Іпотека в Туреччині у 2026 році можлива, проте правила залежать від статусу позичальника. Нерезиденту банк має право видати на купівлю житла лише валютний кредит, а резидентам-фізичним особам валютні кредити заборонені — їм доступні лише кредити в лірах. Скільки банк надасть під заставу, обмежує BDDK: від 90% до 20% вартості залежно від ціни та енергокласу. Середня ставка за житловими кредитами в лірах на тижні 16.10.2026 — 41,50% річних (дані TCMB).
Кому надають іпотеку: резиденти та нерезиденти
Головне обмеження задають валютні правила, а не банки. Вони зафіксовані у Рішенні № 32 про захист вартості турецької ліри та в Циркулярі TCMB про рух капіталу (Sermaye Hareketleri Genelgesi).
- Нерезиденти (живуть за межами Туреччини). Іноземцю без турецького громадянства, який вважається таким, що проживає за кордоном (dışarıda yerleşik), на купівлю нерухомості в Туреччині можна видати лише валютний кредит (ст. 13/7 Циркуляра). До реєстрації угоди банк продає цю валюту Центробанку, оформлює довідку про продаж валюти (DAB) та направляє її до ТАПУ. Продавець отримує гроші в лірах.
- Резиденти Туреччини. Фізичним особам-резидентам валютні кредити заборонені — як у турецьких банках, так і в закордонних. Кредити з прив'язкою до курсу валюти резидентам також заборонені (ст. 14 Циркуляра). Залишається іпотека в лірах за турецькими ставками.
Резидентство тут — це валютне поняття зі ст. 2 Рішення № 32, і банк визначає його самостійно. Іноземець, який живе в Туреччині за посвідкою на проживання, може виявитися для банку резидентом. Тоді валютний кредит йому буде недоступний. Уточніть це до подання заявки.
Закон не зобов'язує банк кредитувати іноземців. Готовність до таких кредитів, валюту, термін і перший внесок кожен банк визначає згідно зі своєю внутрішньою політикою. Тому порівнювати умови варто до вибору квартири, а не після.
Скільки надасть банк: ліміти BDDK у 2026 році
Частка кредиту від вартості житла обмежена рішенням Ради BDDK № 11364 від 29.01.2026. Вартість береться зі звіту оцінювача, а не з договору з продавцем. Енергоклас визначається згідно з сертифікатом енергоефективності (Enerji Kimlik Belgesi). З 2026 року поділу на первинне та вторинне житло більше немає. Клас C, обов'язковий мінімум для будівель після 2010 року, також потрапив до пільгової групи.
| Вартість житла | Клас A–B | Клас C | Інші класи |
|---|---|---|---|
| до 5 млн TL | 90% | 80% | 70% |
| 5–7 млн TL | 80% | 70% | 60% |
| 7–10 млн TL | 70% | 60% | 50% |
| 10–20 млн TL | 50% | 40% | 30% |
| понад 20 млн TL | 40% | 30% | 20% |
Якщо у покупця, його чоловіка/дружини або дітей до 18 років вже є хоча б одне житло, ліміт зменшується на 75%. Так вимагає рішення BDDK № 10656 від 24.08.2023, і рішення 2026 року залишило це правило в силі. Наприклад, замість 90% банк надасть не більше 22,5% вартості. Не враховуються будинки в селах та частки у праві власності 50% і менше. Виняток — коли у людини частки одразу в кількох квартирах.
Це стеля, а не гарантія. Банк має право надати меншу суму, особливо іноземцю без підтвердженого доходу в Туреччині.
Ставки 2026 року та приклад розрахунку платежу
Ключова ставка TCMB (тижневе репо) з 23.10.2026 становить 36%, до цього було 37%. Це перше зниження з січня 2026 року. Ключова ставка — лише орієнтир, за нею іпотеку не видають.
