Інвестиційний маршрут — найшвидший спосіб отримати турецький паспорт: він не потребує ні проживання в країні, ні іспиту з мови. Поріг за нерухомістю з червня 2022 року становить 400 000 USD, об'єкт не можна продавати три роки, а сама угода обставлена набором формальностей, які легко порушити через незнання. Розбираємо порядок на 2026 рік — із реальними обмеженнями, а не з рекламною версією.
Скільки потрібно вкласти і в що
Підстава — стаття 12 Закону про турецьке громадянство № 5901 і підзаконний акт до нього: іноземець, чия інвестиція підтверджена профільним відомством, отримує громадянство рішенням Президента, оминаючи вимогу про п'ять років проживання.
За нерухомістю поріг — щонайменше 400 000 USD або еквівалент в іншій валюті. Його було піднято з колишніх 250 000 USD, і він застосовується до угод починаючи із середини червня 2022 року. Набрати суму можна кількома об'єктами — жорсткої вимоги «один об'єкт» тут немає, на відміну від короткострокової посвідки за власністю, де поріг має закриватися одним об'єктом.
Існують і інші інвестиційні варіанти — депозит у турецькому банку, державні боргові папери, паї фондів, вкладення в основний капітал, створення робочих місць. Їхні пороги вищі; зведена таблиця є в загальному матеріалі про громадянство Туреччини.
Яка нерухомість підходить, а яка ні
Із грудня 2023 року вимоги до типу об'єкта посуворішали. Для цілей громадянства годиться нерухомість, на яку оформлено поверхову власність (kat mülkiyeti) або право поверхової забудови (kat irtifakı), чи ділянка категорії arsa, на якій уже є будівля.
- Не підходять сільськогосподарські землі (tarla) і «голі» ділянки без будівель, придбані після цієї дати.
- Не підходить купівля частки: об'єкт має переходити до іноземця цілком. Якщо нерухомість була записана на кількох власників і іноземець викуповує її повністю — це допустимо.
- Один об'єкт — один паспорт. Нерухомість, уже використана для отримання громадянства, повторно в цій якості не зараховується.
Придбати можна як готовий об'єкт за звичайним договором купівлі-продажу, так і той, що будується, — за нотаріальним договором обіцянки продажу (satış vaadi sözleşmesi) з повною передоплатою і позначкою в реєстрі про те, що три роки не буде ні передачі, ні погашення запису.
Обмеження щодо продавця: де найчастіше зривається угода
Це найбільш недооцінена частина правил. Кадастр перевіряє не лише ціну, а й ланцюжок угод з об'єктом починаючи з січня 2017 року. Сертифікат відповідності не видадуть, якщо:
- об'єкт купують в іноземної фізичної особи тієї самої громадянської належності, що й заявник;
- продавцем виступає сам заявник, його дружина чи чоловік або діти;
- продавець — турецька компанія, у якій заявник, його дружина чи чоловік або діти є учасником чи керівником;
- об'єкт раніше (після січня 2017 року) було продано заявником, його дружиною чи чоловіком, дітьми або іноземцем тієї самої громадянської належності громадянинові Туреччини чи турецькій компанії — тобто схема «продав і викупив назад» не проходить.
Практичний висновок простий: перш ніж вносити завдаток, треба підняти історію tapu і перевірити, хто і коли був власником. За об'єктами на вторинному ринку це обов'язковий крок — що саме дивитися, ми описали в гайді про tapu.
Оцінка SPK і три суми, які мають зійтися
До угоди потрібен звіт про оцінку (ekspertiz raporu), підготовлений компанією, ліцензованою турецьким регулятором ринку капіталу (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK). Для угод за участю іноземців такий звіт обов'язковий незалежно від мети купівлі, а строк його дії обмежений — за загальним правилом близько кількох місяців від дати складання, тому замовляти його сильно заздалегідь не має сенсу.
Для інвестиційного маршруту практика управлінь зводиться до того, що поріг мають закривати всі три величини одночасно:
- сума, фактично сплачена продавцеві й підтверджена банківськими документами;
- вартість за звітом оцінювача SPK;
- вартість, заявлена в tapu під час переоформлення.
Звідси важливий наслідок: занижувати ціну в tapu «заради економії на миті» на цьому маршруті не можна — заява просто не пройде. Мито при переоформленні (tapu harcı) становить 4 % від заявленої вартості й за законом ділиться навпіл між сторонами, хоча на практиці цю умову часто переносять на покупця; окремо стягують збір döner sermaye, розмір якого індексують щороку.
Гроші: банк, валюта і Döviz Alım Belgesi
Розрахунок «готівкою з рук у руки» інвестиційний маршрут закриває. Оплата має пройти через банківську систему Туреччини і бути документально простежуваною.
Схема має такий вигляд: іноземець відкриває рахунок у турецькому банку, заводить валюту, продає її банкові (для подальшого продажу Центральному банку Туреччини) і отримує довідку про купівлю валюти — Döviz Alım Belgesi (DAB). Цей документ подають до кадастрового управління до реєстрації угоди; у ньому мають бути коректно зазначені сторони і прив'язка до конкретного об'єкта. Платіжні доручення і виписки (dekont) із призначенням платежу зберігають — їх запитають під час подання на громадянство.
Перед банком знадобиться турецький податковий номер: без нього не відкрити рахунок і не оформити tapu.
Порядок дій: покроково
- Податковий номер і банківський рахунок. Номер отримують онлайн через Цифрове податкове управління або особисто у vergi dairesi, потім відкривають рахунок.
- Перевірка об'єкта. Історія власності, обтяження, наявність iskân, відповідність типу нерухомості й обмеженням щодо продавця.
