Asunnon myynti Turkissa ulkomaiselle omistajalle tapahtuu samalla tavalla kuin maan kansalaiselle: Tapu-virasto rekisteröi kaupan Web Tapu -järjestelmän kautta, ostaja siirtää rahat pankin välityksellä, ja myyjä maksaa omansa osuuden hallinnollisesta maksusta — 2% kaupan hinnasta. Jos asunnon rekisteröinnistä on kulunut yli viisi vuotta, myyntivoittovero ei peritä. Jos aikaa on alle viisi vuotta, voitto yli 150 000 TL:n (2026 vuoden raja) verotetaan progressiivisesti 15–40 % mukaan.
Mitä tarkistaa ennen kuin laitat asunnon myyntiin
Suurin osa kaupan viivästyksistä ei johdu ostajasta, vaan myyjän puolin olevista tekijöistä. Ennen ilmoituksen julkaisemista kannattaa käydä läpi lyhyt tarkistusluettelo:
- Rekisteröintipäivä Tapussa. Siitä alkaa viiden vuoden jakso myyntivoittoverotusta varten. Jos asunto on ostettu kaupan lupasopimuksella (satış vaadi), aika lähtee omistusoikeuden rekisteröintipäivästä, ei sopimuksen päivästä.
- Kiinteistövero (emlak vergisi). Kiinteistöverolain 30 artiklan mukaisesti (lain nro 7327 mukainen versio vuodelta 2021) Tapu tarkistaa verorästit kunnan sähköisestä järjestelmästä, ja jos velkaa on, omistusoikeuden siirtoa ei rekisteröidä. Paperista todistusta ei yleensä vaadita, mutta velka kannattaa tarkistaa etukäteen ja maksaa kunnan (belediye) kautta.
- DASK-vakuutus. Pakollinen maanjäristysturva vaaditaan rakennuksille — asunnoille ja toimistoille. Vakuutuksen on oltava voimassa kaupan päivänä.
- Rajoitukset Tapussa. Asuntolaina, takavarikointi tai merkintä (şerh) kiellon merkitsemisestä estävät kaupan. Merkintä voidaan asettaa esimerkiksi silloin, kun asuntoa on käytetty kansalaisuuden hankkimiseen.
- Johtolaitosmaksut ja aidat-velat. Ne eivät vaikuta rekisteröintiin, mutta ostaja pyytää lähes aina todistuksen siitä, ettei velkoja ole.
Jos et asu Turkissa pysyvästi, päätä etukäteen, kuka allekirjoittaa kaupan: sinä itse vai valtuutettu edustaja. Juuri valtuutuksen toimittaminen ulkomailta yleensä pidentää aikataulua.
Myyjän asiakirjat ja tarvitaanko SPK-arvio
Luettelon ulkomaisen kaupan osapuolen asiakirjoista julkaisee Your Key Türkiye -portaali, jonka ylläpitää Tapu- ja Kadaster Yleisjohtajuus (TKGM). Myyjälle riittää yleensä seuraavat:
- passi tai kansallinen henkilöllisyyskortti, tarvittaessa käännöksellä;
- henkilöllisyystietolomake (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) ja yksi 6×4 cm:n valokuva, joka on otettu enintään 6 kuukautta ennen hakemusta; lomake vaaditaan kaikissa Tapu-kaupoissa, joissa on ulkomaalainen osapuoli — sekä silloin kun hän ostaa että kun hän myy;
- Tapu (omistusoikeuskirja), jos se on hallussasi — kadotuksessa kauppa tehdään rekisteritietojen perusteella;
- ulkomaalaisen tunnusnumero tai verotunniste — jos numeroa ei ole, Tapu antaa sen hakemusta jätettäessä; pankki ja verotusta varten tarvitset joka tapauksessa verotunnuksen (vergi numarası);
- voimassa oleva DASK-vakuutus;
- valtuutuskirja, jos allekirjoitusta tekee edustaja;
- oikeusperaiset kääntäjät, jos jompikumpi osapuolista ei osaa turkkia; kääntäjän on oltava tuomioistuinkomission valtuuttama.
SPK-arvio. Myyjälle arviointikertomusta ei tarvita. Pakollisen SPK-lisensoidun yrityksen arviointikertomuksen vaatimus jokaista ulkomaalaisen ostoa varten oli voimassa useita vuosia, mutta TKGM:n siirkkulaarin 13.06.2024 mukaan se kumottiin kaupoissa, jotka eivät liity kansalaisuuteen. Tällä hetkellä dokumentti Tutar Tespit Belgesi (TTB) on pakollinen vain, jos ulkomaalainen ostaja hankkii asunnon kansalaisuuden saamiseksi; ostaja tilaa sen Web Tapu -järjestelmän kautta ja dokumentti on voimassa 12 kuukautta. Jos ostajasi aikoo hakea kansalaisuutta, huomioi se kaupan aikataulussa.
