Att köpa fastighet i Turkiet är mer transparent än vad många tror. Äganderätten överförs endast genom en officiell handling som undertecknas vid fastighetsregistret (Tapu och Kadastro Müdürlüğü), och pengar och dokument rör sig i en tydlig sekvens. Risker uppstår inte från själva proceduren, utan från stegen runtomkring – avtalet med byggherren, handpenningen, valutatransaktionen och kontrollen av fastigheten. Nedan följer en steg-för-steg-guide för fastighetsköp med krav som gäller för 2026.
Vem får köpa och vilka begränsningar finns det?
Medborgare från de flesta länder kan förvärva bostäder och kommersiella lokaler i Turkiet i eget namn; kravet på ömsesidighet avskaffades för över tio år sedan. Begränsningar kvarstår inom tre områden: det är förbjudet att köpa fastigheter i militära förbjudna zoner och säkerhetszoner; en enskild utländsk person får inte äga mer än 30 hektar i landet; utländska förvärv inom ett enskilt distrikt får inte överstiga 10 % av den privata markytan i det distriktet.
Det är också viktigt att känna till begränsningarna för "stängda" områden (mahalle): dessa gäller inte köpet i sig, utan registrering av adress och uppehållstillstånd (ikamet izni). Listan granskas regelbundet av migrationsmyndigheten, så den måste kontrolleras direkt före affären, och inte baseras på artiklar som är ett år gamla.
Steg 1. Val av fastighet och kontroll av säljaren
Innan några pengar byter ägare måste tre saker vara klara: vem som säljer, vad som säljs och om det finns några begränsningar på fastigheten.
- Säljaren. Jämför namnet i Tapu med passet. Om en representant agerar – granska fullmakten (vekâletname): giltighetstid, befogenheter, rätt att ta emot pengar. Vid köp från en byggherre, kontrollera företaget: färdigställda projekt, tillstånd, rättstvister.
- Fastigheten. Typ av lagfart (kat mülkiyeti eller kat irtifakı), lokalens syfte, yta enligt projektet, våning och lokalnummer. Hur man läser dokumentet – se artikeln Tapu i Turkiet.
- Belastningar. Be säljaren att ge dig tillgång till ett utdrag via Web-Tapu eller att hämta det från fastighetsregistret. Bolån och utmätningar följer med fastigheten.
- Tillståndsbevis. Har byggnaden ett användningstillstånd (İskan), finns det några föreskrifter från kommunen eller avvikelser från projektet.
- Skulder för fastigheten. Skulder för fastighetsskatt, allmännyttiga tjänster och avgifter för underhåll av byggnaden (aidat) – begär intyg för att slippa hantera dem efter affären.
Steg 2. Avtal och handpenning
I Turkiet används två i grunden olika typer av avtal, och skillnaden mellan dem är skillnaden i skydd.
Satış vaadi sözleşmesi hos notarie
Ett avtal om löfte om försäljning (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) kräver officiell form – det bestyrks av en notarie. Ett sådant avtal kan registreras med en anmärkning (şerh) i registret: då kan fastigheten inte i hemlighet säljas till en tredje part, och du får en grund för att kräva överlåtelse via domstol. Anmärkningen har en begränsad giltighetstid och tas bort automatiskt av fastighetsregistret om affären inte har genomförts under denna tid.
Enkelt skriftligt avtal
Ett avtal som undertecknas av parterna utan notarie skapar ingen äganderätt och reflekteras inte i registret. Det kan vara användbart för att fastställa kommersiella villkor, men ger inte samma skyddsnivå som ett notarierat löfte om försäljning. För köp av ett byggprojekt eller vid ett tidsglapp mellan handpenning och underskrift är det klokare att gå till notarien.
