Ипотека в Турции для иностранцев в 2026 году возможна, но правила зависят от статуса заёмщика. Нерезиденту банк вправе выдать на покупку жилья только валютный кредит, а резидентам-физлицам валютные кредиты запрещены, им доступны только кредиты в лирах. Сколько банк даст под залог, ограничивает BDDK: от 90% до 20% стоимости в зависимости от цены и энергокласса. Средняя ставка по жилищным кредитам в лирах на неделе 16.10.2026 — 41,50% годовых (данные TCMB).
Кому дают ипотеку: резиденты и нерезиденты
Главное ограничение задают валютные правила, а не банки. Они записаны в Решении № 32 о защите стоимости турецкой лиры и в Циркуляре TCMB о движении капитала (Sermaye Hareketleri Genelgesi).
- Нерезиденты (живут за пределами Турции). Иностранцу без турецкого гражданства, который считается проживающим за рубежом (dışarıda yerleşik), на покупку недвижимости в Турции можно выдать только валютный кредит (ст. 13/7 Циркуляра). До регистрации сделки банк продаёт эту валюту Центробанку, оформляет справку о продаже валюты (DAB) и направляет её в ТАПУ. Продавец получает деньги в лирах.
- Резиденты Турции. Физлицам-резидентам валютные кредиты запрещены — и из турецких банков, и из зарубежных. Кредиты с привязкой к курсу валюты резидентам тоже запрещены (ст. 14 Циркуляра). Остаётся ипотека в лирах по турецким ставкам.
Резидентство здесь — валютное понятие из ст. 2 Решения № 32, и банк определяет его сам. Иностранец, который живёт в Турции по виду на жительство, может оказаться для банка резидентом. Тогда валютный кредит ему недоступен. Уточните это до подачи заявки.
Закон не обязывает банк кредитовать иностранцев. Готовность к таким кредитам, валюту, срок и первый взнос каждый банк определяет по своей политике. Поэтому сравнивать условия стоит до выбора квартиры, а не после.
Сколько даст банк: лимиты BDDK в 2026 году
Доля кредита от стоимости жилья ограничена решением Совета BDDK № 11364 от 29.01.2026. Стоимость берётся из отчёта оценщика, а не из договора с продавцом. Энергокласс — по сертификату энергоэффективности (Enerji Kimlik Belgesi). С 2026 года деления на первичное и вторичное жильё больше нет. Класс C, обязательный минимум для зданий после 2010 года, тоже попал в льготную группу.
| Стоимость жилья | Класс A–B | Класс C | Другие классы |
|---|---|---|---|
| до 5 млн TL | 90% | 80% | 70% |
| 5–7 млн TL | 80% | 70% | 60% |
| 7–10 млн TL | 70% | 60% | 50% |
| 10–20 млн TL | 50% | 40% | 30% |
| свыше 20 млн TL | 40% | 30% | 20% |
Если у покупателя, его супруга или детей до 18 лет уже есть хотя бы одно жильё, лимит уменьшается на 75%. Так требует решение BDDK № 10656 от 24.08.2023, и решение 2026 года оставило это правило в силе. Например, вместо 90% банк даст не больше 22,5% стоимости. Не учитываются дома в сёлах и доли в праве собственности 50% и меньше. Исключение — когда у человека доли сразу в нескольких квартирах.
Это потолок, а не обещание. Банк вправе дать меньше, особенно иностранцу без дохода в Турции.
Ставки 2026 года и пример расчёта платежа
Ключевая ставка TCMB (недельное репо) с 23.10.2026 составляет 36%, до этого было 37%. Это первое снижение с января 2026 года. Ключевая ставка — ориентир, по ней ипотеку не выдают.
Средняя ставка по жилищным кредитам. TCMB еженедельно публикует средневзвешенную ставку по новым жилищным кредитам в лирах. Последнее значение — 41,50% годовых за неделю 16.10.2026, неделей раньше было 41,66%. Это эффективная годовая ставка, и считают её только по кредитам с фиксированной ставкой. Снижение ключевой ставки 23.10.2026 в эти цифры ещё не попало. К валютным кредитам нерезидентов показатель не относится: их ставку назначает банк.
Турецкие банки обычно называют месячную ставку. Пересчёт из годовой эффективной ставки:
- месячная ставка r = (1 + 0,4150)^(1/12) − 1 ≈ 2,935%;
- аннуитетный платёж A = S × r / (1 − (1 + r)^(−n)), где S — сумма кредита, n — число месяцев.
Пример. Оценщик оценил квартиру в Алании в 6 000 000 TL, энергокласс C, другого жилья у покупателя нет. По таблице BDDK лимит для этой цены — 70%: кредит до 4 200 000 TL, первый взнос не меньше 1 800 000 TL.
| Срок | Платёж в месяц | Всего выплат | Переплата |
|---|---|---|---|
| 60 месяцев | ≈ 149 651 TL | ≈ 8 979 064 TL | ≈ 4 779 064 TL |
| 120 месяцев | ≈ 127 223 TL | ≈ 15 266 804 TL | ≈ 11 066 804 TL |
Если у покупателя уже есть жильё, лимит по тому же объекту составит 17,5%, то есть 1 050 000 TL. Расчёт по средней ставке TCMB даёт ориентир, а не оферту: у конкретного банка ставка, комиссии и страховки будут свои. Цены на квартиры для оценки первого взноса — в обзоре сколько стоит квартира в Алании.
Документы и экспертиза (ekspertiz raporu)
Перечень документов закон не задаёт, его устанавливает банк. На практике обычно просят:
- паспорт и турецкий налоговый номер;
- подтверждение дохода и выписки по счетам за последние месяцы, при доходе за рубежом — с переводом;
- сведения о кредитной истории, если банк их запрашивает;
- документы на объект: выписку ТАПУ, договор или предварительный договор с продавцом, сертификат энергоэффективности;
- для нерезидента — счёт в турецком банке, через который пройдёт продажа валюты и выдача DAB.
Экспертиза обязательна. По ст. 12 Регламента о кредитных операциях банков жильё в залоге оценивают только оценочные компании с лицензией BDDK или Совета по рынкам капитала (SPK). Лимит кредита считается от этой оценки. Если эксперт оценит квартиру ниже цены сделки, разницу придётся покрыть своими деньгами. До подписания договора банк обязан выдать форму предварительной информации (sözleşme öncesi bilgi formu). В ней указаны тип ставки, полная сумма к выплате, все комиссии и кто платит за экспертизу. Копию отчёта оценщика банк выдаёт по вашему запросу.
Страхование и досрочное погашение
- DASK — обязательное страхование от землетрясения. Без действующего полиса ТАПУ не зарегистрирует сделку (ст. 11 закона № 6305). Если заёмщик не оформил или не продлил полис, банк сделает это сам и уведомит его.
- Страхование жизни и другие полисы, связанные с кредитом, — только с явного письменного согласия заёмщика. Наряду с вариантом со страховкой банк обязан предложить договор без неё. Полис любой страховой компании, где выгодоприобретатель — банк, принимается без изменения условий кредита. Страховая сумма не может превышать сумму кредита.
- Досрочное погашение. По кредиту с фиксированной ставкой банк вправе взять компенсацию. Она не больше 1% досрочно погашенного долга, если до конца срока осталось не больше 36 месяцев, и не больше 2%, если больше. По кредиту с плавающей ставкой компенсацию брать нельзя.
Рассрочка от застройщика как альтернатива
Многие покупатели в Алании обходятся без банка и берут рассрочку у застройщика: первый взнос, затем платежи до сдачи дома или после неё. Экспертиза банка, проверка дохода и лимиты BDDK здесь не действуют, а условия согласуются напрямую с продавцом. Варианты с рассрочкой — в каталоге новостроек.
Валютные правила при этом сохраняются. Платежи иностранца за недвижимость проводятся в валюте с продажей её банку. По договору обещания продажи DAB оформляют на уже оплаченную сумму. Обеспечить оставшийся долг законной ипотекой продавца (kanuni ipotek) иностранцу нельзя (ст. 13/6 Циркуляра TCMB). Поэтому в договоре рассрочки важно прописать, когда переходит право собственности, что будет при просрочке и как возвращаются деньги, если объект задержат.
Засчитывается ли покупка в ипотеку для гражданства
По ст. 20 Регламента о применении закона о гражданстве нужно купить недвижимость минимум на 400 000 долларов США с отметкой о запрете продажи на три года. Второй вариант — нотариальный договор обещания продажи, по которому все 400 000 долларов внесены сразу. Отсюда практические выводы:
- рассрочка у застройщика не даёт права на гражданство, пока порог не оплачен полностью;
- о покупке в кредит официальный текст отдельно не говорит, порядок в каждом случае определяют ТАПУ и уполномоченные органы. Заранее, до сделки, проверьте, как будут подтверждаться оплата и DAB по кредитной части и как будет учтён залог банка.
Подробные условия — в материале гражданство Турции за недвижимость.
Частые вопросы
Можно ли иностранцу взять ипотеку в долларах или евро?
Нерезиденту — да, и для покупки жилья это единственный вариант по правилам TCMB. Резиденту Турции валютные кредиты и кредиты с привязкой к курсу запрещены.
Какой первый взнос нужен в 2026 году?
Минимум — разница между оценкой и лимитом BDDK: от 10% (жильё до 5 млн TL, класс A–B) до 80% (дороже 20 млн TL, класс ниже C). Если жильё уже есть, взнос выше: лимит уменьшается на 75%.
Какая ставка по ипотеке в Турции сейчас?
Средняя по новым жилищным кредитам в лирах — 41,50% годовых за неделю 16.10.2026 (TCMB). Ключевая ставка с 23.10.2026 — 36%. Ставку по валютному кредиту назначает банк индивидуально.
Влияет ли энергокласс квартиры на сумму кредита?
Да. При одной и той же цене разница между классами A–B и «другими» составляет 20 процентных пунктов. Попросите у продавца сертификат энергоэффективности заранее.
Обязательна ли страховка жизни?
Нет. Её оформляют только с согласия заёмщика, и банк обязан предложить вариант без страховки. Обязателен DASK — без него сделку не зарегистрируют.
Можно ли погасить кредит досрочно?
Да. При фиксированной ставке компенсация — не больше 1–2% досрочно погашенного долга, при плавающей её нет.
Источники
- BDDK: решение Совета № 11364 от 29.01.2026 (лимиты кредит/стоимость)
- BDDK: пресс-релиз от 30.01.2026
- BDDK: решение Совета № 10656 от 24.08.2023 (уменьшение на 75%)
- TCMB: ключевая ставка (недельное репо)
- TCMB: ставки по кредитам (недельный поток, средневзвешенные)
- TCMB: методология недельных ставок по кредитам
- TCMB: Циркуляр о движении капитала (Sermaye Hareketleri Genelgesi)
- Регламент о кредитных операциях банков (2023)
- Регламент о договорах жилищного финансирования
- Закон № 6305 о страховании от катастроф (DASK)
- Тарифы и условия обязательного страхования от землетрясения
- Регламент о применении закона о гражданстве Турции