Түркияда «ең үздік» қала деген ұғым жоқ: таңдау сіздің көшу мақсатыңызға — жұмысқа, оқуға, теңізге немесе бюджетіңізге байланысты. Ресми статистикаға сәйкес, шетелдіктер жылжымайтын мүлікті Стамбул мен Анталья провинциясында жиірек сатып алады (2025 жылы мұндай мәмілелердің 71%-ы осы өңірлерге тиесілі). Шаршы метрдің ең қымбат бағасы — Стамбул мен Мугла провинциясында (Бодрум, Фетхие), ал қарастырылып отырған қалалар арасындағы ең қолжетімдісі — Мерсин мен Бурса. Төменде TÜİK, Түркия Орталық банкі (TCMB), MGM метеорологиялық қызметі және DHMİ әуежайларының деректеріне негізделген тоғыз қала бойынша жиынтық кесте және әрқайсысының қысқаша сипаттамасы берілген.
Қалаларды қалай салыстырдық
Біз тек түрік ведомстволары жариялайтын көрсеткіштерді алдық және қалаларға ұпай қойған жоқпыз: балалы отбасы, қашықтан жұмыс істейтін маман және зейнеткер үшін басымдықтар әртүрлі болады.
- Халық саны — 31.12.2025 ж. жағдай бойынша TÜİK мекенжай тіркеуі (ADNKS). Стамбул, Анкара, Измир, Бурса және Мерсин үшін бұл — провинция; Анталья үшін — үш орталық аудан (Муратпаша, Коньяалты, Кепез); Аланья, Бодрум және Фетхие үшін — аудан.
- Баға мен жалдау құны — ипотекалық өтінімдер кезінде жасалатын бағалаулар бойынша шаршы метрдің медиандық құны және медиандық жалдау мөлшерлемесі (TCMB, 2026 жылдың III тоқсаны). Бұл — хабарландырулардағы баға емес, нақты бағалау. TCMB оны тек провинциялар бойынша жариялайды, сондықтан Аланьяның көрсеткіштері Анталья провинциясымен, ал Бодрум мен Фетхиенікі — Мугла провинциясымен бірдей.
- Шетелдіктерге сатылған тұрғын үй — Жер кадастры жазбалары негізіндегі TÜİK деректері: 2025 жыл және 2026 жылдың қаңтар–қыркүйек айлары (айлық деректердің қосындысы).
- Климат — MGM көпжылдық орташа көрсеткіштері; әуежайлар — DHMİ 2025 жылғы жолаушылар ағыны.
Жиынтық кесте: Түркиядағы өмір сүруге ең қолайлы қалалар (сандармен)
| Қала | Халық саны, 2025 | Баға медианасы, TL/м² (III тоқсан 2026) | Жалдау медианасы, TL/м² айына | Шетелдіктерге сатылған тұрғын үй, 2025 | Қаңтар–қыркүйек 2026 (2025 жылдың осы кезеңімен салыстырғанда) |
|---|---|---|---|---|---|
| Стамбул | 15 754 053 | 90 844 | 475,20 | 9 101 | 6 533 (+2,9%) |
| Анкара | 5 910 320 | 49 244 | 254,62 | 772 | 638 (+17,5%) |
| Измир | 4 504 185 | 57 589 | 296,46 | 416 | 231 (−21,4%) |
| Бурса | 3 263 011 | 42 675 | 220,80 | 438 | 224 (−24,6%) |
| Анталья (үш орталық аудан) | 1 359 403 | 59 438* | 282,65* | 1 117 | 838 (+6,8%) |
| Аланья (аудан) | 371 547 | 59 438* | 282,65* | 4 891 | 3 201 (−5,7%) |
| Мерсин (провинция) | 1 956 428 | 40 860 | 202,90 | 1 929 | 1 031 (−17,5%) |
| Бодрум (аудан) | 207 196 | 85 830** | 383,02** | 71 | 47 |
| Фетхие (аудан) | 187 332 | 85 830** | 383,02** | 161 | 103 |
| Түркия жалпы | 86 092 168 | 53 887 | 275,37 | 22 980 | 15 308 (−4,3%) |
* Анталья провинциясы; ** Мугла провинциясы — TCMB аудандар бойынша бөлек есептемейді.
Кестені қалай оқу керек. Медиандық мөлшерлеме бойынша Стамбулдағы 100 м² пәтерді жалға алу айына шамамен 47,5 мың TL, Анталья провинциясында — 28,3 мың, Мерсинде — 20,3 мың TL құрайды. Бір жыл ішінде (2026 жылдың III тоқсаны мен 2025 жылдың III тоқсанын салыстырғанда) шаршы метрдің медиандық бағасы Стамбулда 32,2%-ға, Анкарада — 27,7%-ға, Анталья провинциясында — 23,3%-ға, Мерсинде — 24,5%-ға, Муглада — 15,4%-ға, Түркия бойынша — 26,6%-ға өсті. Осы медианалар бойынша жылдық жалдау ақысы бағалау құнының 5,4–6,3%-ын құрайды — бұл нақты пәтердің табыстылығы емес, екі TCMB бағалауы бойынша есептеуіміз.
