Asigurarea imobilă în Turcia 2026: DASK și polițele voluntare

Asigurarea imobilelor în Turcia în 2026 — aceasta este o poliță obligatorie DASK împotriva cutremurelor de pământ și, la dorința proprietarului, o asigurare voluntară a locuinței (konut sigortası). DASK trebuie să fie contractată de proprietarul apartamentului sau casei, inclusiv de către un străin. Fără o poliță valabilă, tranzacția nu va putea fi înregistrată la Tapu și nu se va deschide nici un contract pentru apă și electricitate. Polița pentru un apartament de 100 m² în 2026 costă aproximativ între 900 și 3 500 lire pe an, în funcție de grupa seismică a adresei.

DASK: cine este obligat și ce acoperă

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası, asigurare obligatorie împotriva cutremurelor de pământ) a fost instituită prin legea nr. 6305 „Privind asigurarea împotriva dezastrelor naturale". Polița este eliberată doar de o instituție de stat — Doğal Afet Sigortaları Kurumu; companiile de asigurări și agenții o vând în numele DASK. Prețul este același pentru toți vânzătorii, deoarece tariful este aprobat de stat.

Sunt obligați să asigure (articolul 10 al legii):

• apartamentele și alte părți independente ale clădirilor conform legii privind condominiile nr. 634;
• casele de locuit situate pe terenuri private înregistrate la Tapu;
• birourile și magazinele, dacă se află în interiorul unei clădiri rezidențiale.

Obligația cade pe proprietar sau pe deținătorul dreptului de folosință (intifa), iar polița trebuie reînnoită în fiecare an. Legea nu face distincții între cetățenii turci și străini. Nu intră sub asigurarea obligatorie locuințele de serviciu, clădirile de stat, casele din sate și clădirile complet nerezidențiale. DASK poate refuza asigurarea unei case construite în încălcarea proiectului și nu asigură clădiri cu structura portantă slăbită.

Polița acoperă pagubele aduse clădirii din cauza cutremurelor de pământ, precum și din cauza incendiilor, exploziilor, tsunamilor și alunecărilor de teren provocate de cutremure. Plata se face în bani în limitele sumei asigurate. Conform listei oficiale DASK, nu acoperă:

• mobilă, aparate și alte bunuri;
• pierderea veniturilor din chirie și cheltuielile pentru locuință temporară;
• evacuarea molozului;
• daune asupra sănătății.

Franșiza — 2% din suma asigurată pentru fiecare caz (o serie de vibrații în decurs de 72 de ore se consideră ca un singur caz). Dacă proprietarul a restructurat apartamentul prin daune la structurile portante și paguba a apărut din această cauză, pierde dreptul la plată (articolul 12 al legii).

Cât costă DASK în 2026

Suma asigurată se calculează înmulțind aria brută a locuinței cu costul normativ pe metru pătrat pentru tipul de clădire. Tipul de clădire — „betonarme" (clădiri cu structură portantă din oțel sau beton armat) sau „diğer" (toate celelalte). Normele și suma maximă sunt indexate lunar după indicele prețurilor producătorilor TÜİK. Dacă prețurile vor crește pe perioada polițe, suma asigurată va crește fără plată suplimentară.

• De la 01.10.2026: 12 039 TL pe m² pentru betonarme și 8 026 TL pe m² pentru diğer. Suma maximă asigurată — 2 552 268 TL.
• De la 01.11.2026: 12 288 TL și 8 192 TL. Suma maximă — 2 605 100 TL.

De aici rezultă o concluzie practică: pentru un apartament din beton armat cu aria brută de peste aproximativ 212 m², suma asigurată atinge plafon. DASK nu va acoperi restul costului de reconstrucție.

Prima — aceasta este suma asigurată înmulțită cu tariful. Tariful depinde de grupa de risc (I — cea mai ridicată, VII — cea mai scăzută) și tipul de clădire. Grupa se determină după harta pericolului seismic al Turciei, natura solului și caracteristicile clădirii. Se atribuie pentru o adresă specifică, nu pentru întreaga provincie. De aceea, grupa apartamentului din Alanya sau Antalya trebuie verificată în calculul polițe sau pe harta interactivă de pe site-ul DASK.

