Түркияда 2026 жылы шетелдіктерге ипотека алу мүмкіндігі бар, бірақ шарттары қарыз алушының мәртебесіне байланысты. Бейрезидентке банк тек валюталық несие бере алады, ал резидент-жеке тұлғаларға валюталық несиеге тыйым салынған, оларға тек түрік лирасындағы несие қолжетімді. Кепілзатқа берілетін несие мөлшерін BDDK (Банктік реттеу және қадағалау агенттігі) шектейді: бағасы мен энергия тиімділігі сыныбына байланысты 20%-дан 90%-ға дейін. 2026 жылдың 16 қазанындағы аптада лирамен берілетін тұрғын үй несиелерінің орташа мөлшерлемесі — жылдық 41,50% (TCMB деректері бойынша).
Кімдер ипотека ала алады: резиденттер мен бейрезиденттер
Басты шектеулерді банктер емес, валюталық ережелер белгілейді. Олар Түрік лирасының құнын қорғау туралы №32 шешімде және Капитал қозғалысы туралы TCMB циркулярында (Sermaye Hareketleri Genelgesi) жазылған.
- Бейрезиденттер (Түркиядан тыс жерде тұратындар). Түркия азаматтығы жоқ, шетелде тұратын (dışarıda yerleşik) шетелдік азаматқа Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алу үшін тек валюталық несие берілуі мүмкін (Циркулярдың 13/7-бабы). Мәміле тіркелгенге дейін банк бұл валютаны Орталық банкке сатады, валютаны сату туралы анықтаманы (DAB) ресімдейді және оны ТАПУ басқармасына жолдайды. Сатушы ақшаны лирамен алады.
- Түркия резиденттері. Жеке тұлға-резиденттерге валюталық несие алуға — түрік банктерінен де, шетелдік банктерден де тыйым салынған. Резиденттерге валюта бағамына байланысты несиелер алуға да рұқсат жоқ (Циркулярдың 14-бабы). Олар үшін тек түрік мөлшерлемелері бойынша лирадағы ипотека қалады.
Мұндағы «резиденттік» — №32 шешімнің 2-бабындағы валюталық түсінік, оны банк өзі анықтайды. Түркияда ықтиярхатпен тұратын шетелдік азамат банк үшін резидент болып табылуы мүмкін. Бұл жағдайда оған валюталық несие қолжетімсіз болады. Бұл мәселені өтініш бермес бұрын нақтылап алыңыз.
Заң банктерді шетелдіктерге несие беруге міндеттемейді. Мұндай несиелерге дайындықты, валютаны, мерзімді және бастапқы жарнаны әр банк өз саясатына сәйкес белгілейді. Сондықтан шарттарды пәтер таңдағаннан кейін емес, алдын ала салыстырған жөн.
Банк қанша қаржы береді: 2026 жылғы BDDK лимиттері
Несие сомасының жылжымайтын мүлік құнына қатынасы BDDK-ның 29.01.2026 жылғы №11364 шешімімен шектелген. Құн сатушымен келісімшарттағы сомадан емес, бағалаушының есебінен алынады. Энергия сыныбы — энергия тиімділігі сертификатына (Enerji Kimlik Belgesi) сәйкес анықталады. 2026 жылдан бастап бастапқы және қайталама нарық деп бөлу алынып тасталды. 2010 жылдан кейінгі ғимараттар үшін міндетті болып табылатын «C» сыныбы да жеңілдік тобына кірді.
| Тұрғын үй құны | A–B сыныбы | C сыныбы | Басқа сыныптар |
|---|---|---|---|
| 5 млн TL-ге дейін | 90% | 80% | 70% |
| 5–7 млн TL | 80% | 70% | 60% |
| 7–10 млн TL | 70% | 60% | 50% |
| 10–20 млн TL | 50% | 40% | 30% |
| 20 млн TL-ден жоғары | 40% | 30% | 20% |
Егер сатып алушының, жұбайының немесе 18 жасқа толмаған балаларының атында кемінде бір жылжымайтын мүлік болса, лимит 75%-ға азаяды. Бұл BDDK-ның 24.08.2023 жылғы №10656 шешімімен бекітілген, 2026 жылғы шешім де бұл ережені сақтап қалды. Мысалы, 90% орнына банк құнның 22,5%-ынан артық бермейді. Ауылдық жерлердегі үйлер мен меншік құқығының 50% және одан төмен үлестері есепке алынбайды. Ерекше жағдай — бір адамның бірден бірнеше пәтерде үлесі болғанда.