Климат және әуежайлар
| Қала | Қаңтар / шілде айларының орташа t°, °C (MGM) | Халықаралық әуежай | 2025 жылғы жолаушылар саны (оның ішінде халықаралық) |
|---|---|---|---|
| Стамбул | 6,8 / 24,7 (1950–2025) | Стамбул (IST), Сабиха Гёкчен (SAW) | 84,5 млн (66,6 млн); 48,4 млн (27,2 млн) |
| Анкара | 0,4 / 23,5 (1927–2025) | Эсенбога (ESB) | 13,9 млн (3,6 млн) |
| Измир | 8,9 / 28,0 (1938–2025) | Аднан Мендерес (ADB) | 12,7 млн (5,1 млн) |
| Бурса | 5,4 / 24,6 (1927–2025) | Енишехир (YEI) | 246,5 мың (52,5 мың) |
| Анталья | 10,1 / 28,6 (1930–2025) | Анталья (AYT) | 39,0 млн (32,2 млн) |
| Аланья | MGM кестелерінде жеке станция жоқ; бағдар — Анталья станциясы | Газипаша-Алания (GZP), Анталья (AYT) | 992 мың (562 мың) — GZP |
| Мерсин | 10,4 / 27,9 (1929–2025) | Чукурова (COV), 2024 жылы ашылған | 5,4 млн (1,3 млн) |
| Бодрум | MGM кестелерінде жеке станция жоқ | Милас-Бодрум (BJV) | 4,4 млн (1,8 млн) |
| Фетхие | MGM кестелерінде жеке станция жоқ | Даламан (DLM) | 5,6 млн (3,6 млн) |
Мугла провинциясы бойынша MGM кестесі құрлықтың ішінде орналасқан Мугла қаласына қатысты (1991–2020 жылдардағы норма: қаңтар 5,4 °C, шілде 27,0 °C), сондықтан біз оны Бодрум мен Фетхие жағалауы үшін пайдаланбаймыз. KGM кестесі бойынша қашықтықтар: Аланьядан GZP әуежайы орналасқан Газипаша ауданының орталығына дейін — 47 км, Анталья орталығына дейін — 134 км; Бодрумнан Милас ауданының орталығына дейін — 51 км; Фетхиеден Даламанға дейін — 46 км.
Қай қала кімге сәйкес келеді
Стамбул
Елдің ең ірі еңбек нарығы мен іскерлік орталығы, бүкіл әлемге рейстері бар екі халықаралық әуежай. 2025 жылы шетелдіктердің тұрғын үй сатып алуының 39,6%-ы Стамбулға тиесілі; ең көп мәмілелер Эсеньюрт (2 229), Бейликдюзю (758) және Башакшехир (736) аудандарында жасалған. Кемшіліктері — салыстырмалы қалалар арасындағы ең жоғары шаршы метр бағасы мен жалдау құны, сонымен қатар салқын қыс (қаңтарда 6,8 °C). Жұмыс, бизнес немесе оқу үшін көшіп жатқан және мегаполис ырғағына дайын адамдарға сәйкес келеді.
Анкара
Елорда: министрліктер, елшіліктер, ірі университеттер. Шаршы метр бағасы Түркия бойынша орташа көрсеткіштен төмен (49 244 TL), ал 2026 жылдың тоғыз айында шетелдіктердің тұрғын үй сатып алуы 17,5%-ға өсті. Климаты континенттік: қаңтардың орташа температурасы 0,4 °C, теңіз жоқ. Мемлекеттік құрылымдар мен халықаралық ұйымдарда жұмыс істеуге, оқуға және теңіз маңызды емес жандарға қолайлы.
Измир
Эгей теңізі жағалауындағы елдің үшінші қаласы, қысы жұмсақ (қаңтарда 8,9 °C) және жазы ыстық. м² бағасы Түркия бойынша орташа деңгейден сәл жоғары. Шетелдіктер мұнда аз сатып алады — 2025 жылы 416 пәтер, сондықтан қала ортасы негізінен түрік мәдениетіне негізделген. Теңіз жағасындағы ірі қаланы қалайтын және жергілікті тұрғындармен бірге өмір сүруге дайын адамдар үшін қолайлы.
