Продати квартиру в Туреччині іноземцю-власнику можна так само, як громадянину країни: угоду реєструє тапу-управління за заявкою через систему Web Tapu, гроші покупець перераховує через банк, а продавець сплачує свою половину державного мита — 2% від ціни угоди. Якщо з дня реєстрації квартири на вас минуло понад п'ять років, податку на дохід від продажу немає. Якщо менше — прибуток понад 150 000 TL (поріг 2026 року) оподатковується за прогресивною шкалою від 15 до 40%.
Що перевірити до того, як виставляти квартиру
Більшість затримок під час угоди пов'язані не з покупцем, а з «хвостами» у продавця. Перед публікацією оголошення варто пройти короткий чек-лист:
- Дата реєстрації в тапу. Від неї рахується п'ятирічний термін для податку на дохід від продажу. Якщо квартиру куплено за договором обіцянки продажу (satış vaadi), термін іде з дати реєстрації права власності, а не з дати договору.
- Податок на нерухомість (emlak vergisi). За статтею 30 закону про податок на нерухомість (у редакції закону № 7327 від 2021 року) тапу перевіряє борг за emlak vergisi в електронній системі муніципалітету, і за наявності боргу перехід права не реєструють. Довідку на папері зазвичай не вимагають, але борг краще заздалегідь перевірити та погасити в belediye.
- Поліс DASK. Обов'язкове страхування від землетрусу потрібне для будівель — квартир, офісів. Поліс має бути чинним на день угоди.
- Обмеження в тапу. Іпотека, арешт або позначка (şerh) про заборону продажу блокують угоду. Позначка ставиться, наприклад, коли квартиру використано для отримання громадянства.
- Борги за комунальні платежі та aidat. На реєстрацію вони не впливають, але покупець майже завжди попросить підтвердження, що боргів немає.
Якщо ви не живете в Туреччині постійно, заздалегідь вирішіть, хто підписуватиме угоду: ви особисто чи представник за довіреністю. Саме оформлення довіреності з-за кордону найчастіше затягує терміни.
Документи продавця та чи потрібна оцінка SPK
Список документів для іноземного учасника угоди публікує портал Your Key Türkiye Генеральної дирекції тапу та кадастру (TKGM). Для продавця зазвичай достатньо такого:
- паспорт або національне посвідчення особи, за потреби з перекладом;
- форма з даними про особу (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) і одна фотографія 6×4 см, зроблена не раніше ніж за 6 місяців; форма потрібна в будь-якій тапу-угоді за участю іноземця — і коли він купує, і коли продає;
- тапу (свідоцтво про власність), якщо воно на руках, — у разі втрати угоду проводять за даними реєстру;
- ідентифікаційний номер іноземця або податковий номер — якщо номера немає, тапу присвоїть його при подачі заявки; для банку та податкової декларації все одно знадобиться податковий номер (vergi numarası);
- чинний поліс DASK;
- довіреність, якщо підписує представник;
- присяжний перекладач, якщо хтось зі сторін не володіє турецькою; перекладач має бути уповноважений судовою комісією.
Оцінка SPK. Продавцю звіт про оцінку не потрібен. Вимога про обов'язкову оцінку ліцензованою SPK компанією для будь-якої покупки іноземцем діяла кілька років, але за даними профільних оцінювачів циркуляр TKGM від 13.06.2024 скасував її для угод, не пов'язаних із громадянством. Зараз звіт із документом Tutar Tespit Belgesi (TTB) є обов'язковим, тільки якщо іноземний покупець купує квартиру для отримання громадянства; замовляє його покупець через Web Tapu, документ діє 12 місяців. Якщо ваш покупець планує громадянство, врахуйте це в графіку угоди.
Як проходить угода в тапу: покроково
- Домовленість та аванс. Сторони фіксують ціну, порядок оплати, хто які витрати несе та дату угоди. Аванс розумно оформляти письмово і проводити через банк.
- Заявка через Web Tapu. Заявку на продаж подають онлайн на webtapu.tkgm.gov.tr — самостійно, через представника або через агентство. На цьому етапі у низки муніципалітетів автоматично підтягується оціночна вартість для податку (emlak rayiç değeri); в інших її приносять довідкою.
- Розрахунок мит та запис. Тапу розраховує державне мито та збір döner sermaye і призначає час угоди (randevu). Мита оплачують до підписання.
- Оплата. Якщо покупець — іноземець, він зобов'язаний до угоди продати валюту банку; банк того ж дня відправляє в тапу довідку про купівлю валюти (döviz alım belgesi), а ціна в довідці в лірах декларується як ціна угоди. Продавець отримує гроші в лірах.