- Звіт оцінювача SPK. Замовляють до угоди; підсумкова оцінка має закривати поріг.
- Переказ коштів і DAB. Валюту заводять через турецький банк, оформлюють довідку про купівлю валюти.
- Угода в кадастрі. Оформлюють tapu, водночас вносять позначку про зобов'язання не продавати об'єкт три роки. Потрібен чинний поліс DASK і присяжний перекладач, якщо ви не володієте турецькою. Повний порядок — у матеріалі про угоду з купівлі нерухомості.
- Сертифікат відповідності (uygunluk belgesi). Видає кадастрове відомство; він підтверджує, що об'єкт і сума відповідають вимогам.
- Посвідка інвестора. На підставі сертифіката оформлюють короткострокову посвідку за спеціальною підставою Закону про іноземців № 6458 — вона слугує «перепусткою» до подання на громадянство.
- Заява на громадянство. Подають разом із заявами на членів родини; далі — перевірка і рішення Президента.
Якщо ви не можете бути присутні особисто, значну частину кроків виконують за довіреністю — але її формулювання критичні, про них ми писали в гайдах про довіреність у Туреччині і купівлю за довіреністю.
Хто з родини отримує паспорт
Разом з інвестором громадянство отримують дружина або чоловік і діти, які не досягли 18 років (а також повнолітні діти, що перебувають на утриманні через інвалідність). Батьки, дорослі самостійні діти, брати і сестри до заяви не включаються — їм доступні звичайні підстави на зразок сімейної посвідки.
Зверніть увагу: шлюб має бути чинним і підтверджуватися легалізованими документами. Свідоцтва про шлюб і про народження дітей потрібні з апостилем і присяжним перекладом.
Строки і що відбувається після
Гарантованих строків у законі немає. За усталеною практикою від угоди до отримання сертифіката відповідності минає кілька тижнів, оформлення посвідки інвестора — ще кілька тижнів, а розгляд заяви на громадянство триває від кількох місяців; основна частина часу йде на перевірку по лінії органів безпеки.
Після отримання паспорта залишається зобов'язання: об'єкт не можна продавати три роки. Здавати його в оренду, жити в ньому, дарувати право користування — можна; передавати право власності — ні. Позначку знімають автоматично зі спливом строку. Достроковий продаж ставить під удар саму підставу отримання громадянства.
Ще два моменти, які часто з'ясовуються постфактум. Перший: нерухомість тягне за собою щорічний податок на майно (emlak vergisi) та обов'язкові платежі комплексу — aidat. Другий: при першому продажі нового житла забудовником іноземцеві-нерезиденту може застосовуватися звільнення від ПДВ, але воно має власний набір умов і власний строк утримання об'єкта — це питання потрібно заздалегідь обговорювати з податковим консультантом, а не рахувати «за замовчуванням».
Що перевірити до завдатку: чек-лист
- Тип об'єкта: чи оформлено kat mülkiyeti або kat irtifakı, чи є будівля на ділянці.
- Історія власності з 2017 року і громадянство колишніх власників.
- Чи не використовувався об'єкт раніше для отримання громадянства.
- Обтяження: іпотека (ipotek), арешти (haciz), сервітути, позначки про заборону відчуження.
- Відповідність оцінки SPK, ціни в tapu і суми фактичного платежу.
- Готовність продавця прийняти оплату через банк і коректно оформити DAB.
- Наявність iskân (yapı kullanma izin belgesi) і чинного полісу DASK.
- Відсутність боргів за комунальними платежами і aidat у колишнього власника.
Часті запитання
Чи можна набрати 400 000 USD кількома квартирами?
Так, поріг дозволено закривати кількома об'єктами, якщо кожен із них відповідає вимогам і всі вони придбані з відповідними позначками.
Чи зараховують купівлю в іншого іноземця?
Не зараховують, якщо продавець — іноземна фізична особа тієї самої громадянської належності, що й покупець. Крім того, кадастр перевіряє весь ланцюжок угод із 2017 року, тому історію об'єкта треба дивитися до завдатку.
Чи обов'язково жити в Туреччині?
Ні. Інвестиційний маршрут не потребує ні строку проживання, ні мовного іспиту. Посвідку інвестора оформлюють як технічну сходинку процедури.
Що буде, якщо продати об'єкт раніше за три роки?
Позначка в tapu фізично блокує переоформлення, а спроба обійти умову ставить під сумнів підставу вже отриманого громадянства. Простіше дочекатися спливу строку.
Чи можна оформити все дистанційно?
Більшу частину — так, за нотаріальною довіреністю. Але довіреність має прямо містити потрібні повноваження, зокрема операції в кадастрі й банківські дії, інакше її не приймуть.
Чи потрібна турецька мова на співбесіді?
На інвестиційному маршруті мовної співбесіди не проводять.
Чи зберігається попереднє громадянство?
Туреччина допускає множинне громадянство і відмови не вимагає. Обмеження можуть бути в законодавстві вашої країни.
Матеріал має довідковий характер і не замінює юридичної консультації. Вимоги міграційної служби, кадастру і податкових органів Туреччини регулярно змінюються, а практика управлінь на місцях різниться — перед поданням документів перевіряйте актуальні правила в профільному відомстві або в юриста.
Потрібна допомога?
New Time Investment працює з інвестиційними угодами в Аланії та інших регіонах Туреччини: добираємо об'єкти, які справді проходять за критеріями, перевіряємо історію tapu і продавця до завдатку та супроводжуємо оформлення — від оцінки SPK до подання документів. Якщо ви сумніваєтеся, чи підходить конкретна квартира під вимоги, покажіть нам об'єкт до внесення грошей: це дешевше, ніж виправляти наслідки.