Түркияда квартираны шетелдіктің иесі сатуды ел азаматына сату сияқты жүргізуге болады: сделканы tapu-басқармасы Web Tapu жүйесі арқылы өтінімге негіз іліп тіркейді, сатып алушы ақшаны банк арқылы аудара береді, ал сатушы өтінімнің өз жартысын төлейді — сұратылған бағаның 2% шамасында мемлекеттік салық. Егер квартира сізге тіркелгеніңіз күнінен бастап беске артық жыл өтсе, сату кірісінен салық жоқ. Егер аз болса — 150 000 TL шамасындағы шегінен артық пайда (2026 жылдың шегі) 15-тен 40% дейін прогрессивті ставка бойынша салығына ұшырайды.
Квартираны жариялау алдында не тексеру керек
Сделкадағы ағымдардың көбісі сатып алушыға емес, сатушының қалдықтарына байланысты. Хабарламаны жариялау алдында қысқа тіркестіден өтген жөн:
- Tapu-да тіркелу датасы. Одан сату кірісінен салық үшін беске жылдық мерзім санақталады. Егер квартира сату ұйындарының шарты бойынша сатылса (satış vaadi), мерзім құрылымның құқығын тіркеген датадан емес, шарттың датасынан өтеді.
- Жылжымайтын мүлік салығы (emlak vergisi). Жылжымайтын мүлік салығы туралы заңның 30 баб (2021 жылдың № 7327 заңын өзгерген түрі) бойынша tapu болымсыны бледеиленің электронды жүйесінде емлак вергиси берешегін тексереді, ал берешек болса құқыққа ауысын тіркемейді. Қағаз справкасы әдетте қажет емес, бірақ берешегін аванс сіңіре және белеедиде төлеген жөн.
- DASK полисі. Жер сілкінісінен міндетті сақтандыру ғимаратлар үшін — квартиралар, офистер үшін қажет. Полис сделка өндіктегі күні іс-әрекетте болуы керек.
- Tapu-дағы шектеулер. Ипотека, сеног немесе сату ушыруға арналған белгі (şerh) сделканы ынамайды. Белгісі, мысалы, квартира азаматтықты алу үшін пайдаланылғанда қойылады.
- Коммунальды төлемдер мен aidat-қа берешек. Тіркелу іске әсер етпейді, бірақ сатып алушы сараттап әрі дайында берешек жоқ екеніне ретті сұраса.
Егер сіз Түркияда тұрақты өмір суромасаңыз, сделканы кім имзалайтынын аванс ойлаңыз: сіз тікелей немесе өкілдік бөлек іш толығын өкімелемі. Дәл шетелдіктен өкілдігінің ресімдеуі көбінесе мерзімдерді ұзартады.
Сатушының құжаттамасы және SPK бағалауы қажет пе
Сделкадағы шетелдік қатысушысының құжаттарының тізіміне Your Key Türkiye порталы таратады, ол TKGM (Жалпы tapu және кадастр бөлінісі). Сатушы үшін әдетте төмендегілер жеткіліксіз:
- паспорт немесе ұлттық куәліктеме, қажет болса аудармасын қоса;
- жеке мәліметтердің формасы (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) және 6×4 см ресімделген бір суреті, оны соңғы 6 айдың ішінде түсіргелі; форма таху сделкасында шетелдік қатысқаны кезде де қажет — ол сатып алғанда да, сатқанда да;
- tapu (иелік куәлігі), егер қол астында болса, — жоғалтылса сделканы реестр бөлекшесінде өтеді;
- шетелдіктің анықтау нөмері немесе салық нөмері — егер нөмер болмаса, tapu өтінім беру кезінде оны беріңіз; банк үшін және салық декларациясы үшін барлық сияқты салық нөмері (vergi numarası) қажет болады (vergi numarası);
- іс-әрекетте болатын DASK полисі;
- өкілдік, егер өкіл имзаласа;
- іс-әрекетте болатын переводчик, егер ішінің біреуі түрік тілін білмесе; переводчик сот комиссиясы рұқсатымен ресімделуі керек.
SPK бағалауы. Сатушысына бағалау есебі қажет емес. Лицензиялы SPK компаниясы түрсінен кез келген шетелдіктің сатып алуы үшін міндетті бағалау талебі бірнеше жыл іс-әрекетте болды, бірақ салалық бағалар мәліметінің бойынша TKGM циркуляры 13.06.2024 азаматтықпен байланыссыз сделкалар үшін оны бұлтырды. Қазіргі уақытта Tutar Tespit Belgesi (TTB) құжатты қоса отырып, ерітіл, сатушы шетелдік сатып алушы азаматтықты алу үшін квартира сатып алатын болса ғана болмасы міндетті; заказдайды оны сатып алушы Web Tapu арқылы, құжат 12 ай іс-әрекетте болады. Егер сіздің сатып алушы азаматтық жоспарлап отырса, бұлды сделка кестесінде ойлап қойыңыз.
