Ghid complet pentru vânzarea unei proprietăți în Turcia de către un proprietar străin în 2026

Vânzarea unui apartament în Turcia de către un proprietar străin către un alt cumpărător se desfășoară conform acelorași reguli ca în cazul cetățenilor turci: tranzacția este înregistrată de oficiul Tapu în baza unei cereri depuse prin sistemul Web Tapu, plata se efectuează prin intermediul băncii, iar vânzătorul achită cota sa de 2% din taxa de stat aferentă valorii tranzacției. Dacă au trecut mai mult de cinci ani de la înregistrarea proprietății pe numele dumneavoastră, nu se aplică impozitul pe venit din vânzare. Dacă perioada este mai mică, profitul ce depășește pragul de 150 000 TL (valabil pentru anul 2026) este impozitat progresiv, între 15% și 40%.

Ce trebuie să verificați înainte de a scoate apartamentul la vânzare

Majoritatea întârzierilor în timpul tranzacției nu sunt cauzate de cumpărător, ci de aspecte nerezolvate ale vânzătorului. Înainte de publicarea anunțului, este recomandat să parcurgeți acest scurt checklist:

• Data înregistrării în Tapu. De la această dată se calculează termenul de cinci ani pentru impozitul pe venit. Dacă apartamentul a fost cumpărat în baza unui contract de promisiune de vânzare (satış vaadi), termenul curge de la data înregistrării dreptului de proprietate, nu de la data semnării contractului.
• Impozitul pe proprietate (emlak vergisi). Conform articolului 30 din Legea privind impozitul pe proprietate (în redactarea legii nr. 7327 din 2021), oficiul Tapu verifică datoriile la emlak vergisi în sistemul electronic al municipalității, iar în caz de restanțe, transferul dreptului de proprietate nu va fi înregistrat. De obicei nu este necesară o dovadă pe suport de hârtie, dar este mai bine să verificați și să achitați datoria în prealabil la belediye.
• Polița DASK. Asigurarea obligatorie împotriva cutremurelor este necesară pentru toate tipurile de clădiri — apartamente, spații comerciale. Polița trebuie să fie validă în ziua tranzacției.
• Restricții în Tapu. Ipotecile, sechestrul sau notările (şerh) privind interdicția de vânzare blochează tranzacția. O astfel de notare apare, de exemplu, dacă apartamentul a fost utilizat pentru obținerea cetățeniei.
• Datorii la întreținere și aidat. Acestea nu afectează direct procesul de înregistrare, însă cumpărătorul va solicita aproape întotdeauna o dovadă că nu există restanțe.

Dacă nu locuiți permanent în Turcia, decideți din timp cine va semna tranzacția: dumneavoastră personal sau un reprezentant prin procură. Procesul de obținere a procurii din străinătate este motivul principal pentru care termenele se prelungesc.

Documentele vânzătorului și necesitatea evaluării SPK

Lista documentelor pentru participanții străini la tranzacție este publicată pe portalul Your Key Türkiye al Direcției Generale de Cadastru și Tapu (TKGM). Pentru vânzător, de obicei sunt necesare următoarele:

• pașaportul sau actul național de identitate, cu traducere autorizată, dacă este cazul;
• formularul cu datele de identificare (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) și o fotografie 6×4 cm, realizată în ultimele 6 luni; acest formular este necesar pentru orice tranzacție Tapu cu participarea unui străin;
• Tapu (certificatul de proprietate) în original; în caz de pierdere, tranzacția se realizează pe baza datelor din registru;
• numărul de identificare pentru străini sau numărul fiscal; dacă nu aveți unul, Tapu îl va genera la depunerea cererii; pentru bancă și declarația fiscală veți avea oricum nevoie de un număr fiscal (vergi numarası);
• polița DASK validă;
• procura, dacă semnează un reprezentant;
• un interpret autorizat, în cazul în care una dintre părți nu cunoaște limba turcă; acesta trebuie să fie acreditat de comisia judiciară.