Kuinka Tapu-kauppa etenee: vaihe vaiheelta
- Sopimus ja ennakko. Osapuolet vahvistavat hinnan, maksusuunnitelman, kustannusjaon ja kaupan päivämäärän. Ennakko kannattaa kirjoittaa ja siirtää pankin kautta.
- Hakemus Web Tapu -järjestelmän kautta. Myyntihakemuksen jättää verkkoon osoitteessa webtapu.tkgm.gov.tr — itse, edustajan tai agentuurin välityksellä. Tässä vaiheessa useiden kuntien järjestelmä noutaa automaattisesti arviointiarvon verotusta varten (emlak rayiç değeri); muissa tapauksissa sen toimitetaan todistuksena.
- Maksujen laskeminen ja ajanvaraus. Tapu laskee hallinnollisen maksun ja döner sermaye -maksun sekä antaa kaupan ajan (randevu). Maksut maksetaan ennen allekirjoitusta.
- Maksu. Jos ostaja on ulkomaalainen, hänen on myytävä valuutta pankille ennen kauppaa; pankki lähettää samana päivänä Tapuun valuutan myyntitodistuksen (döviz alım belgesi), ja todistuksen hinta turkkilaisissa liroissa julistetaan kaupan hinnaksi. Myyjä saa rahat liroissa.
- Allekirjoitus. Osapuolet (tai heidän edustajansa) ja kääntäjä allekirjoittavat virallisen asiakirjan Tapu-virkailijon luona. Heti sen jälkeen omistusoikeus siirtyy ostajalle.
1.1.2020 lähtien kaupan voi tehdä missä tahansa Tapu-toimistossa, ei pelkästään sillä, missä asunto sijaitsee — ja vaikka myyjä ja ostaja olisivat eri toimistoissa. Mahmutlaran tai Kesteleen asunnon kaupan voi allekirjoittaa esimerkiksi Antalyassa tai Istanbulissa.
Myyjän kustannukset: hallinnolliset maksut, serbii ja provisio
Hallinnollisen rekisteröintimaksun (tapu harcı) maksamisen säätelee maksulakilaki nro 492: molemmat osapuolet maksavat erikseen 2% (binde 20), ostaja ja myyjä, yhteensä 4%. Perusta on ilmoitettu hinta, mutta ei vähemmän kuin asunnon kiinteistöveron arvo. Sopimuksessa osapuolet voivat sopia toisin, esimerkiksi että ostaja ottaa koko maksun itselleen, mutta Tapun edessä jokainen vastaa omastaan.
Hinnan alentaminen Tapussa on riskialtista. Jos ilmenee, että ilmoitettu hinta on alle todellisen, maksamattoman maksun vaatiminen vahvistuu molemmilta osapuolilta sakolla. 19.12.2025 alkaen (laki nro 7566) sakko on nostettu 25 %:sta maksamattoman maksun suuruuteen (100 %). Lisäksi alhainen myyntihinta vääristää myyntivoittoverotuksen laskemista, ja ulkomaalaiselle myytäessä hinnan alentaminen on lähes mahdotonta: pankin valuutan myynnin todistus vahvistaa sen.
| Kustannus | Maksaja | Suuruus |
|---|---|---|
| Tapu harcı (myyjä) | Myyjä | 2 % hinnasta, mutta ei pienempi kuin verotuksellinen arvo |
| Tapu harcı (ostaja) | Ostaja | 2 % samasta perustasta |
| Döner sermaye | Osapuolten sopimuksen mukaisesti | TKGM:n hinnaston mukainen kiinteä maksu, riippuu alueesta; summa näkyy hakemuksen laskelmassa |
| Agentuurin provisio | Sopimuksen mukaisesti, oletuksena puoliksi | Enintään 4 % hinnasta ilman ALV:tä koko palkkiolle |
| Oikeusperäinen kääntäjä | Osapuoli, joka tarvitsee käännöksen | Kääntäjän hinnaston mukaan |
Döner sermaye -maksu ei ole prosentti hinnasta, vaan TKGM:n hinnaston mukainen kiinteä summa, joka riippuu alueesta. Tarkkaa summaa vuodelle 2026 ei pystytty vahvistamaan virallisesta lähteestä: tarkista se kaupan ennen jättämäsi hakemuksen laskelmasta.
