Угода з нерухомістю в Туреччині влаштована прозоріше, ніж заведено думати: право переходить лише за офіційним актом, підписаним у кадастровому управлінні, а гроші й документи рухаються зрозумілою послідовністю. Ризики створює не сама процедура, а кроки навколо неї — договір із забудовником, завдаток, переказ валюти та перевірка об'єкта. Нижче — покроковий порядок угоди з актуальними на 2026 рік вимогами.
Хто може купувати і які є обмеження
Громадяни більшості країн можуть придбавати в Туреччині житло та комерційні приміщення на своє ім'я; вимогу взаємності було скасовано понад десять років тому. Обмеження залишаються у трьох площинах: не можна придбавати об'єкти у військових заборонених зонах і зонах безпеки; на одну іноземну фізичну особу припадає не більше ніж 30 гектарів по країні; придбання іноземцями в межах одного району не мають перевищувати 10 % площі приватних земель цього району.
Окремо варто тримати в голові обмеження щодо «закритих» кварталів (mahalle): вони стосуються не купівлі, а реєстрації за адресою та посвідки на проживання. Перелік регулярно переглядає Управління у справах міграції, тому перевіряти його потрібно безпосередньо перед угодою, а не за статтями річної давності.
Крок 1. Вибір об'єкта і перевірка продавця
До будь-яких грошей треба зрозуміти три речі: хто продає, що саме продається і чи немає на об'єкті обмежень.
- Продавець. Звірте ім'я в tapu (свідоцтві про право власності) з паспортом. Якщо діє представник — вивчіть довіреність (vekâletname): строк, обсяг повноважень, право отримувати гроші. Купуючи в забудовника, перевірте компанію: здані об'єкти, наявність дозволів, судові спори.
- Об'єкт. Тип титулу (kat mülkiyeti або kat irtifakı), призначення приміщення, площа за проєктом, поверх і номер приміщення. Як читати документ — у матеріалі Tapu в Туреччині.
- Обтяження. Попросіть продавця відкрити вам доступ до витягу через Web-Tapu або отримати його в кадастрі. Іпотека та арешт переходять разом з об'єктом.
- Дозвільні документи. Чи є в будівлі дозвіл на введення в експлуатацію (iskân), чи немає приписів муніципалітету та відхилень від проєкту.
- Борги за об'єктом. Заборгованість з податку на нерухомість, комунальних послуг і внесків на утримання будинку (aidat) — запитайте довідки, щоб не розбиратися з ними після угоди.
Крок 2. Договір і завдаток
У Туреччині застосовують два принципово різні типи договору, і різниця між ними — це різниця в захисті.
Satış vaadi sözleşmesi у нотаріуса
Договір обіцянки продажу (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) вимагає офіційної форми — його посвідчує noter (нотаріус). Такий договір можна зареєструвати позначкою (şerh) у реєстрі: тоді об'єкт не можна непомітно продати третій особі, а у вас з'являється підстава вимагати переоформлення через суд. Позначка діє обмежений строк і знімається кадастром автоматично, якщо за цей час угода не відбулася.
Простий письмовий договір
Договір, підписаний сторонами без нотаріуса, права власності не створює і в реєстрі не відображається. Він може бути корисним для фіксації комерційних умов, але захисту рівня нотаріальної обіцянки продажу не дає. Для купівлі об'єкта на етапі будівництва або за наявності розриву в часі між завдатком і підписанням розумніше йти до нотаріуса.
Завдаток
Завдаток (kapora) зазвичай вносять після узгодження ціни й до збору документів. У договорі або розписці зафіксуйте: точну суму й валюту, строк виходу на угоду, умови повернення (наприклад, якщо з'ясується обтяження або не буде отримано погодження), а також хто платить мита та збори. Великий завдаток без письмових умов повернення — найчастіша причина втрати грошей.
Крок 3. Податковий номер і банківський рахунок
Податковий номер (vergi numarası) потрібен практично для всього: відкриття рахунку, оформлення tapu, комунальних абонементів. Іноземці отримують потенційний податковий номер онлайн через цифровий податковий кабінет за даними паспорта або в податковій інспекції. Докладніше — турецький податковий номер.
Банківський рахунок у турецькому банку потрібен для конвертації валюти та отримання підтвердних документів, а згодом — для оплати комунальних послуг і податків. Вимоги банків до пакета документів різняться й періодично посилюються; як правило, просять паспорт, податковий номер, адресу й підтвердження джерела коштів. Див. матеріал рахунок у банку Туреччини.