Evaluarea SPK. Vânzătorul nu are nevoie de raportul de evaluare. Obligativitatea de a prezenta un raport de evaluare de la o companie autorizată SPK pentru orice cumpărare efectuată de un străin a fost în vigoare câțiva ani, însă, conform experților în evaluări, circulara TKGM din 13.06.2024 a anulat această cerință pentru tranzacțiile care nu sunt legate de obținerea cetățeniei. În prezent, raportul împreună cu documentul Tutar Tespit Belgesi (TTB) este obligatoriu doar dacă cumpărătorul străin achiziționează apartamentul pentru obținerea cetățeniei; acesta este comandat de cumpărător prin Web Tapu și este valabil 12 luni. Dacă persoana care cumpără de la dumneavoastră intenționează să obțină cetățenia, luați în calcul acest aspect în calendarul tranzacției.

Cum se desfășoară tranzacția la Tapu: pașii principali

1. Acordul și avansul. Părțile stabilesc prețul, modalitatea de plată, cine suportă cheltuielile și data tranzacției. Este recomandat ca avansul să fie consemnat în scris și plătit prin bancă.
2. Cererea prin Web Tapu. Cererea de vânzare se depune online pe webtapu.tkgm.gov.tr — personal, prin reprezentant sau prin agenție. În această etapă, la numeroase municipalități, valoarea de impozitare (emlak rayiç değeri) este extrasă automat; în caz contrar, se va prezenta adeverința corespunzătoare.
3. Calculul taxelor și programarea. Oficiul Tapu calculează taxa de stat și taxa döner sermaye, apoi stabilește ora tranzacției (randevu). Taxele se achită înainte de semnare.
4. Plata. Dacă cumpărătorul este străin, acesta are obligația de a vinde valuta băncii înainte de tranzacție; banca transmite către Tapu, în aceeași zi, adeverința de schimb valutar (döviz alım belgesi), iar prețul în lire declarat în acest document devine prețul tranzacției. Vânzătorul primește banii în lire.
5. Semnarea. Părțile (sau reprezentanții lor) și interpretul semnează actul oficial în prezența funcționarului Tapu. Imediat după acest moment, dreptul de proprietate este transferat cumpărătorului.

Începând cu 01.01.2020, tranzacția poate fi efectuată la orice oficiu Tapu, nu doar în cel în raza căruia se află apartamentul, și chiar dacă vânzătorul și cumpărătorul se află în oficii diferite. Pentru un apartament din Mahmutlar sau Kestel, semnarea poate avea loc, de exemplu, în Antalya sau Istanbul.

Cheltuielile vânzătorului: taxe, comisioane și onorarii

Taxa de înregistrare (tapu harcı), conform Legii taxelor nr. 492, este achitată separat de ambele părți: câte 2% (binde 20) de la cumpărător și de la vânzător, în total 4%. Baza de calcul este prețul declarat, care nu poate fi mai mic decât valoarea fiscală a proprietății. Părțile pot conveni altfel în contract, de exemplu ca cel care cumpără să suporte toată taxa, însă în fața oficiului Tapu, fiecare răspunde pentru partea sa.

Subevaluarea prețului în Tapu este periculoasă. Dacă se descoperă că prețul declarat este mai mic decât cel real, suma neplătită a taxei va fi recuperată de la ambele părți cu penalități. Din 19.12.2025 (Legea nr. 7566), amenda a fost majorată de la 25% la valoarea integrală a taxei neplătite (100%). De asemenea, declararea unui preț mai mic distorsionează calculul impozitului pe venit, iar în cazul vânzării către un străin, subevaluarea este aproape imposibilă, fiind confirmată de adeverința bancară de schimb valutar.

Taxa döner sermaye nu reprezintă un procent din preț, ci o sumă fixă stabilită de TKGM, care depinde de district. Suma exactă pentru anul 2026 nu poate fi confirmată oficial din surse publice în avans: verificați-o în calculul aferent cererii dumneavoastră înainte de finalizarea tranzacției.

