Түркияда пәтерді шетелдік меншік иесіне сату жергілікті азаматқа сатумен бірдей шарттарда жүзеге асады: мәміле Web Tapu жүйесі арқылы өтінім бойынша тіркеледі, ақша аударымы банк арқылы жүреді, ал сатушы мемлекеттік баж салығының өз үлесін — мәміле құнының 2%-ын төлейді. Егер пәтерді тіркеген күннен бастап бес жыл өтсе, сатудан түскен табысқа салық салынбайды. Егер бес жылдан аз болса, 150 000 TL-ден жоғары табыс (2026 жылғы шекті мөлшер) 15-тен 40%-ға дейінгі прогрессивті шкала бойынша салыққа тартылады.
Пәтерді сатылымға шығармас бұрын не тексеру керек
Мәміле кезіндегі кешігулердің көпшілігі сатып алушыға емес, сатушының шешілмеген мәселелеріне байланысты болады. Хабарландыру жарияламас бұрын мына чек-парақты тексеріп алған жөн:
- Тапуда тіркелген күн. Сатудан түскен табысқа салынатын салық бойынша бес жылдық мерзім осы күннен бастап есептеледі. Егер пәтер сатып алу уәдесі шарты (satış vaadi) бойынша сатып алынған болса, мерзім шарт жасалған күннен емес, меншік құқығы тіркелген күннен басталады.
- Жылжымайтын мүлік салығы (emlak vergisi). Жылжымайтын мүлік салығы туралы заңның 30-бабына сәйкес (2021 жылғы № 7327 заң редакциясында), тапу басқармасы belediye (муниципалитет) электронды жүйесіндегі берешекті тексереді және қарыз болған жағдайда меншік құқығын ауыстыруды тіркемейді. Қағаз түріндегі анықтама талап етілмесе де, қарызды алдын ала тексеріп, belediye-де жауып тастаған дұрыс.
- DASK сақтандыру полисі. Жер сілкінісінен міндетті сақтандыру пәтерлер мен кеңселер үшін қажет. Полистің мәміле күнінде жарамды болуы шарт.
- Тапудағы шектеулер. Ипотека, тыйым салу немесе сатуға тыйым салатын белгі (şerh) мәмілені блоктайды. Мұндай белгі, мысалы, пәтер азаматтық алу үшін қолданылған кезде қойылады.
- Коммуналдық төлемдер мен айдат бойынша қарыздар. Олар тіркеу процесіне тікелей әсер етпесе де, сатып алушы қарыздың жоқтығын растайтын құжатты міндетті түрде сұрайды.
Егер сіз Түркияда тұрақты тұрмасаңыз, мәмілеге кім қол қоятынын алдын ала шешіп алыңыз: өзіңіз бе, әлде сенімхат бойынша өкіліңіз бе? Шетелден сенімхат рәсімдеу процесі көбінесе уақытты созатын негізгі фактор болып табылады.
Сатушының құжаттары және SPK бағалауы қажет пе?
Мәмілеге қатысатын шетелдік тұлғаларға арналған құжаттар тізімін Тапу және кадастр бас басқармасының (TKGM) Your Key Türkiye порталы жариялайды. Сатушы үшін әдетте мыналар жеткілікті:
- төлқұжат немесе жеке басын куәландыратын құжат (қажет болған жағдайда аудармасымен);
- жеке деректер формасы (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) және соңғы 6 ай ішінде түсірілген 6×4 см өлшемді бір фотосурет; бұл форма шетелдік қатысатын кез келген тапу-мәмілесіне қажет;
- тапу (меншік куәлігі), егер қолыңызда болса — жоғалған жағдайда мәміле реестр деректері бойынша жүргізіледі;
- шетелдік сәйкестендіру нөмірі немесе салық нөмірі — егер нөмір болмаса, тапу өтінім берген кезде оны береді; банк және салық декларациясы үшін салық нөмірі (vergi numarası) қажет болады;
- жарамды DASK полисі;
- сенімхат (егер өкіл қол қойса);
- ант берген аудармашы (егер тараптардың бірі түрікше білмесе); аудармашы сот комиссиясымен уәкілеттік берілген болуы керек.
SPK бағалауы. Сатушыға бағалау есебі қажет емес. Шетелдіктер жүзеге асыратын кез келген мәміле үшін лицензиясы бар SPK компаниясының бағалау есебін талап ету ережесі бірнеше жыл бойы күшінде болған, алайда салалық сарапшылардың мәліметінше, TKGM-нің 13.06.2024 жылғы циркуляры азаматтыққа қатысы жоқ мәмілелер үшін бұл талапты алып тастады. Қазіргі таңда Tutar Tespit Belgesi (TTB) құжатымен бірге есеп тек шетелдік сатып алушы азаматтық алу үшін пәтер сатып алғанда ғана қажет; оны сатып алушы Web Tapu арқылы тапсырыс береді және құжат 12 ай бойы жарамды. Егер сіздің сатып алушыңыз азаматтық алуды жоспарласа, мұны мәміле кестесінде ескеріңіз.