Крок 4. Оціночний звіт і DASK
Оціночний звіт. Для угод за участю іноземців потрібен звіт про оцінку, підготовлений компанією, ліцензованою регулятором ринку капіталу (SPK). Замовлення оформлюють через систему Web-Tapu. Звіт має обмежений строк дії, і порядок його видачі останніми роками змінювався: для заяв у межах інвестиційного громадянства використовують окремий документ про підтвердження суми (Tutar Tespit Belgesi, TTB) із власним строком. Актуальний порядок і строки уточнюйте в TKGM перед замовленням, щоб звіт не «згорів» до дати підписання.
DASK. Обов'язкове страхування від землетрусу (DASK) оформлюють на об'єкт до угоди. Без чинного поліса кадастр не проведе переоформлення, а постачальники комунальних послуг не відкриють абонементи.
Крок 5. Гроші: переказ валюти та обов'язкова конвертація
Це той блок, де найчастіше працюють застарілі поради з інтернету.
Конвертація через банк і довідка DAB. Із 24 січня 2022 року при придбанні нерухомості іноземною фізичною особою валюта, спрямована на купівлю, продається через банк Центральному банку Туреччини, а банк видає довідку про купівлю валюти — Döviz Alım Belgesi (DAB). Цю довідку подають до кадастрового управління: без неї реєстрацію не проведуть. Сума в DAB має співвідноситися з вартістю, заявленою в акті продажу. За оплати частинами допускається кілька довідок.
Розрахунки готівкою. Практика передавання грошей «з рук у руки» в кадастрі не працює і документально не підтверджується. Платіж має проходити банківськими каналами, з рахунку покупця на рахунок продавця, зі збереженням усіх підтверджень.
Система безпечних платежів. Розрахунки за угодами з нерухомістю переводять на механізм заблокованого рахунку: покупець вносить суму на спеціальний рахунок, гроші заморожуються до моменту реєстрації переходу права й автоматично йдуть продавцеві після переоформлення, а в разі зриву угоди повертаються покупцеві. Обов'язкове застосування системи анонсовано з 1 жовтня 2026 року (початковий строк було перенесено), воно охоплює не лише житло, а й комерційні об'єкти та ділянки, а також угоди юридичних осіб. Перед угодою уточніть у банку та кадастрі, у якому режимі система працює на вашу дату.
Для іноземного покупця ця конструкція радше плюс: вона знімає класичний ризик «гроші віддав — переоформлення не відбулося».
Крок 6. Заява до кадастру і запис на підписання
Заяву на угоду подають через Web-Tapu. До неї додають документи: tapu або відомості про об'єкт, паспорти сторін із присяжним перекладом за потреби, податковий номер, оціночний звіт, поліс DASK, довідку про кадастрову вартість із муніципалітету, фотографії встановленого зразка, довідку про конвертацію валюти й підтвердження банківських платежів.
Після перевірки система призначає час підписання. Очікування зазвичай вимірюється робочими днями, але в курортних управліннях у сезон буває довше — закладайте запас, надто якщо в оціночного звіту обмежений строк.
Якщо сторони не в Туреччині, угоду проводить представник за нотаріальною довіреністю. Вимоги до формулювань у довіреності жорсткі: див. довіреність у Туреччині та купівлю нерухомості за довіреністю. Документи, оформлені за кордоном, зазвичай потребують апостиля та присяжного перекладу — про це в матеріалі апостиль для Туреччини.
Крок 7. День угоди в кадастровому управлінні
У призначений час сторони приходять до tapu müdürlüğü. Порядок такий:
- Сплачують мита: tapu harcı у розмірі 4 % від заявленої вартості (за законом 2 % з покупця і 2 % з продавця) та збір döner sermaye, розмір якого для іноземців вищий і індексується щороку.
- Співробітник кадастру зачитує офіційний акт (resmî senet) — вартість, сторони, опис об'єкта.
- Якщо покупець або продавець не володіє турецькою, текст перекладає присяжний перекладач (yeminli tercüman), внесений до списку судової комісії. Він також підписує акт.
- Сторони підписують, реєстрацію вносять до реєстру, новий tapu видають, як правило, того самого дня.
Саме підписання триває менше ніж годину. Заявлена в акті вартість не може бути нижчою за кадастрову вартість об'єкта — на неї ж орієнтуються податкові органи.
Крок 8. Що робити після угоди
- Переоформити лічильники. Договори на електрику та воду переводять на нового власника; знадобляться tapu, паспорт, податковий номер і поліс DASK. У будинках без iskân підключення можуть бути тимчасовими.
- Стати на облік з податку на нерухомість. Emlak vergisi декларують у муніципалітеті за місцем розташування об'єкта. Базова ставка для житла — 0,1 % від кадастрової вартості, у містах зі статусом столичного муніципалітету — 0,2 %; податок сплачують двома частинами протягом року. Точні суми та строки уточнюйте у своєму муніципалітеті.