Бұл — шекті көрсеткіш, кепілдік емес. Банк, әсіресе Түркияда табысы жоқ шетелдік үшін, бұдан да аз сома беруге құқылы.
2026 жылғы мөлшерлемелер және төлемді есептеу мысалы
TCMB-ның базалық мөлшерлемесі (апталық репо) 23.10.2026-дан бастап 36% құрайды (бұған дейін 37% болған). Бұл 2026 жылғы қаңтардан бергі алғашқы төмендеу. Базалық мөлшерлеме — бағдар болып табылады, бұл мөлшерлемемен ипотека берілмейді.
Тұрғын үй несиесі бойынша орташа мөлшерлеме. TCMB апта сайын лирамен берілген жаңа тұрғын үй несиелері бойынша орташа өлшенген мөлшерлемені жариялайды. Соңғы көрсеткіш — 16.10.2026 аптасындағы жылдық 41,50%, бір апта бұрын ол 41,66% болған. Бұл тиімді жылдық мөлшерлеме, ол тек тіркелген мөлшерлемесі бар несиелер бойынша есептеледі. 23.10.2026-дағы базалық мөлшерлеменің төмендеуі бұл сандарға әлі енгізілмеді. Бейрезиденттердің валюталық несиелеріне бұл көрсеткіш қатысты емес: олардың мөлшерлемесін банк белгілейді.
Түрік банктері әдетте айлық мөлшерлемені атайды. Жылдық тиімді мөлшерлемеден есептеу:
- айлық мөлшерлеме r = (1 + 0,4150)^(1/12) − 1 ≈ 2,935%;
- аннуитеттік төлем A = S × r / (1 − (1 + r)^(−n)), мұндағы S — несие сомасы, n — айлар саны.
Мысал. Бағалаушы Аланиядағы пәтерді 6 000 000 TL деп бағалады, энергия сыныбы C, сатып алушының басқа мүлкі жоқ. BDDK кестесі бойынша бұл баға үшін лимит — 70%: 4 200 000 TL-ге дейін несие, бастапқы жарна 1 800 000 TL-ден кем емес.
| Мерзімі | Айлық төлем | Барлығы төленетін сома | Артық төлем |
|---|---|---|---|
| 60 ай | ≈ 149 651 TL | ≈ 8 979 064 TL | ≈ 4 779 064 TL |
| 120 ай | ≈ 127 223 TL | ≈ 15 266 804 TL | ≈ 11 066 804 TL |
Егер сатып алушының басқа жылжымайтын мүлкі болса, лимит 17,5%-ды, яғни 1 050 000 TL-ді құрайды. TCMB орташа мөлшерлемесі бойынша есептеу тек бағдар береді, бұл ұсыныс емес: нақты банкте мөлшерлеме, комиссия мен сақтандыру шарттары әрқалай болуы мүмкін. Бастапқы жарнаны есептеуге арналған пәтер бағаларын Аланияда пәтер қанша тұрады шолуынан көре аласыз.
Құжаттар және сараптама (ekspertiz raporu)
Құжаттар тізімін заң белгілемейді, оны банк анықтайды. Іс жүзінде әдетте мыналар сұралады:
- паспорт және түрік салық нөмірі (Vergi Numarası);
- табысты растайтын құжаттар және соңғы айлардағы шоттардан үзінді көшірме (шетелдегі табыс болса — аудармасымен);
- банк сұраған жағдайда несие тарихы туралы мәліметтер;
- нысан бойынша құжаттар: ТАПУ үзіндісі, сатушымен келісімшарт немесе алдын ала келісімшарт, энергия тиімділігі сертификаты;
- бейрезидент үшін — Түркия банкіндегі шот, ол арқылы валютаны сату және DAB ресімдеу жүзеге асады.