Rolul agenției. Regulile de activitate ale agenților imobiliari sunt stabilite de Regulamentul privind comerțul cu imobile. Agenția licențiată (yetki belgesi) lucrează în baza unui contract scris (yetkilendirme sözleşmesi), iar la finalizarea tranzacției încheie un contract de intermediere unde se specifică inclusiv modul în care părțile împart taxele și comisioanele. Onorariul pentru vânzare nu depășește 4% din preț fără TVA; dacă nu este specificat altfel în contract, acesta este împărțit egal între părți. Dacă agenția a semnat contracte atât cu vânzătorul, cât și cu cumpărătorul, aceasta poate reține un singur onorariu în limita menționată. De regulă, o agenție imobiliară din Alanya vă ajută să vindeți apartamentul, de la evaluarea prețului de piață și vizionări, până la înregistrarea în Tapu și închiderea contractelor de utilități.

Impozitul pe venit din vânzare în 2026

Profitul din vânzarea bunurilor imobiliare este supus impozitului de tip değer artış kazancı (articolul 80, alineatul "mükerrer" din Legea privind impozitul pe venit nr. 193). Iată regulile cheie conform precizărilor serviciului fiscal GİB pentru anul 2026:

• Termenul de cinci ani. Impozitul se aplică doar dacă proprietatea achiziționată cu titlu oneros este vândută în decurs de cinci ani de la data dobândirii. Termenul se calculează în zile calendaristice. După expirarea celor cinci ani, veniturile din vânzare nu mai sunt supuse acestui impozit. Imobilele obținute prin moștenire sau donație nu intră sub incidența acestei reguli.
• Profitul. Din prețul de vânzare se scade prețul de achiziție, precum și cheltuielile vânzătorului, taxele și comisioanele aferente tranzacției. Prețul de achiziție poate fi indexat conform indicelui prețurilor producătorilor Yİ-ÜFE, dacă creșterea acestuia pe perioada deținerii a fost de 10% sau mai mult.
• Pragul neimpozabil. În 2026, primii 150 000 TL din acest profit anual nu sunt supuși impozitării (în 2025, pragul a fost de 120 000 TL).
• Declarația nerezidentului. Dacă nu sunteți rezident fiscal în Turcia, venitul din vânzarea imobilului se declară printr-o declarație unică (münferit beyanname) la administrația fiscală în a cărei rază teritorială se află locuința, în termen de 15 zile de la obținerea venitului. Rezidenții includ acest venit în declarația anuală, care se depune în luna martie a anului următor.

Exemplu. Un apartament este vândut la trei ani după achiziție, profitul după indexare și deducerea cheltuielilor fiind de 1 000 000 TL; nu există alte venituri impozabile în Turcia. Se impozitează suma de 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; impozitul = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Indexarea conform Yİ-ÜFE reduce adesea semnificativ sau anulează profitul, de aceea este recomandat să încredințați calculul unui consultant financiar turc (mali müşavir). Impozitul în țara dumneavoastră de rezidență depinde de legislația proprie și de acordurile de evitare a dublei impuneri încheiate cu Turcia.

Vânzarea prin procură și transferul banilor în străinătate

Dacă nu puteți fi prezent la tranzacție, apartamentul poate fi vândut de un reprezentant prin procură. Procura întocmită în străinătate este acceptată cu traducere, în original sau copie legalizată, și trebuie să respecte cerințele TKGM privind forma: trebuie să specifice clar dreptul de a vinde un anumit apartament și de a încasa banii. Pentru detalii despre variante — la notarul turc, la consulatul Turciei sau cu apostilă — citiți articolul nostru despre procură în Turcia.

