Asigurarea imobiliară în Turcia 2026: DASK și asigurarea voluntară

Asigurarea imobiliară în Turcia în anul 2026 reprezintă o combinație între polița obligatorie DASK împotriva cutremurelor și asigurarea voluntară a locuinței (konut sigortası), opțională pentru proprietar. DASK este obligatorie pentru orice proprietar de apartament sau casă, inclusiv pentru investitorii străini. Fără o poliță valabilă, tranzacția în Tapu nu poate fi finalizată, iar contractele pentru apă și electricitate nu pot fi deschise. În 2026, costul poliței pentru un apartament de 100 m² variază între aproximativ 900 și 3 500 lire turcești pe an, în funcție de zona seismică a adresei.

DASK: cine este obligat și ce acoperă

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası, asigurarea obligatorie împotriva cutremurelor) a fost introdusă prin Legea nr. 6305 privind asigurările împotriva dezastrelor. Polița este emisă exclusiv de instituția de stat Doğal Afet Sigortaları Kurumu, companiile de asigurări și agenții comercializând-o în numele DASK. Prețul este uniform pentru toți furnizorii, deoarece tarifele sunt stabilite la nivel de stat.

Sunt obligați să încheie asigurarea (articolul 10 din lege):

• apartamentele și alte unități independente ale clădirilor conform Legii proprietății comune (condominiu) nr. 634;
• casele de locuit construite pe terenuri private înregistrate în Tapu;
• birourile și spațiile comerciale, dacă sunt situate în interiorul unei clădiri rezidențiale.

Obligația revine proprietarului sau titularului dreptului de uzufruct (intifa), polița trebuind reînnoită anual. Legea nu face distincție între cetățenii turci și străini. Asigurarea obligatorie nu vizează locuințele de serviciu, clădirile guvernamentale, casele rurale din interiorul satelor și clădirile destinate exclusiv altor scopuri decât cel de locuit. DASK poate refuza asigurarea unei clădiri construite fără respectarea proiectului și nu acoperă clădirile cu structura de rezistență compromisă.

Polița acoperă daunele aduse structurii clădirii în urma unui cutremur, precum și în caz de incendiu, explozie, tsunami sau alunecări de teren declanșate de seisme. Despăgubirea se achită în bani, în limita sumei asigurate. Conform listei oficiale, DASK nu acoperă:

• mobilierul, echipamentele electrocasnice și alte bunuri mobile;
• pierderea veniturilor din chirie și cheltuielile pentru locuințe temporare;
• costurile de îndepărtare a molozului;
• daunele aduse sănătății.

Franșiza reprezintă 2% din suma asigurată pentru fiecare caz în parte (o serie de seisme într-un interval de 72 de ore este considerată un singur caz). Dacă proprietarul a efectuat modificări care au afectat structura de rezistență a apartamentului, ducând la daune, acesta pierde dreptul la despăgubire (articolul 12 din lege).

Cât costă DASK în 2026

Suma asigurată se calculează prin înmulțirea suprafeței brute a locuinței cu valoarea normativă pe metru pătrat, stabilită în funcție de tipul clădirii. Tipul clădirii poate fi „betonarme” (clădiri cu structură din beton armat sau oțel) sau „diğer” (restul construcțiilor). Normativele și suma maximă sunt indexate lunar conform indicelui prețurilor producătorului (TÜİK). Dacă prețurile cresc pe durata valabilității poliței, suma asigurată se majorează fără a fi necesară plata unei prime suplimentare.

• Din 01.10.2026: 12 039 TL pe m² pentru betonarme și 8 026 TL pe m² pentru diğer. Suma maximă asigurată — 2 552 268 TL.
• Din 01.11.2026: 12 288 TL și 8 192 TL. Suma maximă — 2 605 100 TL.

Concluzia practică: în cazul unui apartament din beton armat cu o suprafață brută de peste 212 m², suma asigurată atinge plafonul maxim, restul costurilor de reconstrucție nefiind acoperite de DASK.

Prima de asigurare reprezintă suma asigurată înmulțită cu tariful aplicabil. Tariful depinde de grupa de risc (I fiind cea mai ridicată, VII cea mai scăzută) și de tipul clădirii. Grupa este stabilită conform hărții seismice a Turciei, tipului de sol și caracteristicilor structurale. Aceasta se atribuie specific fiecărei adrese, nu întregii provincii. Prin urmare, grupa unui apartament din Alanya sau Antalya trebuie verificată în calculul poliței sau pe harta interactivă de pe site-ul DASK.