- Оформити страховку і, за бажанням, добровільне страхування майна понад обов'язковий DASK.
- Розібратися з aidat. Щомісячні внески на утримання комплексу — передбачувана, але помітна стаття витрат: aidat у Туреччині.
- Подумати про посвідку на проживання. Власність дає підставу для подання, але не автоматичне право: діють вимоги до вартості об'єкта, до частки в праві та до адреси. Див. посвідка на проживання в Туреччині.
- Врахувати податкові наслідки перепродажу. Приріст вартості при продажу раніше за встановлений законом строк володіння оподатковується, і занижена ціна в першому акті тут обертається проти вас.
Якщо об'єкт купують заради турецького паспорта, поріг інвестиції становить 400 000 доларів США, а в tapu ставлять позначку про заборону відчуження протягом трьох років. Деталі — у матеріалі громадянство Туреччини за нерухомість.
Червоні прапорці й типові помилки
- Прохання занизити суму в акті. Економія на миті обертається донарахуваннями та штрафами обом сторонам, а при перепродажу — більшим податком на приріст. У 2026 році кадастрові бази було суттєво підвищено, і такі схеми стали помітно дорожчими.
- Оплата готівкою або на особисту картку «менеджера». Такі платежі не підтверджують нічого і не проходять вимоги щодо конвертації валюти.
- Завдаток без письмових умов повернення. Завжди фіксуйте, за яких обставин гроші повертаються.
- Відмова продавця показати витяг з обтяженнями. Відкрити доступ через Web-Tapu — справа кількох хвилин; відмова означає, що там є що приховувати.
- «Iskân буде за місяць» уже третій рік. Просіть документ, а не обіцянку.
- Підписання без присяжного перекладача. Переклад «дружнього менеджера» не замінює встановленої процедури й позбавляє вас аргументу про те, що ви не розуміли текст.
- Довіреність із розмитими повноваженнями. Формулювання «вчиняти будь-які дії» — це ризик, а не зручність.
- Розрахунок строків без запасу. Оціночний звіт, поліс, запис у кадастрі та банківські процедури мають власні строки, і вони не завжди синхронізуються.
- Купівля об'єкта у кварталі, закритому для реєстрації іноземців, якщо метою була саме легалізація проживання.
Часті запитання
Чи обов'язково конвертувати суму угоди в ліри?
Так. При купівлі нерухомості іноземною фізичною особою валюта продається через банк, а довідку про купівлю валюти (DAB) подають до кадастрового управління. Без неї переоформлення не проводять. Вимога діє з січня 2022 року й залишається чинною.
Чи можна купити нерухомість, не приїжджаючи до Туреччини?
Так, через представника за нотаріальною довіреністю. Але відкриття банківського рахунку та частина банківських процедур можуть потребувати особистої присутності — уточнюйте в конкретного банку заздалегідь.
Хто платить мито 4 %?
За законом воно ділиться навпіл між покупцем і продавцем. На практиці його часто цілком переносять на покупця — це предмет перемовин, який треба зафіксувати письмово до внесення завдатку.
Чи обов'язковий ріелтор або юрист?
Юридично — ні, угоду можна провести самостійно. Практично основні втрати в іноземних покупців виникають не в кадастрі, а до нього: у договорі, у завдатку та в перевірці об'єкта. Саме там незалежний фахівець окупається.
Скільки часу займає вся угода?
За готового комплекту документів і об'єкта без обтяжень ідеться про кілька тижнів: отримання податкового номера й рахунку, оцінка, страхування, подання заяви та очікування запису. Саме підписання в кадастрі — менше ніж година. Строки розтягують банківські процедури, відсутні документи в продавця та високий сезон.
Що робити, якщо продавець вимагає повну оплату до підписання?
Це стандартний ризик, і саме його закриває система безпечних платежів із заблокованим рахунком. До її обов'язкового застосування використовуйте нотаріальний договір обіцянки продажу з позначкою в реєстрі та прив'язуйте платежі до етапів, а не до обіцянок.
Інформація у статті має довідковий характер. Вимоги кадастру (TKGM), муніципалітетів і міграційної служби, розміри зборів і переліки документів змінюються, а практика відрізняється від управління до управління. Перед подачею документів перевіряйте актуальні правила у профільному відомстві або в юриста.
Потрібна допомога?
New Time Investment супроводжує угоди з нерухомістю та оформлення документів в Аланії й по всій Туреччині. Ми перевіряємо об'єкт за кадастром і муніципалітетом, дивимося обтяження та статус tapu, готуємо комплект документів і супроводжуємо вас у день підписання разом із присяжним перекладачем.
Якщо ви лише обираєте об'єкт, має сенс показати нам варіант до внесення завдатку — на цьому етапі виправити щось найдешевше.