Handpenning (Kapora)
Handpenning (kapora) betalas vanligtvis efter överenskommelse om pris och före insamling av dokument. I avtalet eller kvittot ska du ange: det exakta beloppet och valutan, tidsfristen för affären, villkor för återbetalning (t.ex. om en belastning upptäcks eller om godkännande inte erhålls), samt vem som betalar avgifter och skatter. En stor handpenning utan skriftliga villkor för återbetalning är den vanligaste orsaken till förlorade pengar.
Steg 3. Skattenummer och bankkonto
Ett skattenummer (vergi numarası) behövs för nästan allt: att öppna ett konto, att utfärda Tapu, abonnemang för allmännyttiga tjänster. Utländska medborgare får ett potentiellt skattenummer online via den digitala skatteportalen med passuppgifter, eller på skatteverket. Läs mer – Turkiskt skattenummer.
Ett bankkonto i en turkisk bank behövs för att konvertera valuta och få bekräftande dokument, och senare för att betala allmännyttiga tjänster och skatter. Bankernas krav på dokumentpaket varierar och skärps periodvis; vanligtvis krävs pass, skattenummer, adress och bevis på medlens ursprung. Se artikeln Bankkonto i Turkiet.
Steg 4. Värderingsrapport och DASK
Värderingsrapport. För transaktioner med utländska medborgare krävs en värderingsrapport, utarbetad av ett företag licensierat av kapitalmarknadsregulatorn (SPK). Beställningen görs via Web-Tapu-systemet. Rapporten har en begränsad giltighetstid, och förfarandet för dess utfärdande har ändrats under de senaste åren: för ansökningar inom ramen för investeringsmedborgarskap används ett separat dokument för bekräftelse av beloppet (Tutar Tespit Belgesi, TTB) med egen giltighetstid. Kontrollera aktuellt förfarande och tidsfrister med TKGM innan beställning, så att rapporten inte "förfaller" före underteckningsdatumet.
DASK. Obligatorisk jordbävningsförsäkring måste tecknas för fastigheten före affären. Utan en giltig försäkring kommer fastighetsregistret inte att genomföra överlåtelsen, och leverantörer av allmännyttiga tjänster kommer inte att öppna abonnemang.
Steg 5. Pengar: Valutaöverföring och obligatorisk konvertering
Detta är det avsnitt där föråldrade råd från internet oftast cirkulerar.
Konvertering via bank och DAB-intyg. Från och med den 24 januari 2022, vid förvärv av fastigheter av en utländsk fysisk person, säljs valutan avsedd för köpet via banken till Turkiets centralbank, och banken utfärdar ett intyg om valutaköp – Döviz Alım Belgesi (DAB). Detta intyg ska uppvisas för fastighetsregistret: utan det kommer registreringen inte att genomföras. Beloppet i DAB måste överensstämma med det värde som anges i köpehandlingen. Vid delbetalningar accepteras flera intyg.
Kontantbetalningar. Praxis att överlämna pengar "hand till hand" fungerar inte vid fastighetsregistret och bekräftas inte dokumentärt. Betalningen måste ske via bankkanaler, från köparens konto till säljarens konto, med bevarande av alla bekräftelser.
System för säkra betalningar. Betalningar för fastighetstransaktioner överförs till en mekanism med ett blockerat konto: köparen sätter in beloppet på ett specialkonto, pengarna fryses tills överlåtelsen av äganderätten har registrerats och överförs automatiskt till säljaren efter överlåtelsen, och vid en avbruten affär återbetalas de till köparen. Obligatorisk användning av systemet har tillkännagivits från och med den 1 oktober 2026 (den ursprungliga tidsfristen har flyttats fram), och omfattar inte bara bostäder utan även kommersiella fastigheter och tomter, samt transaktioner mellan juridiska personer. Före affären, kontrollera med banken och fastighetsregistret i vilket läge systemet fungerar på ditt datum.
För en utländsk köpare är denna konstruktion snarare en fördel: den eliminerar den klassiska risken "pengar överlämnade – överlåtelsen inte genomförd".