Fondurile rezultate din vânzare pot fi transferate în străinătate. Conform Circularei privind circulația capitalului a Băncii Centrale a Turciei (articolul 13), persoanele care locuiesc în afara țării au dreptul să transfere în străinătate, prin bancă, încasările din vânzarea imobilului, după scăderea impozitelor și a altor obligații similare. În practică, banca va solicita actul oficial de vânzare din Tapu și extrasul bancar care atestă încasarea banilor; conversia lirelor în valută se face la cursul băncii. Dacă trebuie plătit impozit pe venitul din vânzare, este prudent să îl calculați și să îl plătiți înainte de transfer.

Dacă ați obținut cetățenia sau permisul de ședere (ikamet izni) prin intermediul apartamentului

Cetățenie. Pentru obținerea cetățeniei prin investiție imobiliară, cumpărătorul se angajează să nu vândă obiectul timp de trei ani, iar în Tapu se aplică o mențiune corespunzătoare. Până la expirarea acestui termen, apartamentul nu poate fi vândut în regim normal; pragul de investiție pentru tranzacțiile de după 13.06.2022 este de 400 000 USD. Mai multe detalii despre reguli găsiți în articolul despre cetățenia Turciei prin investiții imobiliare. După trei ani, mențiunea se ridică, iar apartamentul poate fi vândut conform regulilor generale.

Permis de ședere (ikamet izni). Permisul de ședere pe termen scurt se acordă, printre altele, proprietarilor de imobile din Turcia (articolul 31 din Legea nr. 6458). Conform articolului 33 din aceeași lege, permisul de ședere este anulat sau nu se prelungește dacă motivul pentru care a fost emis nu mai există. Prin urmare, dacă vindeți singurul dumneavoastră apartament, dar doriți să continuați să locuiți în Turcia, pregătiți din timp un alt temei legal — de exemplu, un contract de închiriere — și adresați-vă autorităților pentru migrație.

Întrebări frecvente

Cât timp durează vânzarea unui apartament în Turcia?

Înregistrarea propriu-zisă presupune o singură vizită la biroul Tapu după programarea prin Web Tapu. De regulă, cel mai mult timp necesită obținerea procurii din străinătate, raportul de evaluare pentru cumpărătorul care obține cetățenia și procesarea transferului bancar.

Este necesar să vin în Turcia pentru tranzacție?

Nu. Tranzacția poate fi semnată de un reprezentant prin procură, iar tranzacțiile cu străini pot fi efectuate de TKGM inclusiv prin biroul de Tapu din cadrul Consulatului General al Turciei la Berlin.

Cine plătește comisionul de 4% (taxa de Tapu)?

Conform legii, fiecare parte achită câte 2%. O altă distribuire a costurilor este posibilă prin înțelegere reciprocă, însă acest lucru trebuie precizat clar în contract.

Se plătește impozit dacă apartamentul este în proprietate de peste 5 ani?

Nu: venitul din vânzarea apartamentului achiziționat de o persoană fizică și vândut după mai mult de cinci ani de la cumpărare nu este supus impozitului de tip değer artış kazancı. Termenul se calculează în zile calendaristice de la data înregistrării.

Se poate vinde un apartament cu ipotecă?

Da, însă sarcina ipotecară trebuie ridicată înainte de înregistrare sau simultan cu aceasta — de obicei, o parte din banii cumpărătorului sunt folosiți pentru rambursarea creditului, iar banca eliberează acordul pentru radierea ipotecii.

Surse

• GİB: Ghid privind impozitarea altor venituri, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
• GİB: Infografic „Değer artışı kazancı” 2026
• GİB: Grila impozitului pe venit pentru anul 2026
• GİB: Impozitarea tranzacțiilor imobiliare (tapu harcı)
• Resmî Gazete: Legea nr. 7566 din 19.12.2025
• Resmî Gazete: Legea nr. 7327 (datoria privind emlak vergisi și transferul proprietății)
• Your Key Türkiye (TKGM): Ghidul achizițiilor imobiliare pentru străini
• Banca Centrală a Turciei: Circulara privind circulația capitalului
• Regulamentul privind comerțul cu imobile (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
• Legea nr. 6458 privind străinii și protecția internațională