Investeringsvägen är det snabbaste sättet att få ett turkiskt pass: den kräver varken bosättning i landet eller språkprov. Fastighetsgränsen har sedan juni 2022 varit 400 000 USD, objektet får inte säljas på tre år, och själva affären är omgärdad av en rad formaliteter som lätt kan brytas på grund av okunskap. Vi går igenom processen för 2026 – med verkliga begränsningar, inte den reklamerade versionen.
Hur mycket behöver du investera och i vad?
Grunden är artikel 12 i den turkiska medborgarskapslagen nr 5901 och dess underordnade förordning: en utlänning vars investering har bekräftats av den relevanta myndigheten får medborgarskap genom presidentbeslut, vilket kringgår kravet på fem års bosättning.
För fastigheter är gränsen minst 400 000 USD eller motsvarande i annan valuta. Den höjdes från tidigare 250 000 USD och gäller för transaktioner från och med mitten av juni 2022. Summan kan nås med flera objekt – det finns inget strikt krav på "ett objekt" här, till skillnad från korttids uppehållstillstånd för fastighetsägande, där gränsen måste täckas av ett enda objekt.
Det finns också andra investeringsalternativ – insättning i en turkisk bank, statsobligationer, fondandelar, investeringar i aktiekapital, skapande av arbetstillfällen. Deras gränser är högre; en sammanfattande tabell finns i det allmänna materialet om turkiskt medborgarskap.
Vilken fastighet är lämplig och vilken är det inte?
Från och med december 2023 har kraven på objekttyp skärpts. För medborgarskapsändamål är fastigheter med en upprättad våningsfastighet (kat mülkiyeti) eller rätt till våningsbygge (kat irtifakı) lämpliga, eller en tomt av kategorin arsa som redan har en byggnad.
- Ej lämpliga är jordbruksmark (tarla) och "tomma" tomter utan byggnader, förvärvade efter detta datum.
- Ej lämpligt är att köpa en andel: objektet måste övergå helt till utlänningen. Om fastigheten var registrerad på flera ägare och utlänningen köper ut den helt – är detta tillåtet.
- Ett objekt – ett pass. Fastigheter som redan har använts för medborgarskap räknas inte igen i denna egenskap.
Man kan köpa både ett färdigt objekt med ett vanligt köpeavtal och ett under uppbyggnad – med ett notariellt avtal om försäljningslöfte (satış vaadi sözleşmesi) med full förskottsbetalning och en anteckning i registret om att varken överlåtelse eller upphävande av registreringen kommer att ske under tre år.
Begränsningar för säljaren: där affären oftast går om intet
Detta är den mest underskattade delen av reglerna. Fastighetsregistret kontrollerar inte bara priset utan även transaktionskedjan för objektet från januari 2017. Ett intyg om överensstämmelse kommer inte att utfärdas om:
- objektet köps från en utländsk fysisk person av samma nationalitet som sökanden;
- säljaren är sökanden själv, hans/hennes make/maka eller barn;
- säljaren är ett turkiskt företag där sökanden, hans/hennes make/maka eller barn är delägare eller chef;
- objektet tidigare (efter januari 2017) såldes av sökanden, hans/hennes make/maka, barn eller en utlänning av samma nationalitet till en turkisk medborgare eller ett turkiskt företag – det vill säga schemat "sålde och köpte tillbaka" är inte tillåtet.
Den praktiska slutsatsen är enkel: innan du betalar handpenning måste du ta fram Tapu-historiken och kontrollera vem som ägde fastigheten och när. För objekt på andrahandsmarknaden är detta ett obligatoriskt steg – vad du ska titta efter har vi beskrivit i guiden om Tapu.
SPK-värdering och tre belopp som måste stämma överens
Före affären krävs en värderingsrapport (ekspertiz raporu), utarbetad av ett företag licensierat av den turkiska kapitalmarknadsregulatorn (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK). För transaktioner med utlänningar är en sådan rapport obligatorisk oavsett syftet med köpet, och dess giltighetstid är begränsad – i allmänhet några månader från datumet för utfärdandet, så det är inte meningsfullt att beställa den alltför tidigt.