Steg 6. Ansökan till fastighetsregistret och bokning för underskrift
Ansökan om transaktionen görs via Web-Tapu. Följande dokument bifogas: Tapu eller information om fastigheten, parternas pass med svuren översättning vid behov, skattenummer, värderingsrapport, DASK-försäkring, intyg om fastighetens taxeringsvärde från kommunen, fotografier av specificerad typ, intyg om valutakonvertering och bekräftelser på bankbetalningar.
Efter granskning tilldelar systemet en tid för underskrift. Väntetiden mäts vanligtvis i arbetsdagar, men i turistområden under högsäsong kan det ta längre tid – räkna med extra tid, särskilt om värderingsrapporten har en begränsad giltighetstid.
If the parties are not in Turkey, the transaction is carried out by a representative with a notarized power of attorney. The requirements for the wording in the power of attorney are strict: see power of attorney in Turkey and purchasing real estate with a power of attorney. Documents issued abroad usually require an apostille and a sworn translation — read more about this in apostille for Turkey.
Steg 7. Affärsdagen på fastighetsregistret
Vid den bestämda tiden infinner sig parterna på tapu müdürlüğü. Förfarandet är som följer:
- Avgifter betalas: tapu harcı på 4 % av det deklarerade värdet (enligt lagen 2 % från köparen och 2 % från säljaren) och döner sermaye-avgiften, vars storlek för utlänningar är högre och indexeras årligen.
- Fastighetsregistrets tjänsteman läser upp den officiella handlingen (resmî senet) – värde, parter, objektbeskrivning.
- Om köparen eller säljaren inte behärskar turkiska översätts texten av en auktoriserad översättare (yeminli tercüman), som ingår i domstolskommissionens lista. Han eller hon undertecknar också handlingen.
- Parterna undertecknar, registreringen förs in i registret, och den nya Tapu utfärdas vanligtvis samma dag.
Själva undertecknandet tar mindre än en timme. Det deklarerade värdet i handlingen får inte vara lägre än objektets kadastrala värde – vilket skattemyndigheterna också utgår från.
Steg 8. Vad att göra efter affären
- Omregistrera mätarna. Avtal för el och vatten överförs till den nya ägaren; Tapu, pass, skattenummer och DASK-försäkring behövs. I byggnader utan İskan kan anslutningarna vara tillfälliga.
- Registrera fastighetsskatten. Emlak vergisi deklareras i kommunen där fastigheten ligger. Grundskatten för bostäder är 0,1 % av det kadastrala värdet, i städer med status som storstadskommun är den 0,2 %; skatten betalas i två delar under året. Exakta belopp och tidsfrister bör kontrolleras med din kommun.
- Teckna försäkring och, om så önskas, frivillig egendomsförsäkring utöver den obligatoriska DASK.
- Hantera aidat. De månatliga avgifterna för underhåll av komplexet är en förutsägbar men märkbar utgiftspost: aidat i Turkiet.
- Överväg uppehållstillstånd (ikamet izni). Ägande ger grund för ansökan, men inte en automatisk rätt: krav gäller för objektets värde, ägarandel och adress. Se uppehållstillstånd i Turkiet.
- Beakta skattekonsekvenserna vid vidareförsäljning. Värdeökning vid försäljning före den lagstadgade ägarperioden är skattepliktig, och ett underskattat pris i den första handlingen slår då tillbaka mot dig.
Om objektet förvärvas för att erhålla turkiskt medborgarskap, är investeringsgränsen 400 000 USD, och Tapu förses med en anmärkning om förbud mot avyttring under tre år. Detaljer finns i materialet turkiskt medborgarskap genom fastighetsköp.
Varningstecken och typiska misstag
- Begäran om att underdeklarera beloppet i handlingen. Besparingar på avgifter leder till eftertaxeringar och böter för båda parter, och vid vidareförsäljning till en högre skatt på värdeökningen. År 2026 höjdes fastighetsregistrets värden avsevärt, vilket gjorde sådana upplägg betydligt dyrare.