Pentru clădirile din beton armat, se aplică ajustări tarifare cumulate:

• +10%, dacă autorizația de construire a fost emisă înainte de anul 2000;
• +10% pentru clădiri cu peste 8 etaje supraterane;
• −10% pentru clădiri cu până la 3 etaje supraterane.

La reînnoirea poliței în maximum 30 de zile de la expirare se acordă o reducere de 20%, valabilă pentru ambele tipuri de clădiri. Pentru fiecare grupă există o primă minimă. La începutul anului 2026, aceasta varia între 1 951 TL (grupa I) și 505 TL (grupa VII), sume ce sunt, de asemenea, indexate lunar.

Exemplu: un apartament de 100 m² într-un complex nou cu 10 etaje, grupa III, poliță începând cu 01.10.2026. Suma asigurată — 1 203 900 TL, prima — 2 564 TL plus 10% pentru numărul de etaje, aproximativ 2 820 TL. Franșiza în caz de daună — 24 078 TL.

Unde se încheie DASK și când este solicitată

Polița poate fi emisă la orice companie de asigurări autorizată, la un agent al acesteia sau prin intermediul băncilor. Pentru calcul sunt necesare:

• codul de adresă (UAVT);
• datele din Tapu;
• anul construcției, tipul clădirii și numărul de etaje;
• suprafața brută;
• numărul de identificare fiscală sau numărul ikamet al proprietarului și un număr de telefon.

Asiguratul este responsabil pentru exactitatea datelor furnizate. Subestimarea suprafeței va duce la o sumă asigurată mai mică și, implicit, la o despăgubire redusă. Durata poliței este de un an. Polița activă poate fi verificată pe site-ul DASK, la secțiunea „Poliçe Sorgulama”.

Legea leagă DASK de trei operațiuni principale (articolul 11):

• Tapu. Biroul de Cadastru nu înregistrează tranzacții imobiliare fără dovada unei polițe valabile la data tranzacției.
• Apă și electricitate. La deschiderea contractelor de furnizare, operatorul verifică existența DASK. Aceasta se aplică și chiriașilor: fără polița proprietarului, contoarele nu pot fi trecute pe numele chiriașului.
• Ipotecă. Dacă debitorul nu a încheiat DASK, banca va emite și va reînnoi polița pe cont propriu, notificând clientul.

O modificare importantă din 2026 vizează cumpărătorii. Conform clarificărilor DASK, pentru vânzările înregistrate începând cu 5 septembrie 2026, polița vânzătorului încetează în ziua tranzacției în Tapu și nu se transferă noului proprietar. Cumpărătorul trebuie să încheie propria poliță pe numele său în prealabil, iar Tapu va verifica validitatea acesteia în momentul tranzacției. Regula se aplică atât în cazul tranzacțiilor la Tapu, cât și la notar. Vânzătorul poate solicita rambursarea primei pentru zilele neutilizate adresându-se agentului sau asigurătorului. Despre cum se desfășoară tranzacția, am detaliat în articolul despre achiziția imobiliară în Turcia, iar despre actul de proprietate — în articolul despre Tapu.

Chiriașul nu poate încheia DASK pe numele său. Acesta poate achita prima de asigurare în calitate de contractant, însă beneficiarul despăgubirii rămâne proprietarul înscris în Tapu.

Konut sigortası: asigurarea voluntară a locuinței

Konut sigortası este o poliță voluntară oferită de companiile private, nefiind obligatorie prin lege. Aceasta se bazează pe condițiile generale de asigurare împotriva incendiilor (Yangın Sigortası Genel Şartları). Acoperirea standard include incendiu, trăsnet, explozie, precum și daune cauzate de fum, abur sau căldură rezultate din acestea. Prin clauze suplimentare, se pot adăuga:

• inundații interne (dahili su) — avarii ale conductelor, infiltrații de la vecini;
• inundații externe, furtună, alunecări de teren, greutatea zăpezii;
• impactul vehiculelor și acte de vandalism;
• pierderea veniturilor din chirie și costuri de îndepărtare a molozului;
• cutremur (peste pragul acoperit de DASK).

Furtul nu este inclus în clauzele standard de incendiu. În polițele de tip pachet, acesta este oferit ca o acoperire separată, alături de spargerea sticlei, bunurile din interiorul apartamentului și serviciile de intervenție de urgență (lăcătuș, instalator etc.). Gama de acoperiri și limitele depind de compania aleasă; așadar, recomandăm consultarea condițiilor speciale ale poliței înainte de achiziție.