Середня ставка за житловими кредитами. TCMB щотижня публікує середньозважену ставку за новими житловими кредитами в лірах. Останнє значення — 41,50% річних за тиждень 16.10.2026, тижнем раніше було 41,66%. Це ефективна річна ставка, і її розраховують лише за кредитами з фіксованою ставкою. Зниження ключової ставки 23.10.2026 у ці цифри ще не потрапило. До валютних кредитів нерезидентів показник не стосується: їхню ставку призначає банк.
Турецькі банки зазвичай називають місячну ставку. Перерахунок із річної ефективної ставки:
- місячна ставка r = (1 + 0,4150)^(1/12) − 1 ≈ 2,935%;
- ануїтетний платіж A = S × r / (1 − (1 + r)^(−n)), де S — сума кредиту, n — кількість місяців.
Приклад. Оцінювач оцінив квартиру в Аланьї у 6 000 000 TL, енергоклас C, іншого житла у покупця немає. За таблицею BDDK ліміт для цієї ціни — 70%: кредит до 4 200 000 TL, перший внесок не менше 1 800 000 TL.
| Термін | Платіж на місяць | Всього виплат | Переплата |
|---|---|---|---|
| 60 місяців | ≈ 149 651 TL | ≈ 8 979 064 TL | ≈ 4 779 064 TL |
| 120 місяців | ≈ 127 223 TL | ≈ 15 266 804 TL | ≈ 11 066 804 TL |
Якщо у покупця вже є житло, ліміт за тим самим об'єктом становитиме 17,5%, тобто 1 050 000 TL. Розрахунок за середньою ставкою TCMB дає лише орієнтир, а не оферту: у конкретного банку ставка, комісії та страхування будуть свої. Ціни на квартири для оцінки першого внеску — в огляді скільки коштує квартира в Аланьї.
Документи та експертиза (ekspertiz raporu)
Перелік документів законом не визначений жорстко, його встановлює банк. На практиці зазвичай просять:
- паспорт та турецький податковий номер;
- підтвердження доходу та виписки за рахунками за останні місяці, при доході за кордоном — з перекладом;
- відомості про кредитну історію, якщо банк їх запитує;
- документи на об'єкт: виписку ТАПУ, договір або попередній договір із продавцем, сертифікат енергоефективності;
- для нерезидента — рахунок у турецькому банку, через який проходитиме продаж валюти та видача DAB.
Експертиза є обов'язковою. Згідно зі ст. 12 Регламенту про кредитні операції банків, житло, що є заставою, оцінюють лише оціночні компанії з ліцензією BDDK або Ради з ринків капіталу (SPK). Ліміт кредиту розраховується від цієї оцінки. Якщо експерт оцінить квартиру нижче за ціну угоди, різницю доведеться покрити власними коштами. До підписання договору банк зобов'язаний видати форму попередньої інформації (sözleşme öncesi bilgi formu). У ній вказані тип ставки, повна сума до виплати, всі комісії та хто сплачує за експертизу. Копію звіту оцінювача банк видає на ваш запит.
Страхування та дострокове погашення
- DASK — обов'язкове страхування від землетрусу. Без діючого поліса ТАПУ не зареєструє угоду (ст. 11 закону № 6305). Якщо позичальник не оформив або не продовжив поліс, банк зробить це сам і повідомить його про це.
- Страхування життя та інші поліси, пов'язані з кредитом — лише за явною письмовою згодою позичальника. Поряд із варіантом зі страхуванням банк зобов'язаний запропонувати договір без нього. Поліс будь-якої страхової компанії, де вигодонабувачем є банк, приймається без зміни умов кредиту. Страхова сума не може перевищувати суму кредиту.
- Дострокове погашення. За кредитом із фіксованою ставкою банк має право взяти компенсацію. Вона становить не більше 1% від суми достроково погашеного боргу, якщо до кінця терміну залишилося не більше 36 місяців, і не більше 2%, якщо більше. За кредитом із плаваючою ставкою компенсацію брати не можна.