Agentuurin rooli. Kiinteistönvälittäjien työntekoa säätelee Kiinteistökauppalaki. Lisensoidun agentuurin (yetki belgesi) kanssa työskennellään kirjallisen sopimuksen perusteella (yetkilendirme sözleşmesi), ja kaupassa allekirjoitetaan välityssopimus, jossa ilmoitetaan muun muassa kuinka osapuolet jakavat maksun ja serbiin. Myyntipalkkio — enintään 4 % hinnasta ilman ALV:tä; jos sopimuksessa ei toisin määrätä, se jaetaan tasapuolisesti ostajan ja myyjän kesken. Jos agentuuri on allekirjoittanut sopimukset sekä myyjän että ostajan kanssa, se voi ottaa vain yhden palkkion tämän rajan sisällä. Yleensä agentuuri Alanyassa auttaa myymään asunnon markkinahinnan arvioinnista ja näytöistä tapu-rekisteröintiin ja palvelusopimusten päättämiseen asti.
Myyntivoittovero vuonna 2026
Myyntitulot verotetaan arvonnoustulon perusteella (değer artış kazancı, tuloverolaissa N:o 193 mainittu § 80). Turkin veroviranomaisten (GİB) ohjeistuksen mukaan vuodelle 2026 pätevät seuraavat säännöt:
- Viiden vuoden sääntö. Veroa peritään vain, jos rahalla ostettu asunto myydään viiden vuoden kuluessa hankinnan päivämäärästä. Määräaikaa lasketaan kalenteripäivinä. Viiden vuoden jälkeen myyntitulosta ei peritä tätä veroa. Perintönä saatua tai lahjaksi saatua asuntoa koskevat säännöt ovat erilaisia.
- Voitto. Myyntihinnasta vähennetään ostohinnan lisäksi myyjän kulut sekä myyntiin liittyvät verot ja maksut. Ostohintaa tarkistetaan tuottajahintaindeksillä (Yİ-ÜFE), mikäli indeksin nousu omistuskauden aikana on ollut vähintään 10 prosenttia.
- Verovapaa raja. Vuonna 2026 ensimmäiset 150 000 TL tällaisesta vuotuisesta voitosta on verovapaa (vuonna 2025 se oli 120 000 TL).
- Ulkomaalaisen verovelvollisen ilmoitus. Jos et ole Turkin verotuksellinen asukas, myyntitulosta ilmoitetaan erillisen veroilmoituksen (münferit beyanname) avulla asunnon sijainnin mukaisella veroviranomaisella 15 päivän kuluessa tulojen vastaanottamisesta. Asukkaat sisällyttävät tulon vuotuiseen veroilmoitukseen, joka toimitetaan seuraavan vuoden maaliskuussa.
| Verotettava voitto vuonna 2026 | Veroaste |
|---|---|
| enintään 190 000 TL | 15% |
| 190 000 – 400 000 TL | 20% (ensimmäisestä 190 000 TL:sta 28 500 TL) |
| 400 000 – 1 000 000 TL | 27% (ensimmäisestä 400 000 TL:sta 70 500 TL) |
| 1 000 000 – 5 300 000 TL | 35% (ensimmäisestä 1 000 000 TL:sta 232 500 TL) |
| yli 5 300 000 TL | 40% (ensimmäisestä 5 300 000 TL:sta 1 737 500 TL) |
Esimerkki. Asunto myytiin kolme vuotta oston jälkeen, voitto indeksoinnin ja kulujen vähentämisen jälkeen on 1 000 000 TL, muuta Turkin-lähtöistä verotettavaa tuloa ei ole. Verotettavaksi tulee 1 000 000 − 150 000 = 850 000 TL; vero = 70 500 + 27% × 450 000 = 192 000 TL. Indeksointi Yİ-ÜFE:n perusteella usein pienentää voittoa huomattavasti tai poistaa sen kokonaan, joten kannattaa käyttää turkilaisen veroasiantuntijan (mali müşavir) apua. Verotus omassa asuinmaassasi riippuu sen laista sekä Turkin kanssa tehdystä kaksinkertaisen verotuksen estämistä koskevasta sopimuksesta.
Myynti valtakirjalla ja varojen siirto ulkomaille
Jos kauppoihin osallistuminen ei ole mahdollista, asunnon myy valtakirjalla toimivaltainen edustaja. Ulkomailla laadittava valtakirja hyväksytään käännöksen, alkuperäisen asiakirjan tai oikeaksi todistetun kopion kanssa, ja sen on vastattava TKGM:n muotovaatimuksia: siinä on oltava nimenomaisesti mainittu oikeus myydä kyseinen asunto ja vastaanottaa rahat. Yksityiskohtaisesti eri vaihtoehdoista löydät tietoja turkilaiselta notaarilta, Turkin konsulaatista tai apostillista — katso artikkelia valtakirjasta Turkeissa.