Tapu-да сделка қалай өтеді: қадам-қадамдап
- Келісім және авансымен. Ішінің баға, төлеу тәртібі, кім қанша шығын көтермейтіні және сделка датасы анықтайды. Авансын жазбаша ресімдеген жөн және банк арқылы өткіскен жөн.
- Web Tapu арқылы өтінім. Сату өтінімін webtapu.tkgm.gov.tr сайтына онлайн беруге болады — өзіңіз, өкіл немесе агенттік арқылы. Осы кезеңде бірқатар бледеиленің салық үшін бағалау құнасы автоматты түрде салынады (emlak rayiç değeri); қалғандарында оны құжат арқылы әкеледі.
- Ақы есептеу және есепке алу. Tapu мемлекеттік ақы мен döner sermaye ағымын есептеп, сделка уақытын (randevu) тағайындайды. Ақы имзалау алдында төленді.
- Төлеу. Егер сатып алушы шетелдіктік болса, ол сделка алдында валютасын банкке сату міндетті; банк сол күні tapu-ға валюта сату туралы справка (döviz alım belgesi) беріңіз, ал справкадағы ағым түрексе білмейтіндікте сделка бағасы ретінде мәлімденеді. Сатушы ақшаны түрексе арифметикасында алады.
- Имзалау. Ішінің (немесе өкілдер) және аудармашы таху қызметкері алдында ресімді акт имзалайды. Одан кейін құқықты сатып алушыға ауысу тіркеледі.
01.01.2020 жылынан бастап сделканы кез келген tapu-басқармасында жүргізуге болады, тек квартира орналасқан жерде емес, — және дәрі сатушы мен сатып алушы әртүрлі басқармалар орналасса. Махмутларда немесе Кестеледе квартира үшін сделканы, мысалы, Антальяда немесе Стамбулда имзалауға болады.
Сатушының шығындары: ақы, ағын және комиссия
Тіркеу үшін мемлекеттік ақы (tapu harcı) ағымдарға байланысты заң № 492 бойынша ішінің әрқайсысы төлейді: 2% (binde 20) сатып алушыдан және сатушыдан, барлығы 4%. Негіз — мәлімделген баға, бірақ жылжымайтын мүлік салығына квартира құнасы арасында емес. Сделканы-да іші басқаша келіспек, мысалы сатып алушы барлық ақы өзіне алса, бірақ tapu алдында әрқайсысы өз бөлігіне жауапты.
Tapu-да баға төмендету қауіпті. Егер мәлімделген баға шынайысынан төмен екені анықталса, төленбеген ақы ішінен айыппұлмен ынамайтындыға өндіктесінеді. 19.12.2025 жылынан бастап (заң № 7566) айыппұл 25% құрамынан төленбеген ақы (100%) құрамына көтеріліп өндіктесінеді. Сонымен қатар, төмендетілген сату бағасы сату кірісінің есептеуінің айтуын бұзуы жүзінөндіктесінеді, ал шетелдікке сату кезінде төмендетілген баға жүргіздемедерінсе: оны банктің валюта сату справкасы растайды.
| Шығын | Кім төлейді | Өлшем |
|---|---|---|
| Tapu harcı (сатушы) | Сатушы | Баға ағымындағы 2%, бірақ салық құнасынан төмес емес |
| Tapu harcı (сатып алушы) | Сатып алушы | Бір түрлі негіз бойынша 2% |
| Döner sermaye | Ішінің келісімі бойынша | TKGM тарифы бойынша анықталған ағын, облыс-аудандарға байланысты; сомасын өтінім есептеуінің көрсетеді |
| Агенттік комиссиясы | Шарт бойынша, әдетте тең | Барлық сыйақыға ДҚС-сіз баға ағымындағы 4%-ге дейін |
| Іс-әрекетте болатын аудармашы | Аудармасы қажет болған ішіңе | Аудармашысының бағасы бойынша |
Döner sermaye ағымы — бағаның ағымы емес, бәлкі TKGM тарифы бойынша белгіленген ағын, облыс-аудандарға байланысты. 2026 жылдың дәл сомасын ресімді барлығында растату мүмкін болмады: өтінім есептеуінде сделка алдында оны қараңыз.