- Підписання. Сторони (або їхні представники) та перекладач підписують офіційний акт у співробітника тапу. Одразу після цього право власності переходить до покупця.
З 01.01.2020 угоду можна провести в будь-якому тапу-управлінні, а не лише там, де розташована квартира, — і навіть якщо продавець і покупець перебувають у різних управліннях. Для квартири в Махмутларі або Кестелі підписати угоду можна, наприклад, в Антальї чи Стамбулі.
Витрати продавця: мито, збір та комісія
Державне мито за реєстрацію (tapu harcı) за законом про збори № 492 сплачують обидві сторони окремо: по 2% (binde 20) з покупця і з продавця, всього 4%. База — заявлена ціна, але не нижче вартості квартири для податку на нерухомість. У договорі сторони можуть домовитися інакше, наприклад, що покупець бере все мито на себе, але перед тапу кожен відповідає за свою частину.
Занижувати ціну в тапу небезпечно. Якщо з'ясується, що заявлена ціна нижча за реальну, недоплачене мито стягнуть з обох сторін зі штрафом. З 19.12.2025 (закон № 7566) штраф піднято з 25% до розміру недоплаченого мита (100%). Крім того, занижена ціна продажу спотворює розрахунок податку на дохід, а при продажу іноземцю занизити ціну майже неможливо: її підтверджує банківська довідка про продаж валюти.
| Витрата | Хто платить | Розмір |
|---|---|---|
| Tapu harcı (продавець) | Продавець | 2% від ціни, але не нижче податкової вартості |
| Tapu harcı (покупець) | Покупець | 2% від тієї ж бази |
| Döner sermaye | За домовленістю сторін | Фіксований збір за тарифом TKGM, залежить від району; суму показує розрахунок за заявкою |
| Комісія агентства | За договором, за замовчуванням порівну | Не більше 4% від ціни без ПДВ на всю винагороду |
| Присяжний перекладач | Сторона, якій потрібен переклад | За прайсом перекладача |
Збір döner sermaye — це не відсоток від ціни, а фіксована сума за тарифом TKGM, яка залежить від району. Точну суму на 2026 рік в офіційному джерелі підтвердити не вдалося: дивіться її в розрахунку за вашою заявкою перед угодою.
Роль агентства. Правила роботи рієлторів встановлює Регламент про торгівлю нерухомістю. Агентство з ліцензією (yetki belgesi) працює за письмовим договором (yetkilendirme sözleşmesi), а під час угоди оформляє договір посередництва, де вказують, зокрема, як сторони ділять мито та збір. Винагорода за продаж — не більше 4% від ціни без ПДВ; якщо в договорі не сказано інакше, її ділять порівну між покупцем і продавцем. Якщо агентство підписало договори і з продавцем, і з покупцем, взяти воно може лише одну винагороду в межах цього ліміту. Зазвичай агентство в Аланії допомагає продати квартиру від оцінки ринкової ціни та показів до запису в тапу та закриття комунальних договорів.
Податок на дохід від продажу в 2026 році
Прибуток від продажу нерухомості оподатковується як değer artış kazancı (стаття мюккерер 80 Закону про прибутковий податок № 193). Ключові правила згідно з роз'ясненнями податкової служби GİB на 2026 рік:
- П'ять років. Податок виникає, лише якщо квартира, придбана за кошти, продана протягом п'яти років з дати купівлі. Термін рахується у календарних днях. Після п'яти років дохід від продажу цим податком не оподатковується. Квартира, отримана у спадок або в дар, під це правило взагалі не підпадає.
- Прибуток. З ціни продажу віднімають ціну купівлі, а також витрати продавця, податки та мита, пов'язані з продажем. Ціну купівлі індексують за індексом цін виробників Yİ-ÜFE, якщо його зростання за період володіння склало 10% і більше.
- Неоподатковуваний поріг. У 2026 році не оподатковуються перші 150 000 TL такого прибутку за рік (у 2025-му було 120 000 TL).