Тапудағы мәміле қалай өтеді: қадамдық нұсқаулық
- Келісім және аванс. Тараптар бағаны, төлем тәртібін, шығындарды бөлуді және мәміле күнін бекітеді. Авансты жазбаша түрде рәсімдеп, банк арқылы өткізген жөн.
- Web Tapu арқылы өтінім. Сату туралы өтінімді webtapu.tkgm.gov.tr сайтында онлайн — жеке өзіңіз, өкіл арқылы немесе агенттік арқылы бересіз. Осы кезеңде бірқатар муниципалитеттерде салыққа арналған бағалау құны (emlak rayiç değeri) автоматты түрде шығады; қалған жағдайларда оны анықтама ретінде алып келесіз.
- Баж салығын есептеу және жазылу. Тапу мемлекеттік баж бен döner sermaye алымын есептеп, мәміле уақытын (randevu) белгілейді. Баж салығы қол қояр алдында төленеді.
- Төлем. Егер сатып алушы шетелдік болса, ол мәмілеге дейін валютаны банкке сатуға міндетті; банк сол күні тапу басқармасына валюта сатып алу туралы анықтаманы (döviz alım belgesi) жібереді, ал анықтамадағы лира түріндегі сома мәміле бағасы ретінде декларацияланады. Сатушы ақшаны лирамен алады.
- Қол қою. Тараптар (немесе олардың өкілдері) және аудармашы тапу қызметкерінің қатысуымен ресми актіге қол қояды. Дәл осы сәттен бастап меншік құқығы сатып алушыға өтеді.
2020 жылдың 1 қаңтарынан бастап мәмілені пәтер орналасқан жерде ғана емес, кез келген тапу басқармасында жүргізуге болады, тіпті сатушы мен сатып алушы әртүрлі қалаларда болса да. Мәселен, Махмутлар немесе Кестелдегі пәтер үшін Антальяда немесе Ыстамбұлда қол қоюға болады.
Сатушының шығындары: баж салығы, алым және комиссия
Тіркеу үшін мемлекеттік баж салығын (tapu harcı) № 492 баж салығы туралы заңға сәйкес екі тарап та бөлек төлейді: сатып алушы мен сатушының әрқайсысы мәміле құнының 2%-ын (binde 20) төлейді, барлығы — 4%. База ретінде мәлімделген баға алынады, бірақ ол жылжымайтын мүлік салығы бойынша белгіленген құннан төмен болмауы тиіс. Тараптар шартта баж салығын толықтай сатып алушы төлейді дегендей өзгеше келісім жасай алады, бірақ тапу басқармасы алдында әркім өз бөлігі үшін жауап береді.
Тапуда бағаны төмендетіп көрсету қауіпті. Егер мәлімделген баға нақты бағадан төмен екені анықталса, төленбеген баж салығы екі тараптан да айыппұлмен бірге өндіріп алынады. 2025 жылдың 19 желтоқсанынан бастап (№ 7566 заң) айыппұл мөлшері төленбеген баж салығының 25%-ынан 100%-ына дейін көтерілді. Бұдан бөлек, төмендетілген баға табыс салығын есептеуді бұрмалайды, ал шетелдікке сатқан кезде бағаны төмендету мүмкін емес, өйткені оны валюта сату туралы банк анықтамасы растайды.
| Шығын | Кім төлейді | Мөлшері |
|---|---|---|
| Tapu harcı (сатушы) | Сатушы | Бағаның 2%-ы, бірақ салықтық құннан төмен емес |
| Tapu harcı (сатып алушы) | Сатып алушы | Сол базадан 2% |
| Döner sermaye | Тараптардың келісімі бойынша | TKGM тарифі бойынша бекітілген алым, ауданға байланысты; соманы өтінім бойынша есептеуден көруге болады |
| Агенттік комиссиясы | Шарт бойынша, әдепкі бойынша тең бөлінеді | ҚҚС-сыз бағаның 4%-ынан аспайды |
| Ант берген аудармашы | Аударма қажет тарап | Аудармашының бағасы бойынша |
Döner sermaye алымы — бағаның пайызы емес, TKGM тарифі бойынша ауданға байланысты белгіленген нақты сома. 2026 жылға арналған нақты соманы ресми дереккөздерден растау мүмкін болмады: оны мәміле алдындағы өтінім есебінен қарап алыңыз.