Агенттіктің рөлі. Тауарларының жүргіліп жүргіленудінің ережелерін Жылжымайтын мүлік сауданың Регламенты белгілейді. Лицензиясы бар агенттік (yetki belgesi) жазбаша шарт (yetkilendirme sözleşmesi) бойынша іс-әрекетте болады, ал сделкада сауда шартын ресімдейді, онда ішіңе ақы мен ағынды қалай бөлетінін көрсетеді. Сату үшін сыйақы — ДҚС-сіз баға ағымындағы 4%-ге дейін; егер шарттамасы басқаша айтпаса, оны сатып алушы мен сатушыдың арасына сол өлшемінде бөлінеді. Егер агенттік сатушы мен сатып алушысының да шартын имзаласа, төле алуы — бұл өлшемінде тек бір сыйақы. Әдетте Алания агенттігі квартираны сату нарықтық баға бағалауынан және көрсетулерінен tapu түсінуге және коммунальды шартын жабуына дейін көмектейді.
Сату кірісінен салық 2026 жылда
Тіндіруінің пайда-қосылуы değer artış kazancı деп салықталады (Табылғандарының салығы туралы 193 № заңының 80 бабы). 2026 жылына арналған GİB салық қызметінің түсіндірмелеріне сәйкес негізгі ережелер:
- Бес жыл. Салық тек ақшамен сатып алынған пәтер сатып алынған күннен бес жыл ішінде сатылған жағдайда туындайды. Мерзім күнтізбелік күндермен есептеледі. Бес жылдан кейін сатудан түскен табыс осы салықпен салықталмайды. Мұраға арын немесе сыйға алған пәтер бұл ережеге немәнәтсіз.
- Пайда. Сату бағасынан сатып алу бағасы, сондай-ақ сатушының шығыны, салықтары және сатуға қатысты ресімдіулігі алып салынады. Айналымдағы индекс Yİ-ÜFE өндіруші бағаларының индексі бойынша индексталады, егер иеліктеу кезеңінде оның өсімі 10% немесе одан да көп болса.
- Салықталмайтын сағат. 2026 жылы жыл сайын осындай пайданың бірінші 150 000 TL салықталмайды (2025 жылы 120 000 TL болды).
- Резидент емес декларациясы. Егер сіз Түркияның салық резиденті болмасаңыз, жылжымайтын мүліктің сатуынан түскен табысы бір реттік декларация (münferit beyanname) арқылы табыс алынған күннен кейін 15 күн ішінде пәтердің орналасқан жеріндегі салық инспекциясында декларациялайды. Резидентілері оны келесі жылдың наурызында ұсынатын жылдық декларацияға қосады.
| 2026 жылға арналған салықталатын пайда | Курс |
|---|---|
| 190 000 TL дейін | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (бірінші 190 000 TL бойынша — 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (бірінші 400 000 TL бойынша — 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (бірінші 1 000 000 TL бойынша — 232 500 TL) |
| 5 300 000 TL-ден жоғары | 40% (бірінші 5 300 000 TL бойынша — 1 737 500 TL) |
Мысал. Пәтер сатып алғаннан кейін үш жыл өткеннен кейін сатылды, индексация және шығыстарды алып салғаннан кейінгі пайда — 1 000 000 TL, Түркияда басқа салықталатын табыс жоқ. 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL салықталады; салық = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Yİ-ÜFE бойынша индексация жиі пайданы айтарлықтай кемітеді немесе жойып салады, сондықтан есептеуді түркі қаржылық консультантына (mali müşavir) сеніп өткізу арзақ. Өз резиденттік елінде салық сол ел заңнамасы және Түркиямен екі еселі салықтандыруды болдырмау туралы шарттамасына байланысты.
Дәрэуіл арқылы сату және ақшаны шет еліне аудару
Егер сделкаға келу мүмкін болмаса, пәтерді дәрэуіл бойынша өкіл сатады. Шет елінде ресімделген дәрэуіл аудармасы, түпнұсқасы немесе расталған көшірмесі бар қабылданады және TKGM пішіні талабына сәйкес келуі керек: оның ішінде нақты пәтерді сату құқығы және ақшаны алу құқығы көрсетілгі болуы керек. Нұсқалар туралы толығырақ Түркі нотарының, Түркі консульдігінің немесе апостиль — Түркияда дәрэуіл туралы мақалаға қараңыз.