För investeringsvägen är praxis att alla tre värden samtidigt måste uppfylla tröskeln:
- summan som faktiskt betalats till säljaren och bekräftats med bankdokument;
- värdet enligt SPK-värderarens rapport;
- värdet som deklareras i Tapu vid omregistreringen.
Härav en viktig konsekvens: att sänka priset i Tapu "för att spara på avgiften" är inte tillåtet på denna väg – ansökan kommer helt enkelt inte att godkännas. Avgiften vid omregistrering (tapu harcı) är 4 % av det deklarerade värdet och delas enligt lag jämnt mellan parterna, även om villkoret i praktiken ofta överförs till köparen; en separat avgift döner sermaye tas ut, vars storlek indexeras årligen.
Pengar: bank, valuta och Döviz Alım Belgesi
Betalning "kontant från hand till hand" godkänns inte för investeringsvägen. Betalningen måste ske via det turkiska banksystemet och vara dokumenterbart spårbar.
Schemat ser ut så här: en utlänning öppnar ett konto i en turkisk bank, sätter in valuta, säljer den till banken (för efterföljande försäljning till Turkiets centralbank) och får ett intyg om valutaköp – Döviz Alım Belgesi (DAB). Detta dokument uppvisas för fastighetsregistret före transaktionen; det måste korrekt ange parterna och kopplingen till det specifika objektet. Betalningsordrar och utdrag (dekont) med betalningsändamål sparas – de kommer att efterfrågas vid ansökan om medborgarskap.
Före banken behöver du ett turkiskt skattenummer: utan det kan du inte öppna ett konto eller registrera Tapu.
Steg för steg: arbetsgång
- Skattenummer och bankkonto. Numret erhålls online via den digitala skattemyndigheten eller personligen på vergi dairesi, varefter ett konto öppnas.
- Kontroll av objektet. Fastighetshistorik, inteckningar, existens av İskan, överensstämmelse med fastighetstypen och begränsningar för säljaren.
- SPK-värderingsrapport. Beställs före transaktionen; den slutliga värderingen måste uppfylla tröskeln.
- Överföring av medel och DAB. Valutan sätts in via en turkisk bank, och ett intyg om valutaköp utfärdas.
- Transaktion i fastighetsregistret. Tapu upprättas, samtidigt görs en anteckning om skyldigheten att inte sälja objektet under tre år. En giltig DASK-försäkring och en auktoriserad översättare krävs om du inte talar turkiska. Den fullständiga proceduren finns i materialet om fastighetsköpstransaktioner i Turkiet.
- Intyg om överensstämmelse (uygunluk belgesi). Utfärdas av fastighetsmyndigheten och bekräftar att objektet och beloppet uppfyller kraven.
- Investerar-uppehållstillstånd. Baserat på intyget utfärdas ett korttids-uppehållstillstånd på särskild grund enligt Utlänningslagen nr 6458 – det fungerar som ett "pass" för ansökan om medborgarskap.
- Ansökan om medborgarskap. Lämnas in tillsammans med ansökningar för familjemedlemmar; därefter – kontroll och presidentbeslut.
Om du inte kan närvara personligen kan en stor del av stegen utföras med fullmakt – men dess formuleringar är avgörande, och vi har skrivit om dem i guiderna om fullmakt i Turkiet och köp av fastighet med fullmakt.
Vem i familjen får passet
Tillsammans med investeraren får maken/makan och barn under 18 år (samt vuxna barn som är beroende på grund av funktionshinder) medborgarskap. Föräldrar, vuxna självständiga barn, syskon inkluderas inte i ansökan – de har tillgång till vanliga grunder som familjeuppehållstillstånd.
Observera: Äktenskapet måste vara giltigt och bekräftas med legaliserade dokument. Äktenskapsbevis och födelseattester för barn måste ha apostille och vara översatta av en auktoriserad översättare.
Tidsramar och vad som händer efteråt
Det finns inga garanterade tidsramar i lagen. Enligt etablerad praxis tar det flera veckor från köpet till att erhålla intyget om överensstämmelse, utfärdandet av investerarens uppehållstillstånd (ikamet izni) tar ytterligare några veckor, och handläggningen av medborgarskapsansökan tar flera månader; den största delen av tiden går åt till säkerhetskontroller.