Агенттіктің рөлі. Риелторлардың жұмыс ережелерін Жылжымайтын мүлік саудасы туралы регламент анықтайды. Лицензиясы бар агенттік (yetki belgesi) жазбаша шарт (yetkilendirme sözleşmesi) негізінде жұмыс істейді, ал мәміле кезінде аралық шарт рәсімделеді, онда тараптардың баж салығы мен алымдарды қалай бөлісетіні де көрсетіледі. Сату үшін сыйақы — ҚҚС-сыз бағаның 4%-ынан аспауы керек; егер шартта басқаша жазылмаса, ол сатып алушы мен сатушы арасында тең бөлінеді. Егер агенттік екі тараппен де шартқа отырса, ол осы лимит шегінде тек бір ғана сыйақы ала алады. Әдетте Аланьядағы агенттік нарықтық бағаны бағалау мен көрсетілімдерден бастап, тапудағы тіркеуге және коммуналдық қызметтерді жабуға дейінгі бүкіл процесте көмектеседі.
2026 жылы сатудан түскен табысқа салынатын салық
Жылжымайтын мүлікті сатудан түскен пайда değer artış kazancı (№ 193 кіріс салығы туралы заңның 80-бабы, мүккерер) бойынша салыққа тартылады. 2026 жылға арналған Түркия салық қызметінің (GİB) нұсқауларына сәйкес негізгі ережелер:
- Бес жыл. Салық тек сатып алынған пәтер иелік ету мерзімі бес жыл толмай сатылған жағдайда ғана төленеді. Мерзім күнтізбелік күндермен есептеледі. Бес жыл өткеннен кейін сатудан түскен кіріс бұл салық түріне жатпайды. Мұрагерлік немесе сыйға тарту арқылы алынған жылжымайтын мүлік бұл ережеге мүлдем жатпайды.
- Пайда. Сату бағасынан сатып алу бағасы, сондай-ақ сатуға байланысты сатушының шығындары, салықтар мен баж салығы шегеріледі. Егер Yİ-ÜFE өндіруші бағаларының индексі иелік ету кезеңінде 10% және одан көп өссе, сатып алу бағасы осы индекс бойынша түзетіледі.
- Салық салынбайтын шек. 2026 жылы осындай пайданың алғашқы 150 000 Түрік лирасы (TL) салықтан босатылады (2025 жылы бұл көрсеткіш 120 000 TL болған).
- Резидент емес тұлғалардың декларациясы. Егер сіз Түркияның салық резиденті болмасаңыз, жылжымайтын мүлікті сатудан түскен кіріс пәтер орналасқан жердегі салық инспекциясына кіріс түскеннен кейін 15 күн ішінде біржолғы декларация (münferit beyanname) арқылы мәлімделеді. Ал резиденттер бұл кірісті келесі жылдың наурыз айында тапсырылатын жылдық декларацияға қосады.
| 2026 жылға арналған салық салынатын пайда | Мөлшерлеме |
|---|---|
| 190 000 TL-ге дейін | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (алғашқы 190 000 TL үшін — 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (алғашқы 400 000 TL үшін — 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (алғашқы 1 000 000 TL үшін — 232 500 TL) |
| 5 300 000 TL-ден жоғары | 40% (алғашқы 5 300 000 TL үшін — 1 737 500 TL) |
Мысал. Пәтер сатып алынғаннан кейін үш жыл өткен соң сатылды, индекстеуден және шығындарды шегергеннен кейінгі пайда — 1 000 000 TL, Түркияда басқа салық салынатын кірістер жоқ. Салық салынатын сома: 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; салық = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Yİ-ÜFE индексі бойынша есептеу пайданы айтарлықтай азайтуы немесе нөлге теңеуі мүмкін, сондықтан есептеуді түрік қаржы кеңесшісіне (mali müşavir) сеніп тапсырған жөн. Резиденттік еліңіздегі салық мөлшері сол елдің заңдарына және Түркиямен жасалған қос салық салуды болдырмау туралы келісімге байланысты болады.
Сенімхат бойынша сату және ақшаны шетелге аудару
Егер мәмілеге жеке келе алмасаңыз, пәтерді сенімхат бойынша өкіл сата алады. Шетелде ресімделген сенімхат аудармасымен бірге, түпнұсқада немесе расталған көшірмеде қабылданады және TKGM-нің талаптарына сай болуы тиіс: онда нақты пәтерді сату және ақшаны алу құқығы көрсетілуі керек. Нұсқалар туралы толығырақ түрік нотариусынан, Түркияның консулдығынан білуге болады немесе апостиль қою арқылы ресімдеу туралы Түркиядағы сенімхат туралы мақаламыздан оқи аласыз.