- Kontantbetalning eller till en ”managers” personliga kort. Sådana betalningar bekräftar ingenting och uppfyller inte kraven för valutakonvertering.
- Handpenning utan skriftliga villkor för återbetalning. Se alltid till att skriftligen fastställa under vilka omständigheter pengarna återbetalas.
- Säljarens vägran att visa utdrag med inteckningar. Att ge åtkomst via Web-Tapu tar bara några minuter; en vägran innebär att det finns något att dölja.
- ”İskan kommer om en månad” för tredje året i rad. Begär dokumentet, inte löftet.
- Undertecknande utan auktoriserad översättare. En översättning av en ”vänlig manager” ersätter inte det etablerade förfarandet och berövar dig argumentet att du inte förstod texten.
- Fullmakt med otydliga befogenheter. Formuleringen ”att utföra alla handlingar” är en risk, inte en bekvämlighet.
- Planering av tidsramar utan marginal. Värderingsrapport, försäkring, registrering i fastighetsregistret och bankprocedurer har sina egna tidsfrister, och de synkroniseras inte alltid.
- Köpa en fastighet i ett område som är stängt för registrering av utlänningar, om syftet var just legalisering av bosättningen.
Vanliga frågor
Måste transaktionsbeloppet konverteras till lira?
Ja. Vid köp av fastighet av en utländsk fysisk person säljs valutan via bank, och ett intyg om valutaköp (DAB) måste uppvisas för fastighetsregistret. Utan det genomförs ingen omregistrering. Kravet har gällt sedan januari 2022 och är fortfarande i kraft.
Kan man köpa fastighet utan att resa till Turkiet?
Ja, genom en representant med en notariserad fullmakt. Men att öppna ett bankkonto och vissa bankprocedurer kan kräva personlig närvaro – kontrollera med den specifika banken i förväg.
Vem betalar avgiften på 4 %?
Enligt lag delas den lika mellan köparen och säljaren. I praktiken överförs den ofta helt till köparen – detta är en förhandlingsfråga som måste fastställas skriftligen innan handpenningen betalas.
Är en fastighetsmäklare eller jurist obligatorisk?
Juridiskt sett nej, transaktionen kan genomföras självständigt. I praktiken uppstår de största förlusterna för internationella köpare inte på fastighetsregistret, utan före det: i kontraktet, i handpenningen och vid kontroll av objektet. Det är där en oberoende specialist lönar sig.
Hur lång tid tar hela affären?
Med en komplett uppsättning dokument och ett objekt utan belastningar handlar det om några veckor: erhållande av skattenummer och konto, värdering, försäkring, ansökan och väntan på registrering. Själva undertecknandet på fastighetsregistret tar mindre än en timme. Bankprocedurer, saknade dokument från säljaren och högsäsong kan förlänga tidsfristerna.
Vad ska man göra om säljaren kräver full betalning före undertecknandet?
Detta är en standardrisk, och det är just denna som ett system för säkra betalningar med ett spärrat konto hanterar. Före dess obligatoriska användning, använd ett notarieavtal om försäljningslöfte med en notering i registret och koppla betalningarna till etapper, inte till löften.
Informationen i artikeln är av informativ karaktär. Kraven från fastighetsregistret (TKGM), kommuner och migrationsverket, avgifter och dokumentlistor ändras, och praxis skiljer sig från förvaltning till förvaltning. Innan du lämnar in dokument, kontrollera gällande regler hos relevant myndighet eller en jurist.
Behöver du hjälp?
NewTime Investment tillhandahåller fastighetstransaktioner och dokumenthantering i Alanya och i hela Turkiet. Vi kontrollerar fastigheten hos fastighetsregistret och kommunen, granskar inteckningar och Tapu-status, förbereder en komplett uppsättning dokument och följer med dig på signeringsdagen tillsammans med en auktoriserad översättare.
Om du bara väljer ett objekt kan det vara klokt att visa oss alternativet innan du betalar handpenningen – i detta skede är det billigast att korrigera något.