Myynnin jälkeen varoja voi siirtää ulkomaille. Turkin keskuspankin pääomaliikkeitä koskevan kiertokäskyn (§ 13) mukaan ulkomailla asuvilla henkilöillä on oikeus siirtää kiinteistökaupan tuotto ulkomaille pankkien välityksellä verojen ja vastaavien velvoitteiden vähentämisen jälkeen. Käytännössä pankki pyytää virallisen myyntiasiakirjan (Tapu) ja tiliotteen rahan saapumisesta; Turkish liirajen muuntaminen valuutaksi tapahtuu pankin valuuttakurssilla. Jos myyntituloista peritettävä vero on maksettava, kannattaa laskea ja maksaa se ennen siirtoa.
Jos asunnon kautta saatiin kansalaisuus tai asumisoikeus
Kansalaisuus. Kiinteistöinvestoinnin kautta saadessa kansalaisuutta ostaja antaa sitoumuksen olla myymättä asuntoa kolmen vuoden ajan, ja Tapu:hun merkitään vastaava merkintä. Ennen määräajan umpeutumista asuntoa ei voi myydä tavallisessa järjestyksessä; 13.6.2022 jälkeisten kauppojen sijoituskynnys on 400 000 USD. Lisätietoja säännöistä on artikkelissa Turkin kansalaisuudesta kiinteistöinvestoinnin kautta. Kolmen vuoden kuluttua merkintä poistetaan ja asuntoa myydään yleisten sääntöjen mukaan.
Asumisoikeus. Lyhytaikainen asumisoikeus myönnetään muun muassa Turkeissa kiinteistöä omistaville (laki N:o 6458 § 31). Saman lain 33 §:n mukaan asumisoikeus peruutetaan tai sitä ei uusita, jos peruste sille on poistunut. Siksi jos myyt ainoaa asuntoasi mutta jäät asumaan Turkkiin, valmistu etukäteen muulla perusteella, kuten vuokrasopimuksella, ja ota yhteyttä maahanmuuttohallintoon.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka kauan asunnon myynti Turkeissa kestää?
Rekisteröinti itsessään on yksi käynti Tapu:ssa ajanvarauksen jälkeen Web Tapu -palvelun kautta. Usein pisimpään venyy ulkomailta tulevasta valtakirjasta, kansalaisuutta saavan ostajan arvioraportista ja pankkisiirtosta.
Pitääkö minun tulla Turkkiin kauppaan?
Ei. Kaupan voi allekirjoittaa valtakirjalla toimivaltainen edustaja, ja TKGM käsittelee ulkomaalaisten kauppoja myös Berliinissä sijaitsevan Turkin pääkonsulaatin Tapu-edustajiston kautta.
Kuka maksaa 4 % maksun?
Lain mukaan kumpikin osapuoli maksaa 2 %. Eri jakelu on mahdollinen sopimuksella, mutta se kannattaa kirjata nimenomaisesti sopimukseen.
Peritäänkö veroa, jos asunto on ollut omistuksessa yli 5 vuotta?
Ei: tulon arvonnoususta veroa ei peritä, jos yksityishenkilö myy asunnon yli viiden vuoden kuluttua sen hankkimisen jälkeen. Määräaikaa lasketaan kalenteripäivinä rekisteröintipäivästä.
Voidaanko asunto myydä lainan kanssa?
Kyllä, mutta rasite on poistettava rekisteröinnin yhteydessä tai sitä edeltävänä aikana — tavallisesti osa ostajan maksamista varoista käytetään lainan takaisinmaksuun, ja pankki antaa luvan rasitteen poistamiselle.
Lähteet
- GİB: opas muiden tulojen verottamisesta 2026 (değer artışı kazancı, münferit beyanname)
- GİB: infografiikka "Değer artışı kazancı" 2026
- GİB: tuloveroasteet 2026
- GİB: kiinteistöjen osto- ja myyntiverotus (tapu harcı)
- Resmî Gazete: laki N:o 7566 päivältä 19.12.2025
- Resmî Gazete: laki N:o 7327 (emlak vergisi -velka ja omistusoikeuden siirtyminen)
- Your Key Türkiye (TKGM): opas ulkomaalaisten kiinteistökaupalle
- Turkin keskuspankki: kiertokäsky pääomaliikkeistä
- Asetus kiinteistökaupasta (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
- Laki N:o 6458 ulkomaalaisten ja kansainvälisen suojelun vastaanotosta