Pentru clădirile din beton armat, se aplică ajustări la tarif și se adună:

• +10%, dacă autorizația de construcție a fost emisă înainte de 2000;
• +10% pentru clădirile cu 8 etaje deasupra solului și mai mult;
• −10% pentru clădirile cu până la 3 etaje deasupra solului.

La reînnoire, dacă se efectuează în termen de 30 de zile după expirarea polițe, se acordă o reducere de 20%, care se aplică pentru clădiri de ambele tipuri. Pentru fiecare grupă există o primă minimă. La începutul anului 2026, aceasta era între 1 951 TL (grupa I) și 505 TL (grupa VII), în continuare aceste sume vor fi indexate lunar.

Exemplu: apartament de 100 m² într-un complex nou cu 10 etaje, grupa III, poliță de la 01.10.2026. Suma asigurată — 1 203 900 TL, primă — 2 564 TL plus 10% pentru etajitate, aproximativ 2 820 TL. Franșiza la daune — 24 078 TL.

Unde să se contracteze DASK și când este necesar

Polița se contractează la orice companie de asigurări autorizată, la agent sau la o sucursală de bancă care vinde asigurări. Pentru calcul sunt necesare:

• codul de adresă (UAVT);
• datele din Tapu;
• anul construcției, tipul de clădire și etajitatea;
• aria brută;
• numărul fiscal sau numărul ikamet al proprietarului și telefonul.

Asiguratul răspunde de exactitatea datelor. Dacă aria este subevaluată, suma asigurată va fi mai mică și plata de asigurare va fi mai mică. Durata polițe este un an. Polița valabilă se verifică pe site-ul DASK în secțiunea „Poliçe Sorgulama".

Legea leagă DASK de trei operații (articolul 11):

• Tapu. Oficiul cadastral nu înregistrează tranzacțiile cu apartamente, până când nu este confirmat o poliță valabilă la data tranzacției.
• Apă și electricitate. La deschiderea unui contract de abonament, furnizorul verifică prezența DASK. Aceasta se aplică și chiriașului: fără polița proprietarului, el nu va putea retransfera contoarele pe numele său.
• Ipotecă. Dacă mutuatarul nu a contractat DASK, banca o contractează și o reînnuiește ea însăși, notificând-ul.

O schimbare importantă în 2026 privește cumpărătorii. Conform clarificării DASK, pentru vânzări înregistrate de la 5 septembrie 2026, polița vânzătorului încetează în ziua tranzacției la Tapu și nu se transferă cumpărătorului. Cumpărătorul trebuie să-și contracteze în avans polița proprie pe propriul nume, iar Tapu o verifică în timpul tranzacției. Regula este aceeași pentru tranzacția la Tapu și la notar. Vânzătorul poate recupera prima pentru zilele nefolosite, depunând o cerere la agent sau asigurător. Cum se desfășoară tranzacția în sine, am analizat în articolul despre cumpărarea de imobile în Turcia, iar despre actul de proprietate — în articolul despre Tapu.

Chiriașul nu poate contracta DASK pe propriul nume. Poate plăti polița în calitate de asigurat, dar beneficiarul rămâne proprietarul înregistrat la Tapu.

Konut sigortası: asigurare voluntară a locuinței

Konut sigortası — poliță voluntară a unei companii private de asigurări, legea nu o cere. Baza — condiții generale de asigurare împotriva incendiilor (Yangın Sigortası Genel Şartları). Acoperire de bază — incendiu, fulger, explozie, precum și fum, aburi și căldură din acestea. Prin acorduri suplimentare se adaugă:

• inundație interioară (dahili su) — scurgeri din țevi, inundație de la vecini;
• inundații, furtuni, alunecări de teren, greutatea zăpezii;
• lovitură de vehicul și acte de răutate;
• pierderea veniturilor din chirie și evacuarea molozului;
• cutremure suplimentare deasupra sumei DASK.

Furtul nu este acoperit de condițiile generale privind incendiul. În polițele în pachete, se acordă ca acoperire separată, la fel ca și spargerea geamului, bunurile din interiorul apartamentului și serviciile meșterului de urgență. Setul de acoperiri și limitele depind de companie (conform datelor asiguratorilor), de aceea înainte de cumpărare citiți condițiile speciale ale polițe.

Asigurarea voluntară împotriva cutremurelor este permisă doar atunci când DASK este activ și doar pentru suma care depășește acoperirea DASK. Dacă proprietatea nu are DASK, asiguratorul va emite mai întâi o poliță DASK la semnarea oricărui contract care include riscul cutremurului.

