل الصادر من الخارج يُقبل مع ترجمته، سواء كان أصلياً أو نسخة مصدقة، ويجب أن يستوفي متطلبات المديرية العامة للسجل العقاري (TKGM) من حيث الشكل؛ حيث يجب أن يذكر بوضوح الحق في بيع العقار المحدد واستلام الأموال. لمزيد من التفاصيل حول الخيارات، استشر كاتب عدل تركي، أو القنصلية التركية، أو تعرف على كيفية توثيق المستندات عبر الأبوستيل في مقالتنا حول التوكيل الرسمي في تركيا.
يمكن تحويل أموال البيع إلى الخارج؛ فوفقاً لتعميم حركة رأس المال الصادر عن البنك المركزي التركي (المادة 13)، يحق للأشخاص المقيمين خارج تركيا تحويل عائدات بيع العقارات إلى الخارج عبر البنك بعد خصم الضرائب والالتزامات المماثلة. عملياً، سيطلب البنك وثيقة البيع الرسمية من الـ Tapu وكشف حساب يوضح ورود الأموال؛ وتتم عملية تحويل الليرات إلى عملة أجنبية وفقاً لسعر الصرف الخاص بالبنك. إذا كان هناك ضريبة مستحقة على أرباح البيع، فمن الحكمة حسابها وسدادها قبل إجراء التحويل.
إذا تم الحصول على الجنسية أو الإقامة عبر العقار
الجنسية: للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار العقاري، يتعهد المشتري بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات، ويتم وضع علامة تقييد في الـ Tapu. لا يمكن بيع هذه الشقة بالطرق المعتادة قبل انقضاء هذه المدة؛ علماً أن الحد الأدنى للاستثمار للصفقات بعد تاريخ 13.06.2022 هو 400,000 دولار أمريكي. لمزيد من المعلومات، طالع مقالتنا حول الجنسية التركية مقابل الاستثمار العقاري. بعد مرور السنوات الثلاث، تُرفع علامة التقييد ويمكن بيع الشقة وفق القواعد العامة.
الإقامة: يُمنح تصريح الإقامة قصير الأمد (ikamet izni) أيضاً لمالكي العقارات في تركيا (المادة 31 من القانون رقم 6458). ووفقاً للمادة 33 من نفس القانون، يتم إلغاء الإقامة أو عدم تجديدها إذا زال سبب الحصول عليها. لذا، إذا كنت تبيع شقتك الوحيدة ولكنك ترغب في البقاء في تركيا، فقم بإعداد أساس آخر للإقامة مسبقاً، مثل عقد إيجار، وتوجه إلى دائرة الهجرة.
أسئلة شائعة
كم يستغرق بيع الشقة في تركيا؟
عملية التسجيل نفسها تتطلب زيارة واحدة لمكتب الـ Tapu بعد حجز موعد عبر Web Tapu. عادة ما تستهلك إجراءات إعداد التوكيل من الخارج، وتقرير التقييم للمشترين الراغبين في الجنسية، والتحويلات البنكية معظم الوقت.
هل يجب الحضور إلى تركيا لإتمام الصفقة؟
لا. يمكن للممثل القانوني توقيع الصفقة بموجب توكيل رسمي، كما تقوم المديرية العامة للسجل العقاري (TKGM) بإتمام الصفقات مع الأجانب أيضاً عبر مكاتب السجل العقاري التابعة للقنصليات العامة التركية في الخارج (مثل برلين).
من يدفع رسوم الـ Tapu البالغة 4%؟
وفقاً للقانون، يتحمل كل طرف 2%. يمكن الاتفاق على توزيع مختلف للنسبة، ولكن يجب تدوين ذلك بوضوح في عقد البيع.
هل تُدفع ضريبة إذا كانت الشقة مملوكة لأكثر من 5 سنوات؟
لا: الدخل الناتج عن بيع شقة اشتراها فرد وتم بيعها بعد مرور أكثر من خمس سنوات من تاريخ الاستحواذ لا يخضع لضريبة زيادة القيمة (değer artış kazancı). تُحتسب المدة بالأيام التقويمية بدءاً من تاريخ التسجيل.
هل يمكن بيع شقة مرهونة؟
نعم، ولكن يجب فك الرهن قبل التسجيل أو بالتزامن معه؛ حيث يتم عادةً استخدام جزء من أموال المشتري لسداد القرض، ويقوم البنك بمنح إذن لفك الرهن.
المصادر
- GİB: دليل فرض الضرائب على الدخول الأخرى لعام 2026
- GİB: مخطط معلوماتي حول ضريبة زيادة القيمة 2026
- GİB: جدول ضريبة الدخل لعام 2026
- GİB: فرض الضرائب على بيع وشراء العقارات (رسوم Tapu)
- الجريدة الرسمية: القانون رقم 7566 بتاريخ 19.12.2025
- الجريدة الرسمية: القانون رقم 7327 (ديون ضريبة الأملاك ونقل الملكية)
- Your Key Türkiye (TKGM): دليل معاملات العقارات للأجانب
- البنك المركزي التركي: تعميم حركة رأس المال
- لائحة التجارة العقارية
- القانون رقم 6458 بشأن الأجانب والحماية الدولية