En fastighetsaffär i Turkiet är mer transparent än vad man ofta tror: äganderätten överförs endast genom ett officiellt dokument undertecknat i jordregistermyndigheten, och pengar och handlingar följer en tydlig ordning. Riskerna skapas inte av själva proceduren utan av stegen runt omkring den — avtalet med byggherren, depositan, valutaöverföring och objektkontroll. Nedan finns en stegvis guide för fastighetsaffären med aktuella krav för 2026.
Vem kan köpa och vilka begränsningar finns
Medborgare från de flesta länder kan köpa bostäder och kommersiella lokaler i Turkiet i sitt eget namn; ömsesidiga krav avskaffades för mer än tio år sedan. Begränsningar återstår på tre områden: man får inte köpa objekt i militära förbjudna zoner och säkerhetsområden; en utländsk privatperson kan inte äga mer än 30 hektar i landet; utländska köp inom ett visst distrikt får inte överstiga 10 % av området för privat mark i det distriktet.
Det är också viktigt att komma ihåg begränsningarna för slutna bostadsområden (mahalle): dessa gäller inte köpet utan registreringen av bosättningsadress och uppehållstillstånd. Listan granskas regelbundet av Migrationsmyndigheten, så du måste kontrollera den direkt innan affären, inte enligt artiklar från ett år tillbaka.
Steg 1. Val av objekt och säljarkontroll
Innan något pengar växlar händer måste du förstå tre saker: vem som säljer, vad exakt som säljs och om det finns några begränsningar för objektet.
- Säljaren. Kontrollera att namnet på tapu överensstämmer med passet. Om en representant agerar — granska fullmakten (vekâletname): giltighetsperiod, omfattningen av befogenheter, rätt att ta emot pengar. Vid köp från byggherren kontrollera företaget: färdigställda objekt, tillstånden, juridiska tvister.
- Objektet. Typ av äganderätt (kat mülkiyeti eller kat irtifakı), användningsändamål, område enligt ritning, våning och objektnummer. Hur man läser dokumentet — se artikeln Tapu i Turkiet.
- Belastningar. Be säljaren ge dig åtkomst till ett utdrag via Web-Tapu eller hämta det från jordregistret. Hypotekslån och utmätning överförs tillsammans med objektet.
- Tillståndsdokument. Har byggnaden tillstånd för användning (iskan), finns det inga municipala föreskrifter och avvikelser från projektet.
- Skulder för objektet. Skuld för fastighetsskatt, kommunala tjänster och fastighetsmäklarvagnar (aidat) — begär certifikat för att inte behöva hantera dem efter affären.
Steg 2. Avtal och depositan
I Turkiet tillämpas två principiellt olika avtalstyper, och skillnaden mellan dem är skillnaden i skydd.
Satış vaadi sözleşmesi hos notarius
Köpelöfteavtalet (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) kräver officiell form — det bekräftas av en notarius. Detta avtal kan registreras med en anteckning (şerh) i registret: då kan objektet inte sälja utan att du märker det till en tredje part, och du får grund för att kräva omregistrering genom domstol. Anteckningen gäller under en begränsad tid och tas bort automatiskt av jordregistret om affären inte genomfördes under denna tid.
Enkelt skriftligt avtal
Ett avtal undertecknat av parterna utan notarius skapar inte äganderätt och visas inte i registret. Det kan vara användbart för att fastställa affärsvillkor, men ger inte samma skyddsnivå som ett notariell köpelöfteöverenskommelse. För köp av ett objekt under konstruktion eller när det finns en tidslucka mellan depositan och avtalssignering är det rimligt att gå till en notarius.
Depositan
Depositan (kapora) inbetalas vanligtvis efter att priset överenskommits och innan dokumentsamlingen. I avtalet eller kvittot, fastställa: exakt belopp och valuta, tidsfrist för slutförande av affären, återbetalningsvillkor (till exempel om en belastning upptäcks eller godkännande inte erhålles), samt vem som betalar avgifter och skatter. En stor depositan utan skriftliga återbetalningsvillkor är den vanligaste orsaken till förlorade pengar.
Steg 3. Skattenummer och bankkonto
Skattenummer (vergi numarası) behövs för nästan allt: öppning av konto, registrering av tapu, abonnemang för kommunala tjänster. Utlänningar får ett potentiellt skattenummer online via den digitala skattekabinen baserat på passuppgifter eller på skatteverket. Se mer i artikeln Turkiskt skattenummer.
Ett bankkonto i en turkisk bank behövs för valutakonvertering och mottagande av bekräftande dokument, och senare — för betalning av kommunala tjänster och skatter. Bankernas dokumentkrav varierar och skärps periodiskt; vanligtvis krävs pass, skattenummer, adress och bekräftelse på källan för medel. Se artikeln Bankkonto i Turkiet.