Pentru proprietarii care închiriază locuința, konut sigortası este deosebit de utilă. Acoperirea inundațiilor de la vecini și pierderea veniturilor din chirie rezolvă cele mai frecvente neînțelegeri cu chiriașii. Merită să discutați acest lucru în avans dacă plănuiți să închiriați un apartament în Alanya.

Asigurarea cu ipotecă

Conform reglementărilor privind contractele de finanțare locuințelor (Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, articolul 10), banca nu poate emite o asigurare legată de credit fără consimțământul explicit al debitorului în scris sau electronic. La propunerea unui credit cu asigurare, banca trebuie să ofere și varianta fără aceasta. Debitorului îi este permis să prezinte o poliță de la orice companie de asigurări, cu condiția ca suma și termenul să corespundă creditului și ca banca să fie desemnată ca creditor garantat (dain-i mürtehin). Banca trebuie să accepte o astfel de poliță fără a deteriora condițiile creditului.

Aceste reguli nu se aplică DASK: acesta este obligatoriu oricum, iar banca îl va prelungi automat dacă debitorul nu o face. Prin urmare, înainte de a semna contractul de credit, are sens să comparați prețul pachetului bancar cu polițele altor asiguratori.

Ce să faceți în caz de sinistru

1. După un cutremur, raportați daunele la numărul ALO DASK 125. Indicați numărul polieții și adresa.
2. Fotografiați daunele înainte de reparații și nu începeți lucrări la structurile de rezistență înainte de inspectarea unui expert.
3. Pregătiți copia actului de identitate (pentru străini — pașaport sau ikamet) și certificatul de înregistrare Tapu actualizat.
4. Conform legii, DASK plătește compensația în termen de 30 de zile de la finalizarea evaluării daunelor și strângerii documentelor. Din suma se scade o franșiză de 2%.
5. Pentru konut sigortası (inundație de la vecini, incendiu, furt), reclamați la compania dvs. de asigurări la numărul din poliță. Pentru furt, asiguratorii cere de obicei un raport al poliției sau jandarmului, pentru inundație — document cu cauza. Termenele de notificare sunt indicate în condițiile polieții.

Dacă nu locuiți în Turcia, pregătiți în avans o procură pentru un reprezentant care să poată întâlni expertul și depune documentele.

Întrebări frecvente

Este străinul obligat să emită DASK?

Da. Obligația revine proprietarului locuinței indiferent de cetățenie. Fără poliță, tranzacția nu va fi finalizată în Tapu și nu vor fi deschise contracte pentru apă și electricitate.

Trece DASK cumpărătorului la achiziția unui apartament?

Nu. La vânzările din 5 septembrie 2026, polița vânzătorului expiră în ziua tranzacției, iar cumpărătorul trebuie să emită în avans o poliță pe propriul nume.

Se poate asigura un apartament într-o casă în construcție?

Clădirile nefinisate nu se încadrează în DASK. Polița se emite atunci când apartamentul are o înregistrare cadastrală ca locuință, inclusiv în cazul kat irtifakı.

Acoperă DASK mobilierul și echipamentele?

Nu, doar structura clădirii. Bunurile sunt asigurate separat prin konut sigortası voluntară.

Ce se întâmplă dacă nu reînnoiți DASK?

Nu este prevăzută amendă în lege, dar fără o poliță activă nu puteți finaliza o tranzacție în Tapu și nici nu puteți rescrie contractele de utilitați. Cel mai important — în caz de cutremur, daunele nu vor fi compensate. Reînnoirea în termen de 30 de zile după expirarea polieții oferă o reducere de 20%.

Cine plătește DASK în chirie?

Conform legii — proprietarul. Chiriașul poate plăti polița pentru el, dar nu poate emite DASK pe propriul nume.

Surse

• Legea nr. 6305 «Afet Sigortaları Kanunu» — mevzuat.gov.tr
• Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimat Tebliği (ed. 31.12.2025) — mevzuat.gov.tr
• DASK: tarife, standarde pe m² și suma maximă 2025–2026
• DASK: acoperire și excluderi
• DASK: întrebări frecvente (vânzare, Tapu, apă și electricitate, franșiză, 125)
• Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği — mevzuat.gov.tr
• Yangın Sigortası Genel Şartları — Türkiye Sigorta Birliği