Бурса
Улудаг тауының етегінде орналасқан, 3,26 млн халқы бар өндірістік қала. Салыстырылып отырғандардың ішіндегі тұрғын үй қолжетімділігі жағынан екінші (42 675 TL/м²) және жалдау құны ең төмен қалалардың бірі. Қысы оңтүстікке қарағанда суық (қаңтарда 5,4 °C). Өз әуежайы шағын: 2025 жылы 52,5 мың халықаралық жолаушы, сондықтан қай әуежай арқылы ұшу ыңғайлы екенін алдын ала қарастырыңыз. Аймақта жұмыс істейтіндерге немесе бюджетті бірінші орынға қоятындарға қолайлы.
Анталья
Жерорта теңізіндегі үлкен қала: үш орталық ауданында 1,36 млн тұрғын бар, Мерсиннен кейінгі ең жылы қыс (қаңтарда 10,1 °C) және жылына 32 млн халықаралық жолаушы өткізетін әуежайы бар. 2025 жылы Муратпаша, Коньяалты және Кепезде шетелдіктерге 1 117 пәтер сатылды, ал 2026 жылдың тоғыз айында сатылым 6,8%-ға өсті. Теңіз жағасы мен жұмсақ климатты, сонымен бірге жыл бойы толыққанды қалалық инфрақұрылымды қалайтын отбасыларға қолайлы.
Аланья
Антальядан 134 шақырым жерде орналасқан курорттық аудан. 2025 жылы Аланьяда шетелдіктер 4 891 жылжымайтын мүлік сатып алды — бұл Түркияның кез келген басқа ауданынан жоғары көрсеткіш және елдегі осындай барлық мәмілелердің 21%-ын құрайды. Сол себепті мұнда шетелдік меншік иелері өте көп және қайта сату нарығы өте белсенді. Дегенмен, мұның екінші жағы да бар: өмір сүру салты үлкен қалаға қарағанда туристік маусымға қатты тәуелді. Аланья бойынша шаршы метрдің ресми бекітілген бағасы жоқ, сондықтан аудандар бойынша нарықтық бағдарлар «Аланьяда пәтер қанша тұрады?» мақаласында жинақталған. NewTime Investment агенттігі Аланьяда жұмыс істейтіндіктен, біз мұнда басқа қалалар үшін қолданылғандай ресми көрсеткіштерді келтірдік.
Мерсин
Университеттері мен өнеркәсібі дамыған портты қала. Бұл жердегі жылжымайтын мүлік салыстырылып отырған қалалар ішіндегі ең қолжетімдісі (40 860 TL/м²), сонымен қатар жалға алу ставкасы да ең төмен (202,90 TL/м²). Шетелдіктердің сатып алуы негізінен батыс жағалауда шоғырланған: 2025 жылы Эрдемлиде — 1 089, Мезитлиде — 602 мәміле тіркелген. 2024 жылдан бастап Чукурова әуежайы жұмыс істейді. Бюджеті қолайлы жағалаудағы ірі қаланы іздегендерге өте қолайлы; аудандар туралы толығырақ «Мерсин: аудандар мен өмір» шолуында оқи аласыз.
Бодрум және Фетхие (Мугла провинциясы)
Эгей және Жерорта теңіздерінің түйіскен жерінде орналасқан, әрқайсысының халқы шамамен 200 мың адамды құрайтын шағын курорттық қалалар. Салыстырылған қалалар ішінде Мугла провинциясы Стамбулдан кейінгі ең қымбат аймақ болып табылады: 85 830 TL/м² және 383,02 TL/м² жалға алу құны. Мұнда шетелдіктерге сатылым аз: 2025 жылы Бодрумда 71 пәтер, Фетхиеде 161 пәтер сатылған, сондықтан кейіннен сатқыңыз келсе, сатып алушылар шеңбері тар болады. Тыныш курорт іздеп, жоғары баға мен маусымдық өзгерістерге дайын жандарға қолайлы.
Тұруға ықтиярхат (ВНЖ): жабық кварталдар — тарихы және қазіргі жағдай
2022 жылдан 2026 жылдың маусымына дейін Түркияда «жабық кварталдар» механизмі қолданылды: мұнда тұруға ықтиярхат (ВНЖ) берілмеді және жаңа туған нәрестелер мен отбасын біріктіру жағдайларын қоспағанда, басқа провинциядан көшіп келген шетелдіктерді тіркемеді. Göç İdaresi хабарламасына сәйкес, 16.05.2022 күні 781 квартал жабылды, ал 01.07.2022 күні олардың саны 1 169-ға дейін көбейтілді; тізімдерді провинциялық көші-қон басқармалары жариялады. 2026 жылдың маусымында кварталдар бойынша шектеулер алынып тасталды: Аланьядағы ВНЖ рәсімдеу тәжірибесіне сүйенсек (біздің агенттіктің және ALTSO Аланья сауда-өнеркәсіп палатасының деректері), алғашқы ВНЖ-ны Махмутлар, Кестель, Каргыджак және Авсаллар аудандарында қайтадан рәсімдеуге болады. Бұл туралы goc.gov.tr сайтында арнайы жарияланым жоқ, ал көші-қон басқармаларының сайттарында 2022 жылғы ескі тізімдер әлі де тұр, сондықтан жалға алу немесе сатып алу шартына қол қоймас бұрын, нақты мекенжайды e-İkamet жүйесінде тексеріңіз. Толығырақ — ВНЖ үшін жабық аудандар туралы мақалада, ал рәсімдеу тәртібі — Түркияда тұруға ықтиярхат алу материалында берілген.