Сатудан кейін ақшаны шығарып салуға болады. Түркия Орталық Банкінің капитал қозғалысы туралы Циркуляры бойынша (13 баб) шет елінде тұрғындар банк арқылы жылжымайтын мүліктің сатуынан түскен табысын салықтар және ұқсас міндеттеуішеліктерді алып салып, шет елге аударуға құқылы. Практикада банк тапудан ресми сату актісі және ақша түсімінің дәлелдемесін сұрайды; лирадың валютаға конвертациясы банктің курсы бойынша жүргізіледі. Егер сатудан түскен табысқа салық төлеу қажет болса, оны аудару алдында есептеп, төлеген орынды.
Пәтер арқылы азаматтық құқық немесе тұрғындық құқыққа ие болса
Азаматтық құқық. Жылжымайтын мүліктік азаматтық құқық алу үшін сатып алушы объектіні үш жыл ішінде сатпау міндеттемесін беріп, тапуға сәйкес белгі қойылады. Бұл мерзімнің өтімі кезінде осындай пәтерді әдеттегі тәртіппен сату мүмкін емес; 13.06.2022 жылдан кейінгі сделкалардың инвестиция сағаты — 400 000 USD. Ережелер туралы толығырақ — Түркияның жылжымайтын мүліктік азаматтығы туралы мақалаға қараңыз. Үш жылдан кейін белгіні алып, пәтерді жалпы ережелер бойынша сатады.
Тұрғындық құқық. Қысқамерзімді тұрғындық құқық, оның ішінде Түркияда жылжымайтын мүліктің иелеріне беріледі (6458 № заңының 31 бабы). Сол заңның 33 бабы бойынша тұрғындық құқық жойылады немесе ұзартылмайды, егер оның негіздемесі болмаса. Сондықтан, егер сіз жалғыз пәтерді сатып жатсаңыз, бірақ Түркияда тұра беруді ұнатсаңыз, алдын ала басқа негіздемені — мысалы жалдау — дайындап, миграция қызметіне обращайтесь.
Жиі қойылатын сұрақтар
Түркияда пәтерді сату қанша уақыт алады?
Web Tapu арқылы жазылғаннан кейін тапуға бір келулік болатын ресімдеу өзі. Одан әрі ұзақ дәрэуіл шет елінен, сатып алушының азаматтық құқық алу үшін бағалау отчеты және банк аудармасын күтуге шығын болады.
Түркияға сделкаға келу қажет пе?
Жоқ. Сделканы дәрэуіл бойынша өкіл қол қойды, ал TKGM іс ітеген сделкаларда, оның ішінде Берлин міндегі Түркияның генконсульдігінің тапу өкілдігі арқылы іс ітеген сделкалар.
4% ресімдеулік кімге төлейді?
Заң бойынша — әр жақ 2% бойынша. Басқа орын ауыстырылуы келісіме бойынша мүмкін, бірақ оны түсінік түрде контрактқа жазуы арзақ.
Пәтер 5 жылдан артық иеліктеде болса, салық төлеген пе?
Жоқ: жеке адам түпнұсқалы сатып алып, сатып алғаннан кейін бес жылдан өткеннен кейін сатылған пәтердің сатуынан түскен табысы değer artış kazancı салығына салықталмайды. Мерзім тіркеу күнінен бастап күнтізбелік күндермен есептеледі.
Іпотека бар пәтерді сата аламыз ба?
Иә, бірақ тиісіндіктің құқығын тіркеу алдында немесе оның орнында алып салу керек — әдетте сатып алушының ақшасының ортасы кредит төлеуге жұмсалады, ал банк іпотеканы алып салуға ыңғайлыға береді.
Көздеріңіз
- GİB: басқа табыс және табыс түрлерін салықтау туралы ұстраума, 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: инфографика «Değer artışı kazancı» 2026
- GİB: 2026 жылының табыс салығы масштабы
- GİB: жылжымайтын мүліктің сатып-сатуы салығы (tapu harcı)
- Resmî Gazete: 19.12.2025 жылдағы 7566 № заңы
- Resmî Gazete: 7327 № заңы (emlak vergisi бойынша қарыз және құқықтың ауысуы)
- Your Key Türkiye (TKGM): шетел азаматтарына арналған жылжымайтын мүліктер сделкасы туралы нұсқаулық
- Түркия Орталық Банкі: капитал қозғалысы туралы Циркуляр
- Жылжымайтын мүліктің соделкасы туралы ережелемелі (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Шетел азаматтары және халықаралық қорғаулау туралы 6458 № заңы