Сатудан түскен ақшаны шетелге шығаруға болады. Түркия Орталық банкінің Капитал қозғалысы туралы циркулярына (13-бап) сәйкес, шетелде тұратын тұлғалар жылжымайтын мүлікті сатудан түскен қаражатты салықтар мен басқа да міндеттемелерді шегергеннен кейін банк арқылы шетелге аударуға құқылы. Тәжірибеде банк тапудан ресми сату актісін және ақшаның түскенін растайтын үзінді көшірмені талап етеді; лираны валютаға айырбастау банктің бағамы бойынша жүргізіледі. Салықты төлеу қажет болса, оны қаражатты аудармас бұрын есептеп, төлеген дұрыс.
Егер пәтер арқылы азаматтық немесе Тұруға ықтиярхат (ВНЖ) алынған болса
Азаматтық. Жылжымайтын мүлік арқылы азаматтық алу үшін сатып алушы объектіні үш жыл сатпау туралы міндеттеме алады және тапу құжатына тиісті белгі қойылады. Осы мерзім өткенге дейін пәтерді әдеттегі тәртіппен сатуға болмайды; 13.06.2022 жылдан кейінгі мәмілелер үшін инвестициялық шек — 400 000 АҚШ доллары. Ережелер туралы толығырақ Түркияда жылжымайтын мүлік арқылы азаматтық алу мақаласында жазылған. Үш жылдан кейін белгі алынып тасталады және пәтерді жалпы ережелер бойынша сатуға болады.
Тұруға ықтиярхат (ВНЖ). Қысқа мерзімді тұруға ықтиярхат Түркияда жылжымайтын мүлігі бар тұлғаларға да беріледі (№ 6458 заңның 31-бабы). Сол заңның 33-бабына сәйкес, егер оның негізі жойылса, тұруға ықтиярхаттың күші жойылады немесе ұзартылмайды. Сондықтан, егер сіз жалғыз пәтеріңізді сатып жатсаңыз, бірақ Түркияда тұруды жалғастырғыңыз келсе, алдын ала басқа негіз дайындаңыз — мысалы, жалдау келісімшарты — және көші-қон қызметіне жүгініңіз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Түркияда пәтерді сату қанша уақыт алады?
Тіркеудің өзі — Web Tapu арқылы жазылғаннан кейін тапуға бір рет келу. Әдетте, шетелден келетін сенімхатты, азаматтық алатын сатып алушы үшін бағалау есебін алу және банктік аударым жасау көбірек уақыт алады.
Мәміле үшін Түркияға келу керек пе?
Жоқ. Мәмілеге сенімхат бойынша өкіл қол қоя алады, ал TKGM шетелдіктермен мәмілелерді Берлиндегі Түркияның Бас консулдығы жанындағы тапу өкілдігі арқылы да жүргізеді.
4% баж салығын кім төлейді?
Заң бойынша — әр тарап 2%-дан төлейді. Келісім бойынша басқаша бөлу мүмкін, бірақ оны шартта анық жазып қою керек.
Егер пәтер 5 жылдан астам меншікте болса, салық төленеді ме?
Жоқ: жеке тұлға сатып алған және сатып алған күннен бастап бес жылдан кейін сатылған пәтерді сатудан түскен кіріске değer artış kazancı салығы салынбайды. Мерзім тіркелген күннен бастап күнтізбелік күндермен есептеледі.
Ипотекасы бар пәтерді сатуға бола ма?
Иә, бірақ тіркеуге дейін немесе онымен бір уақытта ауыртпалықты алып тастау керек — әдетте сатып алушының ақшасының бір бөлігі несиені өтеуге жұмсалады, ал банк ипотеканы алып тастауға рұқсат береді.
Дереккөздер
- GİB: 2026 жылға арналған өзге де кірістерді салық салу бойынша нұсқаулық (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: «Değer artışı kazancı» инфографикасы 2026
- GİB: 2026 жылға арналған кіріс салығы шкаласы
- GİB: жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатуды салық салу (tapu harcı)
- Resmî Gazete: № 7566 заң, 19.12.2025
- Resmî Gazete: № 7327 заң (emlak vergisi бойынша қарыз және құқық ауысуы)
- Your Key Türkiye (TKGM): шетелдіктер үшін жылжымайтын мүлік мәмілелері бойынша нұсқаулық
- Түркия Орталық банкі: Капитал қозғалысы туралы циркуляр
- Жылжымайтын мүлік саудасы туралы регламент (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Шетелдіктер және халықаралық қорғау туралы № 6458 заң