Қаланы қалай таңдау керек: қысқаша жоспар
- Мақсатыңызды анықтаңыз. Жұмыс пен оқу үшін — ірі қалалар (Стамбул, Анкара, Измир); теңіз бен жұмсақ қыс үшін — Анталья, Аланья, Мерсин; тыныш курорт үшін — Бодрум мен Фетхие.
- Бюджетіңізді TCMB медианалық көрсеткіштерімен салыстырыңыз және үйді ұстауға кететін ай сайынғы шығындарды — айдат (кешенге қызмет көрсету жарнасы) пен коммуналдық төлемдерді қосып есептеңіз.
- Қыс мезгілін тексеріңіз: Анкара (қаңтарда 0,4 °C) мен Жерорта теңізі жағалауы (шамамен 10 °C) арасындағы температура айырмашылығы шамамен он градусты құрайды.
- Қажетті қаладан жақын маңдағы әуежайға дейінгі әуе қатынасын тексеріңіз.
- Аванс төлемес бұрын мекенжайдың ВНЖ-ға сәйкестігін тексеріңіз.
- Өтімділігін бағалаңыз: ауданда шетелдіктерге сатылым неғұрлым көп болса, жылжымайтын мүлікті кейін шетелдік сатып алушыға сату соғұрлым оңай болады.
Жиі қойылатын сұрақтар
Түркияның қай қаласы шетелдіктер арасында ең танымал?
Тұрғын үй сатып алу саны бойынша — Стамбул: 2025 жылы 9 101 мәміле. Екінші орында Анталья провинциясы (7 237), оның ішінде 4 891-і — Аланьяда.
Бұл қалалардың ішінде қай жерде тұрғын үй ең арзан?
TCMB-ның 2026 жылдың III тоқсанындағы медианалық бағасы бойынша — Мерсинде (40 860 TL/м²) және Бурсада (42 675 TL/м²). Ең қымбаты — Стамбул (90 844) және Мугла провинциясы (85 830).
Қыс мезгілі ең жылы қай жерде?
MGM көпжылдық деректері бойынша — Жерорта теңізі жағалауында: қаңтар айының орташа температурасы Мерсинде 10,4 °C, Антальяда 10,1 °C. Салыстырылып отырған қалалар ішіндегі ең суық қыс Анкарада (0,4 °C).
Неге Аланья, Бодрум және Фетхие бойынша шаршы метрдің жеке бағасы көрсетілмеген?
TCMB медианалық көрсеткіштерді тек провинциялар бойынша жариялайды. Аудандар үшін тек жылжымайтын мүлік порталдарының деректері бар — бұл жанама ақпарат көзі, оны мәміле жасалатын күнге қарай тексеру қажет.
Осы қалалардың кез келгенінде ВНЖ алуға бола ма?
Иә. 2022 жылдан бастап қолданыста болған кварталдар бойынша шектеулер 2026 жылдың маусымында алынып тасталды; goc.gov.tr сайтында арнайы жарияланым жоқ, сондықтан жалға алу немесе сатып алу алдында нақты мекенжайды e-İkamet жүйесінде тексеріп алыңыз.
Ақпарат көздері
- TÜİK — ADNKS: провинциялар мен аудандар халқы, 2024–2025
- TÜİK — ADNKS: провинциялар бойынша шетелдік халық
- TÜİK — провинциялар мен аудандар бойынша шетелдіктерге жылжымайтын мүлік сату
- TÜİK — Түркия бойынша шетелдіктерге жылжымайтын мүлік сату
- TCMB EVDS — «Konut Birim Fiyatları» және «Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları» (сериялар TP.BIRIMFIYAT.* және TP.BK.*)
- MGM — климаттық статистика: Стамбул
- MGM — климаттық статистика: Анкара
- MGM — климаттық статистика: Измир
- MGM — климаттық статистика: Бурса
- MGM — климаттық статистика: Анталья
- MGM — климаттық статистика: Мерсин
- MGM — климаттық нормалар 1991–2020: Мугла
- DHMİ — әуежайлардың жолаушылар ағыны, 2025 жыл
- KGM — аудандар арасындағы қашықтық кестелері
- Göç İdaresi — кварталдарды жабу туралы хабарландыру (16.05.2022)
- Мерсин İl Göç İdaresi — кварталдарды жабу туралы хабарландыру (01.07.2022)