Сараптама міндетті. Банктік несие операциялары туралы ереженің 12-бабына сәйкес, кепілдегі жылжымайтын мүлікті тек BDDK немесе Капитал нарығы кеңесінің (SPK) лицензиясы бар бағалау компаниялары бағалайды. Несие лимиті осы бағалау бойынша есептеледі. Егер сарапшы пәтерді мәміле бағасынан төмен бағаласа, айырмашылықты өз қаражатыңызбен жабуға тура келеді. Келісімшартқа қол қойғанға дейін банк алдын ала ақпараттық нысанды (sözleşme öncesi bilgi formu) беруге міндетті. Онда мөлшерлеме түрі, төленетін жалпы сома, барлық комиссиялар және сараптама құнын кім төлейтіні көрсетіледі. Бағалаушы есебінің көшірмесін банк сіздің сұранысыңыз бойынша береді.
Сақтандыру және мерзімінен бұрын өтеу
- DASK — жер сілкінісінен міндетті сақтандыру. Полисі болмаса, ТАПУ мәмілені тіркемейді (№6305 заңның 11-бабы). Егер қарыз алушы полисті ресімдемесе немесе ұзартпаса, банк оны өз бетімен жасайды және қарыз алушыны хабардар етеді.
- Өмірді сақтандыру және несиеге байланысты басқа полистер — тек қарыз алушының жазбаша келісімімен ғана жүзеге асады. Банк сақтандыруы бар нұсқамен қатар, онсыз шартты да ұсынуға міндетті. Пайда алушысы банк болып табылатын кез келген сақтандыру компаниясының полисі несие шарттарын өзгертпей қабылданады. Сақтандыру сомасы несие сомасынан аспауы тиіс.
- Мерзімінен бұрын өтеу. Тіркелген мөлшерлемесі бар несие бойынша банк өтемақы алуға құқылы. Егер мерзімнің аяқталуына 36 айдан аз уақыт қалса, өтемақы мерзімінен бұрын өтелген қарыздың 1%-ынан, ал 36 айдан көп болса, 2%-ынан аспауы тиіс. Айнымалы мөлшерлемелі несие бойынша өтемақы алуға тыйым салынады.
Балама ретінде құрылыс салушыдан бөліп төлеу
Аланиядағы көптеген сатып алушылар банксіз, құрылыс салушының бөліп төлеу мүмкіндігін пайдаланады: алғашқы жарна, кейін үй тапсырылғанға дейін немесе одан кейін төлемдер. Банктік сараптама, табысты тексеру және BDDK лимиттері мұнда қолданылмайды, ал шарттар сатушымен тікелей келісіледі. Бөліп төлеу нұсқаларын жаңа құрылыстар каталогынан көре аласыз.
Бұл ретте валюталық ережелер сақталады. Шетелдік азаматтың жылжымайтын мүлікке төлейтін төлемдері валютамен жүзеге асырылып, банк арқылы айырбасталады. Сату туралы алдын ала келісімшарт бойынша DAB (валюта айырбастау туралы анықтама) тек төленген сомаға ғана ресімделеді. Шетелдіктер үшін сатушының заңды ипотекасымен (kanuni ipotek) қалған қарызды қамтамасыз етуге болмайды (Түркия Республикасы Орталық банкінің 13/6 айналымы). Сондықтан бөліп төлеу келісімшартында меншік құқығының қашан ауысатынын, кешіктіру жағдайында не болатынын және объект кешіктірілген жағдайда ақшаның қалай қайтарылатынын нақты жазып қою маңызды.
Ипотекаға сатып алу азаматтық алуға негіз бола ма?