Розстрочка від забудовника як альтернатива
Багато покупців в Аланьї обирають інший шлях — оформлюють розстрочку у забудовника: перший внесок, потім платежі до здачі будинку або після неї. Експертиза банку, перевірка доходу та ліміти BDDK тут не діють, а умови узгоджуються безпосередньо з продавцем. Варіанти з розстрочкою — у каталозі новобудов.
Валютні правила при цьому зберігаються. Платежі іноземця за нерухомість проводяться у валюті з її продажем банку. За договором обіцянки продажу DAB оформлюють на вже оплачену суму. Забезпечити залишок боргу законною іпотекою продавця (kanuni ipotek) іноземцю не можна (ст. 13/6 Циркуляра TCMB). Тому в договорі розстрочки важливо прописати, коли переходить право власності, що буде у разі прострочення та як повертаються кошти, якщо об'єкт буде затримано.
Чи зараховується купівля в іпотеку для громадянства
За ст. 20 Регламенту про застосування закону про громадянство потрібно придбати нерухомість мінімум на 400 000 доларів США з відміткою про заборону продажу на три роки. Другий варіант — нотаріальний договір обіцянки продажу, за яким усі 400 000 доларів внесено відразу. Звідси практичні висновки:
- розстрочка у забудовника не дає права на громадянство, доки поріг не оплачено повністю;
- про купівлю в кредит офіційний текст окремо не говорить, порядок у кожному випадку визначають ТАПУ та уповноважені органи. Заздалегідь, до угоди, перевірте, як підтверджуватимуться оплата та DAB по кредитній частині і як буде враховано заставу банку.
Детальні умови — у матеріалі громадянство Туреччини за нерухомість.
Часті запитання
Чи можна іноземцю взяти іпотеку в доларах чи євро?
Нерезиденту — так, і для купівлі житла це єдиний варіант за правилами TCMB. Резиденту Туреччини валютні кредити та кредити з прив'язкою до курсу заборонені.
Який перший внесок потрібен у 2026 році?
Мінімум — різниця між оцінкою та лімітом BDDK: від 10% (житло до 5 млн TL, клас A–B) до 80% (дорожче 20 млн TL, клас нижче C). Якщо житло вже є, внесок вищий: ліміт зменшується на 75%.
Яка ставка за іпотекою в Туреччині зараз?
Середня за новими житловими кредитами в лірах — 41,50% річних за тиждень 16.10.2026 (TCMB). Ключова ставка з 23.10.2026 — 36%. Ставку за валютним кредитом призначає банк індивідуально.
Чи впливає енергоклас квартири на суму кредиту?
Так. При одній і тій самій ціні різниця між класами A–B та «іншими» становить 20 процентних пунктів. Попросіть у продавця сертифікат енергоефективності заздалегідь.
Чи обов'язкова страховка життя?
Ні. Її оформлюють лише за згодою позичальника, і банк зобов'язаний запропонувати варіант без страховки. Обов'язковим є DASK — без нього угоду не зареєструють.
Чи можна погасити кредит достроково?
Так. При фіксованій ставці компенсація — не більше 1–2% від достроково погашеного боргу, при плаваючій її немає.
Джерела
- BDDK: рішення Ради № 11364 від 29.01.2026 (ліміти кредит/вартість)
- BDDK: прес-реліз від 30.01.2026
- BDDK: рішення Ради № 10656 від 24.08.2023 (зменшення на 75%)
- TCMB: ключова ставка (тижневе репо)
- TCMB: ставки за кредитами (тижневий потік, середньозважені)
- TCMB: методологія тижневих ставок за кредитами
- TCMB: Циркуляр про рух капіталу (Sermaye Hareketleri Genelgesi)
- Регламент про кредитні операції банків (2023)
- Регламент про договори житлового фінансування
- Закон № 6305 про страхування від катастроф (DASK)
- Тарифи та умови обов'язкового страхування від землетрусу
- Регламент про застосування закону про громадянство Туреччини