Steg 4. Värderingsrapport och DASK
Värderingsrapport. För affärer med utländska deltagare krävs en värderingsrapport utarbetad av ett företag licensierat av kapitalmarknadsregulatorn (SPK). Beställningen görs via Web-Tapu-systemet. Rapporten har begränsad giltighet, och proceduren för dess utfärdande har förändrats de senaste åren: för ansökningar inom investeringsmedborgarskap används ett separat dokument för beloppsbekräftelse (Tutar Tespit Belgesi, TTB) med egen giltighetstid. Bekräfta aktuell procedur och tidsfrist hos TKGM innan beställning så att rapporten inte upphör att gälla före underteckningsdatum.
DASK. Obligatorisk jordbävningsförsäkring ordnas för objektet före affären. Utan en giltig försäkring kommer jordregistret inte att genomföra omregistrering, och leverantörer av kommunala tjänster öppnar inte abonnemang.
Steg 5. Pengar: valutaöverföring och obligatorisk konvertering
Detta är blocket där föråldrade råd från internet oftast tillämpas.
Konvertering via bank och DAB-certifikat. Från den 24 januari 2022 säljs valutan vid köp av fastigheter av en utländsk privatperson genom banken till Turkiets centralbank, och banken utfärdar ett valutaköpcertifikat — Döviz Alım Belgesi (DAB). Du presenterar detta certifikat för jordregistermyndigheten: utan det genomför de inte registreringen. Beloppet i DAB måste motsvara det pris som anges i försäljningsakten. Vid delbetalning är flera certifikat tillåtna.
Kontantbetalningar. Praktiken att överföra pengar från hand till hand på jordregistret fungerar inte och bekräftas inte dokumentalt. Betalningen måste göras via bankkanaler, från köparens konto till säljarens konto, med bevarande av alla bekräftelser.
System för säkra betalningar. Betalningar för fastighetsaffärer överförs till en spärrad konto-mekanism: köparen betalar beloppet på ett speciellt konto, pengarna fryses tills äganderättsöverföringen registreras och går automatiskt till säljaren efter omregistrering, och om affären misslyckas återlämnas de till köparen. Obligatorisk tillämpning av systemet meddelades från den 1 oktober 2026 (det ursprungliga datumet försenades), omfattar inte bara bostäder utan också kommersiella lokaler och tomter, samt affärer mellan juridiska personer. Innan affären, kontrollera med banken och jordregistret vilken läge systemet är i på ditt datum.
För en utländsk köpare är denna konstruktion snarare en plus: den eliminerar den klassiska risken "pengar givna — omregistrering genomfördes inte".
Steg 6. Ansökan till jordregistret och bokningsunderskrifte
Ansökan om affären lämnas via Web-Tapu. Till det bifogas dokument: tapu eller objektuppgifter, pass från båda parterna med rättslig översättning om nödvändigt, skattenummer, värderingsrapport, DASK-försäkring, intyg om kadastralvärde från municipalitetet, fotografier i etablerad format, valutakonverteringsintyg och bekräftelser på bankbetalningar.
Efter granskning anger systemet tid för undertecknande. Väntetiden är vanligtvis endast arbetsdagar, men på kurortsmyndigheter under säsongen kan det vara längre — planera för en marginal, särskilt om värderingsrapporten har begränsad giltighet.
Om parterna inte är i Turkiet hanteras transaktionen av en ombud med notariell fullmakt. Kraven på formuleringarna i fullmakten är strikta: se fullmakt i Turkiet och köp av fastighet med fullmakt. Dokument utställda utomlands kräver vanligtvis apostill och auktoriserad översättning — läs mer i artikeln apostill för Turkiet.
Steg 7. Transaktionsdagen på kadastermyndigheten
Vid överenskommen tid möter parterna upp på tapu müdürlüğü. Processen ser ut så här:
- Avgifter betalas: tapu harcı motsvarande 4 % av det deklarerade värdet (enligt lag 2 % från köpare och 2 % från säljare) samt döner sermaye-avgiften, som är högre för utländska köpare och indexeras årligen.
- Kadastermyndigheten läser upp det officiella dokumentet (resmî senet) — värde, parter, beskrivning av fastigheten.
- Om köparen eller säljaren inte talar turkiska översätts texten av en auktoriserad tolk (yeminli tercüman) från domstolens officiella lista. Tolken undertecknar också dokumentet.
- Parterna undertecknar, registreringen förs in i registret och det nya tapudokumentet utfärdas vanligtvis samma dag.
Själva undertecknandet tar mindre än en timme. Det deklarerade värdet i dokumentet kan inte vara lägre än fastighetens katastervärde — detta är också vad skattemyndigheterna använder som referens.
Steg 8. Vad du gör efter transaktionen
- Omregistrera mätare. Avtal för elektricitet och vatten överförs till den nya ägaren; du behöver tapu, pass, skatteid och DASK-försäkring. I hus utan iskan-anslutning kan de vara tillfälliga.
- Registrera dig för fastighetsskatt. Emlak vergisi deklareras på kommunen där fastigheten är belägen. Grundräntan för bostäder är 0,1 % av katastervärdet, i städer med status som huvudstad 0,2 %; skatten betalas i två delar under året. Kontrollera exakta belopp och datum på din kommune.