Азаматтық туралы заңды қолдану регламентінің 20-бабына сәйкес, жылжымайтын мүлікті кемінде 400 000 АҚШ долларына сатып алып, оны үш жыл бойы сатуға тыйым салатын белгі қою қажет. Екінші нұсқа — нотариаттық куәландырылған сату туралы алдын ала келісімшарт, онда 400 000 доллардың барлығы бірден енгізілуі шарт. Осыдан туындайтын тәжірибелік қорытындылар:
- құрылыс компаниясы ұсынатын бөліп төлеу жүйесі азаматтық алуға құқық бермейді, тек порогтық сома толық төленгенге дейін;
- несиеге сатып алу мәселесі бойынша ресми мәтінде нақты нұсқау жоқ, тәртіп әр жағдайда ТАПУ (Жылжымайтын мүлік кадастры басқармасы) және уәкілетті органдар тарапынан айқындалады. Мәмілеге дейін, несие бөлігі бойынша төлем мен DAB қалай расталатынын және банктің кепілге қою мәселесі қалай есептелетінін алдын ала тексеріңіз.
Толығырақ шарттар — Түркия азаматтығын жылжымайтын мүлік арқылы алу материалында.
Жиі қойылатын сұрақтар
Шетелдік азаматқа доллар немесе еуромен ипотека алуға бола ма?
Резидент еместерге — иә, Түркия Республикасы Орталық банкінің ережелеріне сәйкес тұрғын үй сатып алу үшін бұл жалғыз нұсқа. Түркия резиденттеріне валюталық несиелерге және курсқа байланған несиелерге тыйым салынған.
2026 жылы қандай бастапқы жарна қажет?
Ең аз мөлшері — бағалау құны мен BDDK (Банктік реттеу және қадағалау агенттігі) лимиті арасындағы айырмашылық: 10%-дан (5 млн TL-ге дейінгі A–B класындағы тұрғын үй) 80%-ға дейін (20 млн TL-ден қымбат, C класынан төмен). Егер жылжымайтын мүліктің басқа объектілері болса, жарна жоғары болады: лимит 75%-ға азаяды.
Түркияда ипотекалық мөлшерлеме қандай?
Лирамен берілетін жаңа тұрғын үй несиелері бойынша орташа мөлшерлеме — 2026 жылдың 16 қазанындағы аптада жылдық 41,50% (Түркия Республикасы Орталық банкі). 2026 жылдың 23 қазанынан бастап негізгі мөлшерлеме — 36%. Валюталық несие бойынша мөлшерлемені банк жеке тәртіппен белгілейді.
Пәтердің энергия тиімділік класы несие сомасына әсер ете ме?
Иә. Бірдей баға болған жағдайда A–B кластары мен «басқа» сыныптар арасындағы айырмашылық 20 пайыздық пунктті құрайды. Сатушыдан энергия тиімділігі сертификатын алдын ала сұрап алыңыз.
Өмірді сақтандыру міндетті ме?
Жоқ. Оны тек қарыз алушының келісімімен ресімдейді және банк сақтандырусыз нұсқаны ұсынуға міндетті. DASK (жер сілкінісінен сақтандыру) міндетті — онсыз мәміле тіркелмейді.
Несиені мерзімінен бұрын жабуға бола ма?
Иә. Тұрақты мөлшерлеме кезінде өтемақы мерзімінен бұрын өтелген қарыздың 1–2%-ынан аспайды, ал өзгермелі мөлшерлеме кезінде өтемақы қарастырылмаған.
Дереккөздер
- BDDK: Кеңестің № 11364 шешімі, 29.01.2026 (несие/құн лимиттері)
- BDDK: 30.01.2026 жылғы баспасөз хабарламасы
- BDDK: Кеңестің № 10656 шешімі, 24.08.2023 (75%-ға азайту)
- TCMB: Негізгі мөлшерлеме (бір апталық репо)
- TCMB: Несие мөлшерлемелері (апталық ағын, орташа өлшенген)
- TCMB: Несие бойынша апталық мөлшерлемелер әдістемесі
- TCMB: Капитал қозғалысы туралы циркуляр (Sermaye Hareketleri Genelgesi)
- Банктердің несиелік операциялары туралы регламент (2023)
- Тұрғын үйді қаржыландыру келісімшарттары туралы регламент
- Апаттан сақтандыру туралы № 6305 заң (DASK)
- Міндетті жер сілкінісінен сақтандыру тарифтері мен шарттары
- Түркия азаматтығы туралы заңды қолдану регламенті