- Декларація нерезидента. Якщо ви не є податковим резидентом Туреччини, дохід від продажу нерухомості декларують разовою декларацією (münferit beyanname) у податковій інспекції за місцем знаходження квартири протягом 15 днів після отримання доходу. Резиденти включають його до річної декларації, яку подають у березні наступного року.
| Оподатковуваний прибуток за 2026 рік | Ставка |
|---|---|
| до 190 000 TL | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (з перших 190 000 TL — 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (з перших 400 000 TL — 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (з першого 1 000 000 TL — 232 500 TL) |
| понад 5 300 000 TL | 40% (з перших 5 300 000 TL — 1 737 500 TL) |
Приклад. Квартиру продано через три роки після купівлі, прибуток після індексації та вирахування витрат — 1 000 000 TL, інших оподатковуваних доходів у Туреччині немає. Оподатковується 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; податок = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Індексація за Yİ-ÜFE часто помітно зменшує або обнуляє прибуток, тому розрахунок варто довірити турецькому фінансовому консультанту (mali müşavir). Податок у країні вашого резидентства залежить від її законів та угоди з Туреччиною про уникнення подвійного оподаткування.
Продаж за довіреністю та переказ грошей за кордон
Якщо приїхати на угоду не вдається, квартиру продає представник за довіреністю. Довіреність, оформлена за кордоном, приймається з перекладом, в оригіналі або засвідченій копії, і повинна відповідати вимогам TKGM до форми: у ній потрібно прямо вказати право продати конкретну квартиру та отримати гроші. Докладно про варіанти — у турецького нотаріуса, в консульстві Туреччини або з апостилем — читайте у статті про довіреність у Туреччині.
Вивезти гроші після продажу можна. Згідно з Циркуляром про рух капіталу Центрального банку Туреччини (стаття 13) особи, що проживають за кордоном, мають право через банк переказати за кордон виручку від продажу нерухомості за вирахуванням податків та аналогічних зобов'язань. На практиці банк попросить офіційний акт продажу з тапу та виписку про надходження грошей; конвертація лір у валюту здійснюється за курсом банку. Якщо податок на дохід від продажу потрібно сплатити, доцільно розрахувати та сплатити його до переказу.
Якщо через квартиру отримано громадянство або ВНП
Громадянство. Для отримання громадянства через нерухомість покупець надає зобов'язання не продавати об'єкт три роки, і в тапу ставиться відповідна відмітка. До закінчення цього терміну продати таку квартиру у звичайному порядку не можна; поріг інвестиції для угод після 13.06.2022 — 400 000 USD. Детальніше про правила — у статті про громадянство Туреччини за нерухомість. Після трьох років відмітку знімають, і квартиру продають за загальними правилами.
ВНП. Короткостроковий посвідку на проживання видають, зокрема, власникам нерухомості в Туреччині (стаття 31 закону № 6458). За статтею 33 того ж закону ВНП анулюють або не продовжують, якщо підстава для нього відпала. Тому, якщо ви продаєте єдину квартиру, але залишаєтеся жити в Туреччині, заздалегідь підготуйте іншу підставу — наприклад, оренду — і зверніться до міграційної служби.
Часті запитання
Скільки часу займає продаж квартири в Туреччині?
Сама реєстрація — одне відвідування тапу після запису через Web Tapu. Найдовше зазвичай чекають на довіреність з-за кордону, звіт про оцінку для покупця, що отримує громадянство, та банківський переказ.
Чи потрібно приїжджати до Туреччини на угоду?
Ні. Угоду може підписати представник за довіреністю, а угоди з іноземцями TKGM проводить, зокрема, через представництво тапу при генконсульстві Туреччини в Берліні.
Хто платить 4% мита?
За законом — кожна сторона по 2%. Інший розподіл можливий за домовленістю, але його варто прямо записати в договір.
Чи платять податок, якщо квартира у власності більше 5 років?
Ні: дохід від продажу квартири, купленої приватною особою і проданої пізніше ніж через п'ять років після придбання, не оподатковується податком на değer artış kazancı. Термін рахують у календарних днях від дати реєстрації.
Чи можна продати квартиру з іпотекою?
Так, але обтяження потрібно зняти до реєстрації або одночасно з нею — зазвичай частина грошей покупця йде на погашення кредиту, а банк дає дозвіл на зняття іпотеки.
Джерела
- GİB: посібник з оподаткування інших доходів, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: інфографіка «Değer artışı kazancı» 2026
- GİB: шкала прибуткового податку на 2026 рік
- GİB: оподаткування купівлі-продажу нерухомості (tapu harcı)
- Resmî Gazete: закон № 7566 від 19.12.2025
- Resmî Gazete: закон № 7327 (борг з emlak vergisi та перехід права)
- Your Key Türkiye (TKGM): посібник з угод з нерухомістю для іноземців
- ЦБ Туреччини: Циркуляр про рух капіталу
- Регламент про торгівлю нерухомістю (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Закон № 6458 про іноземців та міжнародний захист