Efter att ha erhållit passet kvarstår en skyldighet: fastigheten får inte säljas under tre år. Det är tillåtet att hyra ut den, bo i den, ge nyttjanderätt – men inte att överlåta äganderätten. Märkningen tas bort automatiskt efter att tidsfristen löpt ut. En förtidig försäljning äventyrar grunden för att erhålla medborgarskapet.
Ytterligare två punkter som ofta upptäcks i efterhand. För det första: fastigheten medför en årlig fastighetsskatt (emlak vergisi) och obligatoriska avgifter för bostadsrättsföreningen – aidat. För det andra: vid den första försäljningen av en ny bostad av en byggherre till en utländsk icke-resident kan momsundantag tillämpas, men detta har egna villkor och en egen period för innehav av objektet – denna fråga bör diskuteras i förväg med en skatterådgivare, och inte antas "som standard".
Vad man ska kontrollera före handpenning: checklista
- Objekttyp: är det Kat Mülkiyeti eller Kat İrtifakı, finns det en byggnad på tomten.
- Ägarhistorik sedan 2017 och tidigare ägares medborgarskap.
- Om objektet tidigare använts för att erhålla medborgarskap.
- Belastningar: inteckningar (ipotek), utmätningar (haciz), servitut, anteckningar om överlåtelseförbud.
- Överensstämmelse mellan SPK-värderingen, priset i Tapu och det faktiska betalningsbeloppet.
- Säljarens beredskap att acceptera betalning via bank och korrekt utfärda DAB.
- Förekomst av İskan (yapı kullanma izin belgesi) och en giltig DASK-försäkring.
- Frånvaro av skulder för allmännyttiga tjänster och aidat från den tidigare ägaren.
Vanliga frågor
Kan man nå 400 000 USD med flera lägenheter?
Ja, tröskeln kan uppfyllas med flera objekt, om varje objekt uppfyller kraven och alla köps med motsvarande anteckningar.
Räknas köp från en annan utlänning?
Nej, det räknas inte om säljaren är en utländsk fysisk person med samma medborgarskap som köparen. Dessutom kontrollerar fastighetsregistret hela transaktionskedjan sedan 2017, så objektets historik måste kontrolleras före handpenningen.
Måste man bo i Turkiet?
Nej. Investeringsvägen kräver varken en bosättningstid eller ett språktest. Investerarens uppehållstillstånd utfärdas som ett tekniskt steg i processen.
Vad händer om man säljer objektet före tre år?
Anteckningen i Tapu blockerar fysiskt överföringen, och ett försök att kringgå villkoret ifrågasätter grunden för det redan erhållna medborgarskapet. Det är enklare att vänta tills tidsfristen löper ut.
Kan allt skötas på distans?
Största delen – ja, med en notariebekräftad fullmakt. Men fullmakten måste uttryckligen innehålla de nödvändiga befogenheterna, inklusive transaktioner i fastighetsregistret och bankärenden, annars accepteras den inte.
Behövs turkiska vid intervjun?
På investeringsvägen genomförs ingen språkintervju.
Behålls det tidigare medborgarskapet?
Turkiet tillåter flera medborgarskap och kräver inget avsägande. Begränsningar kan finnas i ditt hemlands lagstiftning.
Materialet är avsedd som referens och ersätter inte juridisk rådgivning. Kraven från migrationsverket, fastighetsregistret och skattemyndigheterna i Turkiet ändras regelbundet, och praxis hos lokala myndigheter varierar – kontrollera aktuella regler hos relevant myndighet eller en jurist innan du lämnar in dokument.
Behöver du hjälp?
New Time Investment arbetar med investeringstransaktioner i Alanya och andra regioner i Turkiet: vi väljer ut objekt som verkligen uppfyller kriterierna, kontrollerar Tapu-historiken och säljaren före handpenningen och följer med genom hela processen – från SPK-värderingen till inlämnande av dokument. Om du är osäker på om en specifik lägenhet uppfyller kraven, visa oss objektet innan du betalar: det är billigare än att åtgärda konsekvenserna.