Продать квартиру в Турции иностранцу-собственнику можно так же, как гражданину страны: сделку регистрирует тапу-управление по заявке через систему Web Tapu, деньги покупатель перечисляет через банк, а продавец платит свою половину госпошлины — 2% от цены сделки. Если со дня регистрации квартиры на вас прошло больше пяти лет, налога на доход от продажи нет. Если меньше — прибыль сверх 150 000 TL (порог 2026 года) облагается по прогрессивной шкале от 15 до 40%.
Что проверить до того, как выставлять квартиру
Большинство задержек на сделке связано не с покупателем, а с хвостами у продавца. Перед публикацией объявления стоит пройти короткий чек-лист:
- Дата регистрации в тапу. От неё считается пятилетний срок для налога на доход от продажи. Если квартира куплена по договору обещания продажи (satış vaadi), срок идёт с даты регистрации права собственности, а не с даты договора.
- Налог на недвижимость (emlak vergisi). По статье 30 закона о налоге на недвижимость (в редакции закона № 7327 от 2021 года) тапу проверяет долг по emlak vergisi в электронной системе муниципалитета, и при наличии долга переход права не регистрируют. Справку на бумаге обычно не требуют, но долг лучше заранее проверить и погасить в belediye.
- Полис DASK. Обязательное страхование от землетрясения нужно для зданий — квартир, офисов. Полис должен быть действующим на день сделки.
- Ограничения в тапу. Ипотека, арест или отметка (şerh) о запрете продажи блокируют сделку. Отметка ставится, например, когда квартира использована для получения гражданства.
- Долги по коммунальным платежам и aidat. На регистрацию они не влияют, но покупатель почти всегда попросит подтверждение, что долгов нет.
Если вы не живёте в Турции постоянно, заранее решите, кто будет подписывать сделку: вы лично или представитель по доверенности. Именно оформление доверенности из-за рубежа чаще всего растягивает сроки.
Документы продавца и нужна ли оценка SPK
Список документов для иностранного участника сделки публикует портал Your Key Türkiye Генеральной дирекции тапу и кадастра (TKGM). Для продавца обычно достаточно следующего:
- паспорт или национальное удостоверение личности, при необходимости с переводом;
- форма с данными о личности (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) и одна фотография 6×4 см, сделанная не раньше чем за 6 месяцев; форма нужна в любой тапу-сделке с участием иностранца — и когда он покупает, и когда продаёт;
- тапу (свидетельство о собственности), если оно на руках, — при утере сделку проводят по данным реестра;
- идентификационный номер иностранца или налоговый номер — если номера нет, тапу присвоит его при подаче заявки; для банка и налоговой декларации всё равно понадобится налоговый номер (vergi numarası);
- действующий полис DASK;
- доверенность, если подписывает представитель;
- присяжный переводчик, если кто-то из сторон не владеет турецким; переводчик должен быть уполномочен судебной комиссией.
Оценка SPK. Продавцу отчёт об оценке не нужен. Требование об обязательной оценке лицензированной SPK компанией для любой покупки иностранцем действовало несколько лет, но по данным профильных оценщиков циркуляр TKGM от 13.06.2024 отменил его для сделок, не связанных с гражданством. Сейчас отчёт с документом Tutar Tespit Belgesi (TTB) обязателен, только если иностранный покупатель приобретает квартиру для получения гражданства; заказывает его покупатель через Web Tapu, документ действует 12 месяцев. Если ваш покупатель планирует гражданство, учтите это в графике сделки.
Как проходит сделка в тапу: пошагово
- Договорённость и аванс. Стороны фиксируют цену, порядок оплаты, кто какие расходы несёт и дату сделки. Аванс разумно оформлять письменно и проводить через банк.
- Заявка через Web Tapu. Заявку на продажу подают онлайн на webtapu.tkgm.gov.tr — сами, через представителя или через агентство. На этом этапе у ряда муниципалитетов автоматически подтягивается оценочная стоимость для налога (emlak rayiç değeri); в остальных её приносят справкой.
- Расчёт пошлин и запись. Тапу рассчитывает госпошлину и сбор döner sermaye и назначает время сделки (randevu). Пошлины оплачивают до подписания.