- Teckna försäkring och vid behov frivillig egendomsförsäkring utöver den obligatoriska DASK-försäkringen.
- Förstå aidat-systemet. Månatliga bidrag för underhåll av komplexet — en förutsägbar men betydande kostnadspost: aidat i Turkiet.
- Fundera på uppehållstillstånd. Fastighetsägande är grund för ansökan, men ger inte automatisk rätt: det finns krav på fastighetsvärde, äganderättsvärde och adress. Se uppehållstillstånd i Turkiet.
- Beakta skattekonsekvenser vid återförsäljning. Värdetillväxt vid försäljning före lagstadgad ägarperiod beskattas, och ett lågt pris i det första dokumentet slår tillbaka på dig.
Om fastigheten köps för att få turkiskt medborgarskap är investeringsgränsen 400 000 USD, och i tapudokumentet antecknas förbudet mot försäljning under tre år. Se detaljer i artikeln turkiskt medborgarskap genom fastighet.
Röda flaggor och vanliga misstag
- Begäran om att underreportera värdet i dokumentet. Besparingar på avgifter leder till omföring och böter för båda parter, och vid återförsäljning — högre vinstavgift. År 2026 höjdes katasterbaser väsentligt, och sådana system blev märkbart dyrare.
- Kontantbetalning eller överföring till "chefens" personliga kort. Sådana betalningar bevisar ingenting och uppfyller inte valutakonverteringskraven.
- Depositioner utan skriftliga villkor för återbetalning. Fastställ alltid under vilka omständigheter pengar återbördas.
- Säljarens vägran att visa utdrag om belastningar. Att öppna åtkomst via Web-Tapu tar några minuter; vägran innebär att det finns något att dölja.
- "Iskan kommer inom en månad" redan tredje året. Begär dokumentet, inte löfte.
- Underteckning utan auktoriserad tolk. Översättning från en "vänlig chef" ersätter inte den fastställda proceduren och tar ditt argument om att du inte förstod texten.
- Fullmakt med oklara befogenheter. Formuleringen "genomföra alla åtgärder" är en risk, inte en bekvämlighet.
- Tidplanering utan marginal. Värderingsrapport, försäkring, registrering i kadaster och bankprocedurer har sina egna tidsfrister, och de synkroniseras inte alltid.
- Köp av fastighet i kvarter stängt för utländsk registrering, om målet var legalisering av vistelse.
Vanliga frågor
Måste transaktionsbeloppet nödvändigtvis konverteras till lira?
Ja. Vid köp av fastighet av utländsk fysisk person säljs valutan genom en bank, och ett köpbevis för valuta (DAB) presenteras för kadastermyndigheten. Utan det genomförs ingen omregistrering. Kravet gäller sedan januari 2022 och är fortfarande i kraft.
Kan man köpa fastighet utan att resa till Turkiet?
Ja, genom ombud med notariell fullmakt. Men öppning av bankkonto och vissa bankprocedurer kan kräva personlig närvaro — kontrollera i förväg med din specifika bank.
Vem betalar avgiften på 4 %?
Enligt lag delas den lika mellan köpare och säljare. I praktiken läggs den ofta helt på köparen — detta är en förhandlingspunkt som måste fastställas skriftligen innan depositionen görs.
Är fastighetsmäklare eller jurist obligatorisk?
Juridiskt sett nej, transaktionen kan genomföras själv. Praktiskt uppstår huvudförlusterna för utländska köpare inte i kadastret utan före det: i avtalet, depositionen och objektskontrollen. Det är där en oberoende specialist lönar sig.
Hur lång tid tar hela transaktionen?
Med komplett dokumentsamling och fastighet utan belastningar handlar det om några veckor: få skatteid och bankkonto, värdering, försäkring, inlämning och väntan på registrering. Själva undertecknandet på kadastermyndigheten tar mindre än en timme. Tidsfrister förlängs av bankprocedurer, saknade dokument från säljare och högsäsong.
Vad gör man om säljaren kräver full betalning före underteckning?
Detta är en standardrisk, och detta är exakt vad systemet med säkra betalningar med spärrat konto löser. Före dess obligatoriska tillämpning använder du notariell försäljningsförsäkran med registeranteckning och binder betalningar till etapper, inte löften.
Informationen i artikeln är av referenskaraktär. Kraven från kadastermyndigheten (TKGM), kommuner och migrationsmyndigheten, avgiftssatser och dokumentlistor ändras, och praxis varierar mellan myndigheter. Innan du lämnar in dokument kontrollerar du aktuella regler på relevant myndighet eller hos en jurist.
Behöver du hjälp?
New Time Investment assisterar fastighetsaffärer och dokumenthantering i Alanya och i hela Turkiet. Vi kontrollerar objektet i kadaster och kommun, granskar belastningar och tapu-status, förbereder dokumentsamling och följer med dig vid underteckningstillfället tillsammans med auktoriserad tolk.
Om du fortfarande väljer objekt är det värdefullt att visa oss alternativet före depositionen — på detta stadium är det billigast att korrigera något.