Asigurarea voluntară împotriva cutremurelor este permisă doar dacă dețineți o poliță DASK validă și doar pentru suma care depășește limita acoperită de DASK. Dacă apartamentul nu are o poliță DASK, asigurătorul va emite una obligatoriu înainte de a încheia orice altă asigurare care include riscul de cutremur.

Pentru proprietarii care își închiriază locuințele, konut sigortası este deosebit de utilă. Acoperirea pentru daunele provocate vecinilor prin inundații și pierderea veniturilor din chirie soluționează cele mai frecvente dispute cu chiriașii. Este recomandat să stabiliți aceste detalii în prealabil dacă plănuiți să închiriați apartamentul în Alanya.

Asigurarea în cazul creditului ipotecar

Conform normelor privind contractele de finanțare locativă (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, articolul 10), banca nu are dreptul să impună o asigurare legată de credit fără acordul expres, scris sau electronic al împrumutatului. Atunci când propune un credit cu asigurare, banca este obligată să ofere și o variantă fără aceasta. Împrumutatul poate prezenta polița oricărei companii de asigurări, dacă suma și perioada corespund creditului, iar banca este menționată drept beneficiar (dain-i mürtehin). Banca este obligată să accepte o astfel de poliță fără a înrăutăți condițiile creditului.

Aceste reguli nu vizează DASK: acesta este obligatoriu în orice caz, iar banca îl va prelungi automat dacă proprietarul nu o face. Prin urmare, înainte de a semna contractul de credit, merită să comparați prețul pachetului oferit de bancă cu polițele altor asigurători.

Ce trebuie să faceți în caz de daună

1. După un cutremur, raportați daunele la numărul ALO DASK 125. Specificați numărul poliței și adresa.
2. Fotografiați daunele înainte de reparații și nu începeți lucrările la structurile de rezistență până la inspecția efectuată de expert.
3. Pregătiți o copie a actului de identitate (pentru străini — pașaport sau ikamet) și extrasul Tapu actualizat.
4. Conform legii, DASK achită despăgubirea în maximum 30 de zile de la finalizarea evaluării daunelor și colectarea documentelor. Din sumă se scade franșiza de 2%.
5. Pentru konut sigortası (inundații, incendiu, furt), depuneți cererea la compania de asigurări folosind numărul din poliță. În caz de furt, asigurătorii solicită de obicei un raport de la poliție sau jandarmerie, iar în caz de inundații — un document care atestă cauza. Termenele de notificare sunt indicate în condițiile poliței.

Dacă nu locuiți în Turcia, întocmiți din timp o procură pentru un reprezentant care va putea întâmpina expertul și va depune documentele necesare.

Întrebări frecvente

Este obligat un străin să încheie DASK?

Da. Obligația revine proprietarului locuinței, indiferent de cetățenie. Fără poliță, tranzacția la Tapu nu va fi posibilă, iar contractele pentru apă și electricitate nu vor putea fi deschise.

Se transmite DASK cumpărătorului la achiziționarea apartamentului?

Nu. Pentru vânzările efectuate începând cu 5 septembrie 2026, polița vânzătorului încetează în ziua tranzacției, iar cumpărătorul trebuie să încheie o poliță pe numele său în prealabil.

Se poate asigura un apartament într-un imobil aflat în construcție?

Clădirile neterminate nu sunt acoperite de DASK. Polița se încheie atunci când apartamentul este înregistrat în cadastru ca unitate locativă, inclusiv în cazul kat irtifakı.

DASK acoperă mobilierul și tehnica?

Nu, doar structura clădirii. Bunurile se asigură separat prin konut sigortası voluntară.

Ce se întâmplă dacă nu prelungesc DASK?

Legea nu prevede o amendă, însă fără o poliță validă nu veți putea efectua tranzacții la Tapu sau schimba titularii contractelor de utilități. Cel mai important este că, în caz de cutremur, daunele nu vor fi compensate. Prelungirea în termen de 30 de zile de la expirarea poliței oferă o reducere de 20%.

Cine plătește DASK în cazul închirierii?

Conform legii, proprietarul. Chiriașul poate achita polița în numele proprietarului, dar nu poate emite DASK pe numele propriu.

Surse

• Legea nr. 6305 „Afet Sigortaları Kanunu” — mevzuat.gov.tr
• Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimat Tebliği (ed. 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
• DASK: tarife, norme pe m² și suma maximă 2025–2026
• DASK: acoperire și excluderi
• DASK: întrebări frecvente (vânzare, Tapu, apă și electricitate, franșiză, 125)
• Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği — mevzuat.gov.tr
• Yangın Sigortası Genel Şartları — Türkiye Sigorta Birliği