- Оплата. Если покупатель — иностранец, он обязан до сделки продать валюту банку; банк в тот же день отправляет в тапу справку о покупке валюты (döviz alım belgesi), а цена в справке в лирах декларируется как цена сделки. Продавец получает деньги в лирах.
- Подписание. Стороны (или их представители) и переводчик подписывают официальный акт у сотрудника тапу. Сразу после этого право собственности переходит к покупателю.
С 01.01.2020 сделку можно провести в любом тапу-управлении, а не только там, где находится квартира, — и даже если продавец и покупатель находятся в разных управлениях. Для квартиры в Махмутларе или Кестеле подписать сделку можно, например, в Анталье или Стамбуле.
Расходы продавца: пошлина, сбор и комиссия
Госпошлину за регистрацию (tapu harcı) по закону о сборах № 492 платят обе стороны отдельно: по 2% (binde 20) с покупателя и с продавца, всего 4%. База — заявленная цена, но не ниже стоимости квартиры для налога на недвижимость. В договоре стороны могут договориться иначе, например что покупатель берёт всю пошлину на себя, но перед тапу каждый отвечает за свою часть.
Занижать цену в тапу опасно. Если выяснится, что заявленная цена ниже реальной, недоплаченную пошлину взыщут с обеих сторон со штрафом. С 19.12.2025 (закон № 7566) штраф поднят с 25% до размера недоплаченной пошлины (100%). Кроме того, заниженная цена продажи искажает расчёт налога на доход, а при продаже иностранцу занизить цену почти невозможно: её подтверждает банковская справка о продаже валюты.
| Расход | Кто платит | Размер |
|---|---|---|
| Tapu harcı (продавец) | Продавец | 2% от цены, но не ниже налоговой стоимости |
| Tapu harcı (покупатель) | Покупатель | 2% от той же базы |
| Döner sermaye | По договорённости сторон | Фиксированный сбор по тарифу TKGM, зависит от района; сумму показывает расчёт по заявке |
| Комиссия агентства | По договору, по умолчанию поровну | Не более 4% от цены без НДС на всё вознаграждение |
| Присяжный переводчик | Сторона, которой нужен перевод | По прайсу переводчика |
Сбор döner sermaye — это не процент от цены, а фиксированная сумма по тарифу TKGM, которая зависит от района. Точную сумму на 2026 год в официальном источнике подтвердить не удалось: смотрите её в расчёте по вашей заявке перед сделкой.
Роль агентства. Правила работы риелторов устанавливает Регламент о торговле недвижимостью. Агентство с лицензией (yetki belgesi) работает по письменному договору (yetkilendirme sözleşmesi), а при сделке оформляет договор посредничества, где указывают, в том числе, как стороны делят пошлину и сбор. Вознаграждение за продажу — не более 4% от цены без НДС; если в договоре не сказано иначе, его делят поровну между покупателем и продавцом. Если агентство подписало договоры и с продавцом, и с покупателем, взять оно может только одно вознаграждение в пределах этого лимита. Обычно агентство в Алании помогает продать квартиру от оценки рыночной цены и показов до записи в тапу и закрытия коммунальных договоров.
Налог на доход от продажи в 2026 году
Прибыль от продажи недвижимости облагается как değer artış kazancı (статья мюккерер 80 закона о подоходном налоге № 193). Ключевые правила по разъяснениям налоговой службы GİB на 2026 год:
- Пять лет. Налог возникает, только если квартира, купленная за деньги, продана в течение пяти лет с даты приобретения. Срок считается в календарных днях. После пяти лет доход от продажи этим налогом не облагается. Квартира, полученная по наследству или в дар, под правило не подпадает вовсе.
- Прибыль. Из цены продажи вычитают цену покупки, а также расходы продавца, налоги и пошлины, связанные с продажей. Цену покупки индексируют по индексу цен производителей Yİ-ÜFE, если его рост за период владения составил 10% и более.
- Необлагаемый порог. В 2026 году не облагаются первые 150 000 TL такой прибыли за год (в 2025-м было 120 000 TL).
- Декларация нерезидента. Если вы не являетесь налоговым резидентом Турции, доход от продажи недвижимости декларируют разовой декларацией (münferit beyanname) в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры в течение 15 дней после получения дохода. Резиденты включают его в годовую декларацию, которую подают в марте следующего года.
| Облагаемая прибыль за 2026 год | Ставка |
|---|---|
| до 190 000 TL | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (с первых 190 000 TL — 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (с первых 400 000 TL — 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (с первого 1 000 000 TL — 232 500 TL) |
| свыше 5 300 000 TL | 40% (с первых 5 300 000 TL — 1 737 500 TL) |
Пример. Квартира продана через три года после покупки, прибыль после индексации и вычета расходов — 1 000 000 TL, других облагаемых доходов в Турции нет. Облагается 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; налог = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Индексация по Yİ-ÜFE часто заметно уменьшает или обнуляет прибыль, поэтому расчёт стоит доверить турецкому финансовому консультанту (mali müşavir). Налог в стране вашего резидентства зависит от её законов и соглашения с Турцией об избежании двойного налогообложения.
Продажа по доверенности и перевод денег за рубеж
Если приехать на сделку не получается, квартиру продаёт представитель по доверенности. Доверенность, оформленная за границей, принимается с переводом, в оригинале или заверенной копии, и должна отвечать требованиям TKGM к форме: в ней нужно прямо указать право продать конкретную квартиру и получить деньги. Подробно о вариантах — у турецкого нотариуса, в консульстве Турции или с апостилем — читайте в статье о доверенности в Турции.
Вывезти деньги после продажи можно. По Циркуляру о движении капитала Центрального банка Турции (статья 13) лица, проживающие за границей, вправе через банк перевести за рубеж выручку от продажи недвижимости за вычетом налогов и аналогичных обязательств. На практике банк попросит официальный акт продажи из тапу и выписку о поступлении денег; конвертация лир в валюту идёт по курсу банка. Если налог на доход от продажи нужно заплатить, разумно рассчитать и заплатить его до перевода.
Если через квартиру получены гражданство или ВНЖ
Гражданство. Для получения гражданства через недвижимость покупатель даёт обязательство не продавать объект три года, и в тапу ставится соответствующая отметка. До истечения этого срока продать такую квартиру в обычном порядке нельзя; порог инвестиции для сделок после 13.06.2022 — 400 000 USD. Подробнее о правилах — в статье о гражданстве Турции за недвижимость. После трёх лет отметку снимают, и квартиру продают по общим правилам.
ВНЖ. Краткосрочный вид на жительство выдают в том числе владельцам недвижимости в Турции (статья 31 закона № 6458). По статье 33 того же закона ВНЖ аннулируют или не продлевают, если основание для него отпало. Поэтому, если вы продаёте единственную квартиру, но остаётесь жить в Турции, заранее подготовьте другое основание — например аренду — и обратитесь в миграционную службу.
Частые вопросы
Сколько времени занимает продажа квартиры в Турции?
Сама регистрация — одно посещение тапу после записи через Web Tapu. Дольше всего обычно ждут доверенность из-за границы, отчёт об оценке для покупателя, получающего гражданство, и банковский перевод.
Нужно ли приезжать в Турцию на сделку?
Нет. Сделку может подписать представитель по доверенности, а сделки с иностранцами TKGM проводит в том числе через представительство тапу при генконсульстве Турции в Берлине.
Кто платит 4% пошлины?
По закону — каждая сторона по 2%. Другое распределение возможно по договорённости, но его стоит прямо записать в договор.
Платят ли налог, если квартира в собственности больше 5 лет?
Нет: доход от продажи квартиры, купленной частным лицом и проданной позже чем через пять лет после приобретения, не облагается налогом на değer artış kazancı. Срок считают в календарных днях от даты регистрации.
Можно ли продать квартиру с ипотекой?
Да, но обременение нужно снять до регистрации или одновременно с ней — обычно часть денег покупателя идёт на погашение кредита, а банк даёт разрешение на снятие ипотеки.
Источники
- GİB: руководство по налогообложению прочих доходов, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: инфографика «Değer artışı kazancı» 2026
- GİB: шкала подоходного налога на 2026 год
- GİB: налогообложение купли-продажи недвижимости (tapu harcı)
- Resmî Gazete: закон № 7566 от 19.12.2025
- Resmî Gazete: закон № 7327 (долг по emlak vergisi и переход права)
- Your Key Türkiye (TKGM): руководство по сделкам с недвижимостью для иностранцев
- ЦБ Турции: Циркуляр о движении капитала
- Регламент о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Закон № 6458